出招
地产大鳄逆势腾挪
楼市酝酿重新洗牌
历次调控都无法驯服的房价终于低下了头。在央行不断收紧国内信贷，资本市场的融资之门也越关越小之时，楼市在今年3月之后进入下行周期。从深圳到北京，从成都到上海，全国一线楼市纷纷进入观望期，开发商往日声称的“刚性需求”无影无踪。
在十多天的采访中，无论是政府、学者、开发商、中介甚至是炒房者，《安家》记者遇到的每个人均称：如此行情有些出乎意料。然而，一切又似乎是如此符合逻辑。
市场低迷之际，风传多家开发商资金链紧绷，进而再度引发开发商大规模倒闭危及金融安全的担忧。连续几个暖冬之后，地产业的这个冬天究竟会有多冷、何时才是尽头？谁会在这个冬天死去？谁又将安然过冬，甚至更加膘肥体壮？
如同巴菲特的一句名言：“只有在退潮时，你才能看得出谁在裸泳。”那么，哪些企业能在“裸泳”时代，衣著依旧光鲜？
绿地集团：攻城略地 豪情依旧
实际上，万科拿地并非孤本。现在逆势扩张的开发商并不在少数，仅今年6月份以来，就已有数十家地产商通过不同的方式全国范围内拿地。
如同绿地集团。在今年4月份，绿地集团首入哈尔滨并摘得400万平米项目用地时，绿地集团负责人就曾直言“既然敢拿地，就不会怕没钱”。
更令人惊奇的是在奥运会开幕式的前一天，8月7日早上，在北京各大媒体的头版都刊登了同一条新闻“世界文化复合重镇横空出世”，引发了大量读者的注意，而在其内页中出现的是“盘龙谷文化城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)”的全景展示。记者了解到，盘龙谷文化城规划中的面积，可能达到28平方公里，这一数字可谓惊人。而有知情人士透露，绿地在香河拿下的一块地，总规模比起盘龙谷有过之而无不及。
绿地集团联手华人文化集团共同打造的“盘龙谷文化城”，在此之前已受到市场的多方关注，但是选择在了奥运开幕前一天在北京大规模进行亮相，出乎很多人的意料。此举无疑是给低迷已久的房地产市场扔下了一记重磅炸弹。
记者亦多方获悉，从今年年初以来，绿地集团在全国20余个城市成功完成布局，土地储备在半年间增长至近4000万平米（最保守统计），其“囤地王”的地位，竟然不输于碧桂园、恒大。有专家称，绿地虽然还没有上市，但上市之后，必然是市值最大的一家地产商。
无独有偶。近期，招商地产在召开股东大会时也表示“要敢拿地”。另有消息称，中海今年的目标是“新增土地储备450万平方米”。地产大鳄的豪气由此可见一斑。
此外，绿地还积极的在非地产领域扩张。2007年，绿地成立了专门的能源公司，开始了在其他行业的扩张。据悉，这种运作可以减轻地产商在房地产市场上的资金压力，降低房地产业务的资金风险。
“行业缺钱，其实也是相对而言，并不是所有的开发商都面临资金紧张的问题。” 阳光100置业集团副总裁范小冲向《安家》记者表示，2008年下半年房企两极分化的形势将愈加严重，尤其是上市房企，必须考虑企业今后的发展问题，一定的土地存量必不可少。
“未来，具有国企背景和良好口碑的房地产开发企业，将会在激烈的市场竞争中占据优势。”范小冲表示，经过这一轮逆市拿地争夺战的积淀，预示着地产业将会迎来“大鱼吃小鱼”、强者恒强的时代。
SOHO中国：热卖背后的营销秘笈
7月19日，SOHO中国旗下三里屯SOHO (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目正式开盘，当日SOHO公司就宣称，一周内预售签约额达43.5亿元，销售均价超过4.9万元每平方米，而且买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过SOHO产品的老客户，而截至七月末，销售额已经突破50亿。
据了解，在这些神秘投资客中，山西投资客出手最阔绰，有60%的销售额来自山西投资客。在市场低迷的情况下，三里屯SOHO的逆势热销让人大跌眼镜。在三里屯SOHO热卖之前，事实上近年有很多开发商都到过山西进行推广，希望能吸引大批的投资客，包括诸如国美第一城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、西钓鱼台 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)嘉园与龙城花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等北京与上海的大批名盘。但这些开发商并没有取得太显著的效果，甚至在北京或者上海的知名开发商在山西并没有知名度，去了也是犹如蜻蜓点水般，不得其门而入。
对于老潘的成功，多数业内人士认为这是必然：在国内高通胀将会持续存在的预期下，缺少稳妥投资渠道的国内投资者把购买优质地段的优质房产作为投资的首选，而三里屯SOHO的地段独一无二，在北京三环以内房子供应量趋近于零的现实情况下，它受到投资者的青睐是不出意外的。
同时，SOHO中国不但在设计产品上贴合投资商需求，在营销手段上也细致入微，最主要的是SOHO中国的工作人员在意识到山西投资客的巨大潜力后，已经从偶尔在山西呆几天变成常驻山西，针对“山西客”喜好进行有针对性的设计与营销。
而这不是潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)在熊市里捞到的第一桶金。上市后圈了130多个亿后的潘石屹，在熊市里的第一笔收购就大挣了一笔。他以24.4亿元的价格，收购了华远地产两个位于北京CBD区域内的新项目，分别命名为“光华路SOHO2”和“SOHO北京公馆 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)”，这是一笔至今让任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)心生憾意的收购，“有点儿后悔卖了。”
随后的2008年6月，潘石屹又大举重仓，以重金收购了包括北京东二环内超大型商业综合项目“凯恒中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)”在内的多个项目。潘石屹甚至表示，下一步SOHO 中国仍会继续增加适当的土地储备，提高公司负债率。
龙湖地产：季风行动 逆势弄潮
7月盛夏，楼市严冬。龙湖地产夏季营销计划--“季风行动”持续升温。
在奥运会开幕前的一个月时间里，龙湖在重庆、成都、北京、西安四座城市多盘同开，销售房源逾千套，揽金十亿，实现了2008下半年销售的开门红。
龙湖集团新闻发言人顾伟表示，“实际上，从4月初的‘春雷行动’开始到7月的‘季风行动’，龙湖已经连续四个月销售保持在1000套左右，在当前的市场环境下，有这样持续、稳定的销售表现，令人鼓舞，这主要得益于龙湖‘区域聚焦’战略的在各地稳步拓展、‘多业态’的丰富产品线带来的竞争优势以及各地新老业主对龙湖品牌和产品品质的认可。”
在北京，作为“一年级新生”的龙湖也交上了一份完美的“答卷”。去年9月才开盘的龙湖·滟澜山和龙湖·香醍漫步两个项目目前都已进入最后的尾盘销售阶段。继上半年蝉联北京别墅销售冠军之后，龙湖·滟澜山在7月份继续领跑别墅市场；龙湖·香醍漫步整个项目上千套房源销售也超过九成，仅余数十套房源。
奥运之后，北京龙湖也正在为下半年的新盘销售做精心的准备。据北京龙湖相关负责人介绍，下半年，龙湖在北京的营销布局将做适度调整，位于中关村的龙湖·唐宁ONE项目、毗邻颐和园的颐和原著 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目以及位于通州的花盛香醍和蔚澜香醍等新项目将全面展示龙湖打造多业态产品的实力，而前两项目奠定的口碑和品牌影响力已为龙湖积累了大量的潜在客户，前景值得期待。
龙湖楼盘逆市热销让市场多少有些诧异。“无论在什么样的市场环境中，高品质的楼盘都能经得起市场检验。”顾伟说。
星河湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)：大玩减法 销售转包
