第四届中国房地产、物业管理、建筑设计年会

 第一场对话环节

　　【陈建明】：下面，我们进入下午第一个对话环节，有请建设部原部长、中国房地产开发商协会名誉会长杨慎先生，中国房地产开会协会郑焕明会长，来光贤会长，有请三位领导到台前就坐。为了带动整个对话内容互动性，有请台下开发商或者专业公司两位老总到台前跟各位协会领导就我们关注的问题做更多的交流，有请石家庄汇丰行的叶总，也有请袁总。

　　今天这个题目是解析“遏制”，辩2010年房地产方向，这个题目很简单，因为2009年整个房地产发展方向和格局，几乎是所有从业者和业内、业外人判断是相反的，最近有媒体观点说2009年中国经济三枪拍案惊奇，第一枪是股市、第二枪是房市，第三枪是车市，枪枪见响，回顾过去一年中国房地产、股市、车市三大领域取得的成长，跟去年这个时候绝大多数人判断是不一样的。我记得去年这个时候也是在一个论坛场合，当时有一个南方专家，他认为2009年第一季度中国股市开始走上上升的道路，房地产在第二季度开始回升，另外今年年初正月十五的时候，CCTV2谈2009年放市方向，包括潘石屹，包括中体奥林匹克的陈硕和其他专家，以及我也参加这期节目录制。在这个节目现场有三位嘉宾提出2009年，可能在2008年下跌比较大的城市会反弹，当时我和陈总，一个另外一个老总觉得个别城市会发生反弹，其他所有嘉宾都认为2009年将是中国房地产很困难的一年。从过去一年表现来看，中国房地产走出了所有人预期之外的情况。我想今天大家对2010年房地产市场方向做出一定判断肯定是有益的。大家知道中国房地产市场和股市是典型的政策市，政策导向决定这个市场的走向，去年的今天这个时候绝大多数人并没有准确判断2009年中国房市尺德国趋势。所以，在座的很多人可能公司赚钱，但是个人未必赚钱，比如去年这个时候您能够大胆的去做房产投资吗？其实绝大多数人没有。在今天这种环境下，我们还是认为2010年以及未来的房地产和投资领域都是典型的政策市，在这种环境下，我们需要对2010年走向有一个争鸣和探讨，对于每个企业和个人在2010年获得很好的收获有帮助。这个题目的原因是去年12月份国务院提出遏制房地产过快上涨的政策，这样一个导向在过去一个月时间之内带来了很大的变化，很多相关的部门都在出台政策。所以，我想今天以这个题目来谈解析遏制，辩2010年房地产方向，相信对大家有一定参考和借鉴作用。首先，有请各位嘉宾对去年12月底政府提出的遏制房地产价值过快上涨的政策有什么看法，以及对未来房市有什么影响，发表自己的观点。

　　【杨慎】：刚才主持人提这个问题，大家都很关心，就是2010年房市市场发展基本走势，是房价继续上扬，还是持平，还是适当的下降，我个人的意见是第二种基本持平的概念。为什么这样讲？现在房地产问题在什么地方？今天上午的三位嘉宾，特别是易宪容教授讲的最明确，根本问题是受金融市场拉动，我个人认为中国房地产市场基本上是四个因素拉动，要想把房价降下来要解决四个问题。这次国务院发的文件不是降低房价，也不是平抑房价，也不是稳定房价，是遏制房价过快上涨。遏制比调控的力度大，强制性更多一些，采取各种手段先停下来再说。遏制房价过快上涨，可以看出来中央在这个问题上是有所考虑的，不是随便讲的，为什么不能马上降下来？房地产市场决定于四个因素，要想把房价比较有效的降低下来要解决四个问题。

　　第一，增加有效供给，全国房地产根本问题是有效供给不足，是需大于供，这个基本态势没有改变。我说几个基本数字，1949年建国的时候，全国房子是52亿平方米，全国各省市城乡都算上，到2008年底是560亿平方米，相当于1949年的十倍。预计到2020年，还需要盖300亿平方米，达到800亿的水平。按照这样的水平，我们现在的房子还差的很远，特别是现在只是城市问题，农村问题没有解决。

