实录：成业行析90米以下中小户型使房价增加10%

　　【银鹏】：像其他的城市这个政策其他市场的反应情况是什么？跟北京差距很大吗？

　　【邵念强】：挺大的。应该说，70%90平米这个政策，对一线城市或者是特大型城市，这样要求更合理一些。我们作为从业人员这么认为。对二三线城市，那个地方总体上来讲土地成本是比较低的，另外人口密度也是比较低的。我们看到的二三线城市的产品，现在的户型面积普遍都比北京大，他们买房子绝大部分都是希望买到120、130的三居是最正常的，如果拿这个面积去要求他们的话，可能碰到的问题的尖锐程度甚至会超过北京这样的大城市。

　　【银鹏】：您代理的项目里面有多少受到影响呢？

　　【邵念强】：在北京得项目绝大部分都受到影响了。我们在外地做的项目可能影响小一点。在北京已进入到前期规划、将要开盘的这些项目都受到不同程度的影响，我们都在做准备的方案，然后在静观政府细则的出台。

　　【银鹏】：这个准备方案怎么出来，因为现在没有确定哪些是70%之内，哪些是之外的？

　　【邵念强】：因为房地产市场的时间性也很强，如果等细则出来之后我们再重新研究，会损失两三个月的时间，这两个月的时间对一些项目也是致命的，所以我们提前去研究做什么样的条件，把事先考虑到的条件和方案都研究到位了，跟设计院一起工作，一旦细则出来之后我们会很快的做一些调整，就能够进入到下一个阶段。

　　【银鹏】：大概有多少项目？

　　【邵念强】：现在北京至少有四个项目。

　　【银鹏】：分别在什么样的地段？

　　【邵念强】：在二环、三环、五环外都有。

　　【银鹏】：您认为70%会怎么样布局，可能会在哪些地方？

　　【邵念强】：在城市中心的地段我们可能更多的去做小户型，去做这样的定位，在城市的边缘我们可能会把户型的比例放的更大一些。

　　【银鹏】：可能未来北京的细则还没有出来，但是他的规划可能也是这样的一个方向？

　　【邵念强】：应该是这样。

　　【银鹏】：戴总这边有什么补充吗？

　　【戴子杰】：我觉得二环以内可能会有两个极端出现，现在实际上已经出现了，一个是高端小户型，不止90平米以下可能会做到50、60平米以下，另外全部是超140以上，现在我们已经看到150以上、200多的，这样的很多，会走这两个极端。这个政策出台以后可能会影响到高端的产品，开发商也会想办法，并且这个政策出台我觉得最会促进中国的设计行业产生很大的能动性，包括大的房产公司会想很多的办法怎么样去规避风险，在北京的市场情况下就是这样，买这样的房子单价是高，要么就是更有钱的人买总价更高的房子，一些追求时效的人可能买单价很高，但是总价控制在一定范围内的房子，中间的人可能需要在120左右，可能会选择郊区、三环、四环、五环以外。

　　这里面设计院做的工作量很大，有时候90平米以下，但是有很大的灵活性，我们也不是拆改，很多就是自然而然的可以用，我觉得这是技术问题，是可以解决的。

主要是市场的定位和要求，在目前的技术情况下都是可以解决的。

　　【银鹏】：看国土局的网站一直在继续出让地块，那最近批的地块有没有对90平米的指标作出规定，有要求吗？

　　【邵念强】：也没有要求，因为没有地了，必须得去拿，先拿下来再说。

【戴子杰】：你刚才问到是不是市场单价会下降，在市场选择的时候，比如开发商选择不做这种项目，现在据我所知住宅用地会越来越会关注的人少，商业用地可能关注的人会越来越多。这种情况出现可能会有大量的开发商不做这种住宅了，但是单价还会趋于上升。

　　【银鹏】：现在很多人都在问这个问题，到底现在适不适合买房，什么时候适合买房？开发商在观望，很多购房的人也在观望，这几年来北京以往期房成交的套数8月份已经下降到400以下了，您觉得什么时候买合适呢？

　　【邵念强】：开发商是不愿意观望的，开发商的观望是被动的，不得不观望，因为很多条件没有确定下来，要等。消费者的观望是理性的，主动的，当他发现宏观调控政策出来房价还在涨，而且对他来讲住房是必须的，所以一定会买，因为他付房租的价格就够按揭的了。

　　买房的人分两类，一类是自住性的，对自住的人，我一直这样讲，如果目前的房价你能接受，又符合你的要求，就毫不犹豫的去买。

　　【银鹏】：但是现在可选择的空间，就是最近的几个月，特别国六条出来之后整个放量明显在减少。

　　【邵念强】：是的，从大的宏观环境来讲，国六条政策的出台对整个市场产生了抑制，对供应的抑制更大，对需求来说抑制相对的小一些，总体来看需求量还是高。7月份的三个数据特别能说明这个问题，第一个数据房价上涨了11.1%，第二，住房的竣工面积跟去年同期

比下降了30%；第三，截止到今年7月份，一年以上的空置房的总量下降了34%，大概卖掉了4百多万平米。也就是说现在的市场把原来空置的面积消化了三分之一，意味着供应量在减少，需求并没有减少，仍然在买，房价仍然在涨。

　　【银鹏】：对北京的细则您这块了解什么最新的信息吗？

　　【邵念强】：在规划限制条件出来之后，作为业内的人士我们在参加了各种各样的讨论会、研讨会，我们都觉得执行起来难度是非常大的。难度大表现在两个方面，一个方面就是原来开发商通过招牌挂拿到的土地并没有什么限制，开发商向政府拿地实际上也形成了契约关系，既然是契约关系就应该受法律保护，如果政府单方面的要求修改也是一种违约，应该是对开发商是不公平的。

　　【银鹏】：6月1日之前拿的地？

　　【邵念强】：对。

　第二个原因，房地产的市场不管怎么说本质上还是市场行为，既然是商品，在市场中交换就要遵从市场规律的调整，如果市场上有这样的要求应该有产品供应。

　中央政府提出这样的政策是有它多方面的考虑的，作为专业的人士，我们应该是坚定不移的去执行它，研究研究它的可能性，提出我们的建议。近几个月，结合我们做的项目，我们也确实对这种90平米的小户型在将来更多的推出后，对消费、对市场、对规划产生什么样的影响，做了大量的研究，尽可能的把一些风险，把将来可能发生的不利的因素提前做一些化解，这样无论是对整个国家的房地产产业的发展，还是对一个城市价值的提升，以及对消费者消费的满足，我们觉得都是很有意义的。

　　我也看到像焦点房地产网也是非常具有社会责任感的，召集了来自各方面的专家研究如何去实施国家的宏观调控政策，我觉得这都是非常好的，这应该是协助或者是支持政府使我们的宏观调控政策能够更多的真正的落到实处。

　　【银鹏】：好，谢谢邵总的总结，今天非常感谢两位做客，也谢谢各位网友的关注！