图片： 焦点房谈现场全景……

尊敬的搜狐焦点网友大家好！欢迎大家关注搜狐焦点网第298期焦点房谈，我是主持人搜狐焦点网北京互动信息中心的苏玉娟，很高兴由我主持今天的焦点房谈。

今天房谈的主题是金隅·观澜时代——毗邻森滨河森林公园的精品社区。首先，介绍一下今天到场的嘉宾，金隅·观澜时代项目代表，王爱伶女士，欢迎您的到来！

其实，我们也知道，从今年整体的楼市情况来看，我们主城区的地已经越来越稀缺了，越来越少了，可能是说北京的近郊区域备受购房人关注，包括昌平、通州，还有房山、黄村，特别受购房人的关注。

我们今天的房谈主角位于昌平区比较受网友关注的这样一个区域。我们也了解了一下整体楼市的情况，今年可能会有一个转变。

之前去年的时候，我们跟开发商聊，今年的楼市或者是成交情况怎么样。去年的开发商可能多数都会说，非常不错，非常好。

但是今年我们在跟业内人士聊到的时候，可能心里面相对会有一些低调，还行，跟竞争对手比还过得去。整个从开发商的角度，今年楼市相对会面临一定的微调的状况。

但是，我们了解到金隅·观澜时代前两期的情况卖得还是挺不错的。所以，今天我们特别请到金隅·观澜时代项目方代表，跟我们网友聊一聊，究竟哪些因素导致我们这么多购房人在这样一个景象下还能关注我们的项目。

房谈开始之前，按照我们的惯例，还是想请嘉宾为我们简单介绍一下项目的基本情况。

观澜时代位于昌平南环大桥的西侧，东部是万亩滨河森林公园。从内部景观上来说，建筑风格的设计，园林的设计，我们也是经过深思熟虑的，特别是内部景观我们采用的是美国加州的风格。

在精装修的品质上，我们同时引进了一线的品牌，特别是中国方太橱柜等等，都为我们提供了不少加分项。

在整个市场中相对于其他项目来说确实是表现很不错的一个销售业绩。2、3、4号应该是在11月底、12月初开盘是吧？

项目前两期，整体销售还是处于不错的业绩。今天既然王女士来到现场，我们想了解一下前两期的具体情况是什么样的？

观澜时代主要是分三期，一期是1号楼，二期是5-9号楼，三期是我们即将11月底或者是12月初推出的圣巴都组团，一期开盘销售率截至到现在应该是60%，二期开盘销售率达到了80%左右。从一期、二期开盘销售率来说还是不错的。

对。

我们了解了一下网上的信息，可能网友对圣巴都的详细信息多了解一下，即将开盘的楼盘具体情况还请您给我们网友做一个详细的介绍。

2-4号楼的产品主要是80-138平米左右的两居和三居，两居大部分是南北通透的，三居产品是三面采光的大三居，主要是针对昌平改善型客户和海淀、中关村的刚需客户。

价格确定了吗？

还没有决定。大概在11月中下旬左右会把价格释放出来！

我们知道一个楼盘的质量优劣，开发商的背景是很重要的。因为现在购房人，也不光是购房人，买任何东西都要追求品牌。

金隅嘉业始创于1987年，金隅嘉业是国家国资委下属的国有企业，经过20多年的发展，截至到目前已经发展成为一家国有的大型房地产开发企业。我们曾经开发的楼盘像金隅花石匠、金隅凤麟州等等；写字楼项目有嘉业大厦、嘉华大厦。

小区是统一收房吗？

回复：小区是统一收房吗？

对，统一入住，入住时间是13年6月份。

816套，全部统一入住。

我们有一些网友可能会对金隅这两个字比较熟悉，因为金隅在北京开发了很多项目，像金隅花石匠，都很有名气。但是可能对金隅开发商的情况并不熟悉。所以请您介绍一下开发商的背景，包括还有哪些在北京开发的比较知名的项目？