日前，北京星河湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)刚刚从新加坡CNBC“2008国际房地产颁奖典礼”上拿回亚太区“最佳建筑”和“最佳公寓”两个五星大奖。8月初，北京星河湾7月实际销售数据亦出炉，签约销售15套，销售价格比6月份略有上升。对比北京7月惨淡的市场销售现状来看，星河湾的业绩可谓一枝独秀。
然而，就是在7月，星河湾的销售刚由公司自销改为由专业房地产代理公司思源经纪销售。星河湾地产开发八年来，广州星河湾、北京星河湾一直是开发商自己销售，销售业绩也遥遥领先市场，北京星河湾连续三年均位于北京高端住宅市场销售前三强。那么星河湾为何要由自售转为代理？这让业内人士感到困惑。
对于星河湾地产此次销售外包行为，星河湾地产华北区营销中心韦凤君(韦凤君博客,韦凤君新闻,韦凤君说吧)总监对安家记者表示，这是星河湾年初的一个战略布局，旨在整合资源，实现从项目品牌到企业品牌管理的升级。“今明两年，星河湾在广州、北京、上海及其他城市的项目已达到6个，具有本地化特点的营销不可能一下子全面铺开，把营销代理业务交给专业的顾问经纪公司，看中的是合作公司在市场研究、二手买卖、租赁、评判能力等方面的专业优势以及异地操作的经验，这也是星河湾一个新的尝试。而且在越来越细的社会分工的背景下，分包是必然的趋势，万科在国内已经开始这样做了。”
“今年以来，市场压力让所有开发商都为之头疼，这个时候最容易分出高低，既然行业洗牌不可避免，开发商趁此时机主动调整战略做减法，分散风险，形成自己最核心的竞争力，为将来扩张做准备。像星河湾这样的开发商，名气大，但规模不大，要想同时管理六个项目，势必是剥离一些业务，集中自已的优势搞好品牌管理，此次他们将销售给代理行做，也体现了该公司的成熟与远见。”
将销售外包后，星河湾下一步的工作重点将会放在对于企业品牌整体形象的推广上，通过对星河湾文化品质的搭建，打造一种高端生活理念。
“星河湾产品过硬，这是业界已经公认的，社区文化、圈层的搭建将是我们下一步主要要做的。星河湾到目前为止有近千户入住，要进一步做好业主服务，丰富他们精神层面的需求。这也是下半年的工作重点。”韦凤君表示。
在奥运期间，星河湾也推出了一系列业主服务工作，包括举办聚会、各种小型比赛以及多个俱乐部的活动。在营销方面有针对业主的购房优惠活动。另外，奥运期间星河湾还打出“让世界品鉴北京的美”的推广主题。星河湾用自己对环境的改造，对人居水平的提升，来展现北京的美。成为北京高端公寓的名片，中国民间住宅的代言。
孔雀双城：抓住奥运 契机起舞
有人在收缩战线，有人亦在主动出击，甚至在与奥运有关的日子里。
“我们大运河孔雀城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目在奥运期间是宣传重点，借助京郊低密度项目优势，主打度假、休闲、运动牌；我们目前正在和项目对面的天下第一城全面合作，高尔夫球场免费体验，水上乐园，大型表演等，同时我们也为客户准备了社区篮球、水枪CS等许多社区主题的活动，让业主体验我们的小镇魅力生活。”京御地产策划总监李冬阳(李冬阳博客,李冬阳新闻,李冬阳说吧)向《安家》记者表示。
在成功开发低密度名盘永定河•孔雀城之后，公元2008年5月初，京御地产又空降北京东部，在CBD以东推出其最为擅长的低密度产品--大运河•孔雀城，目前京御地产在强练内功，积极应对九十月的市场。
李冬阳透露，大运河•孔雀城的主要客户群是工作在CBD的中产阶级，以及东区精英阶层客户，该项目一直在用心打造亲情型别墅区，打造亲情型别墅区，这在别墅产品里是独树一帜的。该项目推出后受到了众多工作在CBD的中产阶级的青睐，工作在CBD，他们有着丰厚的收入，但同时承受着高度的工作压力和快节奏的工作方式，此类人群的居住需求是大运河•孔雀城--这一休闲、放松的南加州亲情小镇受追捧的原因。
记者同时获悉，大运河•孔雀城是目前北京东最适合居住的低密度别墅产品，经过前段时间的销售，大运河孔雀城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)已经得到了业内外广泛的认可，至今一期产品在目前房地产逆势的情况下，创造了区域项目当中的销售奇迹并且持续飘红上半年，开盘一个多月就有一百多套的销售量。“我们相信产品的高性价比和小镇魅力的别墅生活，百万别墅的千万品质、千万升值以及承载其生活价值的天下第一城的亿万配套，是具有很强竞争优势的。”李冬阳如是告诉记者。
珠江地产：行业洗牌 强练内功
有人忙着出去，也有人想着进来，交易并未因此清淡。
近期，一些房地产开发企业为了谋求发展，不得不将触角伸向其他行业，再次扮演起“三外”角色，如碧桂园、中融集团和中国泛海控集团等，已经斥巨资投放到煤炭开采、煤变油、油井开发等行业。与此相反的是，有不少资金雄厚的业外企业开始涉足房地产行业，行业重新大洗牌的迹象明显。
据了解，目前，有不少家电、电信、保险、IT、基建等行业的领军者开始巨资进入房地产开发领域。这些业外企业主要通过资产重组以及直接投资两大渠道进入房地产业，如青岛啤酒、白猫股份、平安保险、联想、苏宁、国美以及航空行业等等。
“巨资进入房地产开发领域，将会改善行业的资金匮乏困境。”业内人士称。很显然，上述业内外企业的判断或许正是出于对楼市预期的看好。
“楼市正在进行大幅的调整和重新洗牌，”珠江地产营销总监赵津表示，地产大鳄拿地一方面是缘于对房地产前景预期看好，另一方面，表明有扎实内功的房企还是有一定的实力。
据记者了解到，在8月份地产空档期，珠江地产没有停滞，积极应对奥运市场，举办以奥运城市环游为主题的系列活动，在地产界普遍低迷的状况下，仍取得了不俗的业绩。到9、10月份还将推出一系列的推盘活动，如针对首次置业人群推出“好生活助购计划”。
“市场上消费者对我们的需求和我们对自己楼盘的自信形成一个等号的，促使我们在这一时期做大量推盘的原因”。另外，在赵津看来，奥运期间对珠江地产来说是销售的大好契机，这主要是针对珠江地产一个特有的产品线结构来说。珠江地产北京在售的居住形态以别墅为主，珠江壹仟栋就是现在非常稀缺的独栋别墅。在奥运期间购房者普遍观望的情况下，别墅产品的刚性需求还是很强的，在这一期间多做些活动来吸引大家的关注，从而实现对整体品牌的提升。
“目前行业资金确实比较紧张，但楼市一路往下冲的可能性也不大。”赵津表示，调整期可能还将持续到年底，大浪淘沙，行业洗牌，开发商下能否生存去，还要看其此前是否具有一定的风险控制意识，其内功也将在此期间得以体现。
首都经济贸易大学教授张跃庆则表示，从逆势涨价的市场反应就可以看出，淡市买房的人大多是自住者，更多的是自己选择、比较和判断，他们更不会因为几个开发商喊着“逆市涨价”，就冲动起来买房。所以比起各种推广噱头来说，开发商还是应该踏实地做好自己楼盘的品质，提升对业主的服务质量，做到更精准、更细致的服务，练好内功。毕竟以品质制胜才是卖房的硬道理。
半山半岛：打奥运牌 异地营销
作为中国海滨地产领跑者，三亚半山半岛可以说是此次奥运营销地产企业中的最大赢家。
从最开始，奥运火炬在大陆地区首站海南三亚拉开了全国巡演地序幕，半山半岛就专门成立“奥运火炬传递助威团”，在火炬传递当天沿途分布，为火炬传递加油助威，同时联手海南广播电视台携旗下八大媒体，推出“圣火耀神州”80小时不间断大型直播节目，以及策划“奥运我先行”的系列活动。
正如半山半岛营销总监徐能力所说，“奥运火炬这一全球盛世，必然会带来大量的高端人群莅临三亚，他们除了关注奥运火炬传播之外，也会对三亚的美景以及当地一些有代表性的地产项目产生兴趣，对三亚的旅游及房地产经济的发展，带来积极的影响，就半山半岛自身来说，五一期间三期东海区对外接受认购，三天100多套成功认购，就是最好的证明。”
半山半岛项目的常务副总经理中王志民(王志民博客,王志民新闻,王志民说吧)先生亦谈到，奥运火炬传递这一具有全球影响力的体育盛事，对三亚来说是一次难得的机会，而半山半岛所做的，就是凭借好的产品，好的建设，好的规划，同时在整个规划、建设过程中注重环保，力争建筑与自然完美结合，将建筑做成艺术品，最终成为能代表三亚城市形象的精品工程，为城市发展做出自己的贡献。
