实录:焦点网07-08地产博客颁奖暨博客论道第一期

焦点年度博客合影 　　3月21日下午2：00，2007-2008焦点网地产年度博客颁奖暨博客论道第一期如期举行。

　　此前，焦点网已经通过各地推荐，依据财富值、点击量、专业性、更新频率、文章反响等评选出了博客先锋和博客新锐。

　　2007年的博客舞台刀光剑影，是他们用文字展开了一次次观点之战，他们敢于直言、不惧争议，也拥有了众多粉丝和后援。这一天，他们做一次年度的相聚，正值两会之后，分析扑朔迷离的房地产走势，2008年就将如此论道......

　　嘉宾：焦点博客先锋、博客新锐

　　明天第一城总经理陈云峰、香港太平洋国际集团投资顾问公司总经理贾卧龙、北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋、北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜、中华工商时报时政部主任 《一线地产》主编陈雪根、豪尔斯企业董事长李小宁、经济参考报·北京参考主编杨昱、北京合作建房发起人于凌罡、《今日财富·地产SHOW》主编杨哲彬、《楼市》财讯刊主编王子鹏、金房网主编刘光宇、京城名记张学冬、《楼市》杂志出品人蔡鸿岩、我爱我家副总经理胡景晖

　　 █ 现场图文实录

　　【主持人】：各位嘉宾，各位网友大家下午好，欢迎来到焦点网2007-2008焦点博客颁奖以及博客论道第一期。在2007焦点博客上，大家非常活跃，正是因为大家的支持，焦点博客走过非常热闹的2007年，各位各抒己见，这里有很多老朋友，也有个别人是之前在网上见过，没有亲自见面的朋友。我们先开始第一个环节，博客论道，这是今年新的栏目，将来会每个月举办一期，邀请地产博客的先锋们到这里论道。

　　我列了一些关键词，房价、拐点、下跌，还有建设部的改制，二套房的政策松动，加息、保障房等，各位可以就自己感兴趣的一个点或者几个点来谈。首先有请明天地产老总陈云峰。

明天地产陈云峰

　　【陈云峰】：非常高兴能够在焦点网和大家见面，我是明天地产的陈云峰，也是获得了2007年新锐奖，在我来说写博客有三个意义，第一个是自己的业余爱好，通过写博客，可以表达自己的思想。第二点，通过写博客有学习的目的，通过写博客包括加入一些博客圈，认识了业界非常好的朋友，在工作当中，遇到了很多的问题，随时能够跟大家交流。第三点，就是交友的目的。包括今天在座的有的平时都没有见过面，实际上我们在网上早就见过面了，而且大家都有一些网上的交流，这是非常好的交友形式。这是我对写博客的三点体会。

　　对现在的房地产形势，我本人是持比较谨慎乐观的态度。谨慎是指对现在比较谨慎，乐观是指对长远比较乐观。所以我们业界一些操盘手在见面的时候，大家都会交流自己的心得体会，我觉得对房地产来说，对谨慎乐观的另外一个解释叫长期看好，短期难熬。现在房地产市场的走势确实要看新一届政府对宏观调控的实际力度，房地产市场毕竟还是像平常所说的城市里的农民，是要看天吃饭的，房地产商是要看政策吃饭的，所以我觉得作为房地产开发商，我更主张学习万科的适应市场的精神，能够及时地对市场的变化在企业经营上做出适应的调整。这对于房市的回暖可能是大家的一厢情愿，确实房市也是比较复杂的过程，我一贯持什么态度呢？就是在企业的经营上，特别是在自己公司的新楼盘上市的价格制定上，确实要保持谨慎的态度，不能盲目乐观。我觉得一个房地产开发商对他来说什么最重要？控制开发的风险最重要，在开发风险当中什么最重要？对资金流的把握最重要。所以一切的策略应该围绕着对于资金，对于开发速度，对于风险的控制来进行。

　　最后我以一句话结束今天的演讲，就是对市场要有信心，但是不要太乐观。谢谢大家！

香港太平洋国际集团投资顾问公司总经理贾卧龙

　　【贾卧龙】：今天和所有的博客的网友能聚在一起，共同参与2007年度地产博客评选揭晓活动，同时对2008年的房地产拐点，经济适用房，社会保障体系，大家进行沟通，非常开心，也非常高兴。今天我想谈点关于房价，大家都在讨论，房价有没有拐点，房地产确实是一个很复杂的，在去年9月份以前一直在谈涨价，从去年9月份以后，一直谈拐点，谈降价。从目前来讲，中国70个大中城市二月份房价上涨幅度达到了10.07%。大家都在喊拐点，同国家统计数据来看，房价一直在上涨，2008年或者今后的房地产价格究竟会怎么样，今后的房价任重而道远，价格再上涨的空间我认为不太大。因为这次人大政协两会，温家宝总理谈到了优先关注民生，民生优先，也就是让每个老百姓，每个消费者，每个中低消费者家有其屋，人有房住。通过社会保障体系，通过经济适用房、廉租房、限价房来完成社会保障体系，举一个最简单的例子，石家庄2008年上市量是三万套，但是经济适用房和廉租房供应量是9500套，占到整个供应量的三分之一，对中低收入者来讲，大家不急需要去抢房了，完全可以通过买经济适用房，如果买不起，可以买廉租房来解决住房问题。这样的话，商品房市场，大家的房荒，没房住，抢房的态势会改变。在今后房地产市场上应该会健康发展，但是不会出现2007年以前一年之间价格涨幅几千元的态势。两会创立一个思想，重点是让中国建立和谐的社会，让更多的老百姓，更多的消费者有房住。我也预祝中国的房地产市场越走越好。谢谢！

　　【主持人】：谢谢贾总。接下来有请杨少锋杨总，杨总在焦点网去年开博的时间比较晚，但是他的流量增速是非常快的，这次也被评为博客先锋，而且很多观点引起大家的争议。

北京联达四方房地产经纪公司总经理

　　【杨少锋】：惭愧，今天在座的各位，我开博的时间可能是最短的一个，各位都是我老师，今天我来说一说。2007年可能是拐点论比较坚定的倡导者，从这点可以和业内的朋友交换一下观点。很多人都明白，尤其是我跟一些开发商在一起的时候都问我，杨少锋你做的是经济行业，你是为开发商服务的，怎么天天在卖拐。我跟他们讲一个道理，为什么我要长拐，因为我认为房地产行业的发展需要有一些不同的声音，尤其是在所有人对市场非常乐观的时候，我认为可能就出现风险的时候，作为企业在经营过程中，每次做出决策的时候，都希望能够有一些不同的声音，这样的时候，我们做决策可能会能沉静。如果所有人说这个事情很好，没有风险，就会出现2007年第三季度，所有的项目一调价几千块钱调价。我之所以提拐点，是希望房地产行业同行们考虑一个问题，我们做这个行业是希望做十年、八年，还是希望在一年两年之内把所有的钱都挣光，以后我们都不干了。我想作为很多的开发商，他们本身是商人，他们可能会觉得大不了这个项目做完，我希望拐点出现在两年以后出现，在明年一年我把手上项目卖完了，钱挣够了，我也不干了。

　　在座各位和我，我们多半希望这个行业能做个十年八年，希望这个行业有一个理性的回归，这是本人倡拐的主要目的。另外从整个房地产行业发展的前景来看，应该来讲王石所讲的观点是比较正确的，房地产的价格在2007年一度走到这个高位，需要理性的回归，否则这个行业会无法承受价格高所带来的一系列振荡。从近期的政策来看，这次两会期间，最让我注意的是发改委所发表的关于房价的几个观点，说国家今年会在几个方面加大对房地产的调控，抑制房价，这其中第一，要通过税收，第二通过信贷，第三，通过土地。通过以上这几个方面来控制房价，来抑制不合理的购房需求。我们来分析，用税收的手段来抑制房价，我们能想象出来只有两种可能，第一要么征物业税，第二要么提高第二套房的税收。这里已经进行了定性，抑制不合理的购买需求，由这点来看不管是信贷政策还是土地的政策，对我们投资需求打击都会非常大。

　　从现在市场来看，我把市场目前整体的房地产需求分成四大类，第一类是投资和投机的需求，第二是恐慌性购买，第三类是升级换代，第四类才是真正的刚性购买需求。从我们观察包括跟很多业内朋友沟通，可以说现在的楼市前三种需求占了整个楼市需求六成以上，这三种需求，他们买房都是基于对房价的需求，如果房价下跌，没有人来投资。升级换代的人等一等，真正的需求蒸发了四分之三，剩下是刚性需求。这就是为什么目前市场出现阴影很核心的原因。国家下一步的政策还将继续加大抑制不合理的购房需求，也就是在今年从整个走势来看，有可能需求还会进一步萎缩。

