凯德•华玺举办“2010北京楼市趋势论坛”

　　从“观望”到“火爆”直至“调控”，2009年的京城楼市上演了一轮跌宕起伏的“波段行情”。年末将至，2010年的楼市将走向何方，成为所有关注房地产市场发展的业内外人士积极思考和探寻的话题。12月26日下午，由凯德置地和楼市传媒联合主办的“2010北京楼市趋势论坛暨2010年北京楼市看涨之辩”业界论坛，在位于朝阳门内的凯德•华玺 (论坛 新闻)销售中心隆重举行，吸引了众多房地产业内人士的关注和参与。凯德置地环渤海区域副总经理韩维、中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝、阳光100营销中心总经理王建忠、华瀚集团副总裁耿梅、一研九鼎董事长蔡洁、豪尔斯企业董事长李小宁等就这一热点话题展开激烈的探讨。

　　时间：12月26日下午

　　地点：凯德•华玺销售中心

　　主题：2010北京楼市趋势论坛暨2010年北京楼市看涨之辩

　　以下为直播实录

蔡鸿岩

　　【主持人 蔡鸿岩】：各位来宾下午好！今天下午非常荣幸占大家周末休息的时间，把大家请到凯德华玺 (论坛 新闻)这个项目一块搞一个座谈会，作为业内的交流，到年底的时候，包括很多媒体都非常关注今年，包括近期一些市场和政策的走势，更关心即将到来的2010年市场走势的变化、形势和趋势。今天我们邀请到的有凯德置地环渤海区域副总经理韩维先生，尽地主之谊，提供了这么一个场地交流，其他的都是全经联的理事、核心成员，还有媒体朋友，我一一介绍一下，他们是

　　独立地产评论员王智中

　　全经联常务理事、华瀚集团副总裁耿梅

　　全经联会员，一研九鼎董事长蔡洁

　　豪尔斯企业董事长、全经联常务理事李小宁

　　全经联会员陈宝存

　　凌总是世纪华泰的董事长，他就住在这个小区里面，所以我把他请来，还有朝阳首府 (论坛 新闻)的白总，他们的项目和凯德华玺一路之隔，并肩在朝阳街上，另外今天还请到媒体的朋友，北京青年报、北京晨报、北京商报、参考消息，精品购物指南，21世纪经济报道、中国消费者报、中国建设报、另外有新华网、搜狐焦点、等网站的媒体记者也来了。今天下午的媒体记者也非常感兴趣，在座的各位都经常在业内发表一些独到的观点，在很多问题上都有自己独到的见解，今天把大家请到一起，一定会碰撞出思想的火花，先请韩总给大家致辞。

凯德置地环渤海区域副总经理韩维

　　【韩维】：欢迎大家在百忙之中抽出时间参加我们的论坛。希望通过这个论坛能和大家就未来北京的楼市发展以及东二环区域价值做一下交流。凯德华玺这个项目是我们去年推向市场的一个高端住宅项目，因其位于朝阳门内的优越性，距离故宫咫尺之遥，一开始就受到了购房者的关注。旁边也遍布国家部委，外交部、司法部、民政部，都在周边。还有丰富的人文、教育资源，如刘墉府、首都剧场、史家胡同小学、景山学校等，也被许多购房者看好。作为项目的开发商，我们凯德置地更是中国最大的外资地产企业，目前在全国有超过110个项目。这些都给购房者以品质保障和信心。随着近期政策陆续出台，明年楼市会存在一定不确定性，我们觉得购房者更应该全面理性考虑。刚才有嘉宾朋友问我这块区域目前的价格涨幅情况，从目前市场形势来看，二环以内的项目涨幅是低于市场平均的，这就存在着未完全发掘的潜力。例如我们的华玺，从推出这个项目至今，保持了稳定的增长，但是没有大幅度调整。之所以这样，一方面是价格的大涨会给市场带来泡沫。更重要的是要让购房者看到实实在在的利益，有长远的信心。有朋友说，这个区域是北京市区的价值洼地。我是比较认可这种说法的。最后，也希望大家能通过今天的论坛有一个充分的交流，展望明年的楼市发展。下面，有请蔡总继续主持。