除此之外，半山半岛在北京的另类宣传，更是令人叫绝。据了解，半山半岛共投入600多万，为北京市民和中外游客量身打造了100多万面独特的中国加油旗。还另外制作10万把具有中国特色的扇子。在CBD、三里屯、簋街、后海、前门、鸟巢、金融街、清华、北大、五棵松场馆、西直门、新中关 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)购物中心、颐和园等地免费发放，半山半岛奥运加油旗迎风招展，成为了北京奥运一道靓丽的风景。
在多数地产开发商选择低调的赛事期间，在房地产市场处在调整阶段的敏感时期，在多数地产界人士都为赛事之后的发展而迷惘的时刻，半山半岛以这种特殊的方式高调亮相，让带有半山半岛形象的奥运加油旗舞动在奥运赛场上、北京城内，让全世界来宾认识了“中国最美丽的海滨地产”，既表达了强烈的爱国情感，又体现了开发商的实力，可谓“双赢”。
算账
“战争已经开始，虽然看不见硝烟！”--《货币战争》
大公司的“货币战争”
“战争已经开始，虽然看不见硝烟！”这是《货币战争》序言中的一段话，很多人都会有同样的感受：货币战争中金融资本的手法正在被我们的政府采用，先是快速发展经济，加大资金投放力度，直到通货膨胀，然后突然刹车，提高银行准备金，回收贷款，严格放贷，中国经济在紧急刹车中停止，于是很多企业开始破产，很多人员开始失业。结果也许就在今年下半年得以体现。
反观地产企业，我们看得更为清晰，我们依然记得2007年笑傲资本市场和壮观拿地的企业，今年无一不在经历缺钱的痛楚。
众多二三线开发商的资金困境同样存在：信贷难获，销售回款速度慢、额度双双大幅下降，资本市场融资前景黯淡。尤其是那些在去年年初、年中拿地的开发商，形势恐怕最为严峻。
不仅是二三线开发商，那些拿地拿高了的品牌开发商，目前也只能是：扛着观望；引进投资者；退地；低盈利快速周转；向政府争取别的条件；顶着干，将业务分拆或外包。似乎没有其他出路。
“目前已经有公司开始以35%的年息来借款，他的借款额度是3个亿。”在记者的采访中，曾得到这样的信息，然而这已远远说明不了当前地产企业的集体状况，而“开发商越大越难受”的说法已是业内的共识，公司越大，摊子越大，负债率越高，越难受。而“融不到钱、卖不出钱、钱不值钱”则是他们的集体“苦衷”。
“说融资渠道都是假的”，这个与多个大公司有接触的代理公司负责人对记者解释说，“说融资有渠道，这没问题，融资渠道是大家共享的，但是有渠道是不是就能融到资，这不一定。开发商在国内还是主要以银行贷款、股市增发或配股、预售款等方式才能融到一些资金，可能会有私募，但在这种市场环境下私募的代价肯定会很高，开发商会受不了。其他融资渠道国内尚未立法，只是设想。现在对外资进入房地产限制非常严，在香港、新加坡、美国上市融到的资金想进入国内很难。基金、股市掉得一塌糊涂，银行放贷紧缩，市场从未如此低迷，所以开发商说自己融到多少钱，现在不可信。总的来说，开发企业规模越大，现在日子越难过！”
众多专家和业内人士纷纷判断：下半年分化将愈加明显。平安证券房产分析师刘细辉说，房企业绩拐点已经显现，2009年将是最为危险的一年。中国房地产某系统副院长陈晟受访认为，要密切关注9－12月份的销售，如果成交量还是不行，那么这段楼市的观望期可能会长于8个月了。
地产行业依然需要健康发展，结合目前地产领头企业的发展动向，当前的地产企业要做的无非是以下几个层面：价格--根据各地情况具体调整；产品--提高小户型的比重；收缩战线--减少未来至少一年内的开发量；加强现金的管理，加强各种融资渠道。而种种背后实际都是一个目标，就是确保开发商手上有可持续发展的现金流。
在经历了一轮快速发展和扩张期后，现在稳步和持续发展对于开发商来说尤其重要。我们深信在这次战斗中取得货币量最多的企业就是未来 2 年后中国房地产行业剩下的精英们，他们将主宰下一个 5 年地产黄金期的命运。
万科：
行业风向标调低调快
伴随着中报公布以及公司发言人不同场合的言论，我们不仅看到了地产龙头企业万科对于行业下半年局势的判断，也看到了万科下一步的战略调整。
分析人士认为，相对于其他地产企业，以万科为代表的上市公司，目前来说，保持一个稳定的现金流是最重要的，这样才能取得良好的财务绩效，从而在资本市场获得支持。
中报公布之际，王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)又率先发话称，下半年的情况比想象中还要严重，万科做好了最坏的打算。也就是说，受整体经济气候的影响，住宅市场调整的复杂性和不确定性会相应增加，即使是万科，也是无法独善其身的。这也就进一步证实了万科已经或即将展开的一系列战略调整步骤。
万科的战略调整包括五个方面：
提高产品品质。对此，王石表示，越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，而不是价格战，万科不会依赖降价来赢得客户和市场。
战略性减少开竣工面积。对此，万科表示，此次调整的目的是为了在调整中为公司搭建一个坚实而安全的平台，以保障公司未来业绩的持续增长。同时，王石也表示，此次调整不是单纯地调减项目，而是要在这个过程中，积极调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，以期更好地满足客户的需求。
确保财务稳健。基于此前的判断，万科表示已经为此做了充分准备。报告显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，而净负债率为37.1%，远低于行业平均水平。在从紧的货币政策下，稳健的财务原则以及融资渠道的顺畅都为公司现金流提供了很好的保障。
适当增加低价土地储备。万科表示，短期内，公司在拿地方面会采取更为审慎的态度。但对于合作条件优厚的项目，且目前项目资源较少的公司，依然会予以重点关注。公司相信保有足够的现金一定可以在未来获得更好的拿地机遇，为复苏后的市场和公司的发展打下好的基础。
加强管理以及成本控制。虽然万科上半年毛利率同比下降，但营业费用、管理费用及财务费用增幅较大。关于行业未来的毛利状况，公司认为在调整周期中，行业利润率难免经历一个逐步下调的短期低谷。万科表示，管理层已经充分意识到，在经历了一轮牛市的市场后，公司在成本和费用控制方面管理不够精细，需要借调整之机，进一步在成本和费用方面加强管理和控制，同时向这方面优秀的同行学习。
可以看来，无论是产品的调整，还是减少开竣工面积，包括加强成本控制管理等，万科的一切都是在加快资产运转率，以确保稳健发展，而对于土地的获取，则在说明万科更为长远的规划发展。在这一轮调整中，万科的做法无疑是市场的一剂良药和一线曙光。
保利地产：
多渠道融资 低成本扩张
作为龙头企业，保利的中报成绩总算让人松了一口气-年初，潘石屹曾在博客上提出上市公司速动比率的重要性。而当时，保利的速动率是最低的，只有0.3，也就是说保利的资金周转可能出现问题。
一方面得益于公司的债券融资，一方面得益于良好的销售回款，中报显示，保利的货币资金还有30多个亿，而每股收益净资产收益率等指标也都很好。不仅如此，未来的收益预期也似乎也不错。已售未结转面积达144.6 万平方米，金额计130 亿元。在建拟建项目61 个，公司拥有可结转资源超过1800 万平方米。这至少说明，保利到目前为止的战略是成功的。
低价开盘 快速周转
“在四大全国性地产企业中，我们认为在资金上，保利是最为宽裕的，而金地是最紧的。”这是3月份，笔者在一份内部跟踪报告上看到的话。
也就是在年初，保利计划在2008年投资300-350亿（不考虑股权融资后增加外部融资额）,资金来源主要是销售回款、银行借款及资本市场融资。其中，公司保守估计2008年销售回款能达到240亿(中性估计300亿),比2007年的140亿增长71%。