网友认可度比较高的是金隅花石匠，金隅万科等等，这都是备受关注的项目，朝阳新城那边，金隅美和园等等。

对。咱们项目北边也有保障房项目，金隅（嘉和园）。

我们知道金隅·观澜时代是有板楼、板塔结合多种结构，这次开盘的楼盘是什么样的结构？刚刚我们也提到客群以昌平为主，也囊括一些海淀区的升级客户。您认为从年龄结构上，还有北京和外地户口的比例上是什么样的情况？

从目前2-4号楼的蓄客情况和办理卡的情况来看，还是以昌平的改善性客户为主，还有一部分海淀、中关村追求高品质的刚需客户为主。但是基于现在限购政策的影响，大部分购房人还是以北京，具有北京市户口的为多的。

我们也了解到，很多客户看中这个项目，之前也在论坛里面有很多网友说过，看中这个项目更多的是因为看到这个户型结构还是相对比较合理的，户型也会体现你在这里面居住的舒适度，所以户型结构会是一个楼盘的点睛之笔。

我们今天想了解一下，即将开盘的部分，它这个户型结构有哪些亮点、特色，比如户型设计上还有精装修标准上各个方面给我们做一个统一的介绍？

2-4号楼的产品类型是80平米左右的两居，两居产品大部分是南北通透的，还有一部分纯南的户型；三居的主要是130平米左右，三面采光的，还有南北通透的。同时两、三居产品都有大的阳台、飘窗、露台的赠送。

精装修的品质上，我们在品牌选择上都是选择的知名的品牌，方太的橱柜、抽油烟机，科勒等等。

800-1000。

装修标准是多少？

图片： 焦点房谈主持人 苏玉娟……

图片： 北京金隅嘉业房地产开发有限公司项目负责人 王爱伶……

图片： 嘉宾聆听网友问题……

我们知道开发商做精装修的角度上来讲，是非常具有挑战的事，一般面临很多的客户，众口难调；另外也会出现各种各样的状况。金隅嘉业在这边还是比较有勇气的，能够做出一个精装修项目的决定。我们想听听开发商这边具体是怎么考虑的？

或者是质量把控上怎么样能做到让我们的客户既能满意质量，又能满意整体的风格？

观澜时代是我们公司的第一个精装项目，既然是我们的第一个精装项目，所以我们在这上面也花费了很大的精力和心血。从建筑风格上来说，我们是采用现代简约的风格，因为2-4号楼的产品，都是追求品质的刚需或者是改善型客户。

所以我们在品牌选择上像您刚刚提到的，大家都比较重视名牌，所以我们在品牌选择上也是参考了现代年轻人的心理，选择了像科勒、方太、森德这些知名品牌。

至于说您在品质上如何得到保证？像金隅嘉业它是国资委下属的国有企业，我们在北京也建了很多的保障性住房，几乎大多数人提到金隅嘉业的时候，第一反应是，房屋质量不错。

所以，我觉得基于我们在北京的口碑，我们相信我们精装修的品质在日后也是有相当大保证的。

我们还了解到，我们这个项目比较重要的亮点，毗邻滨河森林公园，我们今天的主题也是这样一个主题。我们也想了解一下，可能网友没有去过现场的，没有亲自去参观过的，对公园的情况不是特别了解。请您介绍一下公园的情况，包括到项目的一些距离，还有自身的...

我们经常看新闻也会看到保障房质量如何如何不过关，今天早上还有一个外地的保障房项目说是纸笼的质量。我们做论坛这么多年，也有感触，金隅做的保障房项目质量整体来讲还是比较过硬的。

所以，我们也是结合了我们的园林风格设计和自身的产品特点，起名为圣巴都。

它北起十三陵水库，离咱们项目比较近，全程20公里，总建筑面积1.14万亩，相当于两个圆明园的面积，应该是京北最大的实景公园。

紧邻公园，一个是为周边业主带来休闲生活的去处；另外有湿地公园，对整个空气的改善也是有很大作用的。

至于圣巴都，它跟加州小镇也是有一定关系的，因为圣巴二字是加州小镇是圣塔巴巴拉的简称，距卡梅郡小镇仅18公里，是名副其实的城市花园洋房生活。我们2-4号产品特点又是属于刚需改善型客户，是时尚人群的追求，对品质感要求比较高。

