图片： 亿城西山公馆房谈全景……

尊敬的搜狐焦点网友大家好！今天是我们搜狐焦点网第整300期焦点房谈，我们特别请到了亿城西山公馆的项目作客焦点房谈。今天来到现场的嘉宾是，亿城西山公馆销售经理李瑞雪，欢迎李女士的到来！

亿城之前跟焦点有很多合作，亿城整个集团其他的项目，包括亿城西山公馆之前有过一些看房班车、团购活动都为我们的网友提供了便利，很高兴能有今天这样一个直接沟通的机会。

今天我们也是盘点了整个网上的论坛，包括流量，发现关注亿城西山公馆的网友特别多，他们也有这种需求说，希望我们能有这样一个机会跟开发商代表做一个互动，更详细的了解我们项目的具体细节。

现在整体来看，我们的楼市进入一个拐点状态，但是并不是所有的项目面临着滞销的状况，有品质感的项目还是面临着能很好的销售的状态。

所以，今天我们也请到一直销售比较乐观的亿城西山公馆项目代表，跟我们网友做一个直接的沟通。

在我们房谈开始之前，可能有一些网友对这个项目的具体细节还不了解。

我们从事业内工作的.有时候也会对亿城西山公馆或者是亿城西山华府了解比较模糊，因为名字比较像。所以开始之前，想请李女士给我们简单介绍一下亿城西山公馆的基本情况。

亿城西山公馆主要是在华府系列产品的一种延续，由于公馆项目是座落在中关村的软件园，整个客群定位等各个方面我们都是在华府上面做了修正。

立面上是赖特的建筑风格，包括大挑沿的设计，这些我们是跟随要求。顶层上的灰色技术区，跟中关村软件园整个大区域风格是相似的。

客群定位，西山华府以中高端的建筑产品为主，像240、280大平层这种项目为主.

而公馆项目，我们面对的基本上都是一些年轻的IT行业高智人群，对于这些人群来说，他可能在产品需求上更倾向于偏小的户型，像两居的，这是主力户型.

三居就是给升级类的客户了，比如现在他住的是两居室，我想更新换代，改善居住环境，有可能买三居。所以，我们主力户型锁定在两居和三居。

刚刚提到说亿城西山公馆在焦点点击排行榜一直在高位的。网友肯定很关注，现在可能更关心的是现在在销房源情况和一期开盘的情况是怎样的以及目前为止，销售情况是怎样的。

开盘我们全开了，677套住宅和12套商业。今年6月26号开盘的，整个产品像刚才所说的两居、三居为我们的主要户型，一居为辅,销售量现在是近1/3了，一共600多套房，本次可售的是609套，现在消化了近200套。。

整体来讲，在今天这样一个整体楼市情况下，这样的业绩还算很不错的。我们也知道，刚才我们一直在提到像中关村科技园这一带，相对来说是白领的高知人群，他们购买房子的时候相对来说更挑剔一些，而且相对更理性，购买房屋可能比较谨慎。

但是他能看中咱们亿城西山公馆，说明咱们项目有吸引他们的独到之处。具体的亮点在哪里？或者说主要的客群都是哪些？主要以中关村区域的客群为主吗？

对，我们也做了一个分析，客户买了房子之后跟我们交流更多，跟客户沟通，基本上是海淀区的客群为主。

行业这一块还是IT精英为主，再一个是清华、北大的老教授，他们也把我们那个区域作为改善现有居住环境的一个首选，因为区域的价值还是非常好的，离百旺山非常近，很多上了年纪的人比较喜欢那儿的环境。

图片： 房谈主持人 搜狐焦点互动中心主编 苏玉娟……

陛下,万岁!~~~~~

我们知道亿城西山公馆，我们通过网上搜索也可以看到，还有通过今天的主题，中关村软件园中的学府住宅，也就是我们常常说的学区房。我了解了一下咱们的信息，预计打造一站式的教育精英社区。

没错，是全程教育社区。

之前我们在网上也有所了解,一些开发商承诺的教育资源到交房的时候往往会被迫流产，而教育这一块可能是网友最最关注的，因为现在基本上一个家庭一个小孩，对孩子的教育特别关心，包括现在关心的不止是小学，幼儿园甚至到高中、大学都会预想到。这一块请你做个重点介绍

亿城做项目以来，还是看重教育的，从万城华府，虽然不是片区内的学校，但是至少能保证中关村三小可以上.