　　第二，综合用信贷的政策来抑制不合理的购房需求，抑制房价。我们现在知道的是国家今年一个是银根紧缩，一个是继续加息，尤其是前几天央行再次提高存款准备金，每次提高存款准备金之后，马上就是加息。也就是两会之后，并没有出现很多人所期望那样，国家放宽对房地产宏观调控的力度，反而是在加强。这点来看，今年从各个渠道获得的信息，有可能针对房地产行业开发贷款和购房贷款会缩减额度，我们判断会缩减20%甚至更高。这点对整个房地产需求形成非常大的打击，会带来的后果是有很多的开发商刚好在2006年、2007年是大肆扩张，在2008年可能是需要大量的资金投入的时候，开发贷款批不下来，而销售又面临着整个市场的萎缩，银根紧缩，第二套房贷的执行政策，所以可能在销售上，他们回款又会面临着困境，前段时间关于房地产公司上市融资在年前的时候，一度受到政策的限制，今天我看到新闻说，证监会出来，要求所有企业IPO的集资不能用来买地，这是今天刚看到的新闻，也就是说国家在种种的迹象表明，国家现在在降低房地产投资的热度，一方面是开发商资金缺口越来越大，另外一方面，银根紧缩，开发贷款难，另外是市场销售低迷了，这个时候会出现我认为今年年底可能出现一拨大量开发商资金链出现风险，扛不住了，这个时候面临两个艰难选择，要么退出市场，要么降价销售，很有可能真正大幅度降价潮在今年下半年，因为上半年马上到传统的销售旺季四五月份，很多开发商在这个周期一些回款使他们熬过这段时间，在上半年出现房价调整，不会对这个行业产生太大的影响，真正最危险的是在今年下半年，尤其是在今年年底。有大量的开发商可能会被淘汰出这个市场。

　　最近关于说第二套房贷政策松动，我们所服务的几个项目正在办按揭，很遗憾，我们看不到有任何松动的迹象，最近所接触所有的银行都在说一个字“紧”，一个是开发贷批不下来，前几天在人大参加一个论坛，跟几家商业银行负责房地产信贷的人在一起，其中有个银行在去年的10月份一个月期间放了二十几笔开发贷款，今年一到二月份，仅仅批了一单，过几天又有开发商找我们，想办法进行融资，其中一个非常重要的原因，也是他们的贷款，本来手续办得差不多了，但是他们所贷款的银行碰到一个情况，1月份贷款超标了，银监会要求他们缩减贷款规模，银行不得不把已经实现30多亿贷款卖给另外一家商业银行，这是在市场真真切切感受到的情况。

　　对这段时间对全国各地是否出现房地产拐点，我认为在中国很多尤其是二三线城市拐点是真实存在。就以福州市为例子，福州前两天听到两个楼盘打着促销的案例，有一个项目打出买96平米送33平米，我问开发商朋友，我说你们房地产从业这么多年，没有听过这么销售的，我说这个怎么送？实际上把一个大户型，拆成一大一小，买一送一，卖房子买一送一，还是第一次听到。因为这个项目的推出，对整个福州房地产市场影响非常大，在这个项目推出销售促销之后，另外一个项目跟进，开发商送你首付，所有不符合第一套房贷政策的客户，按揭贷款要付四成，开发商承诺另外一成开发商承诺。最近这个市场非常低迷。目前对拐点的判断，跟业内的人士做沟通，我们面对市场的时候，一方面固然对房地产长期依然看好，否则大家准备改行，但是在近期，面对这个市场的时候，套用陈总的一句话要谨慎。一个在营销上可能需要采取更灵活的措施，第二，尤其在新开盘的项目，在定价策略上，我建议要客观、理性，不要高估了市场的承诺能力，合理的利润是一个行业健康发展的根本，不管是暴利，如果不赚钱，这个行业肯定没得做，如果做这个行业，每个人都挣暴利，这个行业迟早一天会完蛋。在当前的形势下，对于各个开发商，在扩张的时候，要非常注意，不要超过自己企业的实力。在项目的开盘、销售、营销上，可能需要采取灵活的营销措施，尤其在新开盘的项目，我建议以合理的定价推进市场，四个字“现金为王”，我认为2007年这一年是中国房地产行业发展的巨大的变化，在2008年、2009年，谁的手上有钱，谁的日子就过得好。现金为王，这是我给这个行业的建议。

　　【主持人】：谢谢杨总，杨总每次观点都是非常鲜明，一直是拐点论的倡导者，坚定的拐点论者，而且他刚才也预测了，下半年的房价还要继续跌，开发商日子不好过，下面请开发商的一位代表姜炜，您在博客上的观点跟他不一样。

北京远东新地置业有限公司总经理助理 姜炜

　　【姜炜】：各位焦点网的网友大家好，说我跟杨总的观点有些不一样，但是我实际上很支持他最后谈的两个观点，一个是现金为王，第二是保持谨慎。我前几天也对万科降价的事情提出我自己的观点，那就是我认为从万科角度来说，他是做了一件最符合他自己企业战略和企业利益的事情。其他的开发商是不是要简单地去跟进万科的企业发展战略，并不是这么一个概念，而是说要依据自己企业的特点。有些企业是不是要做十年，不要一年两年把钱挣完了，我们能看到很多开发商恐怕只有一到两年的时间可以做了，特别是中小开发商大量地离开这个市场。很多企业能够看到，在未来在土地市场是没有竞争力的。这样的企业未来只有一个前途就是退出房地产一级开发市场，直接开发市场，所以大量地开发商是否要愿意选择像万科这样的企业发展战略，这是另外一个问题，每个企业会有自己的需求，至于说拐点回拐，现在大家都在挣，这个问题因为我并不在一线负责营销的工作，直接的感受肯定不如杨总直接，但是也问到一些开发商朋友，大家反映的在一定价位水平下，已经开始出现了回暖的迹象。当然这种回暖肯定不是全面的，整理的，而是有某些特定条件下出现了回暖的迹象。至于说后面怎么走这个市场，如果我们的市场是持续萎缩，房价在缓慢地下跌，这样的市场的对什么人有好处呢？说大家能够买得起房吗？还是一样。现在市场没有成交量，没有供给的情况下，是由于从去年开始，开发商也在搜索转变。从土地去年下半年流拍实际说明很多开发商已经开始比老百姓的观望行动得更早。目前的状态，成交量如果这么持续地下跌或者像杨总说的到今年下半年还要出现大幅下跌的话，很多小开发商扛到那会的时候，就是我说的，真的等到它开发大规模降价的时候，购房者的风险也开始累积得相当巨大的，这个问题也要考虑的。

　　说到保障房，从两会看到确实是一个很好的趋势，但是如果有些人在预测说，房价的下跌是把保障房的价格包括成交量算进去以后，房价有一个明显的下跌，这是自欺欺人的观点，我们在谈论房价的问题，更多的是关注商品房市场，而不是说把保障房引进来以后，最后成为新房的均价，这对整个市场没有太多的影响。目前所有的政策更多是基于购买这一个点来看，从任何一个国家，任何一个市场来看，不可能单纯依靠购买所有的居住。四种需求，投机的需求，我们不欢迎，可以排除出去。恐慌的购买，包括升级换代的购买，升级换代的购买是合理的购买力需求，如果在升级换代基础上，把原来的房子拿出来出租或者放到二手房市场上来出售，这种行为是得到鼓励的话，市场上是良性循环，现在把需求抑制了，让一二级市场的互动在停止。如果我们的新房子全是经济型房子，对一个市场来说是不是合理的选择，这也是应该讨论的，可能在现阶段是这样的，好像我们面临这样的问题，但是从长期的发展，我不认为现在对升级换代需求的大力的抑制是一种合理的政策选择，同时我也建议政府能够更多地去考虑增加租赁市场的活力，发展房地产租赁市场，让更多的支付能力不足的人还是到租赁市场解决自己短期的居住问题。

　　【主持人】：谢谢姜总，下一位请中国工商时报的陈雪根主任来讲一下。

中国工商时报陈雪根

　　【陈雪根】：感谢搜狐焦点网给我这个机会，最近因为身体不太好，所以写得博客很少，但是搜狐焦点的网友对我一直很厚爱，虽然很少，点击率还不错，比我其他博客的点击率都要高一些，所以感谢搜狐焦点的网友。谈到房地产的市场，我讲几个观点。第一，2008年大家在关注房价，这个房价没有任何意义。第二，这个拐点已经来了，第三，要关注的是住房保障制度的问题。今年两会温家宝的报告里，讲到房地产的时候，别的都没说，主要说的就是住房保障制度的问题。讲这三个观点，这三个观点实际上是相联系的，是一个大的观点下面三各校的观点。

