直播:CCIM国际房地产投资师来华考察投资环境

　　近日CCIM国际房地产投资师协会来华考察投资环境，11月8日晚，在星河湾举办投资论坛，搜狐焦点网进行现场直播。

　　●现场嘉宾：

　　建设部政策研究中心副主任秦虹

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生

　　CCIM协会主席梁建纲

　　北京中伦律师事务所陈明律师

　　CCIM北京分会2005年主席陈顺南

　　CCIM协会2006年主席杨建平

　　星河湾副总裁郑曼夏

　　星河湾总裁助理关茵妮

　　主持人：美国国际注册商业房地产投资师CCIM协会中国管理中心主任梁蓓博士

秦虹	聂梅生	梁建纲
梁蓓	陈顺南	杨建平

● 现场实录

　　【主持人】：大家在用餐的同时我们先开始晚宴的交流，在准备了长达1个半月之后的今天，我们美国的38人一行的考察团来到这里，我们今天早说，参观里我们的CCIM学员的荣尊堡项目，下午我们参观了总部基地，晚上大家聚会在星河湾。

美国国际注册商业房地产投资师CCIM协会 中国管理中心主任梁蓓博士

　　首先我们有请星河湾的副总裁郑曼夏女士致欢迎词，有请！

　　【郑曼夏】：美国国际注册商业房地产投资师CCIM协会梁建纲主席、原建设部科学技术司副司长全国工商联房地产商会聂梅生会长，各位来宾，各位朋友，女士们、先生们，晚上好！ 今天晚上能够在我们北京星河湾四季会所招待大家，并且能够与国内外同行朋友们共同交流、探讨有关房地产方面的问题，我感到非常的高兴。在此我首先代表宏宇集团向大家的来到表示热烈的欢迎！ 我们宏宇集团作为一家以房地产开发为主营业务的民营企业，得益于我国经济的快速发展，人民生活水平尤其是住宅水平的快速提高，从无到有，从小到大，发展得很快。当前中国的房地产业正逐步从无序走向有序，这个行业的健康发展才刚刚开始，未来得中国房地产业不但会越来越繁荣，而且必将走向世界。并成为世界房地产业的一个重要组成部分。 这里因为一方面当前中国的房地产业无论是质还是量都非常令人欣慰，就量而言，仅北京一个城市每年的建设量就达到4千万平方米，这个数字超过了整个欧洲一年的建设量。就质而论，国内的开发公司新开发的许多建设项目，达到或者正在达到世界最好的水平。

星河湾副总裁郑曼夏

　　我们对中国的经济未来充满了信心，对中国房地产业的未来充满了信心，我相信我们国内的优秀开发公司和优秀的房地产项目，将会越来越多。我相信不但我们宏宇集团有信心、有能力在房地产开发过程中建造的房子品质越来越高，而且相信中国许多房地产开发公司也必将开发出越来越多高品质的建筑，中国房地产开发领域将会越来越繁荣。 希望通过今天的交流，能够进一步促进中国房地产行业和国内相关机构的沟通和了解，希望国内外有识之士、相关企业机构能够在中国房地产领域有越来越多合作的机会。让我们携起手来为共同开创中国房地产行业的新局面而干杯，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢郑总！下面有请原建设部科学技术司副司长，全国工商联房地产商会会长聂梅生教授给大家致欢迎词，大家欢迎！ 

