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11月北京别墅量升价降 成交量环比上涨近九成

  伴随着楼市整体出现的暖冬,“金九银十”之后的北京别墅市场突然发力,来自机构的统计显示,11月份北京共成交412套别墅,环比上月上涨近九成。不过,从价格上看,今年别墅市场的整体价格已经恢复到调控前的水平,“抑制房价过快上涨”的目标在别墅市场里也得到了实现。

  54项目实现成交

  根据亚豪机构统计数据显示,11月份北京共成交412套别墅,成交面积14万平方米,环比上月分别增长84.8%、91.8%。在连续3个月成交下滑之后,11月北京别墅市场成交情况一跃而起,出现大幅增长,创造了自2010年4月之后31个月以来的新高。与此同时,11月实现成交的别墅项目个数为54个,仅比上月增加了4个。

  从成交来看,排名前六名项目共成交228套,占据全部成交半数有余。而这些项目有一个共同特征,即多为10月以及11月入市,并且在这其中融科·千章墅 (论坛)与首开璞瑅 (论坛)墅均为纯新盘入市,而誉天下 (论坛)二期誉皇殿 (论坛)与远洋天著 (论坛)二期均为一期售罄后久未有新房源推出。纯新盘入市价格定位较为合理,再加上此次上述几个项目推出房源均较为充沛,因此别墅成交市场在11月份出现一波较大行情。

  从成交价格来看,11月北京别墅市场成交均价为25042元/平方米,环比有小幅下滑。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,别墅类产品近年来由于品质不断升级,以及供应越来越少的现状,其价格逐年均呈现出明显上涨的趋势。2011年虽然调控已渐趋严厉,但是由于别墅类项目抗跌性较强,因此整体市场价格相比2010年还出现了8.2%的涨幅。但是进入调控第二年之后,即便是别墅产品也无法抵挡严厉而又长期的限购政策带来的影响,一些项目重新拾起折扣,因此已恢复到调控前的水平。

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  联排别墅占主导

  从11月别墅市场成交特征来看,联排别墅成交占据了目前的市场主导。根据亚豪机构数据统计显示,11月北京别墅市场中联排别墅共实现成交216套,占据了全部成交的52.4%,同比上涨了近10个百分点。而除联排之外,叠拼别墅的11月实现成交99套,占比为24%,这两类产品的成交也占据了全部市场成交的76.4%。

  任启鑫分析认为,由于政府对于土地出让容积率的控制,使得独栋别墅增量供应受到制约,而联排与叠拼别墅由于其产品建筑设计的特性,对于容积率的要求没有那么高,但仍然具备了别墅产品大空间、相对独立、私密性较好的特点,因此成为近年来别墅开发的主导产品。

  任启鑫分析认为,从别墅市场的面积发展趋势来看,小户型别墅已不能满足财富阶层对于居所舒适度的要求,而超大空间的豪华别墅也不符合目前财富中坚阶层现实主义的要求,而300-400平米的别墅空间既能满足品质生活的需要,总价上也有所控制,因此近年来逐渐成为别墅市场的主导面积区间,例如11月成交排名首位的誉天下,其二期全部为380平米左右的联排产品。小户型别墅成交占比的上升则是由于该类产品多走经济型路线,在市场调控的环境下多会调整价格来应对市场变化,而价格的调整也使得其销售占比有所上升。

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