　　【主持人 蔡鸿岩】：一会儿请您的销售总监给我们介绍一下这个项目，开会之前我们到样板间看了一下，之前也没有来这个项目看过，到这里来一问这个价格还真是很惊喜，一会儿给我们介绍一下，因为很多人都比较关心楼盘的情况。

　　今天我们想讨论的话题核心是2010年北京楼市的趋势，围绕这个话题可能每个人都有自己的观点和见解，甚至有正反双方，观点是相互对立的。我本人也是作为媒体人经常写一些文章，经常在媒体上、包括电视台上也经常参与一些有关房地产市场、政策形势的走势，最近大家比较关注国四条出台之后，各部委相关的政策，之前的优惠政策，像交易税费的优惠政策还有几天时间就要结束了，现在整个市场的形势，特别是二手房交易买卖形势非常火爆，韩总说凯德在十里堡的项目认购也是2000多人在排队，我了解到很多在售的楼盘最近都是这种形势，大部分的楼盘内部认购就卖完了，甚至都不能满足关系户的需求，从市场形势来看，今年的市场形势好，另外北京的总体供应量不足也是一个客观的情况。

　　即将到来的2010年市场的形势如何？我个人最近也一直在想这个问题，反正我觉得二手房的交易量肯定在下个月1月1日以后会一下子降到一个冰点，新房的交易量不会很多，但是一手房会受二手房交易趋冷的连带，会有一定的影响。我刚才跟凌总还说这个事儿，最近老说一个观点，09年是开发商的大年，2010年应该是开发的小年，包括广告、策划、营销、代理这些行业来说，09年是小年，2010年可能是大年，这个观点不知道大家支持不支持，但是我们总觉得09年的市场确实有一些火的过份。交易量的增长趋势，价格上涨的幅度远远超出了所有人的预期，这里面包括各方面的因素，我想在座的各位自己都有一些独到的见解。耿总先来吧。

全经联常务理事、华瀚集团副总裁耿梅

　　【耿梅】：今天很高兴来到凯德华玺这个项目，我先说一下这个项目。今天特别高兴来到这里，跟这个项目也有很多的渊源，所谓的渊源是作为买房者的渊源，不是作为房地产开发商的渊源，这个区域确实是一个很好的区域。我在06、07年的时候在这个周边大量的找房子，因为当时我儿子上学，就在景山，所以看遍了所有的房子，都没有，后来想等这个房子，但是一直没有等到，最后没有办法，在别的地方买了一套房子，也是靠这边比较近的，当时为了孩子上学，但是要知道凯德华玺做的这么好，还是要等一下的，特别是看了样板间之后，真的挺心动的，挺好的。而且这个区域房源真的越来越少，越来越稀缺，而周边最主要的教育资源是不可复制的，这块有几个太好的学校，所有的人都本着这个学校来的，而且都没有住宿，全部要走读，如果价格好一点会更心动。

　　今天又坐下来说这个房价的问题，其实挺矛盾的，也挺难说的，特别敏感，因为现在大部分的媒体都在，房价到底怎么说，现在作为房地产开发的企业，其实真是不敢说，为什么呢？说高了捱骂，说低了也捱骂，怎么说都捱骂，所以我觉得价格我原来很少参与说，因为特别容易引起不太愉快的事儿。

　　实事求是来说，作为房地产界人士，我觉得从08年到09年，应该说大家真的是经历了风风雨雨，经历了太多的东西，08年这种论坛特别多，特别是到09年初，我们做了论坛特别多，都是关于价格是涨还是跌，跌到什么程度，涨到什么程度，那个时候在业内大家都很明确，就是会跌，当时在那个大的世界范围内的经济危机，但是我们当时就认为跌不到哪去，特别是北京的房价，北京的房市大的走势肯定还是要涨的，我说的是08年的时候。