　　第二，要有效控制资金信贷，房价上涨大家都骂开发商，多少年来我都不说话，不是不说话，是没有力量改变，因为上面决策层有一个概念，说房价是开发商搞出来的，地价是土地局搞出来的。实际上都不对，根本原因是跟国土部门有关系，建设部门有关系，金融部门关系更大，银行得利最多。大家说房地产市场发展谁占便宜，当然有政府，包括国土部门、建设部门和金融部门。如果资金机遇大量供给，房价也降不下来，所以要进行资金控制。

　　第三，规范土地交易。现在出那么多地王，大家都没有责任？都在互相推托。土地不仅是地方政府，而且跟中央政府有关系，地方政府是中央政府管的，你就让他土地随便卖？所以，要规范土地交易。

　　第四，改革财税体制。中国最大根源问题是财政税收体制中央拿大头，地方拿小头，在1994年进行税改，过去地方拿78％，中央拿22％，后来1994年说中央没钱了，过不起日子了，中央要拿大头，我是老大，我说了算，就改了，现在改的结果是56％比44％，中央政府拿56％，44％是地方拿，地方政府减了30％，地方政府要干的事情增加了，人口增加了，教育、医疗、保险继续增加，没有钱了。所以财政税收体制是决定性的环节，地方没有钱了，都到中央了，那么地方要发展，发展是硬道理，没有钱怎么发展？就卖地，地方政府没有不卖地的，大量的卖地。所以，因为这个问题的存在你出什么文件，我不是说11号文件没有用，但是这不是根本之策，根本还是财政税收体制决定的。

　　所以，第一个是增加有效供给，第二是有效控制资金，第三是规范土地交易，第四是改革财税体制。如果这些根本问题不解决，要想把房价降下来是不可能的。这个问题非常复杂，不是哪个部门，哪个地区可以解决的，要根据国家整体的情况来做，这就是我的基本观点，供大家参考。

　　【陈建明】：的确房地产的趋势比较敏感，杨部长的观点是说很难降下来。在经济发展过程中，房地产价格的上涨是全世界范围之内的经验之谈，这里面涨的快慢是一个策略问题，涨的趋势谁都不能回避。过去大家认为中国有没有可能避免像日本或者别的国家因为资产泡沫最后导致经济衰退，从今天来看很多经济学家认为其实这个过程谁都躲不过去。有请郑会长讲讲您的观点。

　　【郑焕明】：谢谢各位！杨部长是老资格，大权威，讲的很多意见我都赞成。大家都知道去年的金融危机把全世界都带入了严冬，唯有中国是一支独秀，是党和政府制定了一系列方针政策，引导我们包括作为支柱产业的房地产业迎来了一个美好的春天。有的同志讲房价会不会降？除了刚才杨部长讲的之外，我也讲四点：

　　第一，房价要稳定的基础上略有增长。为什么？刚才部长讲了，供应不足，以北京为例，16800平方公里，小圈圈只有24平方公里，想找一小块地方都很难，没有了，要想拿地怎么办呢？就提高价位，一步步的提高，房价开始几千，现在几万，四环以内平均价格是两万以上，据说土地带来的有一万八，这个供应不足带来了地价的上涨。

　　第二，需求旺盛，全国各地，不管是北京、上海，发财的，儿女上学赔着的，还有国外的，都想到这个地方来，淘金也罢，生活也好，管他北京宜居不宜居，都要到这个地方来，因此需求旺盛，所以价格就上来了，特别是好的地段，涨了钱他买，再涨钱他还买，这个不以人的意志为转移。就以我买的房子为例，就是中海城，三年前我买的时候是8300一平米，现在差不多是两万三了。

　　【杨慎】：他就不希望房价降，这就是坐公共汽车的原理，上车有座的人就希望不再上人了。

　　【郑焕明】：这个跟我没有关系了，该买的也买了，我也不是要倒房子，就是这一个房子。所以，需求旺盛这一点，到现在还在继续上升。我那个小区住了三年，据那个小区物业讲，三分之二是外来的人，北京的人只占三分之一。最好地段的比例可能还要大。