卡梅郡的案名源自于美国加州的卡梅郡小镇，是世外桃源的风格，再结合我们的5-8号产品，属于花园洋房这样低密度的产品，结合我们产品特点，又结合园林设计上，所以起名叫卡梅郡。

我们刚才也一直提到了两个名字，一个是我们三期的项目叫圣巴都，现在在售的叫卡梅郡。像我们长期在国内生活的人可能不太了解这两个名字的含义。我们也想知道我们项目起这么两个名字，具体的内涵是怎样的？

其他的项目在售房的时候可能会面临很多业主维权这样的状况，但是像金隅美和园等项目，收房的时候还是比较好的。所以，整个的建筑质量还是挺让人放心的。

刚刚开头的时候，我们也提到，随着城区土地资源的稀缺，像昌平、通州、黄村、长阳整个的北京近郊区域都开始比较受购房人的关注。推出的项目也是蛮多的，包括一些大的开发商项目都在周边区域拿地盖自己的房子。

昌平区有保利、万科、金隅、首开，竞争相对来说也很激烈的。正好现在楼市这样一个状况，包括限购令没有放开的迹象，我们也能想象到开发商会有一定的压力。

现在周边有这么多类似住宅的项目，我们的项目跟周边的项目比，您觉得您有什么能打动我们购房人选择我们这个项目，而放弃其他项目的因素呢？

我觉得观澜时代的亮点有五个：第一，项目地理位置，位于昌平新老城的交界位置，离地铁站很方便，大概是两站地；如果开车的话，走八达岭高速也可以实现与市区半小时的无缝对接。

第二，生活配套，距离像政府街、鼓楼南街、繁华区域，开车的话15分钟就可以到达，所以生活配套还是比较完善的。

第三，昌平的万亩滨河森林公园，它在项目的东侧，如果站在7层楼的高度可以看到万亩滨河森林公园全景的。

第四，我们金隅的品牌，因为金隅·观澜时代是金隅嘉业继金隅万科城之后的又一力作。

商业，距离昌平的国泰百货、沃尔玛、阳光商厦，这是一些购物方面的；休闲娱乐方面的，像保利的电影院、大地电影院都在项目周边。

第五，精装修，在品牌选择上，我们都是采用比较知名的品牌。

这些亮点我们具体了解一下，比如说其中一个是生活配套，相对来说是比较齐全的。那么，周边具体的配套，包括商业配套、医疗配套，具体的都会有哪些呢？

有关渡假方面，金隅凤山温泉度假村，金隅莽山森林公园；医疗方面，像昌平医院、昌平中医院、昌平东关医院。

刚刚您提到的休闲娱乐场所，我买了金隅的房子，成为金隅的业主，那么我去这些休闲场所会不会有优惠？

我们前期跟金隅凤山温泉度假村有过一次合作，只要你在现场办理金筹卡是可以享受门票的，认购之后按规定时间签约，可以赠送您金隅凤山温泉度假村门票的。

至于说业主后期入住以后，这方面的事情，我们还确实没有做太多的考虑，这个是需要我们两个企业之间有一个长期合作的。

金隅·观澜时代说是打造城区半小时生活圈，交通这一块还是请王女士再详细介绍一下，比如说我们的网友从观澜时代出发，到主城区核心商圈，到中关村，甚至到国贸、金融街，大约的时间是怎样的？路程应该怎么走？

因为现在一般人的出行方式分三种，地铁、公交和自驾。如果自驾的话走八达岭高速，半小时是可以到达马甸桥，中关村附近。地铁的话，项目距离地铁昌平线南邵站仅有两站地，未来在朱辛庄站可以实现与八通线的换乘。

公交方面，业主可以选择在积水潭乘坐885，到达项目的话也是约45分钟的车程。无论地铁、公交，还有自驾，交通都是比较便捷的。

刚刚我们也说了，客群可能会面临一些升级需求的人群。家里可能会有小孩、老人，这对医疗教育的配套更高一些，所以，医疗和教育方面还请您介绍一下？

教育配套上面来说，昌平的高校比较多，从高校来说，政法大学、石油大学、吉利大学，都是云集昌平的。中学来说，昌平一中、昌平二中，距离项目15-20分钟。医疗方面，昌平中医院、昌平医院、昌平东关医院，距离项目大概都是15-20分钟的路程。

