实录：成业行析90米以下中小户型使房价增加10%

　　【邵念强】：这里边我插一句话，我们在这之前做了很多项目，大家在做项目的时候，做到小户型时大家的思想一直是把80平米左右的两居，五六十平米的一居，都是当做一个暂居型的产品去做考虑的。什么意思呢？这个产品做完是卖给那些年轻人的，但是这个产品不是他终身的居所，他过了这个时期有了钱之后一定再去买三居，这样往往在居室得功能设计上很容易考虑临时性，因为他在里面只住三年或者四年，甚至有很多小户型都是投资客买的然后收房租的，投资客不在乎格局怎么样，他只是判断周边有很多写字楼，买的这个房子能租出去就行了。所以原来的80平米也好、60平米这样的小户型，应该说大家都没有花心思在里面考虑功能的布局。我们现在在研究90平米、80平米的小户型的时候，一个出发点是考虑到这个房子做出来很可能是他一辈子在里边去住的，国家出台这个政策也是这个意思吧，90平米不是一个过渡性的产品，是一个永久性的住房。如果是一个永久性的住房，里面的功能，我们说一个住宅里面有七大功能，这些功能哪些是必须固定下来的，哪些是可以兼顾的必须仔细推敲。

在研究的过程中对我们影响比较大的一个变量就是餐厅，以往我们在做的时候这个餐厅是可以放在一个可变的位置上，就是我吃饭了把桌子拉出来，不吃饭可以把桌子隐蔽起来了，这是一个临时的观点。如果这个房子要住一辈子，就一定要有一个稳定的餐厅，你可以看一下在我们研究过程中的户型。

　　【银鹏】：是不是这个主要适用于两居和三居。

　　【邵念强】：对，比如说这套户型设计完之后是89.86，已经到极限了，可是这个餐厅我们总觉得是不固定的，我们现在做的这个房子是让他住一辈子的，这个餐厅一定要找一个安定的位置。往哪儿放呢？是往客厅放，还是厨房向北移出来，因为厨房一向北移面积就增加了，实际上我们还是让它跟餐厅有一个交换，让客厅再小一些，把餐厅稳定下来。我们现在在做研究的时候观点上已经跟以前完全不一样了。

　　【戴子杰】：刚才邵总讲得很清楚了，我现在再将其数据化一些，刚刚邵总讲了七大功能，我们列出来就是客厅、主卧室、次卧室、卫生间、厨房、阳台、餐厅。什么是这些功能比较适用的面积？适用的指标是客厅20平米、主卧室15平米、次卧室12平米、卫生间4平米、厨房5平米、阳台4平米、餐厅6平米。我们这几个标准的七大功能加起来看，大概是66平米，一个两居室。这个是跟我们的90平米没有冲突，再往上调，有两个次卧室的时候，发现就到了78平米，通常是加一个书房是9平米，这时候是75平米。假设做塔楼还没有出破这个面积要求，还是88平米，但是假如做板楼分摊率会降低，可能就会突破，应该是93.75平米。假如我们往反回推，就是90平米往回推的话，室内的空间应该保持在72平米，就是在75平米左右基本上再减少3评比。在哪儿减少呢是一个关键，20平米的客厅我们觉得没有能力再减少了，这一个最基本的要求。15平米的主卧室也是3.3米×4.5米的一个进深。12平米的次卧室，也是最小的标准。9平米的书房使用空间也是最小了，可以摆张单人床和书桌，不可能再减了。我们看到6平米的餐厅，是可以减少的，因为现在餐厅一般跟过道在一起，现在再减少3平米，就是说我们的餐厅消失了。假如不选择餐厅就要看减少哪个空间，我们不可能减少别的东西，肯定会损失这些面积。这里还是说只有一个卫生间，卫生间和厨房的功能不可能减少了。

　　【银鹏】：阳台呢？

　　【戴子杰】：因为现在北京有很多这样的想法，里面不能没有阳台，假设是在南方，很多时候可以伸出窗户晾衣服，北京没有这样的条件，风沙比较大。我看在网上也有很多网友谈：我需要的舒适房子！我需要卫生间！阳台！独立的卧室！哪怕可能现在人口少，就一个人，没有老婆、没有孩子，不需要卧室那么多，但是除此以外我享受的这些基本的要求还是必须达到的。

所以我们就觉得到了三居室的时候很麻烦，假如是三代人居住是满足不了的。而且如果打算长住要考虑孩子长大，他还要有自己的女朋友，房间假如90平米就一定会有不足的感觉

　　【银鹏】：三居室加起来的面积，不算分摊，套内的话是多少？

　　【戴子杰】：我说这个套内面积加起来是75平米。我们算分摊是0.8。假如降低的话，做档次低一些的塔楼，可能做到85%，那样追求一个房子的品质还是有点问题，可能要稍微不满足这个极限，设计90平米底线的时候，可能很多专家、学者都做过研究，确定90平米更容易一些，是不是觉得如果是93或者93.5都比较奇怪呢？

　　【银鹏】：使用率能提高吗，北京也有板楼使用率达到85%？

　　【邵念强】：在北京做板楼的话一般都会做到加电梯、加楼梯，算起来基本上是80%到85%之间。

　　【戴子杰】：这就是这个规定有一个比较有意思的地方，就是说在做85%的情况下有这种可能，我们下面的这个项目一梯一户、一梯两户、一梯三户。不包括那些配套用房、大堂。这里面假如说做一部电梯是可以的，正好是一部电梯的差距，一部电梯的情况下一梯三户或者一梯四户可以做到85%以上，但是现在的情况，高层板楼一梯三户、一梯四户在强制性规范里面是不允许的，必须做两梯，基本上是这样分摊还会上来。

