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  • 海外置业:警惕欧洲二手房购买四大风险

    随着欧洲各国的移民政策越来越松,海外移民再也不止是富人和留学生的专利——北京五环外的一套两居室,就能换来欧洲的永久居留权和一套别墅;然而对于有些人来说,也换来了倾家荡产和一无所有。欧洲目前开放的移民政策多为购房移民,也就是购买一定金额的房地产,即可办理欧洲的居留权,目前开放购房移民的国家包括葡萄牙、西班牙、希腊和塞浦路斯。据数据显示,从2012年底葡萄牙推出买五十万欧元房产送居留权的“黄金签证”至今,共有488位中国人通过这一方法进行移民。但对于有着语言、文化和政策多重隔阂的中国人而言,“欧洲买房”并不是付款和收货这么简单,繁重的手续和政策可能成为操作中的陷阱。相对于新房,欧洲二手房的价格普遍偏低,更具有诱惑力;同时,欧洲许多二手房中介都是中国人,同胞之间的交流似乎也更便捷。然而,中介的不规范、二手房的产权不清、质量没有保障等多个原因,大大加大了购买二手房进行移民的风险。一些贪图便宜的申请者,最终因购买了有问题的二手房,不仅房屋购买出现问题,移民计划也无奈落空。一、卖家出售后反悔收回:20%定金变订金“现在这部分钱都回不来了,全家办移民的时间都被耽误了。”在被骗后,计划移民的王先生显得十分沮丧,但他表示,还是希望移民,只是所有的程序又要重新来了过。从2012年葡萄牙出台购房移民政策后,葡国吸引了大量的投资移民客户,尤其是众多中国客户。这在促进葡萄牙经济发展的同时,同样促进了房价的上扬。在欧洲,房价大幅上涨从来都是小概率事件,遇到难得的涨价,许多房产持有者不禁后悔之前卖价过低,从而产生了反悔事件。王先生在考察葡萄牙房产时,因机场附近二手房中介宣传的房产价格低廉,便放弃了之前计划的一手房购买,转向了这套卡斯卡伊斯地区小区内的联排别墅。“当时觉得价格低了15%,比较划算。”王先生说。然而,在王先生交付20%的定金之后,当地房价又出现了大幅度上涨,卖家因此产生了悔意。他告诉王先生,因为之前售价过低,不具备公平交易条件,因此要求解除合同。而在葡萄牙像这样的私人卖家违约的成本很低,几乎没有严厉的惩罚措施,王先生只得无奈接受。“明明交了定金,连双倍定金的违约金也没有,”他说,“因为人家说是订金,不是定金,退不了。”对于资金充裕的王先生来说,在想要的房产价格上涨后,还有机会重新来过。而对于许多预算刚好的家庭,如果遇到这种情况,移民梦便再难以实现。二、购买房屋产权不清:影响申请者居留资格在购买了里斯本的一套二手房后,张先生就“沦陷”在了葡萄牙的法庭上——这套产权不清的公寓,不仅为张先生惹来各种麻烦,更是无限期得拖延了张先生全家办理移民的时间。因为欧洲危机的影响,许多欧洲人身上都背负了债务,而他们借债的方式,正是抵押房产。2013年,张先生在葡萄牙考察期间,通过酒店中塞入门缝的小广告,联系当地中介购置了一套位于里斯本的二手房广告。但张先生不知道的是,这套房子当时已被抵押出去,只是因为没有完成正式抵押手续,因此无法发觉产权问题。张先生在支付40%购房定金后(一般正规开发商只要求5-10%定金),回国支付了其余尾款,并成功递交了移民申请。然而,与此同时,这套公寓的抵押手续也正在办理。2014年,被葡萄牙法院传票通知的张先生才得知,他购买的这套公寓的一半产权,在一年前已经属于卖家之外的另一个人;而这位持有人在得知房屋被卖后,向葡法院提出了诉讼。自此,张先生全家办理移民的期限被无限延长,并需要经常赴葡萄牙出庭。根据葡萄牙相关法律,即使客户以有产权瑕疵的房产获得了黄金居留权,只要有相关利益的第三人提出诉讼,会随时影响客人黄金居留权的更新。三、操作委托了黑中介:支付费用后集体“消失”在丁先生决定购买当地中介网站上挂出的四套房产时,他并不知道这是一个骗局。许多国外中介制作类似房产汇总网站,以低价吸引购房者;然而,这些国外中介并不具备国内公安部办法的隐私出入境资质,因此无法给客户做出移民承诺。但对于中国的移民申请者而言,很难分辨国外机构的资质,甚至在沟通上都需要翻译全程陪同。丁先生找到的中介为他介绍了当地房产律师,并约定只收取5000欧元作为律师费,这包括了房产手续转移费、房产律师代理费、移民律师代理费。对于他而言,似乎是“捞到一个大便宜”,不仅找到了便宜的房屋,而且只支付了廉价的手续费。然而,在丁先生支付了5000欧元后,这一中介便连带费用和丁先生的申请材料一起“消失”了。据了解,正常情况下,房产律师的收费为房产价值的1%,同时需要对房屋产权情况做出调查;而移民律师的费用为5000欧元,为避免利益冲突,这两个律师不应选在同一个律所。四、二手房质量存在隐患:可能年久失修欧洲房产的优势,就是国内所缺失的“永久产权”,欧洲的房产可以永久使用,而且还会同时拥有房契和地契;但也正是这一原因,使得二手房产市场出现了一些年久失修的“老房子”。在欧美国家,大多数二手房在出售之前,会对其进行整修和翻新,因此在看房的客户眼里,这种房子可达到9.5新的程度。但实际上,在时间较短、经验不足的情况下,购房人很难核实房屋的质量情况。但如果房屋出现虫害(欧洲房子的特点)、质量问题、曾用于不良用途或邻里关系紧张,都会影响购房人将来的使用及交易。

