博鳌对话：新政下的住宅产品新趋势 　　2007博鳌房地产论坛8月16日在海南博鳌拉开帷幕，本次大会的主题是“寻找中国房地产共同的未来”，焦点房地产网进行全程视频直播。

【视频直播】2007博鳌房地产论坛
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地点：中国海南博鳌·索菲特酒店

█ 以下为实录

　　1998年中国房地产市场化改革以来，中国房地产行业本身发生了巨大的变化，无论是从对城市的理解，还是对产品的阐述上，中国房地产人都作出了新的探索。

     左农  凌峻公司董事总经理

深圳兰江房地产开发有限公司副总裁 杨大谷先生

　　【杨大谷】大家好，在我看来，每年的博螯论坛都是被北京人包揽了，事实上，真正的地产大腕并不在北京，而是在深圳，2006年，深圳万科的销售额高达600多亿，在座的都是做地产的，知道一个地产企业年度销售额突破600亿，需要付出多少艰辛的劳动。举办方观点机构来自华南区的广州，总感觉华南的地产商来得少之又少。

　　昨天晚上我与观点的老板陈诗涛以及邬琼闲聊，问及为什么不多请一点华南的腕级人物，她们说，华南开发商喜欢埋头做事，比较低调，没有北京人那样喜欢忽悠。昨天看到老任和老潘无处不在的幽默对话，验证了北京人的忽悠能力。（全场鼓掌笑）。

　　博鳌论坛对华南的传播声音比较小，我来自深圳，既然来了，就会给带来一些深圳的信息，包括主持人也讲了，深圳房价过块的增长，焦点网也说了，深圳的房子涨了50%，是第一大新闻。深圳高房价的一些显示，表现出真正的地产大腕在深圳。

　　中国地产界有一个关键词——房奴，中国大多数老百姓都加入了房奴的行列，而按现在深圳的房价，已经剥夺了深圳普通百姓做房奴的权利，于是，深圳的房价成了中国最敏感的话题。

　　【杨大谷】中国政府为了人民百姓安宁、为了社会的和谐，针对地产行业频繁出台宏观调控政策，这是有目共睹的。中国楼市在政策重压的夹缝里上窜而不下跳，全国房价仍然呈现普涨趋势，但是，我们不能低估政策的药理作用，国八条把温州炒楼团从上海赶走了，上海楼市渐渐恢复了平静，去年，国六条并没有把深圳楼市吓退，深圳楼市谈泊几个月之后，又浮出水面。下面是深圳近一段时间的楼市数据：

　　2007年上半年深圳房地产市场主要表现为全面暴涨的态势。2007年上半年，北京一手楼均价为13225元/平方米，涨幅17.8%，上海均价为9656元/平方米，涨幅8.9%,广州均价为8851元/平方米，涨幅23.1%,深圳一手楼成交均价达到14608元/平方米，价格较2006年12月涨幅近46.4%，涨幅全国最快，房价全国最高。

　　深圳罗湖区、盐田区、宝安区较2006年同期一手楼价格涨幅超过70%，福田区达到17000元/平方米，均价全市最高。

　　较2006年12月，6月份罗湖区价格增长101.5%，福田区增长71.2%，宝安区增长64.5%，南山区增长50.8%，6月份二手楼全市均价达到12574元/平方米，较2006年12月上涨43.2%。

　　上半年一手楼成交面积287.4万平方米，二手楼成交507.4万平方米，二手楼和一手楼比例达到1.77：1，宝安、龙岗、南山、福田是二手楼的主要成交区域，占上半年全市成交量的91.7%。

　　香蜜湖1号、波托菲诺、红树西岸等顶级住宅售价为5万/平，个别楼盘的顶楼的售价已经飙到10万元/平方米

　　【杨大谷】鉴于此，2007年，深圳市政府联合13个部门重拳出击整治深圳楼市，出台限制境外人士买房，增加二手楼买卖个税，打击炫富广告、整顿地产交易秩序（禁止客户登记、禁止发放VIP）、银行收紧二、三级市场的个人按揭等政策，国土局派专员到各楼盘销售现场督察，深圳楼市自今年7月起房价有所回落，7月成交均价为13676元/平方米，较6月下跌6.4%，8月1日开始，无论是二级市场，还是三级市场，销售速度明显放缓，成交量爆跌，销售率大幅度下滑。