　　为什么要说房价没有任何意义了。要看房地产市场大的基本面，原来的房地产制度是三大块，高收入者买商品房，中低收入者买经济适用房，低收入困难家庭是廉租房。前两个有关房地产政府的政策里讲得很明确，中国的住房制度就是以经济适用房为主面向中低收入家庭，后来就变成以商品房为主了，后面两大块没有了。这几年的宏观调控，大家发现光调房价没有用的，开始重新改造住房制度。目前的制度，未来30%是商品房，70%是两限房，还有小部分是廉租房和经济适用房，所谓住房保障制度就是最后的廉租房和经济适用房很小的一块，两限房还不属于住房保障制度。在新的住房体系之下，如果引起大家关注的房价可能是30%的商品房。对绝大多数的老百姓来说，房价不是很重要，很可能两限房的房价偏高，我想房价相比以前来说不是那么重要了，重要的是要看结构的问题。对开发商来说也是这样的，大部分的开发商不是看房价是降还是涨，而是要看我自己做什么，自己做商品房还是要去做两限房，如果还是做商品房，当然你希望房价越高越好，如果做两限房利润是有一定的限制，不可能越高越好。开发商怎么关注房价，应该结合整个住房制度来看房价。

　　刚才说到拐点已经到来，不是说房价的拐点已经到来，是说整个住房制度的拐点已经到来，整个住房体系、结构都已经发生了根本的变化。今年不会有太大的政策出台了，我关注了两会的报告，温家宝主要着重讲的就是住房保障制度，其他的当然也讲了东西平衡，价格下降，而且住房保障制度讲的还比较深，廉租房要调到68个亿，但是这块还是比较小一点，相比以前的住房保障制度，这块已经萎缩很多了。前段时间接受另外一个媒体采访的时候也讲到住房保障制度，原来的住房保障制度是以经济适用房为主，面向中等收入家庭的，这块应该是很大的一块，可是现在变成只是面向困难家庭的住房保障制度，只是以廉租房为主，还有一部分的经济适用房，未来经济适用房是极大的萎缩，原来也是没有很多，只是在制度上，在纸面上，没有落实到实际中间。未来因为归入到住房保障体系，面向困难家庭了，这块对经济适用房是极大的萎缩，也许就很少了。在两会，温家宝答记者问的时候，讲到住房保障制度时，只讲了廉租房，讲了半天好不容易把经济适用房想起来，也是一个挺有意思的现象。

　　讲到经济租用房，大家很关心在新的住房制度，新的住房体系下，还有夹心层的人怎么解决住房的问题。我觉得应该租房子来解决，因为这部分人的需求很多都是过渡性的，但是原来房改的时候，是公房两部分，一部分是卖，还有一部分是租，后来是全卖了，没有租部分。现在又提出经济租用房是很好的概念，可以解决夹心层的问题。我总的观点就是这样。谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢陈主任。下一位请李小宁老师。

豪尔斯企业董事长李小宁

　　【李小宁】：各位网友大家好，很高兴参加搜狐焦点举行很有意义的活动，来探讨一下今年的房价趋势和价格，特别是高兴刚才听到了很多博客精英们阐述了自己对今年房地产趋势的认识，下面就今年房地产趋势从两个方面谈一下。第一个从国内的角度谈一谈目前的发展，第二从国际角度。

　　先讲一下国内。今年是房地产目前处于焦灼状态，我个人也同意这个说法，不是简单的说是拐还是不拐，因为现在这一阶段，我在去年的时候做了一个预测，在今年4到10月份之间是一个焦灼状态，这个状态体现出局部有升，局部有降，从大趋势维持了不稳定的又动态的平衡，主要原因来自于几个方面，在一线的大城市里，由于一些特殊的政策，特别是北京地区，由于奥运的临近，对地产有一定的拉动作用。由于前一段相对于去年和前年房地产涨幅过大，所带来的透支，可能会有局部的下滑，在这种状态下，由于政策性的拉动和实际市场的下滑产生了动态的不平衡，从这段时间，简单说都不能全面代表市场，我认为是焦灼状态，但是也不排除在一线城市，在人口密集度比较大的城市会出现下滑，在二三线城市出现拐点，这不排除。不能垄断说整个国家所有房地产市场都会出现这样的情况。在10月份以后，我个人感觉可能要出现分化状态，也就是说房地产市场整个趋势相对那些比较好的项目，在前期由于市政建设和投入比较大的地区，不排除还再继续挖深。相对前期透支比较大的或者在市政状况不太良好或者片源地区的房价产生下跌，而且跌幅很大。我个人认为在今年的下半年至年底可能会出现分化状态，也不是简单的都一步往下走或者简单地往上升，主要原因来自几个方面，第一个相对于开发商而言，目前的政策频繁力度，资金链的紧张，造成了开发商在今年可能会有一部分中小开发商会出现逐步的退出市场，相对于大开发商会采取策略性的步骤，及时调节自己的市场，这点前点见万科所做的一些事情直接反映这点。下一步随着万科，可能还会有相对大一点的开发商采用相同的步骤。相对于购买者来说，因为政策的频繁出台以及市场的高起，使这些投资者基本处于观望状态，在前一段，我们一线城市主要的购买者大部分是投资需求大于自主需求，而投资需求里很明显的感觉就是异地的购房大于本地购房，由于这两个原因造成，这种购房望风而逃的心理会比真正本地自住型要来得更为强烈一些，所以他们在这种政策面对于投资不太利好的状态下，可能首先选择观望甚至撤出，这使得在需求方面明显地萎缩，目前的市场也恰恰验证了这一点。刚才谈的整个趋势大概是这样的状况。

　　下面着重谈一谈国际上的发展。目前国内市场一线城市的价格基本接近国外大城市的价格，这点可以从很多地方得到验证，比如拉斯维加斯，比如悉尼、墨尔本、迪拜，今年准备组织四个高端考察，5月份考察拉斯维加斯地产，主要参加拉斯维加斯全球最大的顶级花园展，和拉斯维加斯当地的地产商进行交流，拉斯维加斯市政官员会出来接见，目前拉斯维加斯是美国地产最活跃的地区，因为内华达州除去原来投入更多的是酒店，在近两年已经转向商业地产和别墅类、低密度类住宅，加上美国次贷危机的影响，造成地产价格近些年下滑以后，给投资者带来的机会。第二是6月中旬组织地产是澳大利亚和新加坡的考察，澳大利亚主要考察悉尼奥运村，悉尼奥运会是北京奥运会重点模仿的体育赛事，北京目前的口号是绿色奥运、人文奥运，绿色奥运的观点来源于悉尼奥运会当时提倡的绿色奥运，组织大家去看看悉尼奥运村以及悉尼奥运村的近况，请悉尼开发商对悉尼开发从2000年一直到现在整个状态做一个介绍，大家再去看看悉尼的海湾低密度写字楼。悉尼已经从高密度的写字楼转向低密度，在海湾上建了一批四层的钢架结构的写字楼。悉尼考虑到9.11以后在西方发达国家对高密度的写字楼不太感兴趣，尤其是美国，而且把大多数公司转向新泽西州，新泽西州在那些年，主要涨幅比较大。去年我去的时候已经建成，但是还没有交付使用，今年全部交付使用。到黄金海岸看一看海湾的酒店式公寓和别墅。到新加坡是顺访，新加坡看一看祖屋和商品房，新加坡在住房保障方面新加坡做得相当好的。在今年的11月份准备组织迪拜考察团，迪拜是全世界地产最热的地区，它仅次于中国，但是它的上升势头比中国要大，因为迪拜是中东比较富的地区，今年请大家去看看中东比较大的五大行业博览会，全世界有三千多个厂商去参加。中东的迪拜有全世界数个第一，迪拜第一高楼，目前已经建到600多米，目标是818米，已经超过全实际第一高楼一百多米。除了看看七星级酒店，阿布扎比正在建八星级酒店。另外有地下水下酒店。迪拜有三个棕榈岛，棕榈岛所谓都是人工建的岛。再去看看世界岛屿，去年19月9号温州商人胡宾花了两千八百万美金买下上海岛，有数个温州商人投资一百多亿人民币买下七八个岛，甚至有一家花了40亿准备建一个游艇工厂，他看好了迪拜的市场。现在迪拜的迪斯尼乐园也是全世界最大的，正在建设中。还有迪拜的shoppingmore，超过美国的more，美国的是92万平米，当时是世界第一。请大家看迪拜的市场，投资机会非常多。再有是11月份，组织欧洲访察团，北京城把老城破坏是非常大的遗憾，请大家看看巴黎怎么解决老城和新城的建筑交错的问题。再请大家看看德国最大的建筑规划设计院，在国内在外来引进技术最多的是德国，建筑理念最多的是德国，大家看看建筑设计院。再去看看德国最大的建筑材料工厂，顺便看一下别墅。