　　【主持人 蔡鸿岩】：你们的项目价格回调了多少？

　　【耿梅】：很少，我们只是为了把一部分精装变成毛坯，大概有20多套，就走了一段，但是我们公司不太缺资金，所以我们认为一定扛住这个价格，而且跟我们预测比较相象，到三月份我们感觉一定会有回升，四五月份已经很明朗了，价格就起来了，但是09年起的有一点出乎意料的快，太快了，所以我认为09年这个快对房地产发展不是特别好。我记得当时很多政策出来是为了支持房地产，让房地产的价格逐步的回升，现在又出来了各种房地产负面的报道和对价格的打压，都是针对09年涨的太快的原因，我们自己也认为太快了，对整个房地产业也不是什么好事，太快了，大家都关注它。

　　但是其实从整体来说，全国性房价来说是分区域的，在我们周边可以看到，河北省包括我们项目在长春也有，其实这么多年一直非常平稳，我们的项目在长春基本就在三千八九，到现在为止也就是四千六的价格，我们最近的河北石家庄的房价也就是四千多的房价，所以我觉得中国的房价要说还是跟区位有关系，房价涨不涨跟区位有一定的关系，北京的房价为什么涨到这样，跟他的区域纬度是有一定的关系的。

　　为什么要买北京的房子，这个需求还是蛮大的，无论是投资性还是自住性，需求还是很大的，正因为有了需求，才有了价格上涨的空间，土地这么多，房子也就这么多了，特别是我们要买四环内的，特别是凯德华玺这样区域的房子一定会涨的，因为这个区位不再有房子和项目了，所以跟区位还是有一定的关系的，所以我认为还是有一定的上涨的空间的。

　　我觉得北京的整体价格趋势来说，到2010年做一个简单的预测，我认为还是一个会比09年理智一些，会有一个缓慢的上升，在09年的基础上缓慢的上升，但是不会像09年的幅度这么大，这个我们也觉得太大了。我认为还是会有上升空间的。

全经联会员陈宝存

　　【陈宝存】：我现在怕捱骂也不行了，就让别人骂去吧。《蜗居》热播之后，我写了一个文章，最热的文章点击有几十多万，还有几万是从我空间转走的，我想房产趋势这块，通过我的观察我觉得需求这块很保守，不管是营销人员还是老总，对需求这块并没有深入的认识，比如说北京市场到底有多大的需求，最近一段时间我一直在讲一个消费理念的问题，有很多的文章，有十多篇文章都在讲消费理念的问题，北京这个城市它容纳了多少人，至少我清楚的，像河北省每年20多万的大学毕业生，首选北京，先试试，能站住就站住，站不住就拉倒，河北省包括我的侄子们这一辈现在让他们去石家庄都不去，现在我有六个外甥女和外甥都在北京，能站住就站住，现在我有个外甥就是在北京跟家里要钱，是想创业，我姐后来跟我商量，给不给，我说不给，买房更不给，啃老更不给，那说断绝关系怎么办，我说断绝就叫他滚，我说现在北漂一族确实大学生在这里比较多，而且其中全国优秀的人才，再有就是家庭比较好的，这种需求是我们估计市场忽略的，这块有多大，我也不清楚。

　　土地的源头严重下降，需求是增长的，我们又都趋向于保守，所以09年的形势，大家当时都不会觉得有这么好的形势，但是08年的下半年开始，我开始说房地产的大趋势，之前我并没有说过话，08年的下半年开始，有很多的观点确实是跟很多地产界的人士看法不一样，比如说我跟任志强可能最像，现在很多人都说陈宝存、任志强之流大放厥词，可能我也是搞土地的，我一直研究土地拆迁这个源头。

