11月20日上午10点，顺义区后沙峪天竺开发区22号地最终被北京市顺义大龙城乡建设开发总公司经过190轮竞价以50.5亿元的价格竞得，楼面地价达29859元/平米。【相关专题：天竺22号地今日拍卖 京城三料地王将诞生！】
在如此高的地价成本压力下，如何运作该项目成为业界关注焦点。
预计售价：4.5-6万/平米
据蓝图地产估算，该宗地楼面地价已达到2.99万元/平方米，加上前期费用、建安费用、配套费用等，直接开发成本已超过3.6万元/平方米，加上财务费用、营销费用和税金，总成本将超过在4万元/平方米。
该机构还预计，大龙作为上市公司，在销售利润和投资回报率有上较为刚性的要求，因此，本项目的开盘销售均价预计会在4.5万元/平方米以上，而后期最高价有可能超过6万元/平方米。
据了解，目前区域现有的独栋产品销售均价在3－4万元之间。
产品规划设计：高端别墅
天竺开发区22号地位于中央别墅区，紧邻温榆河，打造高端别墅产品基本成为业界共识。同时，从地块周边项目来看，独栋产品较为稀缺（龙湾项目目前只剩下900平方米的大独栋产品和叠拼产品，滟澜山基本售完，而优山美地以联排为主），但按照顺义区后沙峪天竺开发区22号地规划要求，该地块容积率0.62，限高12米，大于独栋别墅产品0.4左右容积率的条件。
中国不动产研究中心发布的《CRRC：天竺开发区22号住宅用地价值分析》报告认为：“从市场供求和产品的经济利益的角度看，别墅是最优选择，类别墅的高档住宅则是次优选择。”
蓝图地产也表示：“从市场竞争的角度来看，本项目要满足高端别墅产品的定位，需要在产品创新上下功夫，设计出既满足规划条件要求，有独栋别墅特质的产品，而又不仅仅是联排、叠拼。”
专家把脉：提升品质才是唯一出路
于产品规划设计方面，专家一致认为需要打造高品质产品。
在11月25日，搜狐焦点别墅网举办的“把脉新地王 每平成本超5万的品质解决之道”论坛上，北京东方华太建筑设计工程有限责任公司总经理徐建伟指出：“中央别墅区的产品已经有很多种了，差异化应该是最重要的。如果说用22号地盖原来的华中园、龙湖这些方式可能就不会有任何差异了，这块地的价值就没有真正挖掘出来的。实际上22号这块地真的有挖掘的潜力，要挖掘周边个性化参与的方式。我觉得舒适是最高境界，要满足中国人的真正内心需求的东西，而不是简单的什么好看做什么，而是怎么舒服，我觉得这块地完全有条件去尝试。”
庞博国际执行董事刘东也表示：“豪宅居住区不是用面积，也不是用装修标准来定价，其实这中间有很多的附加价值：景观价值、地域、包括别墅产品具有的稀缺性，这是非常重要的一点。”
业界提醒：制定合理的开发、营销节奏
另外，该项目地块总建筑面积约17万平方米，在50.5亿元的地价成本下，其开发运作成本压力较大。
业界提醒：在项目的整体开发节奏和营销节奏，需要有合理的权衡，增加开发周期，可实现较高的销售均价，但大龙公司又是上市公司，短期的财务成本较高，有上市公司财务报表的压力；开发周期较短，则难以实现较高的销售均价。在营销推广上，对项目的客户群有更为准确的定位，根据客群的定位制合理的推广计划，控制营销成本。
附：项目成本估计表
