2据中国不动产研究中心（CRRC）统计，2010年3月，北京新增预售别墅仅为2套，别墅销售套数为379套，为上月的2.34倍，同比小涨1.61%；成交面积为12.58万平米平米，为上月的2.21倍，同比上涨10.93%；成交总金额为28.73，为上月的2.32倍，同比上涨90.64%；3月北京别墅平均售价达每平米22843元，环比上涨5.22%，同比上涨71.89%…

2010年是将来整个通州新城是CBD东扩主要的核心区。北京的状况往西走是石景山，再往西到山脚下了，它的发展必须往东更开阔的地方。随着两会的召开，现在北京副中心的情况基本确定了，而通州新城在利好的情况之下将会修八条地铁，包括很多国贸三期的一些建第一高楼的状况，所以对将来整个区域状况会有很大的改善。

我国的改革开放造就了欣欣向荣的房地产市场，特别是以5A级写字楼、高档公寓、别墅（包括独栋别墅和联体别墅）为代表高端物业市场发展尤其迅猛（注：5A级写字楼不在本文探讨范围内）。

2008年受国际金融危机影响，我国高端物业销售量大幅度下滑，但投资热潮不减，2008年全国别墅、高档公寓投资达到2032.31亿元，创历史新高。在2009年为了应对全球金融危机，促进国民经济发展，国家采取了宽松的货币政策，促进市场投资和消费。与此同时对房地产市场也采取了多项积极政策，推动房地产市场发展，从而带动整个国民经济的发展。2009年房地产市场受政策、供应、市场等多个因素影响，全国“地王”频现，2009年单个企业总价地王排名前4的开发商为，绿地（72.45亿元）、中海（70.06亿元）、北京大龙（50.5亿元，后被收回）、远洋地产（48.3亿元）。这种以高价拿下的地块若开发普通商品房，利润收益将会很低，为了达到获取高利润的目的，大多数“地王”都选择开发高端物业。原因在于高端物业在2009年销售火爆，利润可观，例如上海星河湾开盘首日创下成交金额超40亿元的纪录，三里屯SOHO热销90多亿，银泰中心均价飙升到7万……从2009年至今，全国各地高端物业火爆的销售状况催生了高端物业新一轮的投资热潮。

2010年3月北京市二手房市场价量齐升，回暖态势明显。本月北京市二手房成交总套数为27219套，成交总面积2566809平方米，其中二手住宅成交25747套，环比大幅上升201.35%，同比上升28.91%，成交面积2254631平方米，环比上升191.18%，同比上升31.27%。单日成交量超过1000套的天数有10天，其中日成交量最高的是30日，成交2201套。成交多集中在中下旬。

二手住宅成交均价刷新历史记录。本月二手住宅成交均价为14650元/平方米，超过2010年1月的最高值，冲上历史最高点，较2月的13690元/平方米环比上升4.94%，同比09年3月上升51.81%。

3月的北京商品住宅市场并未延续2月的惨淡，呈现出快速回暖的态势。根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，3月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为10071套，环比2月放大37.00%，成交面积也达到了114.85万平方米，环比大涨54.07%。其中期房成交量回升至8642套，环比2月的5819套大涨48.51%。

3月份住宅用地成交均价环比大幅上涨71.78%，为16255.52元/平米。本月商办用地成交均价大幅剧涨162.54%，为3721.08元/平米。本月工业用地的成交均价环比上涨39.79%，为666.58元/平米。

2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。当住宅开发市场在宏观经济政策利好刺激下，几经沉浮上演跳跃上升，2009年无论价格还是交易量都达到历史新高。但是相较住宅市场，商业地产显得很冷清。这一年，商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。

2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点。商住在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。而同样基于对中国经济未来的一致看好，有实力的投资者（保险资金，传统以住宅为主的地产商等）已经着手全面布局商业地产，占领未来几年中国经济复苏带给商业地产的巨大利润高地。

据中国不动产研究中心（CRRC）统计，2010年2月，北京新增预售别墅达206套，供需比进一步上升，达到1.27：1。别墅销售套数为162，环比大跌33%，同比上涨82%，成交创下09年3月以来新低；成交面积为5.70万平米平米，比今年1月份相比大幅下跌37%，为去年同期成交面积的2.08倍；成交总金额为12.38亿，对比1月下跌近41%，为去年同期的3.44倍；2月北京别墅平均售价达每平米21710元，比上月相比下跌6.47%，同比上涨65.43% …

受传统农历春节及北京调控政策出台的影响，2010年2月北京商品住宅市场表现较为惨淡。根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为7351套，面积为74.54万平方米，其中期房成交量跌至5819套，降幅为33.36%，而现房的成交量更是降为1532套，环比下降32.33%。

2月份住宅用地成交面积环比上升1.97%，达910146.75平米，占本月总成交面积的57.20%。商办用地成交面积环比上升27.39%，为284834.8平米，占本月总成交面积的17.90%。工业用地成交面积环比大降67.44%，为396297.35平米，占本月总成交面积的24.90%。