　　通过交流的形式使我们眼睛更开阔一些。经常在网上发现很多言论，说中国市场价格不够高，离世界的水平差很远。举这种例子比较方式不是非常地科学，请大家走出去，实地看一看，谈一谈，了解一下国外的房屋目前的现状和交易状况，大家对我们目前的市场有更清醒的认识，否则的话，我们总是听一些，引一些数据，缺乏更多的科学性的时候，往往会使我们总是感觉自己还要发展到什么程度或者我们的价格还要上升什么程度才是更合理。通过这样的交流方式，使我们的眼界宽阔一点，反思我们的市场就会看得更清楚一点。

　　【主持人】：接下来请经济参考报·北京参考主编杨昱。

经济参考报·北京参考主编杨昱

　　【杨昱】：大家好，前面几位嘉宾说的，好像我想说的都已经说得差不多，尤其是刚才几位的观点和我非常相似。这次两会的政府工作报告以及政府机构改革都显示出政府的思路，就是政府确实的有加大保障房建设的力度，确实因为房价过高在社会上造成了很多社会的问题，应该说政府对这点是非常敏感的，我感觉到未来房价的走势在很大程度上取决于政府住房保障房政策的具体落实。如果政府确实加大了限价房、廉租房甚至经济适用房的建设力度，也就是说在量上，远远大于目前的规模，比如北京每年的经济房就两三百平方米，限价房的规模相对来说比较小，对市场的影响还显现不出来，但是如果政府在保障房方面进一步加大力度，未来的房价走势总体而言，的还是会受到很大的影响，因为现在很大一部分购房者根据我个人的观察还是被迫成为房奴的，因为没有保障房可买，可去租赁，所以被迫走上高价商品房的道路。如果政府在保障房方面，加大了供应的力度，会有相当一部分中低收入甚至中等收入的人会去选择保障房。如果这部分人，而且这个比例是不小的，退出了商品房市场，对商品房市场的格局影响会是很大的，未来会形成两个格局，一个方面是市场的管市场，保障的管保障的，商品房更多集中在中高档住宅或者高档住宅方面，整个社会公众对房价的敏感度甚至媒体对房价的关注度不会像现在这样成为整个社会非常敏感的矛盾的焦点，到那个时候，成为小众群体关注的话题，因为有更多的人能够住上保障房。

　　万科的王石为什么提出拐点，万科作为房地产龙头老大，因为在全国铺得网很开，触觉很广，作为房地产龙头企业跟政府各方面交流比较多，最早敏感地感觉到这种变化，因为它的触觉越多，对市场的敏感越高，所以提出了拐点，拐点的意思在很大程度上就是中国住房制度确实在慢慢发生改变，因为今年两会开始，接下来的五年，五年对一个政府来说，可以做得事情是很多的，既然现在政府那么强调民生，尤其在住房方面，在未来的五年，真正把住房保障制度加以落实的话，未来五年对中国房地产市场甚至北京的影响还是非常大的。

　　【主持人】：接下来请北京合作建房发起人于凌罡，购房人的代言人。

北京合作建房发起人于凌罡

　　【于凌罡】：大家好，非常感谢焦点网给我的机会，关于今天谈的话题，首先来说一说这些话题，说拐点，从我角度来讲，房价拐点在有些地方已经发生，而且有些地方将要发生，今年我认为整个房价的趋势对手中已经有房的人来讲是非常不利的，对持币代购的人，持币是比较好的选择，因为有更多的投资机会，而且现金为王也很重要，不仅对买房人，对房地产开发企业也是一样的，我的观点在房地产当中，目前有四个主体，不管从政府来讲，银行、开发商还是业主，都应该保持比较冷静的，知足的心态，对政府卖地的渴望，银行增加贷款量，增加利息的渴望，对开发商来说，对手中所有的项目期待更高的销售价格和更高的利润回报，乃至于已经买了房子的人，希望买到的房子能够快速增值，这种愿望在前几年得到很好的实现，大家已经赚得盆满铂满，再往下的年份不能指望高增长，因为连续的高增长给中国经济带来很多的危险，特别对个体，不管是银行、企业、政府还是每个买房人还是持币代购的人来讲都是很危险。前几天写了一篇博客，买房以后等待房屋上涨的成本，如果静态买一个房子等待房屋增值给你的提升，可能需要房价每年增长12%以上，这种增长趋势不可预见是永远的，如果房价能保持6%到7%的增长，买房增值的人可能性比较小，而且对于每个买房人来讲，你买房子会影响你的生活，我们做过评估，如果花一百万买的房子，每年手头可用的现金大概少掉8万5千块钱，不可想象一个工薪家庭每年少于8万5千是什么样的状态。对高新家庭来讲，少8万5千也是很难弥补的。每个月不少于7千块钱，7块钱过一个日子，很宽裕的。保障住房，在买房和房价增长预期不是很明朗的，有一定的收益，对高房价无法承担的家庭现在无法买房的人，更多考虑保障住房。

　　保障住房当中，重点应该是新生的两个，第一个是廉租房，政府最近大力在北京，特别是每个项目招牌挂中间，每个土地供应当中，政府按照最开始提出的构想，强制增加一定比例的廉租房的配建，供中低收入人群来住。廉租房的供应量增大，从以前的零到将来很多，可以预计在三年之内，北京居住廉租房的家庭逐渐多起来，更多的人可以享受到这个待遇。虽然廉租房的增加，还有两限房，从我个人角度来讲，有些观点是略有不满的，并没有写在博客当中。现在两限房在北京实际变成三限房，因为除了限房子限户型以外，对购买人群的限制是多余的，建委最近提出一个文件，可以随时调整两限房购买资格的要求，也充分说明对两限房购买资格的限定是地方政府在国家要求之外强行增加的，只是由于现在两限房的供应不足，需要逐步给市场提供更多的血液，不能一次给所有人实现满足。希望更多持币代购老百姓能够静静地等待，当两限房供应真正形成放量以后，三限房会逐步还原两限房的本质，两限房属于商品房，并不属于政府补贴的范畴，虽然对购买资格有一定的范畴，更重要是限制炒房人，我们知道政府到目前为止，没有出台关于某一个家庭或者每一个家庭可以持有商品房最多的面积或者套数。现在市场上有的家庭，炒房人，一个家庭甚至有上千套房子，前两天房价下跌，有的炒房人自己从房地产二手中介公司专门负责销售自己手中二手房。据比较保守的估计，北京30%的房子是炒房人买走的。有相当比例是拥有五套甚至更多的房屋的炒房人。当两限房供应提升以后，炒房人市场越来越小，因为不能进入两限房领域。两限房对市场的作用非常明显的，先开始建设两限房的城市也出现开发商降低房价和两限房作为竞争，这种做法对开发商来讲不明智的，政府的土地供应非常充足的，不可能因为开发商手中一点点房子放量，就影响到两限房的供应。两限房有一定的要求，北京目前有的项目只有四家公司竞标，出现这种情况根本原因是两限房暂时是三限房，开发商开发两限房的时候，增加了限，开发商的兴趣不会太大，最高报到四千的售价，售价达到7800，也是北京市销售出去之后，每平米的楼面利润可能空间最大的一个项目，两限房如果在将来形成市场供应以后，会给开发商更多的空间。

　　房地产目前面临着的银根紧缩，很多项目利润出现了回落的情况，但是房地产本身的利润存在每个项目投资回报率，目前希望在100以上，投资十万希望拿回十万，对开发商这么高的利润需求，并不一定不合理，应该建立在能够以合理的利润让合理的价格成为现实的可能。开发商不仅要追求自己的利润，也需要给老百姓能够买得起房子的机会。李小宁先生说了很多，关于国内和国外房价的对比，国外的房价远低于中国特别是房价收入比，国外普遍维持在6年以下，而国内普遍在12甚至十几以上。前不久新华社引用了一篇文章贴在网站上，上面写的是我的观点，当家庭收入能够用六年的收入买得起这套房子的时候再考虑，当这套房子本身的租金能够达到1：200的时候再去考虑，花一百万买一个房子，一个月至少五千块，在北京花一百万买的房，要三千块，目前而言，并不是购买房屋的最佳时机，对目前的房地产市场银根的情况来说，每个开发商都很紧张，特别有中小开发商也在考虑是否需要退出市场。合租建房是你们选择的方式，我们从来不拒绝和开发商进行合作，如果大家充分利用到老百姓存在手中自有资金，允许他们进入房地产市场开发，就可以救很多开发商，而且给很多房地产市场实现共赢的局面，我反对保持传统的思路，如果不损人就不利己的观点，并不是这样的，前几天写了一篇文章关于拆迁的问题，通过对若干个具体项目的实际评估，如果让老百姓原地回迁，就是实现共赢的模式，开发商可以大大提高利润率，可以降低开发的风险，房地产项目开发商风险力度重点环节就是拆迁完不成，因为拆迁完不成会严重拖欠工期，最终导致每拖欠一天，开发商的损失可能就是几辆奔驰车甚至是几辆法拉利，这样开发商拖不起，一种合作和共赢的理念在今天房地产市场发生越来越紧密乌云的时候，我们更需要。希望在2008年的时候，每个买房人更加谨慎，希望更多的开发商和地方政府考虑如何利用老百姓手中闲置的资金，给大家合作的机会，实现共赢。

