张贵林：“双轨制”为住宅发展护驾前行

访谈现场

　　他，从一介书生到父母官再到成功的企业家，20余年的时间里他在学者、官员、商人之间进行了数次角色转换，并且他的每个角色都演绎出了不同的人生精彩，他就是北京住总集团董事长张贵林。住总集团自07年4月竞得北京第一宗保障房用地始，张贵林就开始了他的保障房建设之路，伴随着在保障房上的发展，住总取得了骄人的成绩。不仅安全度过了金融危机，而且也将业务扩展到了房地产的全产业链。接下来张贵林毅然进军中高端市场，与万科等一线房企的合作力求达到高品质产出，在十二五期末争取年利润总额达到4.2亿元。

　　近日，搜狐焦点专访北京住总集团董事长张贵林。张贵林认为，2011年的房地产行业的发展应该用双轨制发展来形容。他认为，基本居住型的也就是说保障居住型的靠政府推动发展，转向以公租房为主，这个是保证基本的居住，实现住有所居。想住大房子你想投资赚钱你想住的更好，这个靠市场发展，不能靠政府。

　　时间：2011年10月5日

　　地点：北京嘉里中心大酒店

　　以下为采访实录

　　关于行业——“2011年的房地产市场步入‘双轨制’发展，中国房地产最初的发展一方面要靠政府推动保障房建设，同时还要靠市场的力量推动中国房地产继续走市场化发展的道路。”

　　【主持人】：今天我们这个访谈中国地产30人论坛请到了北京住总集团董事长张贵林张总，感谢张总，张总我们也是想跟您分享一下今年整个11年房地产的情况。我们想问您的第一个问题是，您认为给2011年中国房地产加一个适当的形容词您觉得是什么词。

　　【张贵林】：我觉得今年中国房地产的发展与以往任何一年不同，应该说是双轨制发展。

　　【主持人】：怎么解释这个双轨制发展？

北京住总集团董事长张贵林

　　【张贵林】：双轨制发展，一方面中国房地产的发展政府加大了调控力度，提出了建设保障房一千万套这个数额巨大、影响之广，前所未有。中国房地产最初的发展一方面要靠政府推动保障房建设，同时还要靠市场的力量推动中国房地产继续走市场化发展的道路，这一个应该是从今年开始，在“十二五”期间政府提出来建设3600万套，每年建设一千万套，这样的一个数额在五年当中我认为跟商品房的建设数额大致相当，五五开。今年最能概括房地产发展应该是双轨制发展。

　　【主持人】：目前中国房地产亟待解决的问题是什么？

　　【张贵林】：目前从市场的角度来说，前些年中国房地产业自从取消福利分房以后进入完全市场化的发展，前些年通过市场推动房地产的发展，实实在在改善了老百姓的居住环境，从改革之初的人均17平米现在增加到37平米，这个发展是巨大的，但是光靠市场化是不够的。政府今年提出来加大保障房建设，制订“十二五”保障房建设计划，从长远来看房地产进入双轨制。

　　【主持人】：在过去的五年，其实房地产经历了楼市的火爆、量价齐飞、降温焦灼、观望滞胀，房地产其实似乎成为一种洪水猛兽，您作为行业的佼佼者认为最佳的行业发展模式是怎么样的？最适合中国经济社会文化发展的房地产发展的演进模式应该是什么样的？

　　【张贵林】：未来中国房地产业的发展模式还是应该继续坚持目前双轨制的发展方向，也就是说我个人看法基本居住型的也就是说保障居住型的靠政府推动发展，转向以公租房为主，这个是保证基本的居住，实现住有所居，你想住大房子你想投资赚钱你想住的更好，这个靠市场发展，不能靠政府。房地产发展脉络越来越清晰，基本居住靠政府推动，保居住不保产权，这是一种模式。住大房子住的舒适一些靠市场推动，多挣钱多到市场买商品房，这是未来房地产发展的模式，越来越清晰。

　　【主持人】：您多次提到保障房建设，住总集团也是国内非常大的在保障房建设中作用非常大，目前集团在保障房建设方面具体投入如何？住总不仅做保障房也做普通的商品住宅，您这边保障房和商品住宅的投入比例是怎么样的？此前也有业内观点认为保障房其实它的利润率比较低，企业比较难以盈利，您怎么看这一说法？

　　【张贵林】：我们住总集团因为是政府所属的一家国有企业，我们有责任来推动中国房地产业的均衡发展，特别我们在“十一五”期间，也就是说很早就响应政府号召大力推进保障房建设，“十一五”一共完成430万保障房，解决了五万个中低收入家庭住房问题。在“十二五”住总集团根据我们的发展战略五五开，50%做保障房，继续保持保障房投资的力度，同时我们要加大商品房的开发。住总集团也适用双轨制，我个人看法中国房地产的发展脉络越来越清晰，一方面尽社会责任响应政府号召加大保障房力度，同时加大商品房的投资力度。通过商品房的投资力度提高我们企业的利润率增强我们的经济效益，以便有能力更多的尽社会责任，我们在“十二五”当中调整保障房、商品房，今年住总集团大概保持在投资开发保障房一百万左右，包括北京和天津。

　　【主持人】：刚才我提到了可能有些人认为这种保障房的利润比较低，比较难以实现企业的盈利，这种说法您怎么看？

　　【张贵林】：是这样的，因为做保障房相对来说价格是限价的，不管做经济适用房还是限价房，甚至公租房很难有盈利，做这样一些项目它的盈利是有限的。根据我们的经验做得好有三到五个百分点的盈利，做不好就要亏损，这个确实是影响到企业的盈利能力和长期的发展。我们想通过商品房、“十二五”进一步加大商品房的投资力度，五五开这样一个比例，来支撑我们企业的长远发展，更多来尽社会责任。