全国工商联房地产商会会长聂梅生

　　【聂梅生】：女士们、先生们晚上好！首先请允许我代表全国工商联和以我个人的名义向远道而来的外国朋友们表示热烈的欢迎！全国工商联是非盈利性组织，房地产商会为他们的会员们提供了研究组织战略、加强国际交流、培育知名品牌、促进行业自律、保护权益等服务工作，房地产在任何一个国家都是国民经济重要支柱，在中国也不例外，他与GDG及人均国民收入的生长同步，我国到2020年人均GDP达到3千美元，换句话说，今后15年内GDP增长率大约保持在8％，在这样的形势下，中国房地产的持续、快速、稳定增长是无可正义，中国已进入了WTO，今天通过CCIM协会我们有幸结识了商业房地产专家，CCIM协会经过五年的努力在中国有了近500名学员的专业队伍，相信通过他们,会将我们与世界范围同行的合作进入实施阶段，并最终取得双赢的结果，中国有句老话，有朋自有远方来，不亦乐乎。我希望在此与朋友能建立良好的联系，谢谢大家！ 

　　【主持人】：谢谢聂会长的祝福，也希望房地产国内人士走出国际做出我们的努力，下面有请CCIM协会主席梁建纲先生做主题演讲，大家欢迎！

CCIM协会主席梁建纲

　　【梁建刚】：大家晚上好！现在我谨代表CCIM协会和考察团相关人员感谢宏宇集团的盛情款待。我相信考察团内的所有成员都会同意的我的意见，在粗略看过这个项目之后，我们项目是具有如此之高的品质。

现在我要在这里给大家做一个演讲，演讲的题目就是国际投资者对房地产项目的一些要求。现在我想介绍一下我自己，我是来自美国休斯敦，现在我们来看一下休斯敦的大致的情况，他是美国第二大城市，仅次于美国、纽约和洛杉矶。休斯敦大都市的地域面积达到了8770平方英里。每年有不少人进入休斯敦的机场，我觉得休斯敦一个非常有趣的现象就是在这里有超过90种语言被使用。这些是休斯敦的一些图片，休斯敦也是世界上最大的治疗中心，它占地284公顷，拥有42个医疗研究机构。每年经济影响达到100亿美元，并且在这个区域内有52000人以上得到了就业机会，这个地区的医疗中心超过了2100万平方英尺，并且每年为480万病人提供服务。并且休斯敦港口是外国吞吐量最大的港口之一。 

休斯敦有很多500强的企业。姚明就住在这里，大家如果不清楚姚明有多高可以来这里看一下。CCIM协会表明是国际注册房地产投资师，现在我们在全世界拥有超过17000个成员，大家可以看一下这张图，就会发现我们在过去几年内成人的增长速度是很快的。现在我们的成员组织里面大概有15％都是经纪人,15％是职业经理人，10％是资产管理者，12％是公司的房地产经营者，另外还有一些开发商、投资商和评估者。我们在全世界28个不同的国家都拥有成员。我们现在不只在美国拥有分会，还在韩国、俄罗斯、中国拥有分会。目前在中国有160名CCIM获得者，在下周末之前我相信会增长70名。并且CCIM非常出名是因为他能够提供一流的交易。

 我们不仅能够提供非常好的教育，并且大家可以看到在世界一千强的公司里面经常会把他们从事房地产相关业务的员工，送来学习我们的教育课程。并且我们有在线交易的网络，在这个网络上每年我们会完成15万笔交易，总额达到了5600亿美金。现在我们来看一下到底什么是投资呢？投资无非就是为了日后的收益或者是利润而进行的当前的一种资金的支出。那么我们为什么进行投资呢？因为投资会具有这样一种潜力，就是我们所能得到的收入会超过它的成本。那么究竟谁是房地产的买家呢？房地产买家一般包括两方面，一方面是投资商，他们购买物业是为了日后的现金流收入或者是价值的增值。另外一种，就是最终的用户，他们购买物业就是为了进行自己的商业运作，从而达到利润最大化。所以说投资商正是在购买未来得现金流。 

在我们进行投资的时候，通常会有多种投资的选择项目，这个时候我们就会把他们进行比较，通常我们会问四个问题。第一个，这个投资它价值多少，我们要投入多少钱；第二个，我是在什么时候进行支出；第三个，这笔投资能够产生多收益。最后一个问题，就是投资商究竟会在什么时候得到哪笔现金流。不光是投资在房地产领域，即使你是在珠宝或者其他资产领域，都要考虑这些问题。当然投资商总是尽力在房地产周期内选择非常合适的时机进入。现在我们来看一下房地产周期。