　　08年我当时就认为，中国的楼市并没有受金融危机的影响，而是受拐点论还有媒体报道大炒的影响，买涨不买老，这个不单单是消费者，还包括房地产企业，都走了这个过程，所以08年大家都不拿地，当然了，也没有人买，实际上有很多人踏空了，比如说万科就是这样，低点的时候应该拿地，但是很多人都认为08年的形势09年不会回头，在年初的时候全经联河北分盟的会上，去了很多人，当时最好的预测可能就是09年的五一肯定回暖，这个结论是分析了半年的楼市得出来的，09年肯定回暖，而且我觉得五一肯定回暖，但是没有想到三月份就回暖了。

　　09年的事儿我们不说了，现在已经过去了，那么2010年如何呢？现在我的观点是中期会有一些政策的回调，因为中国的楼市在连续6年的房地产宏观调控当中，调的越狠弹的越猛，中国的楼市比较特别，我跟他们很多的观点不太一样的地方，很多观点都是把楼市和股市在宏观经济上转，今天晚上我想写一个文章《股市涨、楼市涨，股市跌楼市还涨》就想以这么一个题目，为什么呢？股市跌的时候都往房地产转移，股市赚钱了又跑楼市消费了，所以我对楼市的看涨可能是长期的，现在中国更大量的是城镇化，城镇化的过程当中，我认为中国的房价会有30年的走势，往高走，现在我知道的拆迁，北京的拆迁我不了解，确确实实说北京的拆迁老百姓得益不多，但是河北省现在怎么干，你有多大的地方我给你多大平米的房子，他是这么一个方式，而且都是原址反迁，为什么石家庄的需求不是很高，城镇拆迁，老百姓都有三四套房子，市民不缺房子。

　　我觉得明年的楼市很可能在中期有回调，前半年比较重，但是可能打在了房地产这个巨厚的“海绵”上，前半年观望，后半年不管是政策还是消费，还是要回去的。2010年是“小年”但是不会是很小的“小年”这个形势是错不了的。

凌一准

　　【凌一准】：短期趋势大家真的是心理状态很复杂，但是房地产投资是长期投资，中长期投资，从这个角度判断也比较容易，对这个区域就更容易了，这个区域的历史可以总结几句话，当初不想买的都后悔了，后来卖的更后悔，二环内的土地确实太少了，我刚刚跟项目接触的时候是一期，当时开发商面临很多的困难，包括资金各方面的困难，产品形式、建筑形式都有困难。但是后来买了这个房子的人都非常高兴，包括我在内。

　　然后出现了第二期，但是我不太满意，层高太矮了，在二环内应该有一个层高点的房子，但是现在来看是一个不能实现了梦想了，现在就后悔了，因为二期几次的房源都没有买，再买就没有了。现在三期的房子可以说是意料之中，也是意料之外，意料之中是凯德可以做一个很好的东西，看了之后感觉真的是比较激动，真正的是好的东西，而且价格也很合理，从这个角度来说，不管大势如何，明年和后年的小阳春，大阳春如何，就二环区域来讲，早晚要比外面好，这个项目是非常值得肯定的。

　　其实也是经过了很多的洗礼，包括朝阳首府，我说什么时候可以在这里买一套房子，但是没有想到白总拿过来很有魄力，敲掉了全部重来。最开始的时候看房间太少，而且从装修水平来看，华玺是很值得大家接受的项目。

　　【李小宁】：很高兴今天能参加这么一次讨论2010年房价趋势的论坛，从时间段来讲，应该是先冷后热这么一个过程。从楼的结构上，楼的档次上，或者说建筑样式上，高端的降温，低端的升温，应该是这么一个大趋势。

　　为什么这么说，时间段来讲，今年的第四季度购房热主要是政策收紧的预期带动了二手房，二手房带动了一手房，这个消费都是外地人，大部分人来北京匆忙看房，造成了卖房的人价格不断的上涨，一个月内一个劲儿的提，最后全部是这样的状态，政策预期区冷，造成了恐慌性推动的。