　　【主持人】：接下来请地产秀的杨哲彬杨主编。

地产SHOW主编杨哲彬

　　【杨哲彬】：首先感谢搜狐，再感谢CCTV，说五个关键词，第一个关键词预测，第二个好处，第三个房价，第四个是服务。不要说五个关键词，说起来很简单，第一个是预测，所有的预测大于或约等于废话，预测很难有哪句预测说得非常准确，大多是拍着脑门去说的，因为计划没有变化快。

　　第二点说好处，为什么房价上涨这么快，原因很多，我们发现一个很微妙的原因，房价上涨对任何人没有坏处，这点非常奇怪了，既然对所有人没有坏处，它就涨吧，这就是房价最重要的原因。给大家解释一下，房价上涨对开发商有坏处吗？没有，对政府有坏处吗？没有，财政增加了。对已经买房的人有坏处吗？没有，现在我们国家自由住房达到70%、80%。第四点对没有买房的人有坏处吗？也没有，因为你即便没有买房子，你父母有房子，通过单位分的或者早些年买的，这种房子如果涨价起来，老头老太太更富裕，养老的时候不用儿女拿出更多的钱，如果降价的话，他的房子本来100万，变成50万，对儿女没有好处。房价涨起来，对任何人没有坏处，所以涨的动力非常强劲，这些年银行对房价上涨几乎是玩了命逐力式的支持，使房价越涨越狠，这个事情是不正常的，继而再说房价涨对所有人没有坏处。有些人盼望房价降低是什么心态？房价降了以后等他买了一套，这是脚踏板的效应，他买了那一刻起不希望房价再降了。房价最好是稳定的，可持续的，健康的上涨，而不是暴涨。

　　第三个关键词，关于房价，大家对房价的感知和考量基本上处于有关部门出台的平均房价，二月份涨了多少，三月份涨了多少，我们认为平均房价没有用的，平均房价和平均气温差不多，北京、上海、深圳、海口四个城市的气温加在一块除以四，得出平均气温没有作用。房地产市场恰恰带有浓重区域性和个体性的产品，电脑在深圳卖这个钱，在北京卖也是这个钱，问题不大，但是深圳的房子跟北京的房子，深圳的房子和海口的房子价格不一样，即便北京不同的区域，不同的区段也是不同的，平均房价概念，建议有关部门对它进行改革。像平均房价一样，对谁没有用。有一些专家提出观点比较好，在考量房价的时候，应该看这套房当初卖多少钱，若干年以后再上市能卖多少钱，从一手房到二手房，这个期间转移当中，它的价格出现了哪些变化，这个对一套房来说很有参考价值。若干年前有个地产人士也说过，衡量房地产市场是不是涨价了，就算一笔帐，你买那套房子几年以后能不能原价卖出，因为说这句话不能原价卖出，现在是翻了一番以上甚至都不止了。

　　第三，关于服务。房价恶性上涨带来的很多弊端是显而易见的，使得开发商的服务意识，开发商的管理意识愈加低下，不管花多少钱买的房子，住不出好房子的样子，哪怕花两三万一平米买的房子也不行，在座很多朋友住的房子有可能两三万买的房子，那个房子管理水平和建造质量基本上五六千的水平，家里电梯门一打开，你还没进去，保安就进去了，这种管理水平是行业的最大悲哀，而不是价格的恶性上涨。当然还有很多，现在到售楼处去买房子的时候，我说的是去年上半年的情况，销售员爱打不理，这样的局面不利于行业的长远发展。在七八千以上的房子，进到售楼处以后，就能受到尊重，就有人倒咖啡喝，现在两三千的房子，对不起，连凉水都没得喝。

　　第四个关键词是专家，不是行业缺专家，少专家了，甚至有些专家振振有辞说明年房价降，不降我怎么跳楼，登报道歉。再出这样的决定，做出这样的说辞，做出这样表态的人已经不是专家，说这句话的同时把自己剥离出专家的行业，专家不是这样的话语方式，不是跟别人赌气，不是叫号叫板，不是以牺牲自己生命为代价。我们所谓的专家是领头人，至少是一般同学里的校长而不是课代表，周围更多的专家不是班主任，不是校长，是课代表，回答的问题是那些很浅层次的问题，我们需要的专家是行业能走多远，房地产改革当中需要哪个环节去补充，即便有一些专家有这样的学识也最应该有的明星心态。自己点击量应该多少，动不动说我得复出了。如果说火箭队缺少了姚明，我们大家不认可的话，这样说复出的专家，如果不复出谁受不了，他自己受不了，别人无所谓。

　　第五个关键词关于政府的职能缺位，一个行业的发展，即便是市场化程度非常高的国家，市场也绝对不能缺位。如果部门的利益被集团化，集团的利益被个人化，这个管理部门存在的必要性就怀疑了，一个行业发展不好，一个行业在过去几年里发展出现了问题，这些问题都推到市场身上，是不科学的，也不应该这么做的。管理者的责任更缺位。行业的发展用供求的手段去发展，而不应该用其他的行政命令。

　　【主持人】：接下来请《楼市》财讯刊的主编王子鹏。

《楼市》财讯刊的主编王子鹏

　　【王子鹏】：说到博客，最近这篇文章自己在写的过程中已经不怎么走脑子了，关于房价的走势说过很多遍，每年都是这样，这篇文章之所以有那么高点击率，有那么多的骂声有特殊的情况决定的，我们看看评论大部分在骂我，而且骂的人已经不怎么走脑，甚至不看了。现在这种情况，为什么会出现这种情况，为什么招来这么多骂声，因为这篇文章违背了大家的心愿，大家都希望它能够降下来，这个时候谁写了一篇，任何人写一篇，盼望房价下降，要释放了，也会挨骂，支持他的人，也会骂SSS，这就是大家的预期，但是这种预期并不是经济学上的理性预期，这只是期望。我们盼望着房价能够降下来，为什么希望房价降下来，有很多人希望房价降下来以后，我好买，有很多人在等着接盘，如果房价降下来，我也准备买一套，我现在也没房子，也租房子，我也想买房子，为什么我要买，因为我也没有。

　　现在我们都知道有一个拐点，拐点有两个意思，第一个意思是上升或者下降的形势发生了变化，也在上升，但是上升的形势发生了变化，这是数学意义上的拐点，另外一个拐点是转折点，大家所说的拐点一般是转折点，如果房价上升的形势发生了变化，房价由暴涨变成了理性的上升，我认可。但是如果说房价就因此转折向下，这值得商榷。有一个很奇怪的现象，每天去商场，去苏宁大中，每天在打折促销，你认为在降价吗？每天都在这样。但是万科打折销售了，大家都认为他降价了，而且代表了某种趋势，因为以前从来没有打折销售过，至少在近两年，谁家打折销售过，为什么现在大家觉得拐点了，因为形势发生了变化，这种形势的变化并不意味着掉头向下了，意味着进入调整期，调整期之后是上升还是下降，这个点上值得商量。

　　说拐点的时候，如果能排除掉下降的可能性，我认为拐点没有特别大的意义，这种拐点下降的趋势能不能排除，我不敢说，但是有一个基本的判断，可以从今年的国内国际大气侯和国内小气候可以分析一下，我们有没有下降的可能性，或者说下降的可能性有多大，市场驳议的力量，是上升的力量大，还是下降的力量大，在国际大范围内，影响中国经济最大的应该是美国次贷危机所引发的有可能的美国经济的衰退，美国经济如果出现衰退，直接影响中国的经济发展，中国的出口，影响中国的GDP，影响中国的就业。这是对中国来说影响非常大的。这种情况下，就会影响我们的消费能力。大家美国经济是不是就由此走向衰退，还不好说，我倾向于美国经济可能会经历一段时间的调整，但是从美国对金融控制的能力来讲，不会出现大规模的衰退，会缓慢地走出一个比较好的行情来，你可以不认同这个判断，但是这是我的想法。在这种情况下，中国的经济可能会受到影响，但是这种影响不至于是致命的。另外中国经济和世界的关联度的问题上，关联度这几年越来越强，是不是说中国经济就不能走出自己的行情呢？也不一定，中国经济毕竟有自己独特的特殊的阶段，我们处在城市化正在还没有完成的过程中，城市化没有完成，经济发展正处在上升周期内，而且我们自己的内需如果说能够调动起来，就能够代替出口部分的损失，走出一条中国新的发展模式，在这种情况下，我认为中国的经济从宏观层面上，应该仍然是向好的，这是基本的判断。另外一点，从政策层面来讲，我认为影响中国经济尤其是影响中国房地产的，很多情况下并不局限经济因素，很多在分析经济的时候觉得很困难，为什么有些经济规律不起作用，也未必。因为影响很多非经济的因素在影响我们，从今年情况来看，是一个非常敏感，非常关键的时期，在今年里，有很多重要的事件要发生。从政治、经济、军事等等各方面都在影响我们的生活，所以今年是一个非常微妙的时期，作为执政党或者我们的政府部门，他绝对不希望社会出现比较大规模的动荡无论是经济的，政治的和社会都希望一个字稳，两个字平稳。