  • 什么是容积率 容积率对生活的影响

    什么是容积率?容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。对于发展商来说,当然想建越多越高的房子,赚更多的钱,但这样容积率高,而对于住户来说,容积率高了,各楼房间距小,采光不佳,空气流动不畅等,舒适度就无从谈起了。因此容积率是考察住房舒适度的一个关键因素。容积率又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是,容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。一般情况下指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实,一直以来都的地方政府自行规定的,关于地下室是否算容积率,地下商业建筑(商业用房)算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地,鼓励开发地下空间,计入容积率是规范房地产市场,防止不良房地产开发商有漏洞可钻。一、什么是建筑容积率建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物 (构筑物)所占面积、运动场地等等。建筑容积率简称容积率,又称地积比率,是指总建筑面积与建筑用地面积的比值。例如,在1万平方米的土地上,有3000平方米的建筑总面积,其建筑容积率为0.3。由于高层建筑的存在,建筑容积率数值可以大于1。二、容积率的规定容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差别。三、容积率特性(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。四、容积率对生活的影响1、人口密度高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化,所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。2、内部规划问题由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作,也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。3、安防问题由于居住密度大,所以出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要),不仅要加大监控设备的密度,而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。五、容积率的计算公式1、容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积,一般用小数表示。当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。2、在城市规划区的某一宗地内,容积率是房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。3、工业上,容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)÷厂区占地面积4、毛容积率=住宅建筑总面积/规划用地面积5、住宅面积毛容积率 = 住宅建筑总面积 / 规划建设用地6、综合容积率 = 计算容积率建筑总面积 / 规划建设用地7、计算容积率建筑总面积=住宅建筑面积+配套公建面积8、不计算容积率建筑总面积:地下建筑面积(不包括商业用途)+架空建筑面积容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。工业用地面积包括工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施的建设用地面积。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2。低密度住宅的容积率大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层(小高层)低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。六、住宅项目容积率不得低于1.0国土资源部、国家发展改革委昨日日联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》,明确规定住宅项目容积率不得低于1.0。两目录自发布之日起实施,此前发布的2006年本和2006年本增补本目录同时废止。《通知》规定,目录适用于新建、扩建和改建的建设项目。凡列入《限制目录》的建设项目,必须符合目录规定条件,国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续;凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目,或采用《产业结构调整指导目录(2011年本)》明令淘汰的落后工艺技术、装备或者生产明令淘汰产品的建设项目,国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续。《限制目录》和《禁止目录》执行中,国务院发布的产业政策和土地资源管理政策对限制和禁止用地项目另有规定的,按国务院规定办理。国土资源部、国家发展改革委将根据宏观调控需要,依据国家产业政策、土地供应政策,适时修订《限制目录》和《禁止目录》。各地可依据本地区实际情况,在符合两目录的前提下,制定本地的限制和禁止用地项目目录。其中,《限制目录》涉及党政机关新建办公楼、城市主干道路、城市游憩集会广场、住宅、农林业、黄金及其他项目。《禁止目录》涉及农林业、煤炭、电力、石化化工、信息产业、钢铁、有色金属、黄金、建材、医药、机械、轻工、纺织、烟草、消防、民爆产品和其他项目。据悉,与2006年的目录和2009年的增补目录相比,《限制目录》中增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。而《禁止目录》的有色金属类中,由原来的一律禁止钼及稀土矿开采、冶炼项目,改为禁止新建、扩建钼金属资源量小于20万吨、开采规模小于100万吨/年的钼矿项目以及稀土开采、选矿、冶炼、分离项目。据介绍,由于发改委此前印发的《产业结构调整指导目录(2011年本)》提高了农林业、煤炭、石化化工、钢铁、有色金属、黄金等产业的准入门槛,此次发布的新版限制、禁止目录也随之提高了用地门槛。