豪尔斯企业董事长、全经联常务理事李小宁

　　政策现在明确了，政策明年1月1日收紧，我个人感觉一季度甚至二季度会比较冷，我们认为楼市可能出现所谓的冰点或者说低温，这个时间大部分人要观望，他们要看市场的情况，国家出台政策的情况，还有国际大环境的情况，恐慌性购房释放之后，大家进入了观望期，这段时间楼市整体区冷，买卖和开发都会进入低潮。

　　三四季度会回升，按目前的政策情况来讲，我觉得还有一个回暖的过程，这是在政策目前的情况下，按照目前政府出台的政策层面我是这么认为的。

　　第二从住宅结构来说，高端住宅要降温，低端的住宅要升温，为什么这么说，因为现在政策这块，基本上呈现了对高端住宅打压的态势，鼓励低端住宅的开发，所以现在已经在出台一些政策，有一些不说太多了。比如说物业税这块，物业税的征收很可能从高端收起，从豪宅，大面积做。现在有几个核算的办法，物业税的征收比较复杂，国际惯例是1%到1.5%年征收，怎么收还不一定，现在可能从别墅类的，低密度的，容积率算起，第二个从售价算起，还有从单位面积算起，这几块都会对高端住宅呈现打压的态势，现在像高端住宅，很多投资性的空置率非常高，像别墅类的住宅，大部分都空置在那，这样的住宅基本是投资，如果年征收物业税很高，他们可能就把这个房子抛向市场，这样的话会对高端住宅有一个打压的态势。从现在目前建设部开几次会研究的结果我感觉还是呈现对高端打压的态势。

　　对低端会有一些扶持，你的价格低一些，或者比较偏的地区，普通的住宅会有一些扶持，基本应该是高端降温，低端升温的感觉。

　　下面我讲讲主要的政策预期，究竟政府会出台什么样的政策，如果按照目前现在的政策来讲，我觉得对楼市的调控说能打压多少，力度不够，而且没有太大的作用。现在外地人进入北京占非常大的一块，85%以上的都是外地人购买，特别是今年的购买，更集中的体现在匆匆忙忙，我个人感觉就是匆匆忙忙，不计代价，这样购买，带着某种恐慌性。

　　但是现在我感觉，如果政策出台，有一个政策就是公务员申报财产，这个正在研究，有没有可能出台，涉及面比较宽，政府也比较慎重，如果这个政策一旦出来，这里面也会对房子产生很大的影响，现在据我了解，国家现在大的部委的人已经开始着手放开这个市场了，如果这样的话，肯定对市场有一定的影响。我了解大大小小的官员们持有的房产占有相当大的份额，而且大部分是闲置的。

　　我知道的一些基本也不租也不卖，物业税年年交的很积极，而且他们也不会拿出去出租，都是自己持有，如果这样的房产进入市场的话，会对市场的供应关系产生一些变化，如果说再出台一些其他的什么政策，比如说现在看到的土地政策，实际上现在的房价我感觉是由土地推高的，为什么这么说呢，我个人感觉，中国的土地拍卖制度，而且土地归地方政府持有的制度，变相的推高土地的价格，而且它有一定的标杆项目，这个地方拍出地王之后，所有的土地都做一个标杆，在销售的时候已经不完全考虑利润了，更多的考虑土地的价格，楼面价什么程度，我现在做楼房一定要这个价格，每个地王拍出来的结果就是把周边的项目价格都带起来了，实际上这个项目在之前已经获利了，但是在市场的羊群效应下，一下子把所有的都抬高了。

　　明年政府可能在这方面要加强一些控制，国有的应该加强一些宏观的管理，不能完全的由地方政府操控，将来的地王出现，这个会不会采取大力度控制，也是未知的。而且从银行的角度来说，目前看房贷还没有完全的收紧，以后是不是要继续真正的实施？另外我个人感觉明年下半年银行会加息，如果一旦加息的话，对房产也会产生一些影响。

