图片： 首期律师与您面对面全景……

尊敬的搜狐焦点网友大家好，欢迎大家关注搜狐焦点网第1期律师面对面活动，我是尚涛搜狐焦点网北京互动信息中心尚涛，很高兴由我主持今天的访谈节目。

由于最近一段时间，北京楼市整体比较动荡，很多楼盘价格纷纷落水，另外，项目在建设方面出现很多延期交付的问题，房屋面积缩水问题或者是销售承诺无法实现的问题，使得很多业主感到非常气愤和无奈，只得踏上漫漫维权之路。

在维权的问题上，很多业主为了尽快解决问题，不管方法和手段，采取了一些事倍功半的方法，承担风险和付出辛苦的同时，效果不佳。

为了使众多购房人和业主能够在法律许可范围内最大限度地保障自身权益，同时不会引发一些不必要的纠纷，搜狐焦点业主论坛特地成立了律师面对面这样的一档访谈栏目。

本次是律师面对面活动的第一期，今天访谈的主题是购房过程中的理性维权。首先，介绍一下今天到场的嘉宾，地产资深专家律师秦兵律师、张新律师老师，欢迎两位的到来。另外，我们还请到一些最近小区面临维权问题的业主代表，也欢迎网友的到来。

大家可能有所了解，2011年的楼市，尤其下半年的表现很不理想，通州大兴众多楼盘纷纷跳水，众多维权问题也逐步浮出水面。关于维权的问题，我们首先想请教律师，业主发生的维权的原因有哪几点呢？

首先从两个角度来说，第一，大家要有一个认识，现在购房购的是什么东西，现在购房还是一种商品房，是投资行为，所以说一定要在投资的时候想好自己购买房屋的行为是否正确，时机掌握的是否恰当。

既然是一个投资行为，肯定是有风险的，所以第一个就是要保证心态；第二个问题，既然是购买正规商品房，就有合同，在保证心态的前提下，要依法依据合同来维护自己的权利。

等于说不管购买商品房也好，相当于平时去商场买东西一样，咱们对于当时购买房子的问题相对于购买一个商品，我们也是根据自身的需要当时的形式来购买房子。

是。

现在房价变化比较迅速，没有买过房子的业主最好再等一等，当然愿意勇于参与也没有人会阻挠你，但是从理智的角度来看最好等一等，有的地方降价已经20%，所以在这种情况下没有买房的人最好再等一等，已经买房的人就看能不能承受降价的损失。

如果大家感觉亏50万、60万就可以继续住，如果认为这个钱还是比较重要的，可以找一些方法，比如说能不能要求开发商给予补偿，能不能要求退房，这些都是作为业主正当的合法的理由。

感谢两位律师。其实很多业主并不希望把维权问题扩大化，但是苦于没有一个合适的渠道去泛音，导致问题越来越严重，比如出现一些打砸售楼处的现象，前一些日子大兴有一个项目出现把售楼处给砸了，问题也没有很好的解决。

作为一个业主来说，应该通过哪些渠道来反映这些问题，来解决这个问题可能是业主比较关心的问题，请两位律师做一下解答。

有几个渠道，投诉，到工商局，到各行政机关去投诉，投诉受理的概率也比较低，还有一个是通过诉讼，就涉及到怎么样寻找证据，怎么样找律师，一诉讼就涉及到诉讼费、支付律师费和证据的费用，但是受理的概率是比较高的，至少会在90%以上。

所以我们的业主要看你的时间成本、你的精力，你的预期收益，在不同的时间进行合适的资源配置。

大概分这三种？

对，这三种是常见的。

图片： 秦兵2011.12.28……

图片： 张新2011.12.28……

这个途径就是刚才秦律师提的，可以去北京市建委，业主可以写一些书面意见，书面反映情况的意见，到北京市建委，北京市建委会在一个月之内给一个书面回复。

是以业主去写还是要联合十个或者是几个？

不用，自己就可以写一封信，但是人多力量大，几个人联合写也可以。

如果很多业主面临同样的问题的话，几个人联合起来写一封信效果会更好一些？

今天我们也有网友来，主要是针对退房来的，国家也调控了好几次，每次调控的时候都有退房的现象发生，现在一些大的开发商经验已经非常丰富了，08年退房的时候有很多案件，而现在开发商的合同要强的多，把这些条款上已经写的很完善了。