　　目前，深圳消费者多为观望、楼市销售处于告急状态。

　　【杨大谷】每次来到博螯会议现场，总是被地产大腕的言论所感染，会议密度也比较高，来到博螯论坛的又都是地产界的大腕和领导，对他们来说，高频率的会议也算久违的高密度的工作，所以，为了减少对话的枯燥性，在主持本对话之前，先让大家感受一下深圳地产的高品质，请看大屏幕。

　　我们来看看这些项目的品质就可以联想到为什么深圳的房价如此之高，深圳和北京不一样，深圳的山海资源相当丰富，所以给了开发商充分发挥的空间。（编者按，杨大谷向大会展示了近10个高品质的项目，全场为之震动）。

　　由于时间关系，前面的开场白就讲到这里，现在进行主题为《新政下的住宅产品新趋势》嘉宾的对话。谢谢！有请大会主持人 。

　　【主持人】参加我们这场对话有陶滔先生、方春先生、李黎明先生、张静颐、左农先生、Lucas先生。嘉宾主持是杨大谷和高志先生。

   有请几位先生。好，接下来我们就把时间交给杨大谷和高志两位嘉宾主持。

　　【高志】大家好！下面请各位自我介绍一下。

　　（自我介绍）

　　【杨大谷】今天我们主题是新政下产品新趋势。我的提问主要是从市场角度出发。我的主持拍挡高志博士主要从建筑规划的专业角度进行提问。国六条规定：2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。那么，新政下的90平米将形成什么样的趋势？

李黎明：海南开维地产董事长兼总裁

　　【李黎明】我们主要投资在海南，我们投资的产品主要在江苏和浙江。我们的产品在江苏和浙江处二三线形势，所以从国务院出台文件以后，我们自己对这个产品的感觉，按我们所处的这个地位，比如我们在浙江，人均住房面积很高，已经达到了20平米/人，所以对现在新政策下的产品，对这个趋势不会有多大影响。经济适用房还有廉租房的市场面不是很好，我们做70平米以下的产品，基本上是我们最难卖的产品，这个影响对我们不是很大，但是作为我们这个公司，在海南特别是在海口，从二十年以前到今天还能活下来的公司也很少了。

　　【高志】我们这几天开会，我的耳朵听多了，大家公认的是两个词“房地产”、“金融行业”。房子毕竟是一个产品，我们金融运作得再好，资本运作得再好，一级市场、二级市场、三级市场，不管您运作多么好，最后到买房者手里绝对不是一张纸，而是实实在在的东西。我们现在来想想，最后落到买房者手里，这个产品（房子）未来该是什么样的走势？我自己是搞建筑设计的，我说我越干越小所以我请教一下陶总。

  我想就是说我们现在有三个趋势，第一个趋势就是随着城市用地越来越紧张，逐渐郊区发展，最近我们做几个大盘都在郊区，我想在郊区发展当中，你是用什么产品里体现这些东西。

陶滔：五合国际建筑设计集团中国区总经理

　　【陶滔】针对这个问题，我觉得这种是被迫而为，北京很成熟，北京在五环以内不可能在有大块土地，上海也是，所以现在有实力的开发商被迫转战农村去了，那么这个产品本身对中国人来说，到底是有多大的支撑力，那么你楼盘本身的定位，因为在今天林少洲，林少洲的口产上是区位区位，现在区位很差了，回过头，我们在说我们怎么去设计这样的产品，从这样的趋势来看，会有一个清晰定位，也就是说会有一个发展趋势，发展趋势看到什么？我们八成是土地已经糟蹋够了，到郊区远郊区乡村去，我想可能核心的理念应该走到现在全球化居住生态上面去，你首先要对这个环境复杂，然后在这样的环境下，你来吸纳从农村，我们希望提高居住水平的人。

　　【杨大谷】好,谢谢！我想问一下左农，就目前政策而言，新政不管中国南北需求市场差异，一刀切90平的房子，未来地产，就是90平米扎堆比赛，大家都做90平米，必将形成中高低的分级，您认为怎样形成市场的分级需求状况？

　　【左农】因为上来也没有和主持人更多沟通，我自己是有有些想法和大家分享，我核心思考了一些问题，在中国，我们下面很多开发商把房子做好，究竟有没有更大的利益，因为房子现在太好卖，做到好和我做得一般可能都会卖出去，因为我这些比较多城市就是下面，厦门房价马上都要程度1.5万或者2万，大家没有动力把这个房子作好，但是又有一个例子，北京星河湾前年开盘的，周围的房价是卖八千多，他是卖一万，刚刚开放头三个月成交，但是目前北京星河湾应该是北京顶级公寓卖的最好，好象现在均价是四万左右，从北京可以看出，如果你板一个产品做好还是有回报的。，所以我想在目前的中国房地产很好一个大环境大趋势的下面，不同的开发商他事实上有一个战略趋势，还有不同的对公司长期或者中期考虑的一个平衡，但是毫无疑问，我认为太好的房产，对于把产品做好从建筑做好我认为他是有一个不利的现象。