从中报来看，报告期内，保利实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，完成年度计划的44.6％，而下半年，保利的推盘力度还将加大，因此，只要市场没有再度走坏，保利实现年度目标已没有悬念。
与万科相同，快速周转、高效利用资金也是保利成功的主要策略，而未来这一策略仍将是主导。“尽管市场低迷，市场交易量明显萎缩，但是保利依然在上半年实现销售面积和金额同比分别增长39.4%好34.5%，这说明公司利用良好的品牌优势和所谓成本优势，对新开盘采取低价进行快速周转的策略较为成功。”业内人士分析。
所谓成本优势，更多的是说保利基于规模效应下的费用控制，即在一个城市多项目同时运作，节约费用，当然也不排除早先的低价成本拿地。
仅仅是在北京，我们就能充分看到保利这一战略的成功实施。2008年6月15日，保利地产在北京西线的西山林语、百合花园两项目同时公开发售。仅开盘当天，西山林语共实现销售12.08亿，百合花园实现销售9.03亿。西山林语以12.08亿元的销售额创造了地产单盘日销售记录，两盘以21.11亿的成绩创造了北京住宅市场单盘单日销售最高额记录、同一家房地产公司住宅开盘当日销售的最高额记录。
多渠道融资 低成本扩张
从保利中报，我们可以明显看出，在目前房地产整体市场销售萎缩的情况下，保利明确的公司战略--即发挥其集团和品牌优势，多渠道融资。上半年公司负债结构明显长期化，7月份顺利发行了公司债43亿元，5年期的票面利率7%，进一步优化了负债结构，同时节约了财务费用。
另一方面，则是继续发挥其明显的成本和费用控制优势，注重住宅的性价比，突出其快速推盘，快速周转的特点，采取低价推出，快速回笼资金，以便抓住市场调整情况下能低成本扩张和整合资源的优势。
基于良好的回款，与万科在收缩战略不同的是，保利似乎还要拉开下半年的战线。相对于上半年，分布11个城市的多达31个楼盘的先后推盘销售。下半年，保利的推盘力度还将加大，主要是集中于二三线城市，项目主要分布在北京、上海、广州、武汉、包头、长沙等10多个城市，其中二线城市的推盘量占比将上升。随着更多二线城市的项目进入销售期，公司业绩增长将获得更多新的驱动。
虽然进入越来越多的城市，将给公司的异地管理及财务控制带来挑战。但至少到目前为止，公司的成本控制、财务控制能力，在已全国化发展的龙头上市公司中都处于领先水平。而可以佐证公司这一能力的是在行业内已属较低，并还在持续下降的管理费用率、和销售费用率。
土地储备 拉长战线
就土地而言，保利也在2007年大举拿地，在同期地产公司中排在前列，新增土地储备总价值高达168亿元，而在同期，万科的土地储备总价值是117.94亿元，金地是161.10亿元（土地款未付），可以发现，相对于很多在房地产市场尚一片欣欣向荣时拿地的公司，保利是从2007年12月起大幅拿地，此时各地市场均已开始萎缩，因此可见公司的现金流仍然较好。
今年，保利地产以36.8亿人民币的土地成本收购了总面积203万平方米，建筑面积412万平方米的8个楼盘。平均成本870元/平方米，比去年平均地价低了60%。在2008年6月底，公司拥有可结算建筑面积1,800多万平方米，足够未来2年半的新开工所需。土地与资金的有效地持续切换，使保利扩张的战线更为拉长，而其扩张态度也愈加坚决。
业务结构多元化
与万科以住宅为单一业务不同的是，保利打造的是全方位的业务结构以分散与单一住房物业开发经营相关的风险。截至2008年6月底，公司拥有投资物业（主要位于广州）120万平方米，包括写字楼、展览中心、商业单位和5星级酒店，将在明年贡献经常性收入。
除此以外，公司在2008年初拟进入旅游地产也在议程之内。而这一战略和保利之前的“住宅为主，商业为辅”的战略是一脉相承的：一是上市后，保利融资渠道增加，现金流相对宽松，调控余地大，更有实力来开发和持有商业地产和旅游地产；二是在宏观调控的大环境下，加大商业地产和旅游地产方面的投入，可以平衡风险，增加企业长期流动资金；三，长期来看，商业地产和旅游地产的回报比较有吸引力。
就具体发展项目而言，保利发展的两项旅游地产项目是石象湖项目和阳江项目。年初，公司称由于尚未最终获得土地证而示公告，但从保利年报及公开资料上看，年初的分析是：项目获得的可能性仍然较大。
尽管保利地产并无一级土地整理及开发大型旅游地产的先例，同时，旅游地产的市场容量有待考验，但是华侨城模式的成功证明旅游地产是能够获得高收益；保利项目的获得成本低，即使项目失败，对公司业务的影响也较小；两项目均为当地政府招商引资的重点项目，因此在一级开发等方面能获得政府较大的支持；同时，集团在文化、旅游经营方面的经营也对上市公司形成帮助；而公司自身在开发高端物业上也经验颇丰，如重庆保利高尔夫花园实际已经具有旅游地产的雏形。因此总体上，市场的评价依然是谨慎乐观的。
恒大：
扩张的代价
就差一步，就差一步，恐怕当年《大腕》里付彪说的话可以换作我们现在对恒大的一句评价。倘若恒大能再早一步，那么即使现在同样面临资金和市场的考验，恒大也不会令自己在2008年的步履显得如此壮烈而忧伤。
杨国强、孙宏斌包括许家印(许家印博客,许家印新闻,许家印说吧)，从企业经营战略上，实际上都是在资本市场上下赌注，碧桂园赌成了，孙宏斌没有赌成，而许家印终究还是给自己留了条后路。
从大举拿地扩张，到押宝上市，从上市失败到融资成功，恒大的冒险之途是不幸的，也是幸运的。
恒大险棋
“当时确实没想到会这么严重。”就连恒大的许家印也没想到在一轮资金和土地的杠杆中，恒大100-150亿的IPO计划会搁浅。这几乎一下子要使许家印的“恒大式扩张”落马。
和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。根据土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为恒大运用杠杆原理操作资金链的关键。而许家印也坦然承认：“我们确实是先融钱再拿地。”
2007年3月，恒大引入第一批战略投资者美林证券、德意志银行和淡马锡，融资4亿美元，恒大合计让出约8%股权。几乎同时，瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。
而在此之前和与此并行的是恒大遍布全国10多个城市的拿地之举。追溯到2004年，这一拿地战略在许家印思变、酝酿上市之初即已开始，而到2007年初，短短三年，恒大的土地储备版图已非常清楚。到了2007年，恒大的拿地之举被推向一个高潮，而日后恒大需要反思的可能也正是这一步，2007年，恒大在重庆、上海、广州相继高价拿地，到2008年3月，恒大香港IPO招股说明书介绍，其土地储备已经高达4578万平方米，短短两年时间暴增近6倍。
倘若一切顺利，许家印的算盘应该是万无一失，因为就当时情况，土地储备无疑是上市的最佳条件，而土地欠款也可通过上市得以解决，要知道，仅重庆、上海、广州三个项目的资金缺口就达到了70亿元。
问题是，恒大押宝在香港IPO还是失败了。因为这个时候，恒大赶上了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措，压低招股价格势必成为大摩的杀手锏。“我们本来想融资15亿美元，并且当时已经有了7至8亿美元的定单。”许家印透露。然而，在大摩屡次提出压低招股价格后，许家印最终选择了拒绝。“当时我们在美国开了个会，中午时分，我决定暂停。”这是许家印首次披露IPO真实叫停的原因，同时澄清了此前关于认购不足的传言。
不可否认的是，上市叫停后，100到150亿元的资金没有了。
退路不好走
敢说暂时不上市，许家印还是留了后路的。“我们想到了三个暂停上市之后的解决办法。”许家印说。
一是抛盘。2007年，恒大在全国共开有36个楼盘，其中2/3以上、建筑面积超过400万平方米进入预售或可预售阶段，在建工程更达到750万平方米。“没有卖不出去的楼盘，只有卖不出去的价格。”许家印这样解释大规模抛盘套现的可能性，而这句话，在此后的对话过程中，被他屡次提及。
二是合作。“近几年来，中国房地产市场一直是国际资本市场的热门投资项目，我们如果拿出30%至50%的项目寻找合作者，也可以度过资金困境。”许家印说。