　　现在从目前的角度来说，我个人感觉，回头看，在现行的制度下，不管是国八条还是其他的政策，对房价的控制是有限的，综合起来看还是有限的，越是这样，大家对未来的预期越不明朗，越抢购，你说明年出重拳，还没有出来之前，大家就会抢购，你说没有重拳，大家反而会持有货币等等，你说重拳，还没有扔下来之前，大家都想再买一个房子，以后要买更难了，所以每次的恐慌都是政策不明确，最关键的是要看中央的政策到什么程度。

独立地产评论员王智中

　　【王智中】：每到年底都有一个总结、讲话，政府也参与了很多，在全经联我们也经常唱一些对台戏，我自己是做市场出身的，同行都在各个研究机关里面做事，自己也愿意从这个方向分析整个楼市。

　　就我个人的观点来看，其实我一直在跟着市场跳动，在07年之前，包括早期的04年在上海，也一直比较看好楼市，07年的时候我也是持这样的态度，这都是没有问题的，07年之后，我们自己也感觉到市场肯定会不是所谓的大牛市了，十年的黄金期已经过去了，会进入一个波动的阶段，而且政府没有办法执行它的政策，所以可以看到，所有的政策都是被动的，所以我们说政策比楼市慢半拍，中国的楼市政策永远慢半拍。

　　07年的时候，其实我有一个文章写过，就讲过08年的房价必须跌，但是08年特别是雷曼倒闭之后，我们会觉得09年会有小阳春，09年下半年一定投资者的盛宴，肯定是抛房子的好时机，这是我的判断。

　　包括刚刚我们观察的市场会从最高端的项目观察这个事情，我去了上海跟汤臣一品也会交流，他们也会讲销售的状况，上海的顶尖豪宅18万一平米，看起来并不那么乐观，压力也非常大，其实也就是说，从我们的感受来看，12月底的时候，最顶级的项目判断是对的，豪宅市场已经有一些压力了，没有那么快，这个原因主要是来自资金的波动，资金的选择，我们都很清楚，今年的楼市我们回顾一下市场的阶段，一到六月份应该是小阳春，其实大家忽略了七八九三个月市场有一个僵持，在一线城市非常的清楚，从全国的成交量来看，有一定的下降，六月份到现在为止都是今年的高点，包括十二月份也不会超过六月份，现在来自两个压力，六月份超过市场的水平，大家就会观望，到十月份的时候是有末班车的效应把市场重新激活，如果当时没有末班车效应，我们可以理解为七月份就有回调，现在末班车开过了，所以明年上半年一定会延续回调，明年的交易量一定会下跌，07年透支了08年了，09年必须透支2010年，从正常的需求来讲，8%的GDP的增长是正常的，现在我们可以看到比07年多出20%的面积，比08年多出53%，这都是透支消费，所以2010是没有办法超过2009年的，中央也不会出现这样的政策，政策很清楚，明年的市场如果有调整，一定是从高端市场开始调整，高端市场不调整就不会有中间的调整，当高端市场没有调整，下面的市场就不会调整，一线城市不调整，二线城市肯定不可能，北京、上海调整的话，一定会影响乌鲁木齐，所以明年上半年还是一个比较回调的市场，我个人的看法，最偏激的可能性，两会之前就会对房价造成一定的影响，可能并不一定是房价，本质也有一些回调，不表现在房价上就会表现在对房价的预期上，这种情况会延续到明年上半年，我们做的数据可能不仅仅是北京，如果我拿过来看的话，明年上半年供应量是非常大的，因为很多公司对明年做出了很多的计划，从我们的数据来看，一到十一月份全国新开工面积已经达到了9.5亿平方米，而我们同期销售的面积全国只有7.5亿，09年的开工面积已经大于市场的销售面积，12月份可以看到，这个数据一定可以超过11月份的数据，整个开工量我认为已经上来了，在这种情况下，因为房地产供应是有一定的刚性的，所以一般的开发商很难停止下来，停止下来要下决心，所以明年的供应可能会有刚性，最有可能表现在6月份以后，因为市场没有回暖的话，我想高端市场政策不会鼓励，所以明年整年我个人还是比较悲观，具体的项目不同，甚至每个城市都有不同，但是不会影响，我认为每个项目是不会影响整个市场大的气侯，大的气侯的形成，任何项目说实在话，中心的楼盘也一样，我一直认为中国的市场就像一盘棋，就相当于开发商做连锁性的，全国性的，资金向各地流动，从南到北，从西到东，六个月就传播到整个中国，就我们了解的话，比如说二线城市，武汉、长沙、重庆，这样的城市也就是晚三个月左右，受的波动也不低，幅度也在30%、40%，真的很远的地方不太清楚，区域性的城市，或者所谓的经济中心的地级市波动都和周边的城市是同步的，所以我们还是有一个感觉，就是展望2010年，上半年可能是修复，下半年的情况还是看政策，中国永远是政策市，这次我们请聂会长去重庆演讲，她讲了中国的事情千万不要藐视政策，现在我们讲越调越涨，政府没有用，但是她认为永远不要怀疑政府的作用。