　　【邵念强】：在这种情况下做一梯两户的板楼是非常奢侈的，使用率会降低，土地成本很高，所以变成一梯两户的90平米以下的板楼实际上就是一种奢侈品了。我们认为将来出现更多的应该是一梯三的这种品字型的，我们还是叫板楼，两户是朝南，南北通透的，一户是全向南向，但是是不通透的。他的利用率应该在0.85，这样三个都不会超过90平米。

　　【银鹏】：这样的一个“变形”的板楼，总的来说这三户使用率达到了85%左右，这两户的面积也能90平米以下吗？

　　【邵念强】：这两个都不会超过90平米，可能会大一点，分摊会下一点，品质会好一点，因为这是朝南南北通透的，这个是全部客厅、主卧朝南向又通风，再往北走问题不大，在北京有一个问题，在南方也非常可怕，南方更讲究通风，不讲究光照，在北方是更讲究光照，通风差一点没有关系。

保证容积率、牺牲采光通风后的一梯三户、一梯4户的板楼户型

　　　再往下走极致的就是变成一梯四户，这两边是南北通透的，中间加了两个一居或者小两居是不通透的，一个标准层四户，这种产品也有。这种产品出的面积或者土地的使用率比这种形式高。反过来土地成本里面比重是最高的，它次之，它最次。这是板楼出现的情况，剩下的要在标准层里面出现更多的户数，只有做塔楼，因为规范不允许做纯北边的户型，只能做各种各样的塔楼，塔楼的种类就很多了。

　　【银鹏】：您说的这两种，称之为变种吧，目前市场上有吗？

　　【邵念强】：有，一梯三三户、一梯四户都有。

　　【戴子杰】：所以你刚刚也说听说北京的使用率在85%左右，那样肯定还要考察一下市场，在85%左右的情况下肯定会损失一些房屋的品质，当我们在外地做这种项目的时候想提高品质做一梯三、一梯四一定会做到85%。

　　刚刚提到的是市场的表象，可以回头再看这个房子，拿刚才的标准去考察房子，你会发现很清晰。

　　【邵念强】：这里面还有一个规律，虽然你的户型做小了但是电梯间还得这么大、楼梯间还得这么大，平均下来分摊率就高了，使用率就降低了。户型做大了，楼梯间还是这么大，分析下来使用率提高了，这也是小户型跟大户型相比的一个劣势。

　　【银鹏】：因为出来也这么长时间了，有时候采访一些建筑师，都觉得这其实是对建筑师的一种考验，以前做大户型反正大嘛随便怎么样都设计出来了，现在做小了反而更精细了、更精致了，这也是考验大家的智慧，这也是对产品本身的升级。

　　【邵念强】：会的，中国人是非常聪明的，既然我们认定宏观调控的政策会坚定不移的执行下去，我们就不再去质疑它。我们现在的任务是怎么样把90平米的小户型做得更好，让它的土地利用率仍然在提升，比如像我刚才说的如果做板楼，同样的情况下，做小户型土地利用率会降低，但是有没有其他的办法把它再找回来呢？当然有，比如就可以考虑做东西向，本来是一排一排南北向的排布，这样排下来因为你的进深减低了，所以土地利用率降低，土地成本提升了。我们可以做成带东西向的，带一点儿东西向，这样东西向的产品应该是东西通风的，但是是东向采光或者是西向采光，这样同样的因为这块可以增加面积了，所以土地利用率提升了。只不过东西向的产品当然比不上南北的产品，类似这样，就是还是要想办法。

　　【邵念强】：提升土地利用率的另外一个办法，就是高度增加。在总的用地面积一定的情况下，要在这一块土地里边出更多的建筑面积，一种方法当高度一定的情况下我要尽可能的做宽，进深加大，可以做出更多的面积。现在因为要做小户型，做宽了之后就没办法做小户型，就做窄了，做窄了我可以向高度发展，这样在建筑退让或者在没有遮挡或者建筑间距满足规范的条件下，比如政府部门可以允许你建得高一些。

　　【银鹏】：政府有没有可能允许？

　　【邵念强】：有可能，通过这样仍然会使土地利用率提升，对像北京这样的土地成本非常高的城市，对四环以内的这样的产品是非常重要的，当然还是有一些条件，比如说你后边有遮挡就不允许太高了，这样政府可以规定在没有遮挡的一情况下在保证建筑间距的情况下尽可能让这个建筑做的高一些，在这种情况下产品还可以做成板楼。

　　【戴子杰】：你刚才提到90平米的规划对城市布局的影响，从这里可以体现。

　　【银鹏】：对小区本身呢，刚才邵总也说到千人指标肯定会有一些影响，小区本身的规划上面，包括像停车位可能会增加，这个规划上面怎么样去协调呢？

　　【邵念强】：我们还是要建立在这样一个观念上，就是小户型的增加在同一个面积里边居住的户数增加了，居住的人口增加了，但是我们不希望他的居住品质降低，就意味着人口虽然增加了，但是我们还要想办法创造和他相匹配的活动空间，在规划的时候，比如公共空间、比如庭院、比如绿化，同样得要做到很精致、很精细，让增加了户数、增加了人口之后户外的空间感仍然很舒适，这同样是一个挑战，这也是对社区会产生的影响。如果你不考虑，影响一定是负面的，大家觉得更拥挤了，孩子在一块玩的时候密度更打了，空间更窄了，比如同样面积容纳了更多的人。如果认真的去考虑，就相当于考虑我们90平米的小户型怎么样做的更合理，交通动线更流畅，功能尽可能保障，户外社区的设计还要下工夫。