 房地产周期就是指我们在一定时期进入一个强势的房地产市场，在另外一个时期这个是的房地产市场逐渐变弱，然后再回到强势房地产市场。我们先来看一下强势房地产市场中随着市场的改进，空置被大量的吸收。随着空置量被吸收，开发商开始增加更多的物业项目。当房地产的供给等于需求的时候就达到了市场均衡。但是随着开发商对市场增加了过多的供给，空置率就开始增加。随着经济的恶化，需求和控制率都会增加。这个时候强势的市场就会逐渐变成弱势的市场。随着空置量的增长租金会相应的减少。随着租金水平的降低，贷款机构会停止他们的借贷行为并且开发商会停止提供新的项目。随着空置量被逐渐的吸纳，租金开始逐渐的增长，这个时候金融机构开始贷款，开发商上又重新开始建设。这个时候我们又会从弱势市场逐步进入强势的市场。现在我们一块儿来看一下这副图，他表示从1985年－2003年房地产投资的收入，根据不同地区划分，不同颜色曲线分别代表亚洲、欧洲大陆、澳大利亚和美国。这副图遵循刚才讲的从弱势的市场到强势的市场这样一个房地产周期。我们可以看一下上个世纪80年代末如果你选择在这个时期在亚洲比如在日本进行投资，这是一个非常强势的市场。但是大家在同一个时期看一下欧洲大陆，这个时候他们的房地产市场正在逐步的从强势的市场向弱势的市场趋进。大家可以再看一下上个世纪90年代初从这个时候起日本房地产市场逐步回升，他们从1988年、1989年左右开始下滑，从1991年开始又逐渐回升。可以看一下上个世纪90年代末澳大利亚、美国和英国的房地产市场正在逐步的发展。但是在2003年或者是2004年的时候我们就会想是重新回到亚洲或者是爱尔兰，这个时候正是我们需要考虑日本、俄罗斯的时机。所以这个时候投资商所面临的问题就是如何在恰当的时机选择恰当的市场。大家看这个小女孩，你们的他是向上越起，还是向下落下？我相信大家都会有不同的看法，很可能一些人认为她正在向上越起，另外一些可能认为她向下落下向下的过程中。所以在我们向房地产投资的时候通常要考虑四个不同的要素收益率水平，安全系数，杠杆作为以及一些控制方面的因素。头三个因素考虑市场趋势，它包括通胀率水平供给和价格方面的因素。当然控制方面的因素并不依市场，它只是投资商的不同的偏好。收益率我们知道它表示一个收益的水平，它指的在投资期限内美元赢得的更多投资收益水平。目标收益率是依赖于每个不同投资商各自的目的的。而在市场水平上这种投资收益率水平把它称为资本化率。并且我们大家也都知道，内部收益率这个概念通常是衡量这个投资项目的潜在投资回报率。大家都可以在CCIM课程里面学到这些方面的内容。

 当我们谈到回报率的时候会谈到资金水平的的可能性，或者是投资回报的可能性，或者是机会成本的损失。考察国际市场的时候因为不同投资地区导致的国家问题。首先我们可能考虑的就是货币损失，或者是房地产物业项目的名义，或者是不利于投资商的一些规则改变，我们是如何确定物业的价值的呢？物业的价值通常指的是这样一种关系，这样一种公式指营业净收入除以资本化水平。如果你低估了营业净收入他们价值也会被低估。如果你高估了营业净收入价值也会被高估。并且我希望大家知道投资价值并不等同于市场价值。关于如何选择政府的经营投资的国家，我们首先要考虑你是否被允许在这个国家进行投资。

 并且投资商必须要考虑一下因素，包括货币风险、税务以及物业权利的强制执行，当地的一些法规政策，一些中介的成本和其他供给和需求方面的基本要。现在我想对我的演讲进行一下总结，也就是说你很可能在入市的市场做得非常好，也可能在强势的市场犯一些措施。最后再一次感谢给我这个机会，迎接我们这个CCIM考察团来到这里，给我这个做演讲的机会，谢谢.