第三条是增资扩股，私募融资。
“实际上在IPO的过程中，我们就否定了第一个选择，据恒大2004年以来订立的双品牌战略，我们要在落地每一个城市时实现楼盘品牌与恒大品牌的双双落地。也就是说，在规划、园林、配套、物业等很多细节没有做好时匆忙抛盘，我觉得有损且有悖于恒大的长期发展目标。”许家印事后说。
相对于抛盘，项目合作更能令许家印为之反复衡量。据说，当时公司很多人都主张多搞项目合作。似乎“壮士断臂”的方式比这样更根本性的稀释股份的方法要好，“另两条路的选择确实有些两难。我们公司从2004年起开始进入这些新拓展的城市进行市场调研和项目拓展，是占领了一定的先机的。三年多的时间，积累了近40个优质的项目。而如果完全靠项目合作，也就是卖项目，那需要用30%-50%的项目合作来解决公司的现金流，这些项目是公司未来发展的基础和空间，实在是不舍得。”许家印在回答记者时说。
因此，许家印最后选择了第三条道路，即增资扩股，私募融资。
6月29日，据香港消息，恒大完成第三轮融资。这也是恒大IPO搁置后的首次私募成功，金额高达6亿美元。“这次定向增发近16%新股，原有的股东包括我个人在内的股份是稀释了，但不卖项目能保持公司发展的基础和目标不改变，按原来公司的销售标准进行发售，确保公司双品牌落地战略的实施，我想是非常值得的。我也坚信是正确的。”许家印说。目前，这6亿美元顺利到账5.06亿，新世界集团创办人郑裕彤投资1.5亿美元，持股3.9%，科威特投资局以1.46亿美元持股3.8%，德意志银行、美林证券等5家机构投资2.1亿美元。
粗略统计，三轮私募完成后，恒大股权融资10亿美金，向瑞信等发行公司债4.3亿美金，向美林借贷1.3亿美金。“虽然有媒体报道恒大银行及其他借款总计111亿元，但随着美林等持有的优先股转为普通股，在香港新会计准则中，这些都将由债权转变成股权。分子分母颠倒后的恒大资本金由此大增，负债率已降至65%。”许家印介绍。
有可能弃车保帅
2008年8月前后，恒大广州绢麻厂地块、上海源深路1号地块、重庆科技学院项目将陆续进入土地款和项目款最后结算期，高达近80亿的资金如何支付备受市场关注。“这三个地块总建筑面积150万平方米，不及恒大土地总储备的1/35。如果除去这三块，恒大未付土地出让金仅20亿元。根据许家印的说法，三个最贵项目目前已经不再以恒大单独开发方式运作，而是改为寻找融资合作方，类似抵押贷款。
甚至也有未经证实的消息称，如果遇到合作方难求的“最坏情况”，恒大有可能弃地而去，当然这可能将令恒大损失6.3亿元保证金，却能保证“无债一身轻”。
6月底，郑裕彤入股恒大，同时参与恒大两个项目的合作开发，一个是武汉某项目。另一个是广州某南海项目，恒大拿下该项目的初始楼板价成本只有每平方米几百块钱，但郑裕彤接盘时，地价已经达到了2000元/平方米，利润有了数倍的增长。
尽管面临同样的市场压力，但恒大表示不会通过大幅降价回流资金。许家印的说法是，恒大会因势而动，但绝不会低于周边楼盘的价格。许家印也同时透露，受目前大势影响，恒大接下来一段时间将集中精力做好目前的储备项目。
富力：
如何破局钱紧？
投资商业地产原本被看作是富力最成功之举，现在看来，在尤其强调现金流的2008年，富力的这项发展战略可能成为障碍。
2007年地产企业的两大发展趋势在富力身上体现得尤为突出，一个是开发商转型商业地产领域、一个是大手笔拿地。这都被看作是企业长期可持续发展的两大必要条件。可是要知道，这两项集中到一个企业身上，是需要多大的资金支撑。
果然，在2007年年报上，富力在资金状况上就显得捉襟见肘，负债比率是140%左右，总资产负债率是76.6%，流动比率也不理想。仅2007年拍买下的20块土地，富力就要在今年付出80亿元左右的土地款。
2008年7月8日，富力与万豪合作的富力万丽酒店和与洲际合作的富力快捷假日酒店同时在京城开业，使得富力旗下进入营业状态的酒店达到4家。也就是说，富力巨资投入的商业地产在2008年进入了收获期，到2009年，富力地产将拥有大约240万平方米、实现25亿元的商业地产租金收入。
富力如何破局？
尽管商业地产可以为富力带来持续的现金流，可是要指望在这两年，恐怕不太现实。而这两年，着实是地产企业最需要钱的时候。就富力而言，目前投入使用的是广州的富力中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)和北京的富力中心（目前还在招商中），按照满租的情况算，每年可为富力贡献3亿的租金，加上新开酒店的租金收入，对于目前的资金需求而言也是杯水车薪。不仅如此，短时间内大量的商业地产落地，富力需要更充分的管理和资金上的准备，这无疑是对富力资金的严峻考验。
2008年，银根紧缩，这就意味着富力地产2008年经营活动的现金流量最低需要净流入74亿元。如果加上土地款的压力，富力对于现金的压力又进一步增大。而就目前市场情况来看，指望销售回款恐怕远远不够。
这个时候，关于富力“资金链已断”的传言也早已在业内流传，有传言称，富力正与大摩在谈股权收购的问题，虽然收购价不详，但猜测应是对折以上，这对国内的地产行业而言，可谓一个噩耗。
传言之外，我们看到的是，继广州降价后，富力在北京的三个楼盘也于奥运前一周进入了降价期，有媒体报道，奥运前一周，富力地产北京旗下3个项目开始降价，最大降幅接近30%。尽管富力方面否认，但这仍然被看作是资金饥渴下急于套现的一步。
虽然投资商业地产对富力而言仍然是必要之举，但对于此刻而言，这似乎显得不是时候。无论是急于套现还是股权出售，富力都在为这个远大规划和目标而奔忙，几乎所有人都认为，只要过了这一关，富力依然是最好的企业，只是这一关该最终会怎么过呢？
下半年动向
在公众的一片质疑声中，顶着各方压力的富力终于在8月中公布中报。未经审核的2008年富力中期报告显示：前6个月完成了年度销售目标的32.9%。下半年，富力地产将采用调整价格、放慢土地收购以及推行A股上市融资等方式渡过难关。
至此，市场早前猜测被证实，富力已明确调价预期，同时也会积极开拓其他融资平台进行融资。当然不排出上述所说的其他融资形式。
中报显示，截至6月30日，富力地产营业额41.82亿元，比去年同期上升31%；其中物业销售额39.17亿元，上升24.3%；上半年纯利15.59亿元，比去年同期大幅上涨1.33倍。
中报同时显示，若除去来自北京富力广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)竣工时取得的除税后公平值收益11.07亿元，盈利将减少为4.5亿元，较去年同期有所下降。此外，毛利率也出现下降的趋势，仅为36.3%，去年同期则为38.8%。中报同时显示，上半年富力地产协议销售额达79亿元，相当于全年目标的32.9%。
富力地产在中报中表示，会继续争取达到2008年全年协议销售额人民币240亿元的目标，将结合市场因素“适当调整价格”以实现这原定的目标。此外，截至6月30日止，富力地产拥有土地储备共计2617万平方米，因此将放缓购买土地的步伐。在融资方面，除了继续推进发行A股事宜外，也会积极开拓其他融资平台进行融资。
尽管富力的表态颇显从容，但富力所面临的问题却无法让人从容。在所有中报中，富力是2008年中期业绩中第一个明确宣布未付地价款数额的房地产上市公司。据媒体报道，李思廉(李思廉博客,李思廉新闻,李思廉说吧)说富力尚有88亿的地价款未付，下半年需要46亿的工程款。同时，富力的净资产负债率高达139.4%。
有媒体评价称：富力很可能成为继上半年恒大之后，又一因为扩张而造成资金链条困境的房地产公司典型。
调价无疑是最好的办法，尤其是在2008年上半年提高了各大一线城市的销售均价（有媒体称10000元/每平米），2008年下半年富力在各项目的利润依然有足够的下调空间。而这也是显示富力对价格与销售节奏的控制拿手好戏的时候了。
龙湖：
此时不上 更待何时
受大市影响，即便是折让约15%资产净值，龙湖依然于8月的第二周正式开始上市前的路演。无论是哪方面而言，选择此时逆势而动的龙湖路演仍然出乎很多人的预料。抛开成败问题，即使此战胜利，龙湖也难免遭遇资产折价等诸多问题。