左农：凌峻公司董事总经理

　　第二，因为我这里还有媒介，我认为无论是站在公平的角度，还是站在房地产发展的角度，我认为媒介应该对好的开发商给予更多的关注或者鼓励。谢谢。

　　【高志】刚才左总给我们提出来一个对设计师来讲觉得深思的问题，但是事实证明真正好好的研发产品，将从长远来看更多回报。实际上是给我们开发商一个忠告，但是这问题问到我这，什么叫好产品，星河湾就是好产品吗？还有没有比星河湾更好的？那好到什么份上算好呢？星河湾是好产品，是因为它与它旁边的房子相比是强得多。我们亿味做好产品，我们用什么的样的标准来衡量好产品？正好，Lucas是建筑和环境的专家，我们正好请教他一个问题。我们面对城市温度的变动，北京市内温度比我们郊区要高两度左右，天安门广场和别的地方会差6度。不是某一个门或窗做得好，一样的水泥和钢筋放在一个位置，所以主要的还是室外的环境。

Lucas：卢卡斯联盟（香港）国际设计有限公司设计总监

　　【Lucas】首先要解决这个问题，在我们未来的工作中要注意两个问题：1.我们要拿这个事情当一回事，一定要非常非常重视这个事情。实际上景观对整个环节有重大的影响。2.次序。我们中国景观设计和环境设计是分离的。那么应该是在刚一开始就要一起合作，那么合作什么呢？合作的还不仅仅观美这两个字，实际上解决了很多基础，比如说二氧化碳问题，人是吸入二氧化碳的，植物是放出二氧化碳的，这个应该结合，你的舒适感不仅仅来自于房子。

　　【杨大谷】本次博鳌论坛谈到土地供应话题，目前，中国土地处于计划经济供应状态，但是，产品开发是属于市场经济，中国市场将大量供应中小型以下户型。中国有一个先例——香港，香港住宅户型非常小，价格非常高，容积率也很高。请问张静颐总裁，90平米冲击整个市场，香港的小户型会不会是中国未来发展的雏形？

　　【张静颐】不好意思杨总，我今天演讲题目可能是对话节目的题目，让我讨论未来发展前景，刚才说的90平米以下的小户型，我不知道杨总是否碰到一些技术的问题，在我们看来90平米已经解决了。各位在座开发商怎么应对政策，怎么解决90平米也好，怎么样供应、审批和最后销售以及使用的问题下来再讨论，不适合在这说太多。

　　【杨大谷】我想到一个问题，就是您是策划的老总，我们碰到的问题很多，就是您认为下一步发展下去，策划这个行业，它跟建筑设计是一种什么关系？因为我们现在碰到的问题特别多，我们有两个看法，一个看法就是未来的策划业，应该向金融的这种方向发展。国外的公司策划主要是金融出身，而我们国内策划届很多人来自房地产销售，所以很多程度上是销售报告而不是资本的报道，这就到今天主题上了。

张静颐：金网络置业集团总裁

　　【张静颐】感谢您给我们这个问题回答的机会，要回答这个问题，我们先要把房地产行业的整体状况跟大家做一个分析。房地产行业，我们知道它有两大主体，第一大主体是投资主体，第二大主体是服务主体。在市场上，任何国家都是一个主体。目前来说，这个主体还没有分非常清楚。那么投资主体有四大类投资主体，第一是金融投资主体，第二是开发性投资主体，也就是我们在座多数客户就是开发性主体。第三类是金融投资主体，这是未来房地产主要的主体。第四类是消费主体。在中国过去20年房地产开发过程当中，这四个主体是不完整的。这两年越来越讨论金融问题，讨论持有性问题，就是另外引起两个重要的主体，就是金融主体和经营投资主体，这四个主体就是顾问的迹象，如果要谈顾问行业是非常广阔，我们不谈宏观调控直接看出主体全部登场了，到今天四个主体已经全部登场了，昨天我们看金瑞基金，那么金网络有一个很大股东，这是我们讲房地产行业第一类主体就是四大类主体，房地产就和运营主体，它的工作环节无外乎市场顾问金融顾问、营销顾问和管理顾问。管理顾问又包括顾问管理和物业经营，我们随着四大类主体全面登场，顾问行业所提供市场顾问、产品顾问、营销顾问和管理顾问的业务也可以更加地完善。所以应组委会的要求，我们来做一个回答。中国房地产顾问行业前景是非常广阔，作为房地产顾问公司，它属于房地产服务领域，那么它的特点是什么呢？未来的特点我们谈到了就是八个字,第一个更加专业和创新化，更加专业化和更加创新化，未来主要是针对房地产越来越成为一种昂贵的自然资源社会资源和经济资源，顾问公司最重要的工作就是如何真系好这些昂贵的自然资源社会资源和经济资源，在这当中发挥自己的专业性和这种创新型，另外两个字是全面和整合，由于房地产四大类投资主体他是复合型他并不是单一的，以后任何一个开发商金融投资主体开发性投资主体在任何情况下都是符合的是全面的。好就到这里，谢谢！