从7个人、56万资金、27平方米的简陋办公环境开始创业，到88个楼盘遍及全国近20个城市，到国内综合实力排名第二的房地产上市公司，保利地产用了16年的时间。从2006年7月底上市的年营收40亿元，到迈入400亿元销售门槛，保利地产只用了3 年的时间，这是其他企业远远不及的速度。

据相关人士透露，保利地产在2003年开始进入上市孵化期时，净利润不过5000万左右。“火箭式”发展的保利地产，无疑是证券推动的典范。

在政策调整和行业周期的双重作用下，1月的北京商品住宅市场进入了相对意义上的淡季。成交量较09年年底大幅萎缩，根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，1月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为6441套，面积为67.40万平方米，其中期房成交量跌至5261套，降幅为68.13%，而现房的成交量更是降为1180套，下降幅度达70.57%。

从总体成交面积来看，2010年1月份的总体面积成交了2370869.2平米，较之09年全年平局水平大幅上升46.1%，总体面积数表明2010年开局良好。

从总体成交金额来看，1月份的总体成交金额较之09年月均水平大体如同宗地数、成交面积一样呈现增长趋势，成交额达到1475846.846万元，较月均值增加90.83%，呈现高开的趋势。

据中国不动产研究中心（CRRC）统计，2009年12月，北京市别墅销售套数为491套 ，比11月份下降29% ；成交面积为17.24万平米，环比下跌26%；成交总金额为33.82 亿，对比11月下跌超过32%；12月北京别墅平均售价达每平米1.96万元，比上月大小幅下降8%。在搜狐焦点别墅网统计的132个在别墅项目中，有81个项目有成交。

不同于普通住宅市场12月的火爆，当月北京别墅市场并没有受到赶搭政策末班车效应的助推，成交全面下滑，为09年下半年最低点。但就全年来看，成交量仍保持在中等水平 …

010年1月21日，国家统计局召开新闻发布会，公布2009年全年系列国民经济数据。统计显示，2009年全年国内生产总值（GDP）335353亿元，按可比价格计算比上年增8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。中国经济增长“保八”成功。2009年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，政府坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。在国际经济形势依然严峻，外需严重不足的条件下，必须依靠国内需求来带动经济实现较快较好发展，而房地产的发展在其中起了较为重要的作用。

无论是直接的房地产开发投资，还是房地产业对上下游产业链的带动作用，2009年，房地产的发展无疑是最亮眼，也是备受争议的。相较于新建商品房，二手房市场的发展更为抢眼。2009年是二手房市场处于全面提速的一年，需求呈井喷式增长，价格也一路飚高，一度引来房地产泡沫的怀疑。具体从北京来看，从三月的小阳春，到年底营业税政策到期前的疯狂抛售，2009年北京二手房交易量达到近27万之多，超过前三年的总和，价格也从年初的8900元/平方米一路上涨到12月的13800元/平方米，涨幅达到55%。2009年的房地产市场堪称牛市。在挥手告别牛年迎来虎年之际，本文将回顾过去，展望未来，对2009年北京市二手房市场进行盘点，并对2010年北京市二手房市场可能的发展趋势进行预测。

2009年的北京新建商品住宅市场注定要用“火爆”来形容，逐渐走出寒冷的冬天后，经历了备受猜疑的“小阳春”，成交量和房价仍然持续走高，也让市场各方惊讶于房地产市场复苏之迅速。在2009年，“地王频现”、“通胀预期”、“房价飙升”、“库存告急”也成为行业的关键词，而这一次，房地产业的疯狂似乎比2007来的更加猛烈。

2009年北京新建商品住宅市场成交套数达到了176712套，而新增供应房屋仅为104778套，全年市场经历了快速的“去库存化”过程，可售房屋套数由248236套（2008年12月31日）锐减至91240套（2009年12月31日），库存量在11月突破了10万套的警戒线，并于12月继续大幅下跌，供求关系严重失衡。

09年全国房地产市场呈现出了从年初的低谷迅速拉升至高峰最后几近癫狂的走势。在全年房地产市场的收尾的12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.66，比11月份提高0.88点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.42，比11月份下降0.18点；本年资金来源分类指数为110.77，比11月份提高1.25点；土地开发面积分类指数为95.69，比11月份提高0.33点；商品房空置面积分类指数为96.87，比11月份提高3.03点；房屋施工面积分类指数为102.51，比11月份下降0.50点。

从全国房地产开发完成情况来看。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

2009年，北京别墅市场表现不俗。在摆脱了2008年底的“行业寒冬”后，别墅市场跟随大市快速回暖，走出了一波快速上扬的格局。自2009年3月“小阳春”的良好开局后，二三季度持续发力，不断冲击高位。第四季度北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司以50.5亿元竞得顺义天竺开发区22号地，折合楼面地价近3万元，更是为火爆的北京别墅市场添上了一把火。 纵观全年，别墅市场的优异表现主要是由需求进一步旺盛和供给严重不足所导致。2008年积累的改善型需求在2009年得到释放，同时，受通胀预期的影响和资产保值增值的压力，购买房产成为主要的投资渠道，供应日益稀缺的别墅，也因此受到不少投资者青睐。另一方面，受“限地令”的影响，别墅的供应日渐稀少，而地段、环境、人文价值、物业管理俱佳的项目更是少之又少。另外，宏观经济逐步企稳，北京房地产市场也火爆异常，这些都促使北京别墅市场在2009年呈现出上涨的行情。