例如说合同里都写政策调整贷不到款，但是这样的话是不是公平还要探讨。

相当于一个霸王条款？

有些也不霸王，因为经历比较多，所以合同完善一些。退房想诉讼就得有具体的事由，要有切入点。

比如项目的质量或者是其他的问题，然后严重影响到业主入住了，通过一个切入点再挖掘证据，再申请退房。

这个途径就是刚才秦律师提的，可以去北京市建委，业主可以写一些书面意见，书面反映情况的意见，到北京市建委，北京市建委会在一个月之内给一个书面回复。

是以业主去写还是要联合十个或者是几个？

不用，自己就可以写一封信，但是人多力量大，几个人联合写也可以。

如果很多业主面临同样的问题的话，几个人联合起来写一封信效果会更好一些？

今天我们也有网友来，主要是针对退房来的，国家也调控了好几次，每次调控的时候都有退房的现象发生，现在一些大的开发商经验已经非常丰富了，08年退房的时候有很多案件，而现在开发商的合同要强的多，把这些条款上已经写的很完善了.

例如说合同里都写政策调整贷不到款，但是这样的话是不是公平还要探讨。

相当于一个霸王条款？

有些也不霸王，因为经历比较多，所以合同完善一些。退房想诉讼就得有具体的事由，要有切入点。

比如项目的质量或者是其他的问题，然后严重影响到业主入住了，通过一个切入点再挖掘证据，再申请退房。

单纯从降价的角度去做切入点的时候，可能这就属于非常疑难的诉讼了。

没有开工的话可以做切入点吗？

这个要了解具体情况，没有开工肯定是一个切入点。

我房款交了一年多，现在还没有动工，是不是可以申请退房？

具体情况还要具体分析。

感谢两位律师的解答，从访谈挂出预告之后也收到了很多网友的提问，我们也精选了几个问题，请两位律师给网友做一个解答。

学校入学资格变相缩水，销售时承诺的三甲医院到现在也没有兑现，这个问题是不是可以进行一些手段和渠道来解决？

关键看三甲医院对他重要不重要，如果不重要就算了，如果重要赶紧退房就行了。

学校的入学资格也有变相缩水？

这个和医院问题一样，看你看重不看重，如果没有学校都可以要求退房。

当初即使承诺有学校，但是现在实际情况没有的话，这也是一个切入点。

还是要看对自己生活的影响大与不大？

对。

购房者都是弱势群体，单靠维权能解决问题吗？

维权主要是针对弱势群体设计的，强势群体就不需要维权了。

同样的房子，公摊面积有差异，比如永定河孔成城，5期台地联排275平米建筑面积公摊11，6期不带地下室的255平米公摊也是11，本身面积不同，但是公摊面积算的方法有问题，在公摊面积上有没有比较好的方法上可以解决一下，怎么认定公摊面积是否合理？

公摊面积国家有明确标准，在面积上没有问题的话，投诉是比较好的渠道，另外作为购房者，开发商向你说明公摊的明细怎么计算的是他的义务.

买房买的就是面积，我买的东西具体的东西没有给我，说明没有给我，就要让他具体的落实一下面积的问题，如果认为确实存在义务的话，面积做鉴定的话是比较难的问题了。

首先让开发商上给我们提供一个公摊面积。

对，包括哪些部分，怎么算的。

得出来的平米数，这样心里有一个数。

如果按照他说的这个是存在一些不合理的地方，应该还包括一些其他因素，写的不是很全面。

首先肯定是需要开发商给我们提供怎么计算，包括哪些内容，最后为什么得出这个数，然后再来看他算的究竟是合理还是不合理，然后再查询一下网上的条款或者咨询一下律师。

业主首先做的事就是怎么样让开发商提供东西，要做这个事情必须要组织起来，要求开发商提供测绘的技术报告必须组织起来。

而且怎么才能把大家组织起来，靠金钱组织起来，没有金钱组织起来根本就没有力量，大家一个人都交五千，我们查出来公开报告，谁交钱谁能够用，不交钱就不能用，走市场化道路，否则人人都想搭便车。

最近有买房买一送一的活动，销售人员承诺送花园、送地下室，但是签订合同的时候并没有写上，说正式合同会写，马上要签正式合同了，如果正式合同上不写怎么办.