回复：刚刚我们也说了，客群可能会面临一些升级需求的人群。家里可能会有小孩、老人，这对医疗教育的配套更高一些，所以，医疗和教育方面还请您介绍一下？

应该是离昌平科技园，高校园区也很近吧？

15分钟吧！

现在很多高校都向高校园区迁移，像航空大学的分校，很多学校都向这个区域迁移，项目跟这个园区还是比较近的。

那么，项目本身在园林建设上、小区规划上，有哪些为业主来做的建设呢？

观澜时代园林设计上分两个组团，南部组团和北部组团，南部组团就是刚刚提到的圣巴都组团。

北部组团是卡梅郡组团。北部组团卡梅郡里面我们也是延续了美国加州的风情园林风格，属于低密的产品。

南部组团圣巴都，因为它是属于整个地块的核心位置，所以在中间我们建了一个中央休闲广场，可以使业主在忙碌了一天以后有一个休闲的娱乐场所。

我们现在可能对于物质生活条件满足之后，对精神生活有了一定的需求，包括项目的一些软配套，像我们所谓的园林建设，这个刚才我们已经说到大环境的建设，比如像森林公园，这是我们项目周边倚靠的天然资源。

图片： 金隅嘉业房地产开发有限公司项目负责人 王爱伶……

回复：图片： 金隅嘉业房地产开发有限公司项目负责人 王爱伶……

图片： 嘉宾观看屏幕网友问题……

接下来进行本次房谈的第二个环节，重点解答一下网友之前提出的问题。

1号楼和3号楼的层高是多少？

最高楼层都是21层。

网友问了几个车位的问题，车位是地上的还是地下的，是租是卖？比例的情况是怎样的？

小区分地上车位和地下车位，地上车位统一由物业出租，地下车位有一部分产权车位，车位比例是1:0.7。

公交站在什么地方？从项目到达最近多长时间？

公交离项目不远，在南环东路的交叉口设有公交车站，到达项目和周边休闲场所比较近。

我们知道项目交房入住时间可能比较晚，有网友想了解有希望提前入住吗？

这个应该不会，因为是精装项目，我们希望精益求精。

现在小区进展大概是什么情况？

大概在年底基本上能够实现大部分楼栋的结构封顶。

虽然昌平相对来说交通很方便，但是可能业主过去现场也不是特别的便利。所以，希望我们开发商能不能定期发一些进展的照片到我们论坛上，好让业主第一时间了解项目的进展情况呢？

这个建议很好，我们会定期的把项目施工情况照片发到网上，方便业主查看。

有网友想问一下项目是什么样的朝向？

项目楼栋大部分是南北朝向，还有一部分是可观景的。

这位网友可能已经去新房考察过了，他想问一下周边还有没有什么住宅的社区，等入住以后，可以和老社区共享一些配套设施？

观澜时代西侧有一个世涛天朗小区和畅椿阁小区，这两个小区都是比较成熟的社区，是可以享受到成熟社区的配套的。

网友对楼市的整体情况还是比较关注的，可能也会有感于最近有一些楼盘，包括通州的一些楼盘有降价的趋势。

这个网友希望开发商能预计一下以后昌平地区的楼盘，尤其是这种住宅，是否会降价比较严重？或者说升值空间是否还存在？

从大的方向上来说，昌平应该是北京今后重点发展的一个区域，特别是观澜时代又占据了万亩滨河森林公园的景观优势，所以升值潜力还是值得期待的。

网友说，全款买房的话有多少优惠？

目前卡梅郡组团在售的楼栋是全款一次性95折优惠。

那贷款呢？

贷款享受96折优惠。

入住一年以后。

网友问，多长时间能拿到房产证？

这个应该与业主交契税的时间也有关系？还是统一交契税？

一次性付款的可以自办产权，如果贷款的话，客户委托我们开发商为其办理产权，一般情况下是从项目入住之后一年之后取得大产权证，两年取得小产权证。

观澜时代的房价算不算高啊.