现在公司也是考虑到一些业主他的子女上小学、上初中会有所不便，特别是期房，如果说这个小区已经有三、五年的居住历史了，对于划片来说更容易一些.

其次是西山华府，主打的是人大附中的配套。西山公馆是蓝天幼儿园。在孩子教育这一块肯定是有保障的。

但是现在教育体制确实层层把关，开发企业能为客户做到的就是提前帮业主寻找到一些重点小学、重点中学，在这种基础上给客户提供便利的条件。

还有一些问题，也是中关村的一个项目，我们在前期的业务购买的时候可以上这个小学，中关村二小；但是后期的业主有一个截至点，过了这个截至点的，后面的孩子们就上不了这个学校了，可能面临很多问题。

有的时候可能是开发商单方面难以决定的。我想替网友问一下，亿城西山公馆目前锁定的教育配套目前是很确定的吗？后期的变数是不是很大？

对。我们跟学校沟通，也是只能解决一部分孩子的上学问题，但是这个我们在房屋销售的时候会跟客户提前说清楚.

比如说今年小学只有40个名额，我们跟学校谈只谈了五年，也就是12年9月到16年9月，只要是6岁以上孩子达到入小学的条件，经过人家面试，符合入学条件的都可以去。

在这种情况下，我们有名额限制。基本上我们也是对孩子提前做好，直到这一年的名额满了，没有再有多余的名额跟客户签了，我会明确告诉，虽然您喜欢我们的项目，但是我不能保证您的孩子的上学。

教育方面还是有保障的。北京的楼市现在面临着拐点，涌现出业主维权等各种各样的问题。所以，现在的购房人可能在买房子的时候会更加理性和谨慎，他们可能会更看中名牌开发商的项目，这样的话可能在买房到入住一系列过程当中让自己更心安一些。

这样的开发商更受我们业主的青睐。我们想了解一下亿城集团的具体背景，在北京开发了哪些楼盘？您刚刚提到亿城集团一直重视教育这一块，这一块也一起做一个介绍。

亿城的前身是93年成立的大连渤海饭店，96年是上市的一个公司，10年以后专注做房地产开发行业，截止到现在，北京的项目做得比较多的，像亦庄的，海淀区的项目比较多一些，万城华府、西山华府，包括现在的西山公馆.

现在在开发的还有一个燕西华府，在西六环的位置。基本上亿城在做房地产开发的时候，不要求项目体量有多大，只要求精致，每一个楼盘到现在回头来看，每一个楼盘在市场上所占有的价值还是比较高的。

我们也知道，我们跟网上也做过类似的调查，他们可能对亿城这个品牌了解得并不多，但是在北京已经有很多有口碑的项目，他们可能会觉得，亿城开发的项目是值得信赖的。

所以，再有新项目的时候，可能会有很多老客户过来买这个项目。

我们知道，这个项目是精装修对吧,其实现在市场上，很多开发商并不愿意做精装修，因为这是一个出力不讨好的事，一是难以保证众口难调的问题；二是收房的时候会被挑剔得更多一些。

我们想了解一下，亿城当时是做了怎样的考虑，敢于做精装修的项目？

精装修项目我们是从06年就开始实验，也不是说从这个项目就突然就做了.

06年的一个项目，我们选了两栋楼，一个是对自己精装品牌，包括到色彩的考验，另外一个也是跟合作单位的一种磨合.