但是首付已经交了，开发商肯定不会退款了，交了首付处于比较弱势的群体上，怎么保证交了首付，如果他们出现这个问题的时候，我们不处于被动？

合同条款有不公平的一年之内赶紧撤销。

如果合同有问题的话，就尽早解决，如果时间长了的话，过了这个时间也没法解决了。

从表面来看可能不是合同的问题，还是证据的问题，要把销售的承诺落实在证据的层面。为什么说这个网友提这个问题呢，因为比较敏感，说了具体的事项，这就应该是合同的条款。如果有草签的合同，草签的合同就是有非常好的证据。

北京房税改革，140平米300来万的房子每平米不超21600元就是普宅，房税就是百分之一，而40多平米的100来万每平米超了2160元就是豪宅，房税就按百分之三交，这解释公平吗？

这是规定。

集资，赶紧测量、注册。

这个现象可能是比较严重了，因为你要想注册就需要集资。

维护权益一定要支付成本的，而且一定要用金钱把大家组织起来。

还有一个问题是时效性，这个事情越早联合起来越早解决最好，但是解决这个问题也不是几十个人跟他吵，还是要用证据，用测量，聘请律师，从法律途径来解决这个问题，更方便解决。

为什么说大家有理由可打呢？第一是有合同，表面上来看这个合同肯定是正规，白纸黑字的东西，上面条款约定很清楚。

另外楼盘在这放着，也动不了，合同依据和现实依据都有，如果面积上存在差异，面积还有计算公式，大家再重新测算一下公摊面积，得出的结论如果和现在开发商提供的信息相违背，就可以实行维权，但是成本是很高的。

碰到这种问题，第一要有意识解决这个问题，如果只是想想肯定解决不了，是有一些法律途径的。

还有一个网友对垃圾站问题比较关注，海淀区在人口密集区建立大型垃圾站，离小区非常近，找开发商维权解决这个问题，还是说这个问题很难办？

垃圾站的问题因为离部分业主比较近，所以确实存在这个问题，物权法上也有相邻通风采光。垃圾站建立也有标准的，是不是向开发商维权，目前来看还是侵权的问题，侵害了我的物权，侵犯了不动产相关的权利。

业主在开发商这边买了房，垃圾站肯定也不是开发商建的，业主肯定不希望垃圾站建在这，开发商也不希望，问题是垃圾站位置不会动了，业主应该和开发商协调解决，还是其他的方法？

需要做一些调查的工作，要明白业主的想法，先有的垃圾站还是先有开发商的楼盘，这是需要明确。

是先有的楼盘，因为当时卖这个楼盘的时候没有垃圾站，垃圾站也是出来规划的。

这是规划上的问题。

非常感谢两位律师，下面请现场的网友与两位律师进行面对面交流。

我先说说找律师的方法，不能找一大堆合同说你给我看看能不能退，这样说的话律师就很纠结，他要是能够直接判断出来，得经过多少案例，他的知识积累是需要巨大成本的，如果直接跟你说的，你就免费得到这个收益了，他是不会这样做的。

首先你有朋友找朋友，没朋友就想办法找律师，必须跟他说我做这个事你帮我前期分析一下，就跟我说行还是不行，如果行我要通过哪些手段，如果不行怎么做。

然后再找第二个律师，人家说已经说这个事行了，你能不能给我做成这个案件，这个事情起步费是5万，你给我做成了我再给你5万。

所以首先想房子的事对你重要不重要，如同做心脏手术，如果做心脏手术重要，你会花高额的钱请大夫，如果不重要就可以找一个实习生，所有的知识交换必定后面有对价的。

你这个事情还是要了解具体情况才能给你具体结论，因为确实是需要一个过程，核心的条款就是补充协议，因为退房纠纷我也做了几百起了。

有没有退的可能性。

必须要有退房理由和事由。

有人说正规签的合同就没有退房的可能性。

必须要找退房的事由才可以，这个事是能够得到法院支持才可以。一说都是退房案件，可以简单进行一下分类，有约定事由，有法定事由，合同约定说发生这个事由可以退房，就按照合同的约定。

