【主持人】：那这个版块到2007年底到底会有多少的放量？有没有一个数字？
【肖宇】：从目前来看，我这儿没有具体的数字，这个放量应该不会太大。
【阮维邦】：本来我知道的还有一部分的项目在开盘，因为国家出了政策，改了很多。所以现在来说更少了，还有很多的改设计，所以未来我看这2、3年里面，再有的话也应该在五环外面和往北边的发展。因为在五环内的项目，也不会太多了，在核心区域里面的奥运区域应该不会太多。
【周宁】：总得来说放量的问题你问得很敏感，到底有多少和到底涨多少，这个数字没有办法估计，但是我们这里面有两类，一类是新的项目，还有一类是已经有的，或者是推二期的，或者把现在的房子没有卖，在将来开盘的项目，这都应该算是未来的放量。新项目这一块，土地是新项目的基础，核心区域已经基本上没有地了，第二块我了解到应该是一个商业用地。那么第一块应该是住宅还是商业不是很清楚，那么新项目在核心区域已经没有了，所以像宝利打出一个牌子就是收光亚奥。还有一些老的项目，包括我们有一些嘉铭桐城一些和F区域的项目，另外还有一些其他的，他们可能暂时把房子放在07、08年销售，所以总的来说放量第二类可能大于第一类的。
【主持人】：您说的第二类有哪些产品类型？
【周宁】：本身亚奥区域这个区域就是高档区域，而且前段时间朝阳区的文件也把这个区域归类为成为北京的高档住宅一个核心区域。所以未来在亚奥出现的放量也应该以高档为主。
【主持人】：价格的水平大概是什么样的？
【阮维邦】：我估计在年底的时候找一套1万以下的都很难，现在还有一些在1万以下的。我们先北京的房地产有一个习惯，交通等于人的血脉，只要交通好了，当地的房价会涨得很厉害，通县也一样，发现有了轻轨之后，交通有了改善，房价涨得很厉害。我们买房只是买产权，不是说看现在的交通怎么样。我们说买房是买将来的，不是买现在的，买现在的倒不如租房算了。可以看到现在北京投入最大的区域就是整个的奥运区域，2008年以后整个奥运区域应该是交通最好的区域，如果是这样推断很好了，这个交通一通之后，整个的房价所有的配套设施都会有明显的会很很大的变动。还有一点是我们说过了奥运怎么办？我们说奥运举办后，这个区域还是一个旅游中心点，也可以说在未来的10到20年，全国、全世界到北京都会去这个区域，它是一个很重要的旅游点，就是说它会带动当地的商业经济，如果当地的商业经济被带动了，周边的房价就会有提升。对于现在的奥运区域的房价，对于五环边上的房价来说，你发现根本没有政府的投入配套，也没有很好的将来，也没有交通的改善，只会越来越堵车，项目越来越多，投入交通的改善没有增加，这是我现在看见其他区域的地方。而亚北区域大家可以往后再看看，反正政府投入、配套、公建、项目、地的比例要多得多，而且整个区域的密度是最低的，国家的森林公园还有高尔夫球场都集中在这个小小的区域里面，但是里面的人群数量是很少的，可以说小部分的人现在享受了巨大国家投入的建设，就是这个情况。
【主持人】：阮总也提到一个非常关键的点，就是2008年之后这个区域的走向是什么样的，很多人担心奥运的透支、奥运的泡沫，不知道肖总同意不同意阮总的观点？
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| 成业行肖宇 |
【周宁】：亚奥区域对于我们的经济有什么样的影响？刚才肖总说了房价能涨多高我们不好说，也不愿意说，我认为未来的2年中国的经济有一个很明确的经济集中点和带动，那么未来两年，整个北京最有号召力或者是最有卖点，或者是一个机会点也好的，就应该是奥运，所有的话题我相信奥运是第一位的。尤其是到了08年左右的时候，那么以奥运为核心的亚奥区域就会成为整个中国的一个关注点，这是毫无质疑的，刚才我们说了奥运经济这一块对于我们的促进就是，我们现在已经开始体现出感觉到，荣尊堡已经开始感觉到，奥运经济对房地产的影响了，就是我们和美国奥运代表团，和美国政府签订的这份，是北京的第一份叫做《国际地产服务协定》，就是说08年的时候美国奥运代表团，除了运动员，因为运动员是住运动员村，和记者，记者是住记者村，之外的随行人员将入住荣尊堡，最近是108美金，其他的我们会谈更高。