到了2010年，随着实体经济的复苏，流动性过剩逐步减缓，资产价格的快速上扬将可能得到有效抑制。同时，2009年房地产市场的火爆异常也积累了观望情绪，特别是受国务院“国四条”的影响，以及二手房税收优惠政策的调整，北京房地产市场面临调整的预期渐浓。而另一方面，别墅市场严重不平衡的供需结构仍将持续，供求关系的扭曲将对市场有所推动。在多种因素的共同促进下，别墅市场火爆的情形能够维持多久？2010年北京别墅是否将受到整体市场的影响进入调整期呢？

2007年4月，美国次级抵押贷款危机浮出水面。2007 年8月此次次贷危机席卷了美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，与此同时这场危机蔓延到了整个实体经济。由于受这次空前的世界性的金融危机影响，中国金融市场和实体经济都受到了严重的冲击。

为了应对这场全球性金融危机，发展国民经济，中国采取了一系列相应的救市措施，其效果在2009年上半年开始显现，中国2009年前三个季度国内生产总值为423424亿元，同比增长7.7%。1-10月份全社会城镇固定资产投资150709.76 亿元，同比增长33.1%。1-10月份社会消费品零售总额101393.7亿元，同比增长15.3%，但较去年同期22.02%的增长率仍然有不小差距。前三季度进出口总额9461亿美元，同比下降23.5%。其中，出口1159.4亿美元，下降15.2%；进口1030.1亿美元，下降3.5%。1-10月份新增贷款总额达8.8119万亿，比2008年全年新增贷款量多出4.3619万亿元，增幅达到98.02%，超过了预定的“全年5万亿”的最低目标。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-8月下降0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.7%，比1-8月下降0.1个百分点。前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。

从从总体成交金额来看，12月份的总体成交金额不但如同宗地数、成交面积一样的大增趋势，而且创出了年内新高，成交额高达2879815.796万元，环比大增396.54%，与之前数月乃至整年的趋势形成鲜明对照。从图形上来看，09年9月成交金额创出之前的年内新高之后，10月降低谷底，11月份微增，12月份创出全年最高值…

从总体成交金额来看，十一月份的总体成交金额并没有如同宗地数呈现环比下降的趋势，成交金额达579973.5229万元，环比大涨534.27%。从图形上来看，09年前十一个月的成交金额依然呈现暴涨暴跌的趋势。以下半年为例，7、8月份环比暴跌，9月份又暴增，创出年内新高后，10月份又环比大跌，11月份又环比激增…

国内房地产行业仍还是一个高调而浮躁的行业，太多的企业通过宣传拔高了自己的知名度。而在国内房地产行业的一线阵营中，也有一些低调的企业，龙湖是其中一家。在行业一线阵营里类似低调的还有中海地产等企业，我们认为他们的竞争力共性之一是产品品质。

对于解读标杆房企而言，再没有从产品角度去理解，来的更加直观和真实。这类似与女人选择男人——“不要看他说什么，而是看他做什么”。龙湖更多走进行业的视野，被行业所关注，来自其筹备香港IPO前夕，重庆市长对龙湖老板吴亚军的“女首富”评价。“女首富”的新闻猎奇效应，以及2007年销售过百亿的突出表现，使龙湖知名度迅速提升。

龙湖是一个低调的企业，但同时却是一个注重品牌，以及会宣传的房企。不过，龙湖的产品品质是其赢得市场的根本和基石。龙湖作为一家地方性房企时，就成为“重庆十大城市名片”，这个称谓是对产品品质最好的诠释。即便现在，作为业内人士，每每看到龙湖的产品，仍会受到触动…

据中国不动产研究中心（CRRC）统计，2009年11月，北京市别墅销售套数为683套，比10月份上涨11.6%；成交面积为22.88万平米，环比小幅上涨9.42%；成交总金额为48.79亿，对比10月上涨超过四分之一；11月北京别墅平均售价达每平米2.13万元，比上月大幅上升15%。在搜狐焦点别墅网统计的130个在售别墅项目中，有83个项目有成交。继10月销售企稳后…

美国“ 次贷危机”从2006 年春季开始显现，2007 年8月此次次贷危机席卷了美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，与此同时这场危机蔓延到了整个实体经济。由于受这次空前的世界性的金融危机影响，中国金融市场和实体经济都受到了严重的冲击，自2007年第四季度开始，中国整体国民经济开始下滑，这主要表现为：经济增长出现过快下滑；出口贸易额大幅度下滑；农业增产、农民增收的难度加大；股市、房市低迷，经济和金融风险在加大；企业经营状况普遍趋紧，就业压力十分紧张；商业银行不良资产风险上升，信贷紧缩可能加大。

北京的写字楼市场同样受到这一危机的冲击，2009年北京写字楼市场受金融危机的影响经历波折，外资企业的撤退和办公需要压缩，造成了CBD等区域空置率攀高。在这期间，作为写字楼市场全新升级产品的独栋写字楼项目，又将迎来怎样的命运选择？