　　【主持人 蔡鸿岩】：谢谢王总很系统的讲述了他自己的观点判断。我们凯德华玺这个项目是北京市中心的位置，我们说市场趋势，这几年，特别是这一轮行情过去之后，北京、上海这样的城市，像北京，我们在这里天天看着这个市场的变化，我感觉特别明显，除了房价大体的供需走势之外，市场形势逼迫着市场细分，二三四五环一直到燕郊，层级的划分越来越明显，五环内今年拿地的项目开发商必须要做豪宅，因为土地硬性成本在这里摆摆着，所以我想未来在中心城市的核心区里面，一个是豪宅项目，高端住宅，另外就是商业地产，其实主要是未来这些城市里面要位置的开发商，主导的项目肯定是这样的。蔡洁一直做高端项目比较多，你讲讲您对现在市场的看法。

全经联会员，一研九鼎董事长蔡洁

　　【蔡洁】：大家好，我叫蔡洁，我跟老蔡认识很久了，这是我这两年头一次出来参加活动，除了全经联之外，我真的很少抛头露面。我先说自己小小的几个看法，因为感触很深，在我年轻的时候，三十七八岁的时候，在台湾的房地产业做了十多年，从乙方到甲方，现在我们在台湾也是做甲方的，我在欧洲学的建筑，也算是本行，所以带着满腔热血回来，那时候就有媒体采访我，让我说什么是豪宅，我当时真的是无言以对，大家能知道我的心情吗，细节决定一起，我到现在还一直骂自己，为什么我们一直关注细节细节、人文人文，美学美学，人到最后是一个感觉，你连感觉都没有，你生产的东西只是一个框架，没有灵魂、血肉，建筑物和人的关系就是敲敲打打，开发商都不想进入自己的小区。

　　不过话说回来，庄家不变，房价必涨。刚才有人说三十年，我说至少，国内五到十年内，金融我说一下，老百姓所谓的投资渠道，理财的渠道几乎没有，稀缺，那么这个钱到哪去；第二个不要忘记最少在未来二十年之后，在座的等到我们老的时候，未来二十年中国要增加三亿人口，这三亿人口你想好没有，做什么产品，还是这么一个框架大咧咧的做起来吗？

　　我提醒各位再回想一下，就在十年前，我已经到北京了，满大街都是两三千块钱的房子，十年前…现在满大街两三万，好便宜啊，跟青菜萝卜一样，你的薪金谁涨了十倍。

　　依此类推，我觉得不用十年，老蔡再邀请我的时候，说一平米五六十万贵不贵，我觉得不贵，短短的十年，我们经历了这个增长，北京我们叫做“房地产的发育期”，本来就跌跌撞撞，刚来的时候跟人家谈设计，谁懂景观，谁懂户型，我们找设计院，关系到位就可以了，你们谁知道为什么会漏水，会有“楼脆脆”“楼倒倒”？