  • 新手买房指南:去售楼处要看哪些问题

    买房是一件大事,一套房子很可能是一个人一辈子的住所,所以买房子前一定要提前做好准备,特别对于新手来说,买房的时候多听一些过来人的经验是很有必要的。很多第一场买房的小伙伴都非常迷茫,不知道该怎样去看房,去售楼处都该问些什么问题?其实,根据过来人的经验,去售楼处问一下五大问题就够了。1、房价去售楼处咨询房屋的价格应该是谁也不会忽略的,不过在售楼处我们会常听到这三个:均价、单价、总价。均价所指的是整个楼盘的房屋单价。单价一般所指的是某一个户型、楼层的房屋单价。总价所指的是总房款。由于户型、楼层、位置等因素有所不同,房源的单位也有所不同,总价有时候可能相差几十万。2、周边配套了解了房价之后,需要对房屋所在小区的基本情况多做一些了解,周边配套其中主要包括交通配套、学校配套、商业配套、医疗配套、金融配套、文化休闲配套等。交通配套方面要问问小区周围的地面交通、轨道交通等交通建设,对自己以后的行车路线有个基本了解。如果小区周边有学校,要问问有没有学习资源。商业配套主要包括超市、商场等,如果这些设施正在建,需要问问开业的大概时间,确保入住后不会影响正常的生活需求。3、交房时间通常开发商在楼盘开盘的时候就已经开始预售了,在售楼处一般也只能看到样板房,所以在买期房的时候要问明白入住的时间和条件。入住时水电网络等是否能够正常使用,以及小区内保洁、绿化、排污、照明、信报箱等设施是否正常使用。4、房屋的特点房源特点其中包括户型特征、面积、装修特点、公摊面积、得房率以及优惠等。户型特征指的是房屋有几居室,功能厅怎样分布;面积则是指套内面积有多少;装修状况是毛坯、简装还是精装;公摊面积多少;得房率多少;购房有无折扣或者优惠等。了解了这些,有助于大家通过对比选择适合自己的房源。并且大家也要问清楚建筑面积和套内建筑面积以及公摊面积是多大,公摊小的房子更有卖点,一般电梯房的公摊面积在20%左右。如果是精装修的房子,要问问精装修是怎样收费的,大家需要问问得房率是多少,因为得房率影响着居住舒适度。大家可以将楼盘项目的特点记下来,回家时也能对看过的楼盘有印象。5、销控表售楼处的销控表可以直观展示一个楼盘项目还有哪些房源在售的表,如果大家觉得一个项目不错,想继续选选户型、楼层等,可以参考销控表。问询销售人员在售房源的特点及房价,快速确定自己心仪的房源。销控表还有一个作用,无论售楼处现场有多火爆,销控表能反应该项目的销售情况。购房者去售楼部看房时一定要保持冷静的头脑,不能被各种诱惑的语言或其他因素迷惑了,应该时刻保持理性思考。