现在亚北区域的是10到15美金，其实我们说房价在增长，那么高房价的支撑是什么？第一是市场，就是我有这样的需求，第二就是需求的基础上，拥有一个非常理想的投资回报。这是基准，不是概念，不是我们所说的炒概念，概念只是我们房价增长的很初级的因素，第一就是有没有需求，第二就是在需求的基础上拥有一个很稳定的投资回报。所以这个衡量对于这个将来成为国际化的区域来说，跟CBD一样成为国际化的区域来说，租金的衡量是相当重要的。很多人刚才说到了泡沫的问题，的确这个租金100多美金我们是在奥运期间的，这个租金高不高？确实高，高也是符合市场规律的，因为市场要求在一定的时间内一定是高的，不高就不对了，但是奥运之后会不会跌，肯定会跌，肯定不是100美金，但是就算跌，我们按照30％的跌幅也可以达到50、60美金，完全可以我们现在所售出的房屋的高价，完全可以支撑。所以我们业内的人对于这个区域房价的增长，无论是到底，刚才阮总说的，低于1万的很难找到，但是我可以说这个区域的房价的坚挺的持续性。
【观众】：听说奥运村，在奥运期间有一些运动员住的房子，在奥运结束之后要出卖或者是出租，有这么回事吗？
【阮维邦】：我知道可能有。
【观众】：价格呢？
【阮维邦】：我听说在1年前的定位是1万6左右，在往后应该有很大的涨幅，我知道前期的定位是在1万6上下。
【主持人】：最后各位能不能给我们做一个总结，对于购房人给一些指导性的建议。
【阮维邦】：我也算是外来人，买一套房不是一个短期的行为，一个人的居住习惯，现在的工作地点也不是长期的，有可能改变。如果你考虑买一套房产，因为这是人生里面比较重要的投资，你应该考虑多方面的，不是说今天我喜欢去这边活动，我就去这个活动区域这边买房，今天我去国贸上班我就在国贸买房，你也要考虑将来这个房子的价值，而不是自己眼中的价值，如果以这个来考虑买一套房你就别买了，如果这个房将来可能成为你的投资工具，作为你将来想它也很好的回报，你在买房的时候就可以用自己纯自己的眼光考虑买一套房，你应该从多角度和多方面考虑，不是说我住在这边，我喜欢这个饭店吃饭，我小孩在这里上学，这只是一个短期的，这不是一个长期的，而且只是你个人觉得它方便，不是说大部分的人觉得它方便。所以我还是这句话，如果现场的朋友真的要买房的话，眼光放得远一点，而不是我喜欢东边、西边，还有一个比较原始的个人购房的眼光去看。
【肖宇】：我想说的虽然奥运越来越近了，但是在这种奥运的一个背景之下，我觉得购房还是应该理性一些。因为亚奥地区一直小户型的项目比较少，基本是以中大路为主，所以回避了一些专门的投资小户型的投资客，但是有一部分人投资这中大户型是因为亚奥地区的商住市场比较火一些。但是国家已经出台了民宅禁商，所以买房更多的还是应该考虑这个自用，或者是其他的用途。因为现在等于商住这条通路已经被堵死了，不要盲目追风奥运这么一个中期的概念。还是应该比较理性一些，完全考虑自身，亚奥区域一个优势在于，它正好位于中轴路的延长线上，所以它去西边的中关村和东边的望京和CBD都比较方便，这是一个它位置上的得天独厚的优势，所以我觉得还是阮总说的这个比较对一些。你完全奥考虑你自己以后生活的区域，或者是生活比较方便，从这个角度去考虑还是比较适宜的。
【主持人】：在周总讲之前，我想问一下美国政府跟荣尊堡签约考虑的是什么？因为他们是比较挑剔的。
【周宁】：一个是从投资的长远性，一个是从投资的理性，那么我这里要说一个就是投资的我们选择的机会点。美国之所以能跟我们签约，其实看重了三点，我觉得美国人很聪明，第一就是我们的位置，那么整个的亚奥地区首先是亚奥地区整体在城市的一个位置，第二就是我们和亚奥区域，包括奥运主体育场馆的位置非常近。第二是看中了很好的物业的管理和服务，那么房子买到最后，尤其是高端的项目，买到最后其实你的产品是他的基础，而服务应该是一个核心的竞争力。第三就是我们项目自身的拥有的完全会员制的顶级的俱乐部叫做丰汇俱乐部，这点也是美国人看重的，这点就是我对于这个区区域的投资，一定要看清两个问题，第一就是在世界的任何一个国家，如果我们要居住，不是仅仅满足基本的居住需求，而是我居住的舒适的话，周边的环境是非常重要的，美国有中央公园，香港有半山的别墅，这些都是价值最高的区域，在北京来讲，只有奥运区域它拥有一个国家森林公园，将来的奥林匹克国家森林公园。而这个是绝对不可复制的，任何一个项目你可以复制内部的景观，你可以复制其他的东西，但是这种国家投资的国家森林公园你是绝对无法复制的。第二点，在亚奥区域，世界上任何一个国家和任何一个地方，如果能够临近一条轨道交通，那么这个房子肯定是不会贬值的，而这一点对于亚奥区域来说，无论是交通专线，都能够满足这样的需求。我认为这个投资是很有潜力的。