　　我们再回来讲，所以我自己骂我自己，这十年我在干什么，为什么不多买几套楼，两三千的时候我带着资金回来报效祖国，那时候的底商一套才几十万，全圈了才几百万，我真后悔，非常的遗憾，这是我最遗憾的事情。现在我走到三级城市都不讲自己是专业人，都当傻子，刚入行，就买，不管是一两千，还是三四千，因为我经历过，趁我可以去做顾问的时候，但是我不贪心，只要赚了就卖，因为股市和房市真的很难一两句话说完。

　　我也非常的后悔，我当年到现在圈地忘了多圈几块，奥运前那时候五环内我圈了一块，结果人家给一倍钱我卖了，现在加十倍也买不回来。

　　我在北京生活十年以上，从上海到北京，北京到上海，十多年前，我在台湾的房地产，什么意思呢？十年前台湾也是一样，专家顾问也在采访台湾的老蔡，一个专栏采访请问蔡总你觉得现在十几万一平米还有戏吗，我说太便宜了，现在离开了不到十年，台北市现在三十万、二十万满大街，而且开发商一个比一个牛。现在我关心的不是价格的问题，老蔡，我关系的是价值问题，过去十年前，房地产以北京来说是粗暴、野蛮的，但是下一个十年，青春期的时候，就不再是鸡犬都可以升天，我在这旁边做了一个项目，也是一个豪宅，我讲了几个事情，应甲方要求管工程、物业，所以那时候我们叫做“物业革命”讲究路线、策划、销售，还有改这个产品。找我们那个时候项目卖一万七八，签约了之后说一定要过三万，我何德何能，我又不是神仙，现在十年前过去了，我想不是价格的问题，闭上眼睛，你看什么是豪宅，我讲的是这样，我们看欧洲的开发商，他们的营造、工程真的让你热泪盈眶，从大街到社区，会让你感觉回到家而不是夜总会。

　　现在我从海南岛的三亚，一平米十多万也做了一个楼盘，二线的开发商来了要求我做一平米四万，我说南北的区别就是夜总会加古典主义，包括我们去重庆，这次我在太原、大同，就是这一个风格，好恐怖，稍微集结一点，现代一点的一定被枪毙，所以我认为价格一定涨，劝你们尽量买，不要像我一样后悔，专业没有用。

　　第二个庄稼不变，必涨无疑，我们党是非常好的，非常优秀的，关于具体的细节私下再探讨，什么人可以做到值大于价格，这个是我们应该关心的问题，最后跟大家说一句“新年好”。

　　【主持人 蔡鸿岩】：谢谢蔡总，说的很精辟，我们在座的很多的业内人士都是十多年看着房地产发展，我做媒体也看房地产十五年了，确实要往回头看，那后悔的泪哗哗的，好多发展商说，老蔡一期没买吧，写份检查吧，经常有这样的情况，后话就不要说了，往前看。我的观点像北京、上海这样的城市上涨肯定是必然的，而且上涨的幅度不会小，而且上涨的速度也会很快，但是像今年的情况，我想再出现的话，也是极特殊的，去年年初万科降价之后，拐点论出来之后，实际上把整个中国的房地产扔在弹簧称上了，现在王石又说话了，说房地产有泡沫，所以明年的市场走势，是不是万科还会有动作，如果万科要是带头全国打响价格站的话，市场又会回到07年底相当一段时间市场冰点的时期。

　　这轮行情  出来了之后，验证了一个事实，现在买家肯定是追涨不追跌，只要预期价格下降，大家肯定会收手，不会买房，我不知道万客会不会再搞一个动作，我们今天下午请的专家都是高人，大家一块讨论，也给我们媒体很多的共识，私下大家有机会再跟大家交流，今天就不多占用大家的时间了，让大家多休息休息，谢谢大家！

　　（本次论坛到此结束）