之所以此时破釜沉舟，分析人士认为，现在是一个旧时代的终结，是一个新时代的起点。上了市，就可以吃别人，今年不上，恐怕就得等上两三年了，那时候，再想进入“第一集团”就没戏了，此时不上更待何时？尽管从某种意义上而言，“有钱可以抄底，没钱只能贱卖自己”，即便这步棋胜算打折，即便资产净值打折，上市仍然是龙湖之首选。
据了解，8月份一般是基金经理休假期，鲜有公司会选择在此期间公开IPO。更关键的在于国内外市场眼下都很不乐观。正常从投行角度而言，投行都不应该选择在此刻进行预路演，然而龙湖却是继河南建业逆势而上的一个公司。
第一上海证券有限公司市场策略员叶尚志表示，IPO的发行在市场资金量充足的情况下易操作成功，但如今香港股市的总体成交量仍在下跌，因此对于内地房企，尤其是规模较大的新股上市并不是理想时机。
此时，龙湖上市不可避免面临成与败的问题，目前看来风险依然很大，但若能如愿，龙湖地产有望成为今年内地赴港上市最大一宗IPO。
即使成功，龙湖恐怕都得承受资产净值不断打折、缩水的惨淡局面。市场暗淡，为了完成上市，许多新股的资产净值折让高达50%。如之前登陆港交所的建业地产，以下限每股2.75港元定价，融资额由最初的80亿港元，缩水至13.75亿港元。当时曾有数据称，建业地产股价较每股资产净值折让56%。
相关运作紧锣密鼓地低调进行，折射出龙湖地产希冀尽快完成上市的目的。有分析人士认为，龙湖选择在此时上市可能是资金链原因，去年大举扩张，但是今年国内大势不好，销售不如预期。
但是，专长于开发中高档住宅的龙湖地产，却并不愿意接受太低的折让。对于龙湖地产来说，15%的资产净值折让似乎是其底线。龙湖的底线是有原因的，在目前所剩不多的未上市内地房企中，龙湖地产的规模及投资物业属于投行眼中的“优质品”，而目前市场的波动对于主打中高端产品的龙湖而言，似乎仍然体现出相当强的抗风险能力，这也是投行对于该公司颇为看好的原因。
赶场
“金九银十”开盘救市
究竟有多少项目会在2008年的奥运后推出，恐怕是很多人想知道的问题，问题的关键不是量的问题，而是市场局势会否在此节点得以扭转。据本刊不完全统计，在今年的九、十月份，北京新推盘的数量至少是在50个以上，加上之前上半年的市场存量，北京在今年的九、十月份势必迎来新一轮的“量”的高峰，很多开发商在接受记者时采访时表示，会按照原计划推盘，并且依然对后市成交走势抱以信心。同时，记者也发现，在对待开盘价格的问题，绝大多数以自住为主的楼盘均给出了更为理性的定价，这也是他们信心背后最坚实的基础。然而，本刊认为，市场可能并非会以回暖姿态报以回应。
最后一搏
今年的“金九银十”多少有些“超载”。在经历了上半年的市场疲软后，大家都对今年的“金九银十”寄托了不同于以往的感情，这个“金九银十”恐怕已经成了开发商们释放资金压力和发现期望的时节。无论形势会否扭转，本轮“金九银十”将会是开发商最后放手一搏的时候。
在经历了一季度供应双方的对峙与博弈之后，北京的房地产市场在二季度舒了口气，除了迎来了一轮集中放量，部分项目的成交也显示出了不错的成绩。由于市场疲软以及让步于奥运等综合因素，很多项目不得不延后至奥运后开盘，加之传统意义上的金九银十，今年的金九银十毫无例外会出现一轮新的放量高峰。
据本刊不完全统计，可能在九、十月份进入市场的项目多达53个（包括别墅项目），其中包括合生华府 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、合生•麒麟社、合生•国色天城、8哩岛 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、龙湖蔚澜香醍 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、远洋玉泉、中信城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、融科•香雪兰溪、首开•常青藤、华润翡翠城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、湖畔童话 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、挪威de森林 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、正源•金融世家、上湖、万科公园五号 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)、天晟嘉园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、智地•钻河公馆、顺鑫花语 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、公园星期八 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、香溪度 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)(熙湖二期 (论坛 像册 户型 样板间 新闻))等。尽管很多开发商表示如此放量是出于“项目推进的节点和获得市场的较高关注度”的原因，但仍然有代理机构表达了更为中立的观点。
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司营销策划部项目经理张冠强在接受记者采访时表示：“综合考虑开发商的回款压力、市场回暖的表象以及金九银十的概念炒作，九、十月份新增住宅供应有望高位保持，但市场反映如何，有待进一步考证，资金压力以及对市场的期待，是‘金九银十’开盘的主要原因。”张冠强解释道，首先，北京市场从第二季度开始，市场确有回暖的表现，选择九、十月份集中开盘，也将是从供应层面对市场的一个推动，也是对未来市场的一个期待；其次，大部分企业都面临着较大的银行还贷压力，开盘销售也是不得不为之的选择；最后，到目前为止，2008年市场整体消化量较低，很多企业入账较少，“金九银十”也是开发商不得不选的最后一搏。
与张冠强看法不同的是，很多开发商在接受记者采访时表示，选择在“金九银十”开盘，只不过是按照原计划推行而已，而非出于其他意义上的考虑，不管怎样，我们可以确信的是，“金九银十”已经是开发商们跨越不过的地产“节日”了。
多空对峙 “金九银十”恐难维系
今年九、十月份的行情，对于地产业来说将是一个事关生死的重要关口。在这一关口上，多空双方的力量不仅对峙强烈，而且一旦失手后果惨重。“如果‘金九银十’不能激活市场，实现热销，则众多企业的资金压力将会雪上加霜，甚至影响到生存，整个市场的信心也将难以恢复，房地产行业将真正的进入下调期。”张冠强说。
就目前北京的现状而言，从利好面来看，北京市场二季度有明显的回暖迹象。4月份开始，低总价、自住型产品成交量明显回升，诸如科教新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)、万科城、望京新城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、紫金新干线 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、媒体村、美利山 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、保利百合、中海城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、邑上、金地名京 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、公园1872 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等项目，上半年的成交量均在300套以上。5月份开始，高端改善型需求也开始放量，润泽庄园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、龙湾、香山清琴 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、龙湖香醍漫步 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、龙湖滟澜山等低密度项目，也有不错的销量。这种市场回暖的迹象，在后市的继续扩大，是市场利好的主要看点和支撑力。