　　第三，就是我们在座的同仁们，你们的钱有多少是实实在在掏腰包的？都是向银行贷款。还有就是预售，把消费者的钱拿来，一年也好，两年也好，都用了。尤其是银行这一块，你要是把房地产这个泡沫吹破，银行就倒闭。现在在全世界来看，我们的中行也好、建行也好，在全世界排前几名去了，要是把这个房地产贷款和汽车贷款算起来，他要是把泡沫吹破，银行不倒闭也得脱皮。政府能不救他吗？降价就意味着风险转移到银行。所以，这是不能降价的第三个理由。

　　第四，中国在全世界去年一年搞了几项大活动，走到了世界舞台中心了，如果用当年斯大林的一句话，就是对帝国主义而言拳头就是真理，就是实力政策。我们在世界上不要说G2，至少是美国把你推到了这个重要的位置，就是你的GDP上去了，根据这个思潮的判断，我认为房价不大可能降。但是，也不能还像以前那样飞速上涨，因为中央经济工作会议说了要遏制快速增长，没有说不增长，也没有说稳定在这个水平上不涨也不落，这是不可能的，更不能说下降了，下降就是泡沫破了，日本当年出现泡沫了，我估计咱们这个国家对各方面的监控，说是失去控制了，让国家出问题了，那是不可能的。所以，我们几十年来计划经济体制，我们不要总是批判，他也有好的地方，就是干大事的时候可以操控。美国财长说了中国的四万亿，我们看了都眼红，可以说是垂涎三尺，现在奥巴马也在说要加强银行特别是华尔街的监控，他们也要监控了，当然我们也不是说人家是学我们，也不说是借鉴我们，但是至少在银行监控上他们也采取了措施。

　　所以，这几点咱们作为同行，不是说给大家吃一个定心丸，至少是心理踏实一点。我想通过这次讨论，大家各抒己见，希望大家通过这次活动取得共识，我们在同一条战线上同心协力，走向新的辉煌。

　　【陈建明】：感谢郑会长的精彩观点。

　　【杨慎】：我补充一句话，我讲三个数字，郑会长讲的很清楚，房价继续上涨不可能，下降不可能，稳中有升是基本态势。为什么？我讲一个基本数字，去年全国卖地卖了多少钱？1.5万亿，财政税收是多少？6.2万亿，卖地的钱相当于财政税收总量的22％。杭州卖的最多的，是1500亿，第二是上海1400亿，第三家是北京980亿，北京卖地的钱占全市财政收入45％，北京市45％靠卖地，他搞那么多活动哪来的钱？就是卖地。所以，土地的问题现在非常重要。

　　【陈建明】：的确主导房地产价格是在地价，房地产的争议在地产，而不是房产，这么多年的增长，楼面价变化很大，其实建筑成本没有什么变化。小县城一亩地十万、八万，到地级城市两三百万，到省会城市一两千万。地价应该是在未来带动中国房地产重要的部分，大家对这个问题做深入了解没有坏处。因为，大会组委会的时间比较紧凑，我们这场对话还有七八分钟时间，有请两位企业家从企业角度谈谈你们的观点。

　　【袁总】：我是广东汕头升平建设集团总经理，首次参加这个年会，很受教育和启发。刚才听了两位领导对2010年房价的论述，也是倍受鼓舞，谈到房价我也有些想法跟大家交流。我的看法是房价是大家都关心的话题，尤其关心的是政府包括我们在座的各位以及银行和老百姓。当一谈到房价，2010年到底是涨还是跌，还是平稳？我觉得这个问题笼统的回答不是很准确，我个人认为看房价主要看两个方面，因为商品房本身是一个市场，市场就有一只看不见的手，我们从宏观经济上来讲，就是价值规律和供求关系在起作用，这只手是看不见的。另外一只手就是政府那只看见的的手，现在我们看见了国四条、国十一条。在临来开会那天我看到一个消息，说南宁市试点取消商品房预售制度，昨天又看到一个消息，说北京部分银行暂停房贷，这些消息一条接一条，这只看得见的手如果再多的话，对房价的影响是比较大的。大家都承认中国楼市是政策市，所以讨论房价一定要把这两个问题一起考虑进来。