　　【杨大谷】我想问一下高总，深圳目前倡导住宅产业化，住宅的硬件将在工厂里生产出品，2007年至2009年，中国大力推广精装修房，产业化以及精装修房未来会不会成为房地产行业的发展趋势？

高志：加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表

　　【高志】这个问题提得好，从美国、加拿大、日本来看，一般的住宅项目根本没毛坯房，这是肯定的。但是也没有精装修房，基本上是四白落地，但是所有的开关、水龙头，除了窗帘以外基本上都是配好的。装修，基本上是很麻烦的一件事情。我们毛坯房恰恰是市场不成熟的一种体现。我在北京的房子，我一向是简单装修就完了。这是第一。第二是住宅未来产业化的问题，这个问题提得非常好。我们没有实现产业化，浪费了多少能源，浪费了多少精力？那些三级、四级设计师和一流设计师造成多大浪费？我觉得他们合作当中都是产业化的机会，所以我也在这向政府呼吁，向我们各位开发商老总呼吁，我们一定要千方百计克服一切困难，实现中国住宅的中国建筑业的这种标准化和产业化。否则的话，我们能源问题为什么解决不了，节水问题为什么解决不了，是我们缺乏统一的标准，缺乏统一的行动。你没有规模，昨天钟伟老师说，规模为王，土地为祸。对于我们建筑本身来讲，你规模上必须产业化、标准化。比如日本那么点小的国家，它的系统化非常成功。但是面临一个问题，全香港只有十多家大开发商，光北京就一千多个开发商，我们这么多开发商，什么时候我们开发系统，逐渐形成几个大产业结构的时候才能够实现。我们刚大学毕业的时候的那些东西都没有了。顺便我想请教一下咱们方总，请示一下方总在产业化方面遇上什么样的问题？

方春：箭牌卫浴总经理

　　【方春】实际上，中国房地产发展的同时，也带动了其他产业链迅猛发展。作为建材行业来讲，这几年发展也是非常的迅猛。但就目前行业来说，中国形成大的垄断性企业还是比较少的，现在也正在洗牌或者整顿，国家也出台一些政策进行管制。作为新的卫生陶瓷标准，特别在节水方面，北京、上海几个大的城市，都是强制实行节水型的卫浴产品。就我们自己的“箭牌”来说，我们是最早卫浴产品开发的企业和品牌。我们在2002年全面的开发产品都要求一定要达到节水的标准。最近我们还推出一个超节水型的马桶，像我们的智能型马桶，必须达到节水的目标，在这个行业里面，也有一些媒体不了解真实的，其实马桶的节水不仅仅在他用水量的标准更重要的讲它排污的距离，他必须把污物冲出而且还要冲出关管道以外才算节水。有的人认为水用越少越好这是错误的其实。真正要把污物排出，这才能够实现节水，也就是说跟房地产相关的和谐环境人文环境的打造，这方面来讲，我们箭牌从去年开始提出一个人文卫浴的概念，加上我们减排清华大学人体动态小组合作，我们研究每一个卫浴产品在卫生间每一个位置他安装尺寸的空间的舒适程度和产品的一些程度，都要进行一些研究和探讨，现在我们已经有了一些新的成果用在我们新产品上面，不久在市场上也会跟我们广大消费者面世，这样给小费者营造一个和谐环保的空间。谢谢！

　　【杨大谷】我们的对话时间快到了，为了不影响下面的对话，我代表本次对话，也代表高总，向博鳌论坛举办方观点机构、焦点网等表示感谢，向到场的各位嘉宾表示感谢！

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