 　　【主持人】：感谢杨主席的演讲，我们在座有很多CCIM的资格获得者和我们的学员，这样的演讲更加缩短我们和国际投资者的距离，下面有请建设部政策研究中心副主任秦虹女士给我们大家介绍中国房地产交易的政策与特色。 

建设部政策研究中心副主任秦虹

　　【秦虹】：大家晚上好！首先欢迎远道而来的各位朋友和客人。听到很多国外的朋友对中国房地产投资和房子感兴趣，这是令我们既感到自豪，也感到担忧的事情。因为中国的居民刚刚开始富裕起来也刚刚开始有投资的意识，很快就有人来中国与我们分享投资的机会，我们感到既高兴又担忧。我想利用这样一个机会简短的介绍一下中国在中国房地产买卖、交易的环节的一些特点和我们目前的相关政策。

应该说中国的房产市场中国政府非常重视它的发展，一直把房地产作为支柱产业进行培育。现在每年用于房地产方面的投资占到整个我们国内的固定资产投资的五分之一还要多一点。去年全国房地产投资总额达到了1万3千多亿元。房地产已经成为拉动中国经济非常重要的力量，我们相信未来得中国的发展仍然离不开房地产业的支持。

概括一下中国房地产交易市场的特点有以下几个方面，第一个，目前的房地产市场交易是发展速度最快的一个时期，去年一年全国的商品房的销售面积是3.8亿平方米，而退回到五年前2000年的时候全国商品房的销售面积当时只有1.8个亿。所以近五年来我们商品房销售的面积是每年以20％左右的速度在增加，这个速度可以说是非常快的，再加上政府其他方面的支持，我们城市居民每年每人能够增加一平方米的住宅。由于这个市场非常的巨大，发展得非常迅速，吸引了很多投资者到这个市场投资，目前全国从事房地产开发的企业有4万多家。这几年房地产企业增长的速度也以20％左右的速度在增加。目前看到，一些从事家电、纺织其他行业的一些企业也开始转向房地产投资。从目前来看这个市场在这段时间发展得非常迅速，是市场规模迅速扩大的一段时间，也支撑了这个房地产交易的繁荣。

第二个，中国的房地产交易市场是一个以增量为主的房地产市场，这个可能和国外很多房屋的买卖交易以存量为主有很大的不同。所以中国在每年新增很多新的房屋进入市场，但是它的租赁市场和二手房的买卖市场相对来说是发展比较缓慢的。从整个市场结构来看，我们整个房屋买卖交易的房屋里面88％的房子是住宅用房。去年我们在房地产市场上共销售了3.4亿平方米的住宅。办公楼市场只占整个房地产买卖市场的2％，商业用房占到10％左右。

第三个，由于中国非常大，中国房地产市场区域的差别、发展的程度相差很多。在2004年，全国房地产投资1万3千多亿元里面，北京、上海、江苏、浙江、广东五个地区它的投资总额占到全国房地产投资的40％，这五个地区商品房的销售面积占到全国的44％，商品房的销售额占到全国的56％，这五个地区也是全国商品房价格最高的区域。在中国很多的中西部地区还有很多中小城市，相对来说商品房的价格比较低，而且投资总量、销售的面积相对来说少了很多。这是房地产交易市场的一个主要的特点。

下面我想介绍一下中国房地产交易在政策方面有几个要点。

房地产交易政策要点之一就是政府还是鼓励房地产交易市场的发展，从2002年开始，中国取消了商品房在居住上的限制。政府出台了一系列鼓励的政策，鼓励居民到市场上去购房。在法规上出台了商品房销售管理办法，这个市场随着规模的不断的扩大，政府一系列管理的法规制度也越来越严格。