　　现在我对2010年的房价做一个预测的话，我想更准确一点来讲，应该是做一个猜测，因为我们还猜不透中央还会出一些什么样的政策，但是我个人认为2010年的房价还是不会下跌。这里面有几个理由，一个是那只看不见的手，大家其实也看见了，就是供求关系在起决定作用。求大于供，有效需求和有效供给不对称，这是最基本的。我注意到国四条也好，国十一条也好，它的提法是遏制部分城市房价上涨过快，这里面有两个关键词，一个是部分城市，不是所有城市都遏制，是遏制部分城市。第二个不是遏制你上涨，是遏制上涨过快。所以，这个要独透的话，只是遏制部分，是哪一部分呢？我个人理解恐怕是对二三线城市不会遏制，主要是一线城市，在座的很多我估计也是来自二三线城市的，所以我觉得二三线城市的房价现在还没有到位，不是上涨过快的问题。所以，不属于遏制之列。所以，对2010年楼价的预测我是乐观的，我认为还会涨，但涨的不快。

　　【陈建明】：感谢袁总分析，袁总提出一个很好的角度，我们一直认为中国任何调控政策当中，只有一种政策是可以改变方向的，就是资金供给，其他的税收等等只会改变速度。如果政府从银行给地产开发商停止或者是减少资金供给，导致开发商资金没有办法持续的话，只能降价，除此以外其他政策只能改变速度不能改变方向。刚才袁总讲的这个观点，从最近的情况来看，的确有些激进的消息出来，但是我觉得大家其实需要关注这个问题。下面，有请叶总从代理机构的角度谈谈观点。

　　【叶总】：刚才杨部长、郑会长从宏观的角度谈了谈对明年房价的预测，我非常赞同，袁总也从相对微观一点的角度谈了谈对房价的预测，都是比较乐观的，我也同意。我想更微观一些，因为我们汇丰行房地产投资股份公司是为开发商服务的，从市场调研到策划、到销售一条龙，在北京、上海、天津等很多城市都有分公司。所以，我讲微观的就是从一线反馈回来的消息，我想给大家提一些建议。其实有时候房价涨和不涨不是一概而论的，不同的区域在不同的阶段表现是有非常大的不同。既使是在2008年年底最困难的时候，有些区域并没有降，就是在最乐观的时候，有些地方涨的也不是很快，也不一样。现在是春天了，政府出了很多政策，有些区域照样很火，比如三亚，比如海南，房价已经涨的发疯了，翻番还多。所以，现在不许卖了，停止销售了。我想在不同的区域，由于政策的差异，可能房价涨跌会互显。但是，就我十几年、将近二十年的经验来，不会有明显的下跌。我们开发商能做的是什么呢？就是不要过分关注涨跌，大趋势来看，房地产市场一定是大牛市，但是我们能做的是什么呢？把我们的产品一定要做好，找准目标市场，拿到地以后，到底是这块地能做什么，什么样的项目，什么样的定位更适合这个市场，适合消费者，因为产品应该做精，营销也要做到位。所以，从几个方面做到位，你就可以避免市场风险，同时利润最大化，我想这个也是我们公司要做的事情，也是我建议发展商要把自己的工作做好，不用担心，房地产不可能大跌。

　　【陈建明】：来会长简单发表几个要领的观点。

　　【来光贤】：我讲了很多了，现在为什么房市很旺盛，没有钱大家也买不起，就是因为有钱，老百姓的储蓄40多万亿，再加上外国的钱进来。所以，有很大一笔钱找不到投资的方向，银行为什么要贷款呢？因为他存在银行的钱，银行是来使用的。所以，根本上就是因为有40多万亿人民币在银行里面。所以，还是老百姓有钱了，当然不是平均的，但是总体是这个情况，就是有钱，所以需要买房。股市也是一样，有钱就炒股，然后房地产商又要股市融资，融钱之后又搞地王、囤地，这是连起来的，根本的原因就是有钱。如果没有钱是买不起房子的，便宜也买不起，因为国家富了，老百姓有钱了，所以要买房子了，这是一个根本原因。

　　讲到今年，我觉得一方面大家注意了，政府是加强了保障性住房建设，棚户区改造都是硬指标，这肯定要增加住房面积，这部分跟涨价不涨价的关系不大，因为不是商品房，符合规定就可以买，而且要增加一部分公房，就是给不是当地的居民，但是他在这里工作，他买不起房子，公家可以给他一个公房。所以，这部分房子要增加，这部分房子增加之后，供给就增加了一些。第二方面就是商品房，你有钱就买，钱更多的人买豪宅、买别墅，也可以。但是，现在提的问题是什么呢？就是不要用银行的钱来炒，最后出了问题了，把风险转嫁给银行，这件事情政府要稍微的打击、控制、遏制，都是针对这个问题来的，至于老百姓自己有钱买房子，谁也管不着。