房山区位于北京市区西南方向，距市中心20公里。长期以来，房山区以其旅游资源和自然资源丰富而闻名，但在房地产市场上处于不温不火的状态，与通州区、顺义区等其他热点近郊区域相比，受关注度较小。

然而，随着北京市《北京市轨道交通房山线工程规划方案》的确定，轻轨房山线的建设让市场看到了房山区的区域价值和区域优势。09年9月7日，北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司经过164轮的激烈竞价后，以22亿竞得房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)，该地块起始价为8.38亿元，溢价率高达162.61%。同月28日，中粮万科再次经过55轮现场竞价，以29.3亿元拿下房山区长阳镇起步区5号地，溢价率为112.79%，折合楼面地价约为5800元/平方米。

作为地产界知名的开发公司，中粮万科在一个月内于房山区连拿两块地，反应了其对房山区域发展的良好预期，而中粮万科拿地的举动也引起了市场对房山区的关注和追捧…

12月的北京商品住宅市场，依旧可以用火爆来形容。库存量继11月突破10万套大关之后，在12月继续下跌，库存量继续不足。在库存量严重告急的形势下，供求结构进一步突出，成交均价顺势快速攀升，上涨至19725元的高位，涨幅高达9.05%。与此同时，项目开盘均也顺势上扬，达到19373元，大涨20.22%…

11月的北京商品住宅市场，库存量首次跌破10万套大关。价量齐升的11月北京市商品住宅市场，一扫去年同期的不振，不断的创造出一个个记录。成交均价继续保持上涨的势头，11月涨势尤为强劲，达到了18088元/平米的高位，涨幅达12.47%，这一价格也是2009年以来的最高值。项目开盘价格也顺势上扬，均价为16114元/平米，环比上涨了6.54%。同时，成交量也不降反升，其中，现房成交量大涨35.05%，充分表现出北京商品住宅市场在寒冬中的火爆依旧…

2009年12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，对08年底提出的一些政策进行必要的完善和调整。其中较为引人关注的是第（七）条“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。” 即取消2008年底的二手房营业税优惠政策。本文将从对政策的理论解读和业内人士的观点两方面就这一政策的调整进行分析…

华润置地有限公司（香港上市公司；证券代码：01109；以下简称“华润置地”）是华润集团旗下众多的上市公司之一，为华润集团地产业务的旗舰公司。华润集团下属五家房地产公司，华润置地是唯一一家上市公司，由此成为华润集团房地产业务的核心运作平台。

华润置地凭借集团公司极其雄厚的资源背景，独特的“集团孵化、租售并举”商业模式，领先并均衡的经营指标表现，目前位列行业领先企业阵营。同时，其仍未充分展现经营业绩、丰富资源和独特商业模式，使其有可能成为内地房地产行业最具竞争力的企业，而具有极强的行业借鉴性。华润集团对进入新业务领域，一贯擅长采取收购方式进入新行业，华润置地的前身为华远地产。

上海土地市场在09年的走势大体是一月份成交冷清，二月份筑底，三、四、五月份保持回暖上升的势头，之后呈大幅振荡趋势，具体表现为六月份有个骤降，七月份又有一个大幅拉升，八月份又有一个大幅回调。

之所以前8个月的市场会有这样一种走势，简略的说本报告认为主要有这么几种因素：①上半年房地产市场出现一波“小阳春”，开发商出现资金回笼加速，自有资金相对充裕的局面；然后随着房价的迅速高企，小阳春结束，资金回笼速度减慢。②上半年政府为了遏制经济危机的深化，实行“天量信贷”政策，而今经济企稳，政府一方面表态经济政策大方向不变，另一面表示要注意防通胀，宏观经济政策开始有所变化。③开发商基于公司长期经营战略考量而在不同月份采取的宗地策略差异。④上半年为了激活房地产市场，政府采取了一系列刺激措施，而今形势似乎反响，例如开始收紧二套房政策。⑤政府的供给意愿，政府作为土地的供给方，其意愿对土地市场具有重要影响。上海市市长韩正2009年8月5日接受彭博通讯社采访时表示，上海房价已经过高，将采取措施调控房地产市场，今年下半年将增加房地产开发的土地供应。上海市政府态度由此可见一斑。

从08年初到09年8月，深圳房地产市场经历了较大幅度的波动。受市场各方调整预期和政府政策的影响，深圳房地产在全国率先进入了调整期，加之美国次贷危机和国内经济形势恶化，深圳房地产市场经历了半年多的调整。之后，深圳楼市低开高走，形成了“价量齐升”的良好局面，成交量稳步放大，成交均价也不断飙升。然而，近三个月以来，深圳房地产市场成交量开始出现明显萎缩，与之相对应的是，成交均价却继续攀升。09年8月，深圳住宅成交量环比下跌 25.21%，而成交均价却实现了18.62%的涨幅。

然而，目前深圳购房消费者观望情绪逐渐累积，单边上扬的房价逐渐缺少成交量的支撑，房价态势能够维持多久？市场是否又会进入新一轮的调整期呢？哪一些区域和哪一类型的项目会在此次调整中受到较大影响呢？本报告试图对这些问题给出一个合理的解答。