　　从房地产方面来讲，宏观调控来讲，绝对不希望出现暴涨或者暴跌严重影响经济和社会稳定的局面，所以从宏观政策来讲，不会出台严重打压或者突然放开的情况，我写的博客也是从陈迹副部长的讲话中引出来，他说不提倡拐点问题，但是严重关注房价问题，很明显。就是不希望房价下降，也不希望造成房价有可能下降的预期。因为这种责任谁来负的问题，另外严重关注房价，仍然加强宏观调控，不能让房价继续以前两年的速度暴涨上去。刚才说到商场打折的情况，为什么现在打折不觉得是降价了，因为每天在打折，如果在计划经济的时候，来个彩电还要凭票，如果有商场打折就是不正常了，为什么在那个时候不会出现打折，因为那个时候是严重的供不应求。房地产前两年也是严重的供不应求，现在就一定是供大于求了吗？也未必。现在有很多的需求被压制住了。在说需求的时候，往往把投机、投资抛弃开了，我们说的需求往往指得是市场自住的需求，这个需求包括投机、投资和自住各个方面，而且三种投资方面是互相连带的，你买房的时候是自住了，没有投资的希望吗，没有保值的愿望，是投资、投机还是自住呢？

　　为什么这两年房地产会涨，这两年有一个新词是流动性过剩，以前都是鼓励储蓄，鼓励勤俭节约，现在鼓励消费，鼓励投资。改革开放这么多年，我们手里的钱，老百姓的财富积累下来，各种热钱进来了，这么多钱放在这里，总要有出路，从哪去，我们已经买了彩电，不可能买那么多，资本品的价格升值是一定的，所谓资本品表现两方面是股市的价格和房地产的价格，股市这几年一个劲在波动，虽然涨了一拨行情以后又下来了，以股市来说是风险相当地大，大部分投资沉淀在房地产上，有很多人在股市上赚钱，也沉淀在房地产上，你说有这么多钱投在房地产上，它的价格能不上涨吗？这是很明显的，最基本的经济学规律，天平上一边有钱一边有房子，必然是趋向平等的。这是最基本的规律。在这种情况下，房地产价格的升值是正常的，为什么会出现这一轮的暴涨跟去年的股市行情有关，去年很多人在股市拿的钱在房地产上，造成北京房地产上涨。今年的情况，在一个基本的判断上股市会处于相对低迷的平稳的状态下，不会出现大规模的波动。政策也会趋向于稳定，我说的是政策的主观方面，如果我有钱的话，今年会投资房地产吗？会投资股市吗，也未必。因为要考虑资金的安全，今年我觉得无论做投资或者是股市或者做房地产又面临着比较大的风险，为什么一二月份股市感觉非常低迷的，房地产价格也出现了低迷的情况，北京的期房销售下降也很厉害，也许有各种原因，但是我觉得在这个时期，一二三月份资金放在这里投资，我感觉是不太安全的，要找一个安全的地方放下来，要过四月份，再观察，今年有很多事情需要我们去观察。在这轮情况下投资，一方面被压抑住了，一方面是主动地退却了，在这个时候，房地产价格会出现小小的回调，是完全有可能的。一旦这种需求政治上稳定了，经济上稳定了，这种需求马上会抬头，就会造成两年前报复性反弹，这是我的基本判断。仍然是那句话，位预不信，不妨继续观望。

　　【主持人】：接下来请马跃成，马跃成也是博客的新星。

马跃成

　　【马跃成】：大家下午好，写博客是两年前三月份写博客，写博客是以博客作为日记写，博客写着写着就写成房地产博客，现在写博客，写别的内容点击量特别少，写房地产内容看得特别多，如果买房的是买房、卖房和盖房的问题，怎么有这么多人关注，引起这么多的话题，自己感觉到有什么可写，每次只要坐在电脑旁边总有一个题目要写，写一个题目总有很多内容要写，包括两会上也是社会关注的焦点问题。最近分析了两个观点，一个开发商提出买房论，认为现在是历史上或者20多年来房市改革以来最好的买房时机，这个观点有点不太同意，一个是今年买房没有去年买房好，去年没有前年买房合适，往回看，现在不是买房最好的时候。往后看，房价还在调整过程中，以后到底怎么情况，也难说，因为现在也有一个不确定的因素，认为现在是买房的最好时候，不是很恰当的。虽然网上一轮比较多，但是我不同意这个观点。现在应该是持币代购和谨慎观望态度是目前最好的时候。

　　建设部两会提出来关于拐点，不承认拐点或者不支持拐点论，建设部的态度不明确，真理只有一个，有拐点就是有拐点，没有拐点就是没有拐点，不承认，不支持是秣陵两可的态度。房地产市场建设部作为主管部门，应该给拐点一个比较准确的判断，如果承认它有拐点，就要有适当的措施，不会大落。如果没有拐点，继续上涨，就要采取不要大涨的措施。只有判断拐点，才能做出正确的决策，没有拐点，不承认拐点或者不支持拐点，做不出正确决策来。

　　关于有拐点，承认拐点的有很多理由，现在已经承认拐点了，交易量下降了，交易量一直在下降，有可能理论，不承认拐点也有很多理论，但是现在说的是现在讨论，不管讨论房地产任何问题，都要围绕一个根本的问题，应该建立什么样的房地产市场，是建设去年的房地产市长，还是建设平稳的微涨的市场。你说有拐点主要是去年房价涨得太厉害，今年说的拐点也有要超过的意思不会有人承认房价一直落，落到几十年以前。拐点的意思就是拐到合理的区位，因为现在的房价太高了。房地产市场是一个投资的市场，是自住需求的市场，是一个房价飞涨的市场，是房价平稳的市场，这是我们要做出判断的。

　　德国房地产市场30年期间房价涨了10%，每年涨价幅度低于物价水平，在德国市场中就没有特别强烈的供不应求的情况，自住率只有42%，中国人自有住房率达到80%多，这种市场难道认为我们的自由住房率是高，比德国高，我们的质量比德国高吗？我们现在应该判断，不管开发商还是购房者，这两者是对立统一的整体，劳资双方不应该是对立的关系，应该是共同的关系，这个市场应该是平稳的市场，就是价格微涨的市场，价格随着物价水平，随着大家的收入逐步稳步升高的市场，一个理性的市场与当前的房价水平是相差比较远，从这个意义来说，拐点是应该有拐点，也是存在拐点的，2月份北京市场日军交易量只有120来套，从这个意义上讲拐点是存在的，也是需要的。观点就这些。

　　【主持人】：下面请刘光宇讲一下。

刘光宇

　　【刘光宇】：前面几位嘉宾都讲得特别好，我叫刘光宇，在博客上跟大家都挺熟的，可能没有见过面，感谢焦点给我这个机会，跟大家当面交流一下。由于时间关系，今天就讲一个问题，就是两会，通过两会解读预测楼市，从两会当中解读温家宝总理报告当中，与往年的报告，我最大的感受就是今年突出了保障房制度，以前大家都讨论房价的问题是涨还是跌，拐点的问题是不是拐，意义都不是太大，无论是拐还是涨还是跌，在大部分老百姓特别是中低收入家庭住房问题还是解决不了，这次温家宝总理在两会当中报告当中说到从民生角度和人情化方面来讲，住房是怎么解决，不完全靠市场，提出了保障房制度。新出一个词是经济租用房，它开了一个先河，突破了户籍的限制，有可能允许外地人来租，这种制度给平常不愿意租房的人来说也是提供了一个思路，大家都租房去了，可能人们的观念也会改变。如果都完全按照温总理的政策实施下去，其他问题也会迎刃而解的。