　　我是搞经济预测的，我认为房地产平均增长5％，可以持续很长的时期，这是很正常的，今年物价要涨3％，就是CPI。生产资料，煤、电、铝都在涨，怎么能不涨呢？所以，整个国家都涨，房价当然要涨，涨个5％是很正常的。

　　【陈建明】：因为时间关系，提问环节就去掉。我补充一个观点，在座的作为人都对房地产看涨，但是另外有一个很大问题，其实国家经济需要转型，如果全民、全社会都在炒房、炒股就会有问题，现在为什么必须把房价顶起来，是因为他承担着解决就业的角色。所以，我们看高、看多2010年房地产市场，并不等于2010年房地产市场没有问题，也不等于2011年房地产市场没有问题，因为是没有办法、被迫顶起来的市场。所以，在大家看多的声音当中，提醒大家对房地产的一路高歌猛进，社会应该有一个理性心态，全社会炒股、炒房，对国家没有好处。谢谢大家！

 主题对话二

　　【黄安永】：第二场论坛是有关物业管理的，我想物业管理就不请那么多领导了，领导坐下面，有没有物业管理的企业愿意上来，你们做的怎么样，我们大家互动一下，根据大会秘书组给我一个名单，我就乱点我鸳鸯谱了。我们请哈尔滨腾飞的张广才董事长，还有重庆的康总经理。我们请来会长和陈国庆先生一起上来。大家很关注物业管理，物业管理和房地产本质的不同，没有物业管理像房地产那样大起大落，一会儿整个口袋里面全装满了钱，一会儿很担心，但是物业管理相对平稳，但是做大做强不那么容易。为什么请两位领导和专家呢？先让两位专家对物业管理要求用两句话来说，然后再让物业企业的人说他们的要求。先请来会长是北京首都的国家的干部，他对物业管理有什么要求？

　　【来光贤】：我听了黄老师讲课之后，物业管理从低端到高端有很大的空间，因此我们要把对人的一片爱心体现出来，一定要这样做，现在不是满意不满意的问题，而是喜欢不喜欢的问题。你光是满意，现在有些地方物业管理费用很高了，问题不是你要做到他满意，而是要他喜欢。我觉得物业管理的服务水平要提高，要为和谐社会做出贡献。

　　【陈国庆】：物业管理不是简单的服务体系，我们已经把物业管理从服务体系上升到经营体系中来，所有高品位物业住宅如果通过有效的物业管理可以提升经济效益。第二，现在物业管理已经从一个简单的商业服务提升到商业的招商和商业经营管理当中来了。所以，物业管理公司，现在说的更加规范一点，比较前瞻一点，叫做物业经营管理公司，也就是说对商业物业起到招商和具体经营服务当中去。所以，房地产开发只有一两年的时间，但是管理可能面临50年、70年的时候，所以物业管理公司永远比开发商重要。