2009年5月11日，北京市政府专题会同意将北京中央商务区CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的规划控制区，标志着CBD东扩的正式启动。根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。CBD扩区后将增加甲级写字楼比重，提供定制专业楼宇，满足总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部入驻需求，为CBD产业升级提供空间载体；丰富完善国际医疗、文化、体育等功能配套，预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业约15万人。这意味着在未来数年内，CBD的高端写字楼市场格局将会重新洗牌，也为目前市场上的甲级写字楼带来更多的机会。

然而与此同时，受全球金融危机的影响，一向作为全球500强企业中国总部首选的中央商务区，却遭遇着一场前所未有的危机。由于大量新项目的入市，北京CBD高端写字楼高企，租金水平更是自2008年下半年以来即保持下滑趋势。另一方面，由于北京市各大商务区的崛起，部分外资企业出于企业成本考虑，正纷纷迁离CBD，一向作为北京商务地产标志性区域的CBD正面临着腹背受敌的尴尬境地。此时提出CBD东扩启动的意义何在，规划中新增的大批高端写字楼项目的入市对北京商务地产将会带来怎样的影响，中国不动产研究中心特发布《北京CBD东扩市场分析报告》，试图对北京中央商务区的市场现状及发展瓶颈进行深入剖析，并解读其未来发展前景。

作为一家总部在上海、以房地产开发经营为主业的大型企业集团，绿地在上海多年大型住宅小区建设基础上，通过8年全国化战略，在21个省35个城市投资地产项目，目前土地储备高达3500万平方米。

2008年，绿地集团销售收入435亿元（万科为478.8亿元），营业收入的三分之二为房地产，三分之一来自煤炭等能源产业和建筑（绿地收购有宝钢建设）、金融投资等。2009年1-9月份，绿地集团多元化销售收入完成517.5亿元，另外上半年还增加了20万平方米的持有型商业地产。预计业务营收全年达到700亿元左右，实现利润40亿以上。预计2010年，房地产销售收入在450-500亿元，能源营收300亿元，再加上其他产业营收100-200亿元，集团多元化营收会超过800亿元。按照绿地三年发展目标，计划于2011年进入世界500强。

国奥区是指能够享受到奥运场馆便利、周边环境的区域，是随着奥运会发展起来的。奥运会主场馆聚集于此。鸟巢、水立方震惊世界，多项世界纪录在这里诞生，见证了一个又一个奇迹，它们不仅成为北京的标志性建筑，也成为国奥区的象征。面积宽广的奥林匹克森林公园是北京的天然绿肺和氧气制造机，也改善了国奥区的居住环境。奥运会虽然结束了，但是奥运会的气息仍然在这里留存，国奥区成为北京奥运会的一个缩影。从申办成功奥运会到奥运会的成功举办，国家在这里投入大量资金，改善了这个区域的基础设施和环境，使这里从一个荒凉的城乡结合带成为现在众人瞩目的焦点，并被称为继中关村和CBD之后北京第三个城市中心区。经济发展必然带动房地产业的蓬勃发展，同时，房地产业的发展也会促进经济更快的发展。本文旨在分析国奥区房地产市场的发展现状及前景。

“后危机时期”，我们定义为从现在开始，到将来市场各项房地产相关经济数据和指标变得相对平衡，行业政策及其预期相对稳定的时期。而与之相应，我们定义从2008年年底，政府出台的旨在对抗危机、走向复苏的各项优惠、刺激措施生效，到2009年底各项优惠政策即将到期的这一年，为“过渡时期”。

2009年（过渡时期）末的市场走向特征表现为，全球经济似已企稳，对危机的恐慌在逐渐消除，个别国家可以看作已经走向复苏。但与此同时新的矛盾产生，比如中国的房地产行业：一方面中国经济企稳而房地产率先突围、一枝独秀，但在地价高企等因素困扰下，行业前景并不明朗；另一方面，房价反弹的高度似乎超出市场可忍受的底线，在某些时期、某些地域的过度火爆，激化了新的矛盾，并引发购买恐慌，而出于金融安全的考虑，过度的信贷投放也加强了对未来高通胀和新泡沫破裂的担忧预期。

“后危机时期”，我们定义为从现在开始，到将来市场各项房地产相关经济数据和指标变得相对平衡，行业政策及其预期相对稳定的时期。而与之相应，我们定义从2008年年底，政府出台的旨在对抗危机、走向复苏的各项优惠、刺激措施生效，到2009年底各项优惠政策即将到期的这一年，为“过渡时期”。

2009年（过渡时期）末的市场走向特征表现为，全球经济似已企稳，对危机的恐慌在逐渐消除，个别国家可以看作已经走向复苏。但与此同时新的矛盾产生，比如中国的房地产行业：一方面中国经济企稳而房地产率先突围、一枝独秀，但在地价高企等因素困扰下，行业前景并不明朗；另一方面，房价反弹的高度似乎超出市场可忍受的底线，在某些时期、某些地域的过度火爆，激化了新的矛盾，并引发购买恐慌，而出于金融安全的考虑，过度的信贷投放也加强了对未来高通胀和新泡沫破裂的担忧预期。