【观众】：经常有人说，08年以前，房子在涨价，而08年之后会跌，会不会是这个问题？第二个问题，经常有人说北京的房地产有泡沫，我认为北京房地产没有泡沫，我认为潜力还是很大的，您说我说的对吗？
【阮维邦】：这样说吧，从我们申办奥运共到现在为止，整个中国的房地产都在涨，根本跟奥运没有多大的关系。现在北京的房价相对于上海和其他的二、三线的城市来说，它的涨幅还不如其他城市，你说奥运真的影响了北京的房价吗？现在房价在涨是因为整个的中国经济发展，我现在还看不到奥运影响它的房价，如果影响了，你会发现现在的其他地区的房价比奥运区域的房价贵，难道你说北京举办奥运对远的地方还有影响？不可能，因为整个的配套设施都集中在场馆周边，而场馆周边的房价到现在为止，没有多大的涨幅，应该可以这样说。现在去到东五环，房价已经涨到1万多，有一些1万6、1万7，你说它是奥运经济吗？不是，它也涨到1万多了，但是亚北区没有涨幅，同样的配套设施，同样的交通条件，它可能比那些地区强5倍、10倍，如果同比例的比较，现在奥运区域的房价应该有一个比较不错的增长的可能性在里面。整个北京的房地产有没有泡沫这个事情，基本上在我看，还是不存在的，还没有到这个泡沫的程度。如果有的话，我经历过。我看过房地产跌50％到60％的房价，因为每一年，别说房价，现在中国的每一年经济增长都差不多有10％。如果今天房产不涨价的话，等于每天我们的钱都在贬值，因为每年都在增长，通胀也好，房子不涨价怎么可能呢？所以明年我们总体的房价往下调，我认为未来的5年10年根本不可能，现在的房地产只是满足了中国经济的起飞和增长，这个是同步的，不可能说经济增长，所有都增长，房价不涨，这个不可能。
【观众】：请问阮总，您认为房子的升值潜力到底看哪些因素？
【阮维邦】：房子的升值潜力基本上可以这样说，可能你们关注的第一就是位置。有两个故事，有人说房地产是不动产，因为它是不能动的，所以它本身的位置就是周边的交通配套和周边的条件都是影响它本身升值的潜力，我们也可以有一个参考，同一个物业在同一个地点，可能每一年都有增长，同样的A、B两个地段，可能A增长了5％，为什么B增长了10％或者是15％呢？因为可能地皮在增长，所以本身土地的价格每一年有涨幅在里面，土地的涨幅不计算在里面，剩下的就是本身的房产，本身的质量，它有没有增值，那就是说，它本身的质量看的是什么？我从香港过来的时候，我有一个师傅，他是香港的政府里面做房地产规划的。我说我到北京去，你告诉我我到北京做房地产首先关注的是什么？他说物业管理，全球里面本身物管就是帮你看好房产最把关的人，你的家将来10年20年，值钱、升值至关重要的是物管，整个小区的管理，整个硬件的保养维修，还有里面的服务就是你房产我所说的，土地加价格以外的增长的一个非常重要的要点。所以将来要买房，区域、周边配套、学校都考虑完以后，最后把关的性价比就是物管，家里没有精装修你自己花个5万10万就解决了，这个不重要。但是物管这个可能比较麻烦，应该是说首要要考虑的，应该是这样子，一个良好的物业管理的小区，它能带动你自己本身物业的很好的升值。
【主持人】：我们今天这场论坛到这儿，非常感谢今天的嘉宾。象阮总说的，在亚奥板块居住其实是一张名片，奥运的召开将使全世界的人知道奥运区域，但也象肖总说的，对于这个区域是不是要投资，还是自住需要我们自己衡量。谢谢现场的观众也谢谢各位网友，谢谢几位嘉宾。
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