　　【黄安永】：下面我们请台上三位物业管理企业，面对市场动荡，或者面对老百姓生活质量提高，刚才两位领导提出了相应的要求，你们是怎么想的。

　　【康云】：谢谢大会，今天抱着学习的心态来参加这个会，我是重庆物业管理公司的总经理康云，我们兴隆物业管理公司是一个专业的物业公司，我用一个通俗的话来解释，就是没有妈的公司，就是在市场上找饭吃的公司，我们公司成立于2001年，做了这么多年，做的很艰难。今天黄教授和几个专家把物业管理的行业特点跟大家说了一下，我深有体会。第一，我们这个行业环境确确实实很糟糕，政策很模糊，业主过度维权，给物业公司造成很大生存危机。像我们这种专业公司还面临着强大的竞争对手，也就是开发公司下属的物业公司，在我们重庆这块跟沿海市场可能有区别，在重庆市场大楼盘竞标，基本上没有专业公司的份，都是开发商自己做，政府也没有办法，我们也希望政府主管部门房管局给我们一个好的环境，给我们一口饭吃，但是没有机会。以我们兴隆公司为例，我们2001年成立，我们从一个单体楼盘，到最后有中高档的住宅小区，有商场、有展览馆、有学校，到现在我们还接受政府的委托管理一些社区，我想这个过程做的确实很艰难。但是，尽管如此，我们兴隆物业还是克服了种种难以想象的困难，到目前为止我们的楼盘发展了近200万方。我们物业管理这个行业是劳动密集型行业，我们整个公司人力资源成本占到总成本70％，在这块确实对我们行业压力比较大，但是这个压力也变成了我们的动力，我们处于西部城市，我们最大的资源就是劳动力资源。所以，我们有一个想法，不仅在重庆站住脚，我们还想进军到北京、上海、深圳，我们最大的优势就是劳动力成本，我们可以组织到很价廉的保安、保洁、维修工，这是我们的优势，但是要把这个事情做好不是很容易，这次我们是带着学习的心态来的，我一直在思考这个行业的出路是什么，我把物业服务的行业理解为是一个平台，一个平台就有了很多商机，我一直在想一个公司跟一万家业主服务，你绝对不是收一万家物业管理费，但是这一万家业主的需求，他们吃喝住行完了的需求就是一个庞大的商机。所以，我们给兴隆物业的定位就是以物业管理为平台，以物业的资产经营为主业，开展相关的经营工作，我的名片上面我给大家念一下我企业的宣传，重庆兴隆集团是一家以物业服务为平台，资产经营为主业，专业从事投资业务、物业管理、装饰工程、园林绿化、商场管理、生态农业、旅游资源开发的集团公司，我们想站在这个平台上面开展我们的多种经营，在市场上能够生存下去，发展下去，壮大下去。

　　【黄安永】：我们康总的话匣子打开，物业服务的酸甜苦辣大家，最后他很有信心，会把物业公司做的更大更好更强，我们也愿意看到企业的发展。下面，有请哈尔滨的张董事长。

　　【张广才】：尊敬的杨部长，各位首长，各位同仁，晚上好！我是哈尔滨腾飞物业管理有限责任公司的张广才，我们哈尔滨腾飞物业公司成立才五年，可是就参加了四次房地产协会，在参加会议中也不断在长知识，我抱着学习的态度，受到了各位首长的关怀，尤其是陈国庆院长、来会长和黄教授对我的关心和厚爱。我一个门外汉进入物业管理，物业管理和房地产开发差很多，房地产利润比较大。实际上大家都很清楚，物业管理是薄利，还要服务好，要真情实意的工作，哈尔滨面临比南方多的供热问题，今年面临连续17年没有这么冷的天气，哈尔滨四大供热单位都出现问题，最长时间是72小时停热，造成了居民和政府不同的想法。一个物业单位是很难的。我们服务宗旨是急业主所急，想业主作想，不断为人民服务，挣点小钱真不容易，政府出台一些政策，其实是扶植了弱势群体，可是物业企业是真难做。我也觉得在最近我们规范起来，政府有一个规范的政策，对物业、对业主都平衡的经营下去，不然的话物业就很难做了。受到陈院长和黄教授的启发，我也有一个决心，我总觉得在世上为人民服务是热情，是应该的，是喜事。但是，真正服务起来是一种困难，我觉得大家应该理解，尤其是政府应该对我们物业企业进行关怀，再不关怀就难做了。谢谢！

　　【黄安永】：我们张董事长感慨而谈，多少年的辛酸，多少年的辛劳，也当过兵，再大的苦也吃过，面对着物业，他能讲这样的话，很了不得。最后他有一个希望，就是政府多出点政策，这是对的，中国还是一个市场经济下面最大的强制，特点就是行政起到很好的作用。我相信我们的政府也会关注到这一块，让我们这样好的物业能做的更好，提供更好的方便。下面，还有一位女同志，我不知道是哪个企业的。