近日，北京土地整理储备中心网站显示，位于顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地（以下简称22号地），将于2009年11月20日进行现场拍卖，该地块的一些耀眼特点引起了业内人士的广泛关注，本报告力图就此做一些相关分析。

22号地位于顺义区后沙峪镇。四至范围具体是：东至沙峪环中路（裕园路）；西至温榆河大堤路；北至馨园九街；南至天竺开发区21号地边界。

绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）始创于1995年，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。绿城集团，在以杭州为大本营的区域市场上具有领先优势，并进行了跨地域拓展，以高质量的产品和管理为依托进行扩张。从最初的浙杭，2000年的扩张，2006年的上市，2007年的精品战略年，2008年的艰难挣扎，到2009年下半年的突起，使其在资金募集，楼盘品质，企业战略上都达到一种新的高度...

10月的北京商品住宅市场，“价升量跌”再次成为市场的主题。北京市商品住宅销售价格仍然保持高位运行，商品住宅成交均价未能延续9月下跌的势头，反转上探至16083元/平方米，这是继8月后成交均价再次突破16000元。与此同时，各项目的开盘价格继续上涨，10月全市开盘项目均价达到了16459 元，环比上涨1.01%。成交均价和开盘均价再次上升，表现出开发商在市场博弈中的较强的博弈力量，尽管近一段时间观望情绪加重，但流动性宽松是开发商财物安全的根本保证，为开发商加大了博弈的筹码...

9月的北京商品住宅市场，最值得关注的莫过于成交均价半年内的首次下跌。2009年9月，北京市商品住宅销售价格尽管仍处于高位运行，但商品住宅成交均降至15808元，环比8月的16200元，跌幅为2.42%。与此同时，各项目的开盘价格虽继续上涨，但上涨的幅度有所回落，9月全市开盘项目均价为 16294元，环比微涨0.25%。成交均价的首次下跌和开盘均价的微涨，较为符合近期各方对市场短期调整的预期，但调整幅度和调整时间尚待进一步观察...

8月的北京商品住宅市场可以用“价微升量跌”来形容。2009年8月，北京市商品住宅销售价格仍处于高位运行，商品住宅成交均价为14370元/平米，环比上涨0.67%。开盘均价更是达到了16253元/平米，环比大幅增涨13.29%。与此同时，成交量却出现了下跌的局面。尽管8月北京商品住宅开盘项目达到了81个，比7月增加了32个项目。但根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示， 8月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为14,405套，环比下跌8.17%...

从总体成交面积来看，十月份在继九月份创出2009年的新高后，急转直下，总体成交664594.8平米，环比下降73.99%，较之前数月窄幅振荡，这种大幅降低显得尤为值得注意。使得后市的预期或不理想。

从总体成交面积来看，十月份在继九月份创出2009年的新高后，急转直下，总体成交664594.8平米，环比下降73.99%，较之前数月窄幅振荡，这种大幅降低显得尤为值得注意。使得后市的预期或不理想。

当前全球经济虽然企稳并逐步复苏。但依然脆弱并且充满不确定性。美国9月份就业数据显示，当月非农就业人数下降26.3万人，略高于预期，显示经济疲态。虽然美国零售数据转好，但并不能视为消费真正复苏的征兆。相对来说，欧元区经济形势更为乐观一些，尤其是德、法两国复苏势头较为明显。

9月份中国PMI指数为54.3%，比上月微升0.3%，是自去年5月份以来的最高值。其中，新出口订单指数环比上升1.2个百分点，达到53.3%，为去年6月份以来的最高值 ...

八月份全球经济数据虽然喜忧交加，但整体向好趋势进一步确认。美国失业率创16年来新高，但单月就业岗位减少量也创一年来最低。个人收入和消费数据虽未呈现强势，但大体符合预期。美国PMI在19个月之后重回50%之上，欧洲PMI也是强劲回升，逼近50%。

八月份中国PMI为54%，创16个越来新高，经济复苏形势进一步明朗。但出口数据走势仍不理想，经济复苏的重点还是在于内需。购进价格指数创13个月来高峰，原材料价格存在上涨压力，CPI也存在上涨趋势。新增信贷存在明显下降 ...

据中国不动产研究中心（CRRC）统计，2009年10月，北京市别墅销售套数为612套，比9月份小幅上涨1.67% ；成交面积为20.91万平米，环比下跌2.3%；成交总金额为38.78亿，比9月上涨4.5%。在搜狐焦点别墅网统计的130个在售别墅项目中，有 76个项目有成交。继9月销售大幅下滑后，10月北京别墅成交出现企稳回升，高端别墅走势继续上扬，千万别墅继9月成交90套后，10月再创新高，销售出 97套…

据中国不动产研究中心（CRRC）统计，2009年9月，北京市别墅销售套数为571套，比8月份大幅下降28% ；成交面积为20.71万平米，环比下跌26%；成交总金额为37.10亿，比8月下降高达36%。在焦点别墅网统计的130个在售别墅项目中，有76个项目有成交。继7、8月销售告捷，接连创下今年最好成绩后，在传统的金九银十，北京别墅市场也未能摆脱价涨量跌的大市影响…