京城名记张学冬

　　【张学冬】：我以往的工作是记录在下各个专家的观点，我是记者，博客我写得比较少，博客里几乎都是我采访写的稿子，刚才大家说了很多观点，我不敢苟同，因为我一直在做报道，调研了很多项目，包括做的一系列报道，包括北京的房价，觉得有些项目会出现拐点，有的项目部会有的，2008年北京房地产市场会出现此消彼涨的局面，可以看出今年新开盘的项目，比如大城时代中心，它肯定会涨，它的开盘价格非常低。因为我拿到了2月份北京高档房销售数据，很多项目只卖了两套三套甚至五套，这些项目肯定会出现下降，不管价格怎么变化，至少在半年价格会出现小幅的降价，打折就是降价，对开发商而言，直接说降价，会有一些老业主找他们闹事，第二对开发商自身的品牌有一定的影响，通过各种各样的手段，通过打折，送物业费，送宝马甚至送一些东西出现打折性的促销，就是降价。开发商没有必要回避这个问题。据说广州的开发商和广州的业主都比较市场化，能够接受目前开发的直接降价，在北京富力桃源很多业主联合起来，先期买的房子因为打了折要跟开发商掏回打折要回损失，这是不可能的。现在从这一局面也说明，据我所了解，旁边某一个项目要打报告说91折销售，百子湾区某一个项目2月份卖了两套，朝阳公园包括朝阳北路N个项目二月份一套没有卖出，如果三月份整个市场没有回暖，四五月份肯定会打折销售，这是必然的局面，虽然3月份北京入市的项目是17个，但是17个项目比目前平均价格下降一千到两千，开发商采取低开高走的项目，引发这个市场逐渐缓热，再提高销售价格。比如大城时代中心，开盘的时候没有想到那么多人去买，因为是一万一千二起价，一万三千八的均价，预定的时候有八百多人定了号，第二天开盘的时候，发现既然有这么多人买它的房子，采取了摇号的销售方式，这个方式跟以往不一样，目的是当点少摇一点号，摇了一百多个号，第二天涨到一万四，因为发现有人买它的房子，第二天就不好卖了。包括东亚上门项目，过了春节以后卖得相当好，很多人就奔这个，目前我们做的调研报告，很多购房者，第一考虑的需求是价格，其次是位置配套等等方面的东西。如果价格能吸引他，就会购买，因为在北京买房的中产尤其是北京物价上涨的总价已经超过了很多中产能够承受的能力，他们更多是考虑总价方面的因素。如果到5月份以后，北京的房价还涨不上去，在3月份略有上涨，3月1日到3月20号交易量在160到180，数量比二月份有所增加，因为二月份算均价有很多人算127套，非常不科学的，因为二月份没有抽掉那几天没有交易量，2月春节8天没有交易量，但是很多人还是29天去除，二月份交易量是21套。到了3月中旬开始，交易量是缓慢上涨的，这说明通过开发采取的打折和低价销售和新盘放量逐渐增加，供应量逐渐增加，有个别开发商采取的促销手段取得效果。如果所谓的市场会唤醒或者市场能够接受的话，会出现小幅度的上涨。如果到5月份市场无法出现，2006年是比较火爆的一年，日均交易量是144套，2007年估计也得少一百套，今年如果日均交易量达到三百套以上，这个市场可以说逐渐起来，如果达不到，这个市场会逐渐地出现很多项目打折销售。很多项目真得续稿，泛海国际居住区2006年3恩月份销售价格是一万五，到了年底是二万九千八，一年涨一半，一年没有太多可以支撑价格的支撑点，现在三万一千五据说卖得非常不好，同样很多项目都这样。高档楼盘卖得好是星河湾，其他的项目都三套五套，潘石屹买的任志强项目只卖了一套。价格高高追上，肯定会消化，不会有更多的人去购买的。

　　【主持人】：谢谢，果然是名记。接下来有请《楼市》杂志出品人蔡鸿岩。蔡总2007年最具代表性的一篇文章是“王石得了便宜还卖乖”。

《楼市》杂志出品人蔡鸿岩

　　【蔡鸿岩】：搜狐举办这样的活动还是很有意义的，平时都在网上经常会面的都在这里，今天聚齐了。对两限房的限制，对北京购买资格的限制，我认为是非常有必要的，如果没有购买资格限制，跟房价正好有因果关系，如果不限制的话，北京的房价还会快速地大幅度飞涨，现在购房主体来说不但是北京，全国的购房需求前两三年看，主体的需求都是由于城市所辐射的区域所推动的房价增长，他们辐射的是全中国的客群，全中国都来北京买房，北京有多少房子不能保障供应的，在政府政策补贴性政策，如果没有政策保护的话，真正北京人以及需要眼前迫切需要住房的有住房需求的层面的人，可能就会失去购房的机会，我认为非常有必要。

　　关于北京的低收入阶层，所买的住房低收入人群的购买，现在成了很大的难题。几个层面的问题都解决不了的，所谓的限价房只是相对于商品房相对的低价格，并不是真正按照我们，哪怕是北京市人均的年收入来核定的合理的房价，收入与房价比是合理的比例的定价，相对于商品房的定价，现在大量的低收入买房人涌到郊区，燕郊、昌平、通州、大兴，同时带来的一个问题，这个群体购房风险性是非常大的，风险在于未来入住之后实际使用的风险，配套设施的不全，交通的极其不够便利，都会使购房人不能够使房子享受舒适的居住，而给自己填上很多麻烦，填上很多负担。比如燕郊，现在这么大的供应量，而燕郊整个市政配套所能提供的有效的居住人群原来规划也就几十万人口，而现在在售的上百万平米的大盘社区，就有十好几个。现在燕郊实际的建造商品房入住率没有达到10%，现在没有到10%的看每天早起堵车快到双桥了，如果要是燕郊住了有50%的人，早晨起来堵车可能得堵到月亮河，从燕郊进到北京只有一条交通连轴线，别的道路几乎没有可选择的余地，这是不是居住的风险，是不是购房的陷阱，这是很大的陷阱。真正要买房的人应该好好地去理智评估这个问题，长远着眼点去看应该在什么地方购房置业。不但是燕郊，包括北京其他远郊区都存在同样的问题，北京起来上班不堵车的路只有首都机场路，首都机场路这条路两边没有大型的居住区，没有高密度的居住区，剩下的像像京昌、京石、京开、京通几大高速路，早晨起来，简直没法想象的拥堵，现在仍然有大量的新建的居民区在建设，还没有交付使用。北京市去年11月公布的11个卫星新城的规划，按照现在的规划思想，按照现在的实际操作来说，我武断点讲，未来11个新的卫星城一定都是睡城，以房地产开发为主导形成的睡城，没有任何的意义，不是真正的有效的城市的扩充。

