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京津冀不动产趋势
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有关投资唐山的分析

发表于 2017-01-14 16:41:53 |只看该作者 楼主

背景12月21日,十二届全国人大常委会第25次会议召开第二次全体会议,住建部副部长易军于会上表示,住建部今年一手抓热点城市控房价、防泡沫、防风险,一手抓三四线城市和县城去库存,指导和督促库存较大的200多个三四线城市和230多个县城落实去库存政策措施,取得积极成效。

全国范围内三四线城市大部分是要去库存的。

唐山在三四线城市中颇具典型性:城市规模不大,经济较为发达;几家效益良好大型国有企业为唐山绝大多数本地人口提供了就业机会,唐山外来人口不多,本地人口输出也相对有限。这使得唐山缺少其他城市具备的两股重要购房人群,外来人口和返乡置业群体,而本地家庭对住房的需求相对有限。

2010-2016唐山土地情况

2010年,唐山启动了《唐山市震后危旧平房改造项目规划方案》。根据该方案,唐山市将改造震后危旧平房536片,建筑面积970万平方米,涉及居民12.8万户;规划建设安置住宅小区135个,建筑面积1600万平方米,建设住房18.84万套,估算总投资340亿元。

这意味着,仅唐山通过城中村改造释放的住宅供应就接近2011年北京楼市成交的两倍,而目前唐山市区城镇人口为420万,约为北京的五分之一。在城中村改造的同时,唐山市还对多个居民区进行拆迁改造,加上新城区的建设,有唐山地产人士估计唐山未来的住宅供应规模可能更加可观。“供大于求将是未来几年唐山房地产市场的常态”。唐山是楼市供给相对过剩的一个比较典型的城市

我们具体用数据看一下

2016唐山的供销比接近2,是存在库存的,这和我们之前的判断是一致的。2010年之后大量的土地供应,在供销比的这个图里还是有反应的2013年的比值高达百分之二百八。根据易居数据显示 城市2016年4月份新建商品住宅的库存去化周期或者说存销比做横向对比。相比库存规模,存销比的数据更具有可比性和参考价值。数据显示,存销比数据最大的城市唐山是34个月。


2014年唐山GDP总量依然位列河北第一,占河北省经济总量的五分之一。而中国指数研究院的最新数据显示,2015年7月份,河北省几个纳入统计的城市房价中,石家庄、廊坊、秦皇岛、保定四个城市的房子均价都高于唐山,唐山均价为每平方米5860元。唐山的房价和经济总量与河北经济总量第一大市的身份已经不甚相符。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,当前可以将市场分为三类,一类是北上广深等住房供给明显不足的城市,人口不断增加;一类是供求基本平衡的城市,如江苏徐州,人口在少量增加,今年以来楼市略有回暖;还有一类就是严重供过于求的,比如内蒙古鄂尔多斯,也包括唐山,前期供应量大,人口增长速度慢,导致高库存。

唐山同时存在好多一线房企在房地产火热的时候冲动拿地加剧了唐山房子库存的问题。

结论:唐山是典型的错配,其根本问题是土地供应过剩,供给大于需求,房价自然萎靡不振。

我们以同样是三四线城市的保定简单对比一下,保定经济总量不如唐山,人口增长的速度和唐山相似,但是保定的房价涨幅很大,这是什么原因呢?

保定其实和唐山一样,2014年以前存在库存问题。但保定经历了2014年副都传闻后,全国炒房客消化了保定的库存,这是2015年以来保定涨价的重要原因,同时保定土地市场越来越规范,土地供应是减少的,到房价层面,两个城市拉开了距离。

市场规律之供需关系是决定房价重要因素之一。

关于唐山我们要用发展的视角理性的看待,目前来看未来几年唐山的形势并不乐观,产业升级之后,科学的土地供给,消化掉库存之后的唐山还是值的期待的。




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发表于 2017-02-13 22:25:22 |只看该作者 2楼

关投资唐山的分析

不信
佑佴
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发表于 2017-02-14 08:47:27 |只看该作者 3楼

回复:关投资唐山的分析

有些道理

焦点逗逗
论坛管理员
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发表于 2017-02-16 10:04:32 |只看该作者 4楼

回复:关投资唐山的分析

唐山投资还是要谨慎一些

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