部分上市公司，如远洋、合生创展，则必须努力保证账面的现金流入和赢利能力。另外，龙湖地产，将战略重点转移至北京，所以九、十月份开盘，也是其战略的根本要求。
然而，综合考虑多空因素，供需两旺的“金九银十”恐怕还是难以期待。首先，目前市场的成交量的主力来自于需求的两端，即低总价的自住产品和高总价的改善型产品，这两种需求究其本质，都是以住为目的的刚性需求。也就是说现在的市场呈现一个哑铃状，若中间的主力需求无人跟进，后市则很难期待。
其二，宏观经济环境不支持。房地产是一个与宏观经济有着高关联度的行业，与宏观金融密切相关，与投资环境密切相关。在宏观经济快速发展的背景下，前几轮的房地产行业调整，在观望期之后都迅速回暖。但目前，我国的宏观经济发展的不确定因素增加，这将成为本轮房地产市场调整的一大利空。
其三，奥运会的吸空效应。历史上各届奥运会之后的半年内，举办城市的房地产市场都出现了较大下滑。而九、十月份正是北京奥运会刚刚结束，也正是这种奥运吸空效应的集中释放期。另外10月份的三中全会，也很可能出台一些针对宏观经济和房地产行业的政策，奥运之后、会议之前也正是这种政策的舆论期论，这也将成为一个重要的不确定因素。
如何突围？
和上述判断相左的恐怕是开发商如出一辙的集体回应。对于媒体的采访，开发商几乎是如约定般地表示看好后市的市场。从对奥运后整体经济的判断到对自身楼盘及定价的信心，成为他们回应的理由。
欧郡香水城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的营销副总周斌在接受记者采访时表示，他们的别墅价格将会定在每平方米12000-13000元，三、四百万的总价使其判断该项目将成为市场上的热销项目。凯德华玺 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的负责人表示：每年的九、十月份是地产市场的活跃期，今年的九、十月份尤其特别，恰逢北京奥运盛事的持续影响期，会引起市场较多的关注。但由于宏观调控的继续，今年“金九银十”的热度比不上往年，开发商更需要比拚的是内功。“最终开盘价格尚未确定。我们会着重介绍项目的品质，在目前市场有观望情绪的情况下，消费者会理性购买产品，因此也是靠项目细节品质吸引消费者的时候。”该负责人补充道。
同样，润泽庄园开发商也认为：“奥运会后市场会回暖，但是要求项目无论是从产品品质还是其他等诸多方面都一定要给市场一个涨价的理由。”
实际上，我们看到，就上半年而言，定价理性，尤其是总价低的项目仍然是获得了市场的一致热捧，而一些性价比高的楼盘或多或少也受到了市场的认可，因此，可以肯定的是，目前楼市已经进入一个理性期，而楼盘间的分化也将在下半年被进一步强化。也就是说，刚性和改善性需求仍然存在，价格合理、品质好的楼盘仍然有空间。
至于“金九银十”项目的集体开盘价格，考虑到多空双方的继续博弈，价格走趋将趋于平稳。在市场回暖的迹象之下，开发商合力推盘，价格有向上的动力，但市场供应量较大，需求方仍有较强的观望心理，故短期内价格将以平稳为主。但九、十月份之后的价格走势，将极为关键，如果市场反映不佳，房地产行业很可能进入下降调整期。
润泽庄园自2007年底亮相以来，一直是京城楼市中的亮点；2008年度更是荣登1-6月城市别墅销售金额排行榜榜首。位于润泽庄园百万平米高尚社区西南的悦溪公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，总建筑面积37万平方米，容积率为1.6，创区域新低；绿化覆盖率达50％。公寓规划出29栋8-11层楼座，户型为南北通透的二居、三居、四居，面积从90平米到220平米。据悉，悦溪公寓将于2008年10月开盘，公寓价格亦值得期待。
“作为百万平米别墅区润泽庄园中的低密度景观公寓，悦溪共享了别墅区所有的优势资源。”北京润泽庄苑房地产开发有限公司副总经理陶玮在接受记者采访时表示，润泽庄园的诸多利好--包括扼守“国奥核心”所带来的区域溢价、风景如画的园林景观、成熟高尚的社区氛围等，都将被悦溪公寓充分享有。“此等利好，曾助推润泽庄园登上‘城市别墅销冠’的宝座，势必亦将对悦溪公寓的入市发挥积极影响。”
此外，悦溪公寓本身亦有诸多可圈可点之处。除了继续沿袭润泽庄园别墅类产品打造中的“精雕细琢”外，公寓的规划设计可谓“亮点迭出”。陶玮告诉记者，悦溪公寓29栋住宅单体建筑，以8-11层的板楼、一梯两户为主；90-220平米的户型考究舒适，南北通透、动静分区，是少有的公园里的精品寓所。
“依据百万平米润泽庄园整体开发进程，悦溪公寓将于10月份开盘。”陶玮认为，悦溪公寓将给客户展现香花溪径中的品质生活。同时，陶玮亦指出：奥运会后，大量新盘入市理应会对当前市场有所刺激；不过，悦溪公寓已经为取胜市场做好充分准备。首先，在产品方面1.6容积率，一梯两户为主的板式小高层，极具市场竞争力。其次，坐享40万平米绿地公园致力打造“公园里精品寓所”,为追求高舒适度品质生活的客群提供优质选择。 悦溪公寓样板区预计9月底开放，相信届时会得到更多客群的关注和喜爱。
“从润泽庄园的热销到悦溪公寓尚未推出便广受关注，都不断证明了：对产品的精雕细凿才是致胜之道。”陶玮如此总结。
--高端别墅区内的loft公寓
在中央别墅区这样一个传统的高端别墅区里，高档公寓和LOFT产品的出现令市场为之惊喜。
7月12日，位于顺义后沙峪新国展北侧的地中海风情力作“智地·香蜜湾”开始进行内部认购，首批推出的LOFT产品，引起了市场热烈关注。
据了解，智地·香蜜湾项目有电梯洋房和LOFT创意空间两种产品形式，均为板式设计。 其中，LOFT以50平方米和70平方米两种面积为主，层高达到5.49米。
该项目营销总监赵秉杰表示，在具备了空港开发区、新国展等诸多新经济增长点的中央别墅区里带来这样一种产品，适应了市场的需求，填补了市场空白。“LOFT灵活性较强，可以居住，也可以做工作室，从设计上为全新的生活方式预留了条件。产品的多样性和灵活性适应了新的生活方式需要和市场的需求。”赵秉杰说。
随着新国展的投入使用，该区域的经济属性已经发生了质的变化，从传统的生活区转变成新兴的经济发展圈，会展经济的发展滋生了大量的展览、创意类企业办公需求；同时，空港经济开发区也新增了许多大型航空及其配套、服务类企业的进驻，包括南航、深航、国航在内的新近企业，加上周边中央美院的城市设计学院、罗马湖创意阵营等文化产业，使这个区域对于房地产产品的需求变多复杂多样，LOFT产品在这里显得生逢其时，因此，差异化的产品，使智地·香蜜湾成为该区域的稀缺产品，占据了市场先机。
目前，LOFT的内部认购价为12000元/平方米，总价在50到90万之间，性价比极高，对于市场的吸引力不容小觑。
据赵秉杰介绍，该项目最突出的特点是“最合适的LOFT”，据记者观察，该项目的楼型是创新的半围合L型，产品方正，进深面宽基本一样，灵活性超出了一般LOFT产品。和目前市场上其他LOFT项目后期改造相对比较麻烦相比，该项目LOFT具备了较强的灵活性和实用性，而5.49米的层高也使得改造之后的空间更加舒适。
智地·香蜜湾的LOFT产品生长在中央别墅区里，拥有别墅区的自然环境、国际品质的生活配套和别墅般的空间感受，其独具特色的“别样生活”在今年的“金九银十”，将得以完全展现。
欧郡·香水城