因为确实在整个工程管理上，精装修的房子和你简单做一个土建毛坯来说肯定是不一样的，我们也是对自己的一种挑战。06年，在天筑选择做了精装，效果还是不错的.

当然中间也有一些需要跟客户磨合的，但是我们客户满意度还是比较高的，基本上我们是按照客户的需求，尽可能满足客户的需求去做改善。

第二个项目是西山华府，有这么几栋楼是精装，那是我们第二次磨合，再做调整，考验自己的能力和实力。最后定下来，全盘精装的就是西山公馆。

全盘精装是第一个，但是之前我们已经做了很多试验和磨合，特别是精装单位.

再一个是选材选料上，毕竟这个房子是给老百姓住的，长期的居住，不是说住酒店，住两天我走了，住房肯定是老百姓住一辈子的事，我们会以我们的诚信，包括我们做产品的一种诚信度让客户见证我们，确实是一个好的开发商。

图片： 亿城西山公馆房谈现场直播……

咱们西山公馆的装修标准大概是怎样的或者品牌这一块有确定吗？

这个我们在合同上都会明确写好。因为装修这个东西，开发企业在为客户做精装的情况下，一是为客户提供便利，二是为客户节约节省很多的原材料.

我们不做任何精装的价格报价，客户如果到这儿看房，看样板间，随时可以看到我用的一些产品、一些原材料，包括我们现在也是实楼呈现了，实楼里面交房样板间，我们也开了。

本来做批量的，有些开发企业我给你报8千也好、6千也好，你在市场上能找到这样的价格，但是开发企业未必这样的价格装下来的。

客户说了，你们装修的房子是不是有味？客户都可以看，包括我们使用复合地板，成批量的材料就在那儿放着，诺贝尔的磁砖，客户会说，真的用诺贝尔的啊？不是仿的啊？

我们没有必要偷工减料，因为这些以后长期在客户家里的，偷工减料会被客户看出来，会被骂一辈子的，所以我们会尽量选用优质的材料。

回复：我们没有必要偷工减料，因为这些以后长期在客户家里的，偷工减料会被客户看出来，会被骂一辈子的，所以我们会尽量选用优质的材料。

回复：咱们西山公馆的装修标准大概是怎样的或者品牌这一块有确定吗？

也是为自己开发企业积累口碑的过程。

对。包括我们选的 铝包木的窗，西山华府就在用，现在也在用。我们为了能让客户真真正正感受到我们开发商的贴心之处，我们还是选用了这种，成本非常高。

我去颐和原著也参观过项目，颐和原著卖到这个价格的产品也就是用的这种窗。作为我们来讲，真的是把最好的东西都给我们的客户。

所以网友考察精装修的时候，不要只相信一个表面数字化的价格，因为其实我们知道，很多开发商做报价的时候，他肯定是不可能跟那个数字相吻合的，只是一个参考值。

所以，网友想了解的话，最好去现场看一下具体用的产品和细节，这才是最能打动人心的。

图片： 亿城西山公馆房谈全景……

刚才我们包括户型、小区建筑风格都给网友做了介绍。我们想了解一下小区内部园林情况，刚刚我们了解的是周边的配套，包括周边的公共设施，小区内部具体园林景观情况是怎样的？

我们这边是三重园林的设计。 第一大重就是我一再强调我们圆明园大区域环境非常好，软件园绿化率达到60%以上，第二重是我们项目内部有2万5千米绿化带，亿城做的，选用不同的树种，有观叶的，观干的，观花的，全都有，我们在这一块下的心思比较大。

对于组团来讲，我们选择了春夏秋冬景观都有，春夏以花卉为主，特别是像紫薇、月季，春天最早开花的玉兰，虽然这个组团以花卉观花为主，但是它是相对有组合的，又有自己的主题。

秋季景观以观叶，像大连的采用银杏树，元宝丰，同时还有让客户真真正正看到果实的，柿子树、石榴树，石榴树支杆这么粗，果特别甜.