10月的济南商品住宅市场热度不减，各方面均与上月保持稳定。据信立怡高研究员分析年底前，市场将延续这一稳定状态。进入10月以来，济南商品住宅供应总量持续下降，而新增供应量总体平稳。受可售房源持续减少和普通住宅均价迅速提升等因素的影响，预计年底前成交量依然呈现稳步下跌的局面。

9月的济南商品住宅市场可以用“价微升量跌”来形容。2009年9月可售房源存量持续下降，成交量受其影响也继续下降，而均价则环比增长7.2%，同比上升13.8%，开发企业纷纷提升价格，市场仍呈现火热局面。9月住宅总供应量为5968套、62.73万平米，同比下降32%和26.1%，环比下降 16.1%和9.8%，市场继续热销，9月初市场存量继续减少，另外9月新增供应的减少，本月供应量较8月小幅下滑。新增供应1488套、17.8万平米，新增套数同比上升8.9%，新增面积同比上升46%。从2009年9月，月初市场存量继续保持较大幅度减少，9月初市场房源存量仅为4480套、 44.94万平米，环比下降13.68%和10.9%。本月住宅成交量为1886套、19.4万平米，与上月相比下降明显。

当前全球经济虽然依旧走在复苏路上，但是由于多国政府开始考虑“政策退出”或者是收紧过于宽松的宏观政策，因此全球宏观经济呈现出较大的不确定性，甚至增加了人们对复苏之路是否存在反复的疑虑。不过美国、欧元区、日本、俄罗斯的最新数据还是主要显示出经济形势的好转。

10月份中国PMI指数为55.2，比上月上升0.9个百分点，升幅较9月份提高0.6个百分点,为今年3月份以来连续第八个月保持在50上方,并且创十八个月新高。本月PMI 指数高于此前市场的预期54.7,表明我国经济回暖或有进一步加速的趋势,我国经济回升向好的趋势有望得到持续。

10月的成都楼市交易量稳步上升，市场呈现供不应求状态。 由于国庆、中秋双节和秋季房交会均集中在本月初，开发商为了能在节日和房交会期间里有足够的房源供应，均纷纷赶在节前加大对房源的供应量，导致上月新增供应出现井喷。本月主要是消化存量阶段，较上月供应出现了大幅下滑。受大量房源开盘优惠、大力促销，以及在购房优惠政策年底将到期的带动下，迎来了一个购房高潮，商品房销售面积环比增加6.2%（增加7.37万㎡）。

金九过去，银十也如期而至。在房博会的带动下，市场表现依然强劲。但市场结构有所变化。

第一、普通公寓类成交量大幅下滑，其他物业则大幅上扬，尤其是写字楼市场出现火爆迹象。一方面是因为宏观经济回暖的迹象越来越明显；二是大部分投资客开始抄底。酒店式公寓成交量也环比上扬84%。

第二、从区域结构来看，拱墅区、江干区和上城区市场非常活跃，尤其是拱墅区，成交量环比上扬280%。滨江区、西湖区和下沙区本月成交迅速下滑。从成交价格来看，下城区大幅上扬，环比增幅接近50%。上城区价格明显下挫。

从消费者的角度讲，中国素有尊师重教的传统，为了孩子能获得好的成长环境，购置房产的消费者大多具有“望子成龙”、“望女成凤”的情结，这一点自然就催生了消费者对教育和地产联姻的需求。

在经历07年的高峰和08年的低谷后，北京别墅市场和大市一起经历了一冬的盘整和沉淀，在09年开春后走上了复苏之路。在经历了3月 “小阳春”的良好开局后，“红五月”的冲高和二季度的持续高位让人们切实感到别墅市场的回暖。

别墅市场上半年的良好表现，究其原因，首先是去年下半年到今年上半年累积改善性居住的刚需消化；其次，别墅供应日益稀缺的情况下，别墅抗跌保值性在变化的市场中日益凸显，成为不少投资者眼中的资产安全岛，通胀预期也推动不少消费者将购置中高端别墅作为资产的沉淀和储蓄手段；另外，限外令的暂停也在一定程度上推动了需求的回升……多种因素的叠加，使得北京别墅市场在09年上半程表现不俗。

步入下半年，一方面通胀预期不减，且伴随着传统别墅销售旺季的到来，别墅市场将迎来新一波供应高峰；另一方面，随着整体住宅市场观望气氛的累积，北京商品住宅市场面临一次小幅调整的预期渐浓，别墅市场势必也会受到大市影响。刚需的逐步释放导致需求回归，某些项目在热销后的大幅提价也将抑制部分消费需求。在多种力量共同作用下，下半年的别墅市场将呈现何种表情？别墅这个被誉为最稳定的住宅细分市场能否跑赢大市？

教育地产，特指房地产借助教育资源以提升自己的产品附加值，是继旅游地产、体育地产、休闲地产之后开发商为实现收益最大化而产生的又一类房地产经营思路，在现实中，教育地产的经营思路多是以“名盘+名校”的强强联合方式来实现。