　　最近写了两篇文章叫住房的粮仓效应，北京城市整个规划是以一个点为中心，一圈一圈往外辐射。以前用高速路圈这个点，现在用卫星城，以前也有，十个卫星组团也是这个概念，都是在摊大这个饼，而这个城市有效资源，吸引外来人群的资源没有外移。大家早晨起来，所有的人一睁眼往城里冲，到五六点钟往城外跑，最后形成城市高速路，大量地拥堵。这个问题不解决，大家到北京来冲什么来？北京城市吸引全中国人民到这里置业的理由是什么，得考虑清楚，如果来的驱动力不能分流出去，这个城市涌入人群。大家为什么拼了命，到这里多高的成本也要往这里跑，因为北京有北京大学、清华大学、协和医院、人民医院，有中央各大部委，有国家体委，国家大剧院，首都体育馆，这些因素都是吸引人的因素，外地人有钱的人到北京来干什么？不进三环以里住，不认为是进了北京城。去年做过星河湾的调查，调查星河湾一千五百个业主做的调查，星河湾实际入住率都不到50%，大家买了房子，星河湾是很特别的，因为房子品质高，这些业主买了房以后，所谓不用并不是出租出去了，而是这个房子空置的，因为这样高档房子，这样的装修，舍不得给租户使用，宁可空着，说明这些人绝对有钱。所谓费用的浪费不心疼，对我无关痛痒。这么多的人都到北京，抱着这种心态来买房，国家整个房地产调控的政策方向的问题，包括城市的规划问题，因为土地财政，土地生财的方式让政府看到只有房地产的开发才能带来大量的税收，大量的财政收入，房地产的开发前提是先要有一个规划，这个规划再前提是大的区域定位。中国这么多年房地产发展都是走这个路子过来的，在体制没有根本性改变情况下，在整个经济发展模式没有根本性改变模式下，我们城市的扩张，新城市的建立一定是这种模式建立起来，房地产开发为主导，成为睡城。如果想阻挡北京不断涌入的置业者，外来的人群涌入这个城市，有效的办法包括都不是在二级城市设防，应该在三级城市，在县级市，地级市设防，让城市化进程的农民在县级市、地级市找到就业，找到就业的机会，找到挣钱的机会，找到子女上学的机会，在这个地方定居起来，才会缓解中国若干个大城市中心城市城市人口涌入的压力，所谓城市化才会是良性的，健康的，如果不把这些人阻挡在这个区域的话，大城市的人口涌入的压力一定是持续长久的。我一直说像北京这种大城市，中心城市，房价需求的问题不是我们要考虑的问题，那是确定无疑的，如果不阻挡人流进入的情况下，这种需求是持久的，长久的，有需求，他的价格必然涨，不要看短期的是涨还是跌，一定是长久的，如果要想阻挡，有效的办法确实可行的办法，就是要阻挡，要把城市集中有效公共资源分流出去，北京要做的是不是阻挡限制外地人买房，而是限制北大、清华继续在北京城里继续扩招。应该把这些新建所谓的国家级大的机构尽可能往外分流，一些研究机构尽可能往外分流，北大清华扩张，如果挪到廊坊去。否则的话，这个城市的压力只能会越来越大，所有的都是眼球经济，房地产城市发展就是眼球经济，什么眼球是经济？有明星在那里就有眼球吸引力，谁是明星，北大清华一定是明星，协和医院、北京医院一定是明星，301医院一定是明星，生了孩子，在温州，就想孩子以后要上北大、清华，先上清华附小、北大附小，上幼儿园都奔着北海幼儿园来的，你说北京有多少房子能够满足这样的需求。现在我们探讨房地产的问题，不是一个房价的问题，不是短期的市场涨涨落落的问题，房地产是社会性的问题，是整个经济体。现在唱衰房地产，王石说房价出现拐点，确实出现拐点了，所谓降价，唱衰房地产实际是唱衰中国经济，整个中国经济今年总理的讲话头版头条标题写着2008年是中国经济最危险的一年。在这个之后，才会有建设部的领导说，我们不主张房价拐点，把因果关系推断一下，就知道这个意义在那。房地产不是简单的房地产自身的问题，涉及到方方面面，制度、体制、发展模式，在这个问题上如果在媒体上更多引导舆论的话，可能对市场发展、行业的发展才是真正的推动。

　　【主持人】：最后请我爱我家的副总经理胡景晖。

我爱我家副总经理胡景晖

　　【胡景晖】：实实地讲，在过去第一季度我们的日子是比开发商好多得多，看了一下三月份截止到现在的成交，应该跟去年同期会持平的。北京市第一次出现了三分天下的市场格局，以前我们讲房地产或者讲房价就是一手房，就是说保障性住房供应是十万套左右，一手房预售是十万套左右，二手房交易接近十万。市场格局变成复杂。这三个市场定价机制和销售机制完全不一样，保障性住房来讲，完全是政府主导资源，政府定价，政府说多少就是多少。第二是开发商商品房预售，这是B2C的交易模式，各个开发商所处的资金情况不同，据我所知有两家准备香港上市的开发商面临三个承销商拒绝给他们承销，不管溢价部分能拿多少，一定把这个钱融回来。我们不主张把某一个企业营销策略扩大到整个行业说拐点，对整个行业不是很负责的。

　　单纯讲二手房的特点，一手房是B2C交易模式，要让它降价或者进行价格变动，这个谈判余地是很难的或者说完全是另外一个系统。但是二手房是C2C交易模式，有点像淘宝，每个都是小业主对每个小客户，谈判的空间是有的，个人有个人不同，华清家园为什么这么贵，可能会比市场平均价格要便宜，因为是被每个小业主控制的。现在的城市布局的问题，二手房还有一个很大的价值，在于完成北京市两轴两带多中心人口的重新布局，很多人会被堵在这条路上，原因就是在于在通州住的人不在通州上班，在亦庄住的人不在亦庄上班，在望京住的人不在望京上班，将来按照北京市新的城市规划，北京市政府会把新的产业，能够吸纳就业的产业移植到这些卫星城，但是将来会面临的问题，在新的卫星城公司或者工厂上班的人住在另外一个地方，就需要通过二手房市场实现北京市人口的重新布局，也许经过十年或者15年以后，就会欣喜地看到在望京、通州、亦庄住的人70%就在本地上班，每天根本不用动车，也不用搭乘轨道交通，走着就去了，这需要城市重新布局。另外一方面来讲，前两天看到刘纪鹏和金岩石在讲股市的问题，有一个很重要的问题要经营预期。经济的问题80%都是心理的问题，大家都认为经济会坏，大家都不投资，不消费，经济真得会坏，一旦坏了，这个结果会循环下去。今年中国的股市和方市存在经营预期的问题，我们认为未来有信心的，大家会继续投资，继续消费，经济会真得好，真得好会真得把信心鼓励上来。

　　北京市在今年会出现建国以来第一次结婚和生育的双高峰，在以往建国以来从来没有的，北京市今年是结婚的高峰，第二年是生育的高峰，只有在2008年北京市历史上第一次出现了生育结婚双高峰。民政部门测算今年至少有20万对人结婚，计生部门测算今年新生儿超过14万，整个预期并没有变坏，很多人可能需要的是现房，很多人面临一个问题，保障性住房买不到，一手房太远或者买不起，对二手房和现房的需求比以前更加强劲了，二手房在过去几个月，房源供给量极大增加，有很多投资客在当前六七千块钱买的，现在市场成交价格达到两万，很多人认为投资回报率已经够了，2008年奥运会以后，不管涨与跌，最起码不会有太大的上涨空间了，看到温州炒房团或者投资客在某些楼盘一次把七八套挂出来在卖。整个二手房价格趋向平稳，房源量比以前选择更多，很多购房人来讲不会像以前七八个人争一套房子，选择余地大了，价格趋向稳定了，银行对二手房按揭贷款支持非常好的，我们要引起警惕的问题，2008年实际可能出现的问题，北京市房屋租金价格上涨的水平有可能第一次会超过房价，这是以前没有想到的一件事情，从1到3月份北京很多区域实际房屋租赁价格上涨幅度是非常惊人的，如果放大到全年来看，北京市有可能第一次在历史上出现房屋租金价格的上涨幅度大于房屋买卖价格上涨幅度。政府既然要考虑有二手房市场，一手房市场，有保障性住房市场，还要激活房屋租赁市场，我们要看到房屋租赁市场，很多人去租房，有些人持币观望也引入租赁市场，租赁市场承受多少，国家说可以把税减了多少，在北京市没有太大的作用，北京市的地方标准远远比国家标准优惠很多，即便这样，仍然有人担心真的业主交了5%房屋租赁综合税以后会把5%直接转嫁到租房人，整个市场比以前更多元化，在多元化情况下，要看到的是现房和期房保障性和商品这块怎么协调，另外一方面，就是租金价格如果超过房价上涨速度，是不是要调租赁市场，那个市场政府相对更陌生一点，只要二手房和一手房买卖都到有关部门登记备案，由于现在房屋租赁实际登记备案率不到10%，到底有多少房子出租，政府没有宏观统计数据模型，这点来讲，对租赁市场而言更加关心。

　　关于建设部改了名字的问题，第一点看到了希望，政府把住房问题作为一大政策目标列出来，首先建设部就改成住房与城乡建设，说明政府把它当成很大的政策目标。为什么把城乡放在一起，乡产权问题，建设部管不了，实际上这么多年以来城里人跑到乡下买房子，乡下人在城里有工作永远不会回去，原来土地制度，人口管理制度，社会资源配置城乡二元结构被彻底打破了，这样新的局面下，必须把城乡资源统筹考虑，如果是城乡建设的话，大家一直在讨论中国的土地制度有没有希望重新进行探讨和改革，应该是有希望的。农村和城市土地二元结构如果被改变了或者用更长的立法程序启动土地私有化过程，从源头上可以解决目前在房地产上最大的问题就是土地被国家垄断和单一供应问题，建设部改了名字最起码让我们看到两点希望。谢谢大家！

　　【主持人】：接下来到颁奖环节，焦点网根据大家博客点击数、财富值等等，评选了年度博客先锋和博客新锐，是12个城市的评选。博客先锋是第一梯队，是博客明星，在各个方面表现比较突出，博客新锐并不是根据开博时间的长短定新锐，而是取决于在2007年一年的博客关注度，其中每个人博客页面上提示的“财富值”是最为重要的指标。

  好，接下来有请焦点房地产总经理耿晓华为博客先锋和博客新锐颁奖。

博客先锋杨少锋、贾卧龙、王子鹏，颁奖嘉宾焦点网总经理耿晓华

博客先锋刘光宇、姜仁

博客新锐于凌罡、杨哲彬、陈云峰、张学冬

博客新锐李小宁、姜炜、陈雪根

博客新锐杨昱、胡景晖、马跃成