我们能保证后期业主他住进来，明年他就能看到果实，不是栽个小细苗，我们全用的成树，包括中间3号楼组团我们选择的是冬季景观，主要以观干为主，像蒙古里，夏天叶子非常繁茂，秋天叶子都黄了，非常好看.

到了冬天只剩下枝干，看起来是非常好的。所以我们选择树种，还有水景配合都是下了功夫的。

第三重就是整个园区4千平米的一个环绕型的水系，夏天我们放浅水，孩子玩肯定不会有危险的，冬天的时候，我们把水抽掉，放一种喷雾，让客户走在那儿，就有空气弥漫烟雾的感觉.

水抽干之后，下面有鹅卵石，有大有小，自然堆砌。如果客户住在楼上往下一看，可能下雪的时候效果更好，因为它是错落有致的。

我们知道，北面和城区价格一直是比较坚挺的。咱们这边跟之前还是保持大约持平的形势。除了我们项目，周边还有其他的项目，相比其他项目，咱们能够打动客户最大的亮点在哪里？

我们区域上，其实真正几个楼盘项目能做对比的话，还真没几个，第一是保利西山林语，它在产品线上做的就不是一个层级的客群，因为他面对的是纯粹的一些刚需客户做的产品.

再往东边是西山壹号院，包括即将在开盘的如园项目，基本上有点类似于中高端的产品线，客群可能跟我们也没法做对比；再该是西山公馆.

再往东走的话是领秀新硅谷，再就是橡树湾。我觉得区域上大家的选择全在于客户，大家都会做对比，有人看中教育，有人看中配套。

现在对于咱们产品来说，客户选择什么样的自有他的着重点和看重点。作为开发商我挺不赞同把别人说得不好，把自己说得多好，可能各有各的优点。

我们自身的优点一个是它在中关村软件园内部，就有一个很好的园林环境，这跟周边项目真的没法直接对比，周边项目说我也有很好的园林，关键是客户，所以我们是尊重客户的选择。

我们想购买这个区域项目的网友也可以做一个全方位的考察，你关心的究竟是什么。

我们还是想跟我们的网友做一个介绍，周边项目配套有哪些具体情况，包括医疗，教育刚刚已经提了，还有生活的配套，具体这一块请您给我们介绍一下？

旁边有309医院，它的医疗条件是非常好的；再就是旁边上地医院，包括还有像上地还有一个北医三院门诊部，这些对于客户来说可能够了。

但像专科医院，骨科医院，可能复制不出来，但是区域能够满足客户一般的医疗救助。商业这一块我们还是依附于上地环岛，这是这个区域内部比较大的商业配套了。

之前整个这个区域，包括延伸到清河这边，经常遭网友诟病的地方是交通比较堵。

可能接下来的话会在领袖新硅谷和西二旗地铁站交界的位置会有一个大型商业起来。

对，会堵，特别是从小营过来。我们这儿交通是堵，我个人认为还是比较方便的，不说开车，公共交通从项目南侧从302、509直接到西二旗地铁站，如果往万柳区域走的话，很多公交车，运通114、991直达.

基本上我不建议客户坐公交，从我们那儿走到西二旗15分钟就到了，也散步了，也锻炼了。

看来我们开发商对园林景观这一块做了人性化的考虑。刚才我们提到的这些可以说都是一个项目的硬件设施。

我们知道，物业服务是项目软性化的标准，这个可能是业主更关心的，因为有一些，像我买楼盘、买房子，可能前期跟开发商打交道，但是物业是在这儿住多久就要打交道多久，这也是客户非常重视的。咱们的物业方面呢？