政策的第二个方面，就是政府对销售的条件也要求非常严。中国有房地产管理法，有房地产开发条例，等一系列法规都规定了一系列建设、销售的一些具体的条件和程序。在销售上政府还统一制定了商品房销售的许可证，消费者买卖合同的示范文本，通过这样的办法来规范销售制度。同时在中国法律上规定，在我们国内商品房是可以预售的，就是当建设项目投资如果达到25％以后项目就可以开始对市场进行销售了。我们目前全国有90％左右的项目都是采取预售的办法。通过预售回笼的预售资金占到开发企业整个资金构成的44％。

要点之三，就是在中国买卖或者出租交易环节税收相对于持有房产来讲是比较重的。一个购房者如果他在买房的时候要交契税、印花税、还要交公共维修基金，要交买卖手续费等等一系列费用。约占到整个房价的6％左右。如果要卖房还要交营业税和附加，还要交印花税、土地增值税以及个人所得税。由于这些税种都是在房地产市场快速发展之前设立的，房地产发展非常的快，我们整个和房地产有关税收制度调整不相适应。所以造成房地产在买或者卖的时候，要交很多税，如果不买不卖，把房子放在那里它的成本是比较低的，几乎不涉及到任何税。如果房屋要出租的话，税收负担也是比较重的。它涉及到房产税、个人所得税、营业税几个税种。目前比如说在北京，如果出租一平方米租金在4千块钱的房子，他要交的税是15％。这个税的负担还是经过政府优惠之后的税收，如果按照税法的规律应该占到30％。由于这些和房地产有关的税种都是在房地产市场真正发展之前设立的，那么随着房地产市场的发展有关的税的政策今后面临着调整。

第四个，在交易环节，政府限制房屋的炒卖和投机。政府出台的一系列政策文件来限制投机或者炒房，主要包括以下几个方面：第一，禁止商品房预购人购买到还没有竣工的预售商品房，在拿到产权之前进行上市交易。这个制度是从今年开始才实施的，在以前产权证没拿到之前买了预售的商品房，是可以再次进入市场的。第二个，从今年6月1号开始如果个人买了商品房，在两年之内如果要再卖出去的话要全额征收营业税。如果住满两年之后再转让营业税就可以免掉。第三个，在买房的时候必须实行实名制，而且所有的房地产的销售合同必须在网上公开备案。第四个，今年10月份就是上个月刚刚上海市专门针对境外机构出售境内的房地产外汇收入的结汇问题出台了新的规定。也就是说，从今年10月份开始在上海非居民个人购买上海的房产如果外汇结汇单笔的金额超过100万美元的，不能直接将这笔资金到开发商购房，必须先到外汇局进行申请报批，只有等到外汇局批准后才能到市场上买房子，这和外商投资是有密切关系的。这样一些政策，就限制了对过去的外汇购买上海房产的一种大规模投资的制约。由于这几年来，随着中国房地产市场发展得非常的快，大量的投资者进入这个市场，造成了房地产价格的快速上涨带来了很大的金融风险，所以政府出台一系列政策加以限制，主要是限制投机和炒房。

从整体上来看中国的房地产市场应该说刚刚建立，它的市场的繁荣不超过10年，这既是一个非常繁荣的市场，也是一个非常年轻的市场，有很多的相关的制度和政策目前也正在处于一个调整的阶段。中国政府非常关注房地产市场的平稳发展和房价的稳定。所以中国政府明确提出，对房地产市场在必要的时候实行宏观调控。我们欢迎更多的朋友关心中国房地产的发展，也祝愿我们的房地产市场能够繁荣，给我们所有的城市居民带来一个很好的生存环境，谢谢大家！

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