从理论上来说，教育地产的经营思路之所以能够成为现实的盈利模式，是因为它很好地适应了经济环境的制度安排和消费者需求。

从制度安排上讲，以北京市教育委员会的有关规定为例，义务教育阶段坚持免试和就近入学。实际操作中，学校实行划片入学的方法，并且北京市教委规定学校要首先接收本片学生，保证本划片内每个适龄儿童入学，确保义务教育阶段的学生不失学。这一规定在制度层面上使得房地产和教育资源的联姻有了可能。

从消费者的角度讲，中国素有尊师重教的传统，为了孩子能获得好的成长环境，购置房产的消费者大多具有“望子成龙”、“望女成凤”的情结，这一点自然就催生了消费者对教育和地产联姻的需求。

09年上半年，北京商品住宅市场出现了“价量齐涨”的良好局面，从寒冷的冬天逐渐走出的房地产行业，经历了3月 “小阳春”的良好开局。就在人们纷纷讨论“小阳春”是真是假时，4至6月连续走高的房价和成交量让人们实实在在的感到房地产市场的复苏，“地王频现”、“楼价普涨”成为行业的关键词，甚至有些人感慨07年房地产市场的疯狂又回来了。

然而，目前国内外宏观经济形势尚无明显好转的迹象，缺少实体经济基本面的支撑，房地产行业单边上扬的态势能够维持多久？市场是否又会进入新一轮的调整期呢？面对火热的市场，开发商和消费者又该怎样做出理性的选择呢？本报告试图回答这些问题。

为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门）及中国不动产研究中心数据库，同时，为了增强本报告的权威性和科学性，我们对5名不同收入状况的购房者进行深度访谈（深访内容见附录一），其中包括潜在购房者、改善型购房者、投资型购房者和投机性购房者等多个类型的消费者，以期深入掌握消费者的购房意愿和购房动机，充分了解消费者的购房心理。

与住宅市场不同的是，写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。正因为如此，投资者对办公楼的投资需求会比较弱，而尚处于恢复元气中的企业，其办公需求也有一定的滞后性，这也决定了办公楼市远不可能像住宅市场那样对市场有快速的反应。

本报告以中国不动产研究中心关于重点城市的购房者数据为研究基础，结合委托新生代市场监测机构和DCCI所作的调查，结合目前金融危机与通胀预期的大背景，就购房者购房情况进行了针对性专项分析。

报告调查分为两部分，第一部分是针对目前的经济和行业背景，对于影响消费者购房的因素作特定研究；第二部分是普适性的研究，着重考察重点城市消费者的购房行为和偏好。

为了更好地说明问题，本报告以中心重点监测城市北京、天津和广州为典型做具体分析，所用调查调研过程可靠，样本具有说服力，数据对于房地产市场人士具有极大参考价值。

金地自身总结2007年犯错误的原因：一是对宏观的认识不足，对客观的认识也不足，对速度提出了太高的要求；二是对行业的认识不足，对土地投资的机会、判断和把控能力仍不足。迫于2007年大量高价地的压力，金地在2008年调整内部资金结构，以及2009年4月增发获批基础上，2009年计划支出100亿，增加周转率更高的“短平快”项目储备。2008年9月，公司注意到了资金状况和市场变化，并从四季度开始，不再鼓励大家一定要去超额完成目标，不能一味牺牲价格来实现销售额。

7月1日推出的《09北京土地市场分析报告》中，本中心已指出在09年上半年北京土地市场表现令人瞠目结舌，在摆脱前四个月的低迷之后，五、六月的迅速反弹强劲到出现泡沫的程度。央企背景的资金运作在这其中有推波助澜之嫌。本文试图对央企拿地进行描述，并对其影响进行阐述。。

为了更有针对性的进行分析，本文严格的将央企同一般的国企区分开来，这里所说的央企是指国务院国有资产监督管理委员会下属的136家企业。截至7月7日，2009年已成交宗地之中，有明显央企背景的有如下6宗地。

低迷，徘徊，复苏，疯狂--我们用这个循环描述2008年开始到2010年年中的北京土地市场，除非出现其他强有力事件的干预，比如政府再次挥动调控大棒，泡沫累积和消化将是未来中期市场面临的最大课题。

次贷危机引发的全球金融海啸以及实体经济严重受损、中国房地产行业自身周期性低谷的到来、政府治理通胀宏观调控政策的累积效应以及对形势判断及决策的滞后--三重因素的叠加，使得08年的北京土地市场呈现出一片冷清光景，成交低迷，流拍频现，并且这种颓势一直延续进了2009年。那么这种趋势会延续多久呢？地价的走势若何？

本报告试图回答上述问题，为保证研究的可信性，数据来源均出自权威部门（如北京市土地整理储备中心、国家统计局、中国人民银行等权威部门），通过对北京土地市场上半年态势分析，深入探究北京土地市场走势的决定因素，并结合业内相关市场人士预期的调查结果，来对下半年北京土地市场的走势做出预测，意在为市场各方提供有价值的借鉴。

通胀年内不会出现 房企提价应谨慎。

进入2009年，很多人预测的“次贷危机第二波”并没有如期而至，经济界的经验总结被颠覆，现状让评论家们大跌眼镜，而未来的何去何从在这个时刻更显得扑朔迷离。我们想探求的是，在复杂的各个经济力量的共同作用之下，下半年的市场如何运行？