我们自己的物业。亿城所有的项目都是自己的物业在做，也不接其他项目的物业，我只要把我的业主服务好。

这样的话会更有针对性的服务业主。

没错,咱们费用是4.18，亿城物业是3.6，5毛8的物业费是中关村软件园的，它的收费标准也不会是不变的，因为现在很多人员费用都在涨，可能也会做调整，目前来说是4.18。

中关村的5.8可能是在保安管理上，为什么说他的园林特别好，因为他确实下了功夫。我们自己的物业大量成本费用也是在保洁、保安这一块，其次是运行费。

我们业主也是一份物业费得到双重的保障。

没错。我们在万柳区域的颐园项目比周边小区的物业费都贵，但是业主真的是可以享受到我的物业服务不一样，再有从二手房可以看出来，二手房.

颐园的房子永远比周边贵，你可能多掏了1块钱的物业费，但是对升值、保值确实有支撑。现在都有物业管理，不像以前，那他肯定希望我的物业公司提供给我更好的服务。

有的时候，业主可能会说，物业费可能贵一些,但是物有所值,一方面你自己享受到的物业服务，二是一旦你的房子出手的时候，可能会卖得更高一些。

通过跟李总的聊天，我们大致了解了亿城西山公馆整个项目的基本情况。接下来我们要跟我们的网友做一个互动。先看一下之前我们收集到的一些问题。

网友问，目前在售楼的得房率是多少？

81%。

能达到80%以上还是挺高的。咱们项目是板楼、塔楼，或者是板塔结合？

6-7层是板楼，一梯两户。三居户型电梯两户都可以开门。我们客户都不用按几楼，一刷卡，你的卡是几层就直接打开门，一般是看不见邻居的。

电梯在中间，一个是保持了私密性，第二个是私属电梯概念使客户得到了很多实惠。

我们网友选择户型的时候可以避开这些户型。车位是地上还是地下，租还是卖，比例大约是多少？

车位都是卖的，都是产权车位。

车位大约是从入住以后才开始的吗？

不是，我们现在在做验收，交管部门那边划完线就成了。

等到验收完了，业主可以直接买车位了。

对。

网友问，有希望提前入住吗？进展怎么样？工程进展是怎样的？

因为这是一个精装项目，我们现在在做内装，如果是毛坯房，按照原计划我们早就可以交房了，如果按照毛坯房的交房标准，我们比预计的时间是提前的。

但是当时工期上提前的这一块，第一个夏季施工更好一些，他是最好的结点.

精装我们也是抢在冬季之前，特别是壁纸，10月份之前比值全上，避免后期供暖的时候，由于一供暖、一开裂，导致壁纸的开缝处起卷。

我们现在基本上是上橱柜、上衣柜，因为我们有好多附加值的赠送，我们上了好多衣柜在里面，衣柜品牌是索菲亚的。

后期我们还会再选出有些有阳台的户型，统一为客户封闭阳台，测绘的时候都是按一半面积算的，交房的时候，我们保证是封闭的。三居的话，客户能多赚6、7平米的面积，客户买我们的附加值是非常高的。

这个对业主是非常实惠的。

现在很多开发商都不设计阳台。

多数是直接全封闭的。

正常交房应该是几月？

3月底。

600多套统一交房吗？

对。原计划是4月份交房，现在已经提前了一个月。

第二个是还存在一个供暖费的问题。索性我们就把这一块都躲过去。

对，而且我们这个时间节点上也没有往前赶。之前的时候，按照毛坯房的竣工，再加上精装，如果赶赶工期，时间更紧凑一些，可能赶到12月份、1月份，而我们现在考虑，一个是说试水没有过，可能对客户没有保障.