　　【女嘉宾】：各位同行朋友们，大家好，我是来自山西晋中榆次的物业公司，我们公司2004年成立，到现在五年了，说起物业这个话题来痛苦、伤心、流泪，家也顾不上管，老公也顾不上，一切是为了业主，为了业主真心服务，哪怕收入少一点，业主理解你就皆大欢喜了。我们这里也面临取暖的问题，2008年冬季我们整个晋中市取暖是很大问题，就是政府的指导价取暖，当时晋中市已经申报到省里面了，给我们一个意见就是取暖费会增加一些，但是最终反馈回来给物业的是老百姓的费用不涨，但是还得让物业公司强制供暖，我们小区是物业公司供暖，因为我们达不到集体供热的条件，还得给老百姓供暖。前两天月积极的做工作，和老百姓沟通，老百姓赶紧把取暖费交上来，我们提前储备一些煤源，保证冬季供暖正常运行，但是我现在接管有七八个小区，有经济适用房的，有新农村搬迁的，有农民的小区，还有政府单位的小区。所以，我面临各种业主不一样，层次不一样，有的好沟通，他能把钱交过来，最起码能储备一些煤源，还能保证小区正常供暖。但是，有的老百姓说现在不给你交，我交了钱以后怎么保证冬天供暖正常呢？你供暖一个月好的话，我一个月一个月的交，就是若干的业主特别多。我公司的员工也很多，但是有些问题还是解决不了，家也顾不上，孩子也顾不上，每天流泪。我记得我接管的第一个经济适用房小区18栋楼，刚开始成立这个物业公司，因为我也是从不懂，然后慢慢学，当时老百姓跑到办公室砸我的桌子，跟我吵，为什么呢？他说进咱们小区怎么那么难呢？比进市政府大院还难呢？其实我们物业公司做的事情都是发自内心的为业主好，我们小区车位是死的，慢慢的车位不够用，所以必须持有小区业主出入证才能进我们小区。当时我跟的员工和家人、跟业主在说，你现在也许领悟不到咱们做的每一件工作是为了每一个业主好，总比你丢了东西再骂我这个物业经理好得多。现在苦也过去了，泪也流了，经历了这么多的工作经验，最起码现在小区业主站在小区门口说你这个车没有车位不能进，因为我们小区是正规公司，我们物业公司是正规的物业公司，我站在业主的背后很开心，比你收钱还开心，因为业主可以理解你了。所以，我这次来也是觉得自己能用的东西，觉得自己还需要有很多学习的方面，也是来北京取经来了，跟老师们，跟领导们，跟同行们互相学习、取经，我也希望既然已经选择了物业这个行业，我会一直走下去，用我们热诚的服务打动每一个业主，终究物业和业主都是一家人。

　　【黄安永】：刚才坐在台上的三个企业家从不同的侧面谈了自己的辛酸，谈了自己的痛苦，谈了自己的家人，他们是人就有情感，他们是人就有事业，他们是人更有责任，最后我们感觉责任大于一切。我想我们在座的下面的物业公司、地产公司也同样有这样的感觉，我们不管做什么事都要有责任，有责任的人会对家负责，对国家负责，对人民负责。我想留一点时间给下面的企业家，你们想问什么，想说什么。实际上我们大量的物业公司是为房地产品牌做了极大的贡献，房价上去，物业起了作用，房地产的品牌是物业在捍卫，房地产的营销是我们随时随地看房子，是物业在打理，物业在默默的为房地产奉献。一个好的房地产企业，如果忘掉了支撑他的物业，他做不下去，品牌很快就会丢掉。所以，房地产和物业是唇齿相依。至于刚才大家提到的物价上涨、CPI上涨，房地产在卖，物业费收的比较低，我原来和建设部相关职能部门，按照国务院2007年24号文件，用了一句话，叫做保障归保障，市场归市场。如果是商品房市场，毫无疑问，物业费随着市场波段应该不断调整，其实是成本核算，用我们的神经网络对各类人员消费进行以市为单位的成本核算。保障是什么呢？既然国家对经济适用房、安居房和限价房提出了优惠，为什么对我们分管、主管、服务这些小区的企业不给补贴呢？没有道理。所以，还要给他们保障，我想国家也会注意这个事。来年，随着社会的发展，随着不断的进步，这些问题就像我上午讲的，这些是在改革中出现的问题，是在发展中出现的问题，这些问题会随着改革、随着发展都会解决。

　　最后，我们所有在座的各位为五位嘉宾发言表示感谢！我们的对话结束！