还有一种是法定的事由，房子豆腐渣工程，住不了，一进去墙裂了，这就是法定的退房事由，因为无法实现合同的目的。刚才你给我的信息就不是合同约定里的事由是法定的事由，因为法定明确规定要卖一个房子必须要有预售许可证.

你了解到的信息是预售许可证不合法的，就导致你现在最好的退房事由，但是预售许可证谁说的算？法院说的不算，开发商说的不算，就是颁发预售许可证这个机关把预售许可证撤销掉，或者你提起一个单独的诉讼到人民法院确定这个行为的有效性.

这个诉讼就会做成了，但是难度很大。如果再说的具体一点需要有信息，进行一个详细的陈述，陈述完了之后，律师会给你分析出来哪些点是可以做的点，然后把这些点放大，看看能不能成为一个退房的事由.

如果放大的可能性不能得到法院的支持，你这个就不用放大了。比较简单的点就是约定的事由，因为你交房期限比较晚，可能近期都不会发生有约定的事由，所以你就要寻求别的。如果单纯从价格上来看，认为投资行为失败了，我想找一个理由退了.

能不能实现就需要提供一些详细的信息，了解这个楼盘，有没有好做的点，违约的内容都是在合同里，所以找律师咨询的时候，就找出你认为可做的点，书面的是最好的证据。

图片： 现场网友请律师指点迷津……

我有一个问题，我们房子有这么一个问题，我们是2010年4月份签的合同，是期房，新建商品房还没有完工，08年12月7日拿到的预售许可证，违反了08年6月《房地产管理管理办法》第二条，应该按照套内面积计价，他给我们是建筑面积计价。

所以我要求改过来，他不同意，这个面积相差额度差了1.8万，就是同一栋楼，同一户型，有的是按照建面，有的按照套面，套面就补的很少了，我们界面就很亏了，只补一两千，他们说这个事情可以协商，可以返回我们一部分钱，最后给我们两千。

我们不同意，然后他们说不违规，说国家出台一个文件到执行中间会有一个延后，不会说立马能够执行到位，因为他说他的合同是建委给的合同模板，为什么之前合同和之后合同就不一样呢，这个维权用什么方式能够成功，现在开发商不理我们，他就说你告去吧。

这个不单纯涉及不违规的问题，是不公平，签的还是一个合同，对于个人来说，违规不违规是行政机关去判定，对于业主来说，就是符不符合合同法的要求，符不符合签的这张合同的要求，是不是公平的，因为合同法核心意义就在于公平。你说的这个情况有诉讼的基础。

律师说属于违规，不属于违法。

不能从违规的角度去做，单纯从签预售合同去做，我认为这个维权还是可做的。

从我的合同看不出不公平性？

因为其他是套内，你这个是建筑面积，一栋楼有套内，有建筑，这个是不公平。

您的建议是起诉？

具体再分析，因为刚才说的有些问题现在还不能准确判断，你这个还需要一些信息，首先你这个还是需要维权。

我们已经联合几个业主找开发商协商，但是他不出面，不见我们。

所以这个时候就要花钱请人专门做这个事。

停车场投诉也是没有人管？

不要投诉，还是要打官司。

送法上门效果基本不好，他认为是免费的，基本都是老头老太太去听。

两位律师有没有想过在业主社区做相关法律科普。

非常感谢秦兵律师和张新律师对网友的问题进行了详细的解答，如果还有法律相关问题想咨询的网友欢迎发到我们搜狐焦点律师在线论坛与律师进行进一步交流，非常感谢今天两位律师和网友来到现场，今天首届律师与您面对面活动到此结束！