欧郡·香水城地处怀柔门户的位置，自京承高速杨宋出口(15出口)北行800米即达，距市区仅30分钟车程。项目总占地20万平米，以北欧田园风情的独栋别墅为主体，保持了100%纯粹的欧洲风情，并配有2万平米影视风情商业街和休闲会所，绿化率为50%，容积率仅0.5。项目周边比邻红螺寺、慕田峪、雁栖湖等风景名胜，被原生态山麓与林木环抱，生态文化氛围浓郁。
该项目按照原定时间，也就是10月份开盘，目前，开盘价格定为12000元/平方米，每栋总价控制在 300-400万之间，由于近年来，北京对于这种郊区居住兼度假休闲别墅的认可，加之合适的定价，欧郡·香水城的推出竞争力明显。
特别值得一提的是项目近期推广的重点“中国影都内，唯一纯独栋”。中国影都是由中影集团投资建设，总投资超过120亿，是集影视拍摄、制作、交易、教育等九大中心于一体，并建有五星级酒店、影视博物馆的超大型影视基地。今年8月正式投产以后，全国50%以上的影视作品将在此诞生，年产值超过100亿元。香水城作为影都核心区内的唯一纯独栋，发展前景不可估量。
凯德•华玺是凯德置地在北京2008年开发的高档公寓项目，凯德•华玺位于朝阳门内，占据得天独厚的地理优势，具有巨大的升值潜力。
凯德•华玺为精装板楼公寓，户型面积一居为73-80平方米左右，预计9月底开盘，开盘价格待定。
凯德•华玺以石材与玻璃幕墙装饰的外立面，外形沉稳、大气、尊贵，品质感与现代感兼具，在区域内独树一帜。产品为12层的酒店式公寓，采用板楼的建筑形态，外立面建筑风格是国际流行的现代主义风格，突出了质感，彰显贵族气质；本项目采用精装修设计，装修风格尽显品质，部分户型赠送全套家具、家电，突出高性价比。
占据黄金地段与历史文脉；周边拥有丰富的政府资源与巨头经济、便捷交通、周边拥有优质学区与高档配套；国际开发商开发投资成为凯德•华玺力战“金九银十”的优势。
可以说，购买了华玺，不单单是购买了一套房子，而是购买的文化、购买的是财富、购买的是人脉、购买的是传世资本。
火神庙国际商业中心之公寓部分
火神庙国际商业中心北靠黄村东大街，西临兴丰大街，交通便利、人流密集，紧紧相连的京开高速、南五环，使出行方便快捷；连接市内各区公交车就达16趟之多，公共交通非常便利，周边商业、休闲气氛浓郁，据守京南寸土寸金的传统旺地。
火神庙国际商业中心是集购物中心、高档餐饮、高级公寓于一体的城市综合体，是成熟城市地标的重要一环。综合体物业的不同功能之间可实现良好的互动，相互创造价值，从而总体产生“1+1+1>3”的效果。
在整个综合体中, 精英公寓部分以高端尊贵、配套完善、衣食乐逛、舒适宜居等特性，在满足了城市精英人士的居住、购物需求的同时亦使他们成为了项目中商业部分的最大受益人群。
项目公寓部分总建筑面积约为21536平方米，提供精英居住套数，约为380套，户均面积约为56平方米，预计10月开盘。
地段唯一性、区域内高档公寓的稀缺性，以及整体项目对于配套的高度补充及完善性，使该项目成为该区域内的领头羊。
外卖
不动产悄然流动
北京项目卖全国
受整体市场低迷以及北京奥运会的影响，北京房地产市场上有多个楼盘选择将开盘的时间推迟到奥运会结束后的9月份以后，而有的楼盘更是准备去外地寻找买家，还有的企业针对奥运期间进京的财富人士，很早就在北京周边的几个能源省市，如山西、内蒙古、唐山进行了宣传。
受整体市场低迷以及北京奥运会的影响，北京房地产市场上有多个楼盘选择将开盘的时间推迟到奥运会结束后的9月份以后，而有的楼盘更是准备去外地寻找买家，据了解，优品国际公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)、光大地产旗下项目都有去外地寻找买家的打算。其实，北京项目去外地寻客也不是什么“新闻”，比如SOHO中国、北京星河湾、Naga上院 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)等都曾有过到外地寻找买家的经历。而在今年，北京项目卖外地的举动则从一个侧面反映了时下北京楼市的严峻形式。
“富力在北京开发的项目，所卖的房子里面，50%-60%的买家都是外地人。我们把这些人群归类为进入北京的新北京人，购买我们房子的东北人占了50%的比例，他们是很大的购买力，剩下的则是来自陕西和河北的，上海人在北京买房的却不到1%，这个也是文化的差异。”8月1日，北京富力城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)房地产开发有限公司副董事长、天津富力城房地产开发有限公司董事长谢强(谢强博客,谢强新闻,谢强说吧)在由北京四季房展组委会等公司主办的“京津一体化与房地产发展高层论坛”上接受记者采访时说。
据调查，在北京，40%左右的商品房买家是外地人，而且高档商品房市场的数字比这还要高。外来购买力的强劲支撑，是北京近年来房价猛涨最直接的原因。在北京、上海、广州、深圳、成都、重庆等地，房地产市场的极度活跃是与外来人口的购买力密切相关的。在北京，尽管存在着手续复杂、费用繁多的重重市场“壁垒”，但是，据国家经济信息中心的统计表明，40%的北京商品房买家是外地人，而且高档商品房市场的数字比这还要惊人，外来人员购买力至少占据京城商品房市场的半壁江山。
统计数据显示，在北京，外省市购买力占35%，境外购买力占到了4-5%，如果看某些单独的项目外来人员的购买力则占到了20%；在上海，外省市购买力占到了40%，境外购买力占6-7%；在广州，外省市购买力占35%，境外购买力占到了8-10%；在深圳，外省市购买力占30%，境外购买力占到了13-15%，在罗湖、龙岗某些项目外来购买力则占到了80-90%。
据对北京、上海、广州、深圳等城市“需求结构”的调查显示，就“本地需求”和“外来需求”两个层面看，本地需求的特点，是以广州、深圳为代表的珠江三角洲最强，其次是北京，最后是上海，上海本地居民的购买力在四城市中是最弱的，上海本地的常驻居民的经济实力较弱，真正的本地有钱人也很少，而北京则是真正的穷人和真正的富人最多的城市，中间阶层的不多。从外来需求的层面看，外来购房者已经成为当地房地产市场是否有活力的重要标准之一。无论是周边地区的居民，还是外省市购买者、外籍购买者，上海的直接外来购买力在四城市中最高，国际影响也比北京大得多。而北京，从其吸引的中国内地的购买力来说，是带有全国性的，对内地的影响则超过了上海。相比之下，北京和上海是在结构上有所差异。就广州而言，对于外地购买者的影响力包括对国际的影响力相对较差，来自港澳台的影响力要大一些，如果综合把“本地需求”和“外来需求”两层结构放在一起看，影响力最强的是上海，从未来的发展角度看，是北京。
报告显示，2004年以来至今，外地及境外个人投资者对北京的房地产投资仍有增无减。按预售商品房的销售金额分析，港澳台及外籍个人买家比重已达总额的5左右%，外地个人买家比重也达30%。反之，北京本地个人买家（包括城镇居民及农民）的比重则急剧滑落了近20%。北京市个人投资比重减少，主要原因仍是受外地及境外个人投资的庞大购买力所致。按照海外及中国其他地区的经验，只有在当地经济发展良好、市民购买力提升的条件下，房地产市场的交易投资和价格才能稳步上扬。投资环境的优劣是吸引外来客户的关键因素，在当前国内外吸引外资的激烈竞争形势下，国际资本的流向很大程度上取决于一个地区的综合投资环境，尤其是投资软环境。房地产市场也是这样。随着奥运经济的影响，新的境外及外省市资金在北京的投资将在2008年以后出现大幅增长。
专家认为，某个城市房地产市场发达与否，与该城市外来人口（包括国际和国内）的数量以及流动人口的多少有很大的关系，外来人口越多，房地产市场相应也越发达。就北京而言，从外来购房群体所占的比重来看，已经接近四成，由于目前经济适用房项目基本上不对外来群体开放，所以外来群体对于商品房，尤其是高档市场的拉动不容忽视。
一位业内人士分析认为，随着进驻北京的大公司数量的增加，商务人士成为异地置业的主要购买力，同时全国各地、甚至外籍一些投资型买家由于看好北京楼市的极大的升值潜力，也占有相当的比例，他们的投资尤其集中在高档住宅和商铺项目上。外地买家大多数往往一掷千金，一次买下几套房子，一次性付款上百万元的例子不胜枚举。