价格就像咱们自己在外边买衣服一样，产品本身的特点决定了它的物价水平，像观澜时代从项目品质和周边配套、地理位置来说，跟现在我们目前的价格应该是比较相匹配的；至于说未来的发展趋势怎么样？我现在不敢给予太多的定论。

感觉价格没有任何优势啊！这钱都能买精装的万科城了

观澜时代从地理位置上跟万科城有两个红绿灯的距离。从产品本身来说，我们是以南北通透的小两居和三面采光的大三居为主，同时我们又占据了万亩滨河森林公园，生活配套跟万科城是比较类似的，价格方面是由我们的项目品质所决定的。

车位要是买了以后，还收不收管理费啊？

车位的管理费是按照北京市统一标准进行收取的。

有上涨空间吗？前几期开盘均价的走势是怎么样的？

前几期开盘均价都在1万7左右。

办卡了具体有个什么优惠啊？给说说，不太清楚什么日减500什么的

目前现在办理卡，在开盘当天享受一个点的优惠，至于日减500的情况，确实有这样的优惠。也就是说越早办卡，您享受到的优惠越大。

地暖还是普通的取暖方式？

项目是采取市政集中供暖。

哪栋是花园洋房啊？

花园洋房集中在卡梅郡组团，6、7、9号楼，在本期开的楼栋没有。

刚需买房，大兴，昌平，房山，通州哪里最合适？

从周边的郊区来看，通州是属于近几年被炒得比较热的区域；其次是大兴；再其次就是昌平；接下来就是房山。从今年的市场情况来看，通州的降价趋势是比较明显的。

回复：刚需买房，大兴，通州哪里最合适

南绍那个地铁站是在项目边上吗？晚上到几点？我上夜班

在城里上班的话，9点半左右，不是末班车，到市区是可以赶上市区地铁的。

至于您想问在哪一个区域出手比较合适，如果您是属于急需住房的刚需客户，就不需要考虑市场因素，有需求就购买，因为现在没有人能都看清房地产的状况，希望网友根据自己的需求进行选择。

观澜的两居到底值不值得我等？纠结啊。在看龙山的两居........

这两个项目都属于昌平的老城区，相隔大概也就是20分钟左右的路程。

即将开盘的圣巴都2-4号楼都是板楼吗？还是板塔结合的？

这几栋楼均是板塔结合的产品。

现在办卡有多少人？还可以享受100人团购的优惠吗？

目前办卡百组以上了，团购来说，目前还没有政策，如果有人有意向购买的话还可以再谈。

咱们这个项目的物业公司也是金隅自己的么？

对，是金隅大成物业管理有限公司。它是隶属于北京金隅嘉业股份有限公司，也是国资委下属的公司。它曾经服务过的项目有很多，比如金隅凤麟州、金隅美和园、嘉业大厦，这些都是北京市四星级的示范项目。

物业既包括写字楼的物业，也包括住宅类的物是么？

对，是比较全面的物业服务。

三栋楼价钱一样的吗？

三栋楼因为位置不一样，所以价格还是存在一定区别的。

那产权呢？

是70年产权的。

我们项目一共有多少套房？在12月份即将开盘的房源套数又是多少？

小区一共有816套房源，本次即将开盘的有380多套。

图片： 支持人向嘉宾转述网友问题……

图片： 嘉宾与主持人交谈……

刚刚我们通过跟王女士的交流，对金隅·观澜时代的项目整体有了一个全景的、立体的了解。

我们网友也可以耐心的等待一下11月底、12月初的开盘情况，有最新的情况我们也会邀请开发商代表在我们业主论坛里面发帖做公布，也请我们网友密切关注搜狐焦点业主论坛。

非常感谢王女士作客我们的焦点房谈，今天我们的房谈到此结束，感谢各位的关注。

感谢各位关注。

图：金隅嘉业房地产项目负责人深度解析金隅观澜时代 欢迎查看精彩问答回顾！

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赵律师：免费法律咨询

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买房人比较关心的是位置、配套、开发商和价格

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