3月份，春天入住也比较合适。有网友问，如果全款买房的话有没有优惠？

现场一次性付款是97折，如果参加咱们团购，优惠力度更大一些。

贷款这一块没有优惠？

对，我们现在还是鼓励一次性付款的客户。

我税不够5年，但是我有5年在北京的工作证明，能买吗？

卖不了。必须是纳税或者是社保。

我想问问有老带新活动吗？我有亲戚想买，如果我介绍的话能享受一些折扣吗？

老带新，肯定是他已经买了房的情况下，新的话就是他亲戚，肯定是有老带新，我们有老带新的活动。但前提活动是他是业主，给老的会免一万块钱的物业费。

这边风水怎么样？

大的风水环境这边肯定是没有问题。否则圆明园、颐和园都不会在那边。

听说装修标准是每平米5000元的，送空调？

我们送的是格力的，大金和三菱，我们做过对比，但是三菱压缩机做的是最好的，大型空调是最好的，但是分体空调不如格力好.

我们做精装的时候都已经考察过了，现在老百姓认的是牌子，而不是产品本身。做整体的考察，我们更专业一行，因为客户并不是这个行业的，可能并不了解。如果说做中央空调，像西山华府的中央空调就是三菱的。

提议!样板间用的陇星牌暖气档次低，样式老，水循环方式落后，建议应该更换大品牌

陇星是做散热片最好的，假如有从事水暖行业的工程师到我们那儿看完之后是非常满意的。

网友最好不要看想当然的想法，最好找专家看一下。

回复：样板间用的陇星牌暖气档次低，样式老，水循环方式落后，应该更换大品牌

回复：样板间用的陇星牌暖气档次低，样式老，水循环方式落后，应该更换大品牌

那个装修的时候要把他换掉的，KFS用的东西肯定不会很高级的！~~

距离六里屯垃圾场远吗？？

六里屯在我们的西北方向，挺远的，在冷泉镇那里面呢。

西山公馆的房子能买吗？

这两个是针对开盘的时候，我们都执行完了，就是一个定时期的开盘活动，是特定时期的一个政策。

附近有什么公园或休闲场所吗?

公园首先园区里面，基本上带着孩子溜弯就够了；其他的像碧水风和公园；另外项目西边是百旺山森林公园，是负氧离子含量非常高的公园；其他的像颐和园、圆明园，这些都不远，坐公交车都可以到。

容积率是多高？绿化率多高？

1.92。

我是已经购买的业主我家现在餐厅、厨房很窄，甚至放不下一个冰箱，该怎么办？

我们都设计了放冰箱的地方。因为放冰箱的地方，电源插口是个特别的线，跟其他的线不是一起的。

请问李经理：如果后期降价，对前期用户是否有某种形式的补偿？

这个问题第一，商品房它是一个商品，买的时候你是认可这个价格的，那后期市场环境怎么样，作为我来说我也很难预判市场到底会怎么样.

我觉得作为客户来说，只能说是精神层面你受了打击我们给予安抚，但是经济上我们确实没法满足客户的任何需要。

只要你买的当期觉得是值得的，就可以出手。

因为这个房子跟开发商签的是商品房买卖合同，大家对合同里面所有条款进行相互约束，这一块确实商品房合同里面没有对市场预期判断的约束，这一块我只能站在合同约定角度上来讲。

谢谢回复。那我就等一段时间。

网友还有一个问题，这个可能是经过仔细考察的，我看到小区好像是回环型的结构，不知道那些正好处于拐角处的户型是不是看到阳光呢？

有个别户型会存在这样的问题,客户可以选择较好户型出手.

今天我们通过跟李总的沟通，也对我们这个项目做了一个全面的剖析，我们网友可能对这个项目比较了解。

聊完以后，相信我们很多网友，迟疑的客户也会坚定的相信，这是一个品质开发商开发的精品项目。如果您觉得这个楼市状况下值得入手，不妨来我们项目现场实地考察一下。

如果有更多的问题，也欢迎在我们的业主论坛里面提问，稍候请我们开发商这边做进一步的解答。今天我们焦点房谈到此结束了，谢谢关注我们的网友，也谢谢李总来到我们的现场。

感谢各位网友的关注,谢谢大家.