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任志强说真话:10年房价都没涨 因货币贬值了

华远地产股份有限公司董事长任志强

  华远地产股份有限公司董事长任志强在论坛上表示,你们可以做一个分析,这十年过程中我们货币涨了多少倍?五到六倍。房价是多少倍?五到六倍。换句话说,房子一分钱没有涨。因为货币贬值了,按照购买力平价来讲,应该是没有涨。

  以下为任志强发言实录:

  房价涨不涨,他们说了,我就不说了。稳定压倒一切这句话哪来的呢?我不知道,但是我知道,希特勒展览馆上写了三条,其中第二条就是“稳定压倒一切”。希特勒的时候是非常强调稳定压倒一切。大家认为德国来的是马克思的,就写上了,但是德国来的也可能是希特勒的。

  房价涨不涨他们说完了。你们可以做一个分析,这十年过程中我们货币涨了多少倍?五到六倍。房价是多少倍?五到六倍。换句话说,房子一分钱没有涨。因为货币贬值了,按照购买力平价来讲,应该是没有涨。从改革来看,我们货币涨了50多倍。

  个人收入问题我一会儿再说。年初我参加一个数字中国的会议,会上大家都说都是因为他们这些电子商务的人把房子弄高了,因为他们来钱太容易了,敲敲手指头就把钱赚了。这是我说的货币问题。

  第二个是土地制度问题,如果你们认为私有化是不可能的,那就是农民不能把土地变成钱,那还是一个垄断性的土地,而且这种土地供应一定是政府拿大头,所以政府可以给你也可以不给你,那么房价可能还得涨。

  第三,说我们市政基础设施和政府投入会不会加大?换句话说,房子之所以贵,比如某地方的房子看着很偏,突然政府修路、修桥、修高铁,把这个地方变成市中心了,这个地方中国政府也不会停下来,还会继续做,房子为什么贵?贵在公共资源配置。所以,市中心地租价格是最高的,离市中心越远的价格越低,因为公共资源配置不一样,比如学校、医院、公共场所、酒店、购物中心等等。所以,这些都导致在政府不断投入和规划增加投入的过程中,那个地方的房子一定价格越来越高。

  这些都和我们没有关系,大部分的因素都是外部因素决定的,大家说房子涨一倍,收入涨一倍,我们还是买不起房子,这个对于年轻人来说是非常错误的观点。如果收入涨一倍,你住房可支付指数可以涨三到五倍,比如一个女孩子他一个月两千块钱,他用600块钱化装,但是他的工资变成四千块钱,他会用1200块钱化装吗?也就是800块钱。我们为什么?就是吃饭的时候一天吃三顿饭,工资收入增长一倍以后还是吃三顿饭,如果饭菜质量好了,这也不会翻番,所以有一个系数就是恩格尔指数,就是人们必须消费的日常生活品会随着收入增长提高,但不会成倍增长,换句话说你买房子的空间就加大了,翻倍的时候不是翻一倍而是两到三倍,不信你回家计一个帐。一万块钱的人,拿三千块钱过日常生活就过了,一千块钱买其他的东西,他会拿出六千块钱买房子,等到他两万块钱的时候,他会拿出一万六千块钱买房子。所以,你收入如果倍增,你买房的能力就加强了。可能很多人觉得不幸福,不幸福的原因就是你总想买天安门的房子,总觉得我买天安门房子的钱不够。刚才微博说有的人买不起房子,有的人有几十套房子,他没有那几十套房子,你还是买不起。有人说我有一万块钱收入,我在北京买不起房子怎么办?你为什么不到卖三四千块钱房子的地方去投资呢?股票你就投资,股票就是烂纸,你都投资,你为什么不买房子投资呢?董藩(微博)教授说的,如果没有投资,也许你永远不会发财,工资收入已经变成让位于财产性收入的了,这就是你说的意思。

  明年房地产的供应不会很好,明年供应量不会增加,今年住宅新开工是负的11%,保障性住房是负的,700万变成500万,投资能变成正的吗?我觉得今年如果15-18%的投资增长,明年就是13%左右,还是下滑。供给方下降的情况下,如果需求不下降会导致什么?你们自己找答案吧。

  提问:

  我想问一下任总,您认为城镇化建设会不会推高房价?

  任志强:

  可能不会影响很大,但是如果土地垄断,应该是叫做差别化,你们别把房地产认为一定是城镇化,这里面有一个巨大的错误,我们城镇化率超过30%,进入70%这一段是高增长阶段,全世界都如此,过了70%就出现下滑。但是,中国的毛病在哪呢?它分为四个阶段,第一个阶段是农村向城市集中,我们在做。1992年以后农民从土地解放了以后,邓小平南巡以后大量进入城市。第二个发展阶段是中小城市向中大城市进,小城市空了,大城市人多了,我们正在进入第二个阶段,这个阶段还没有结束。第三个阶段应该是什么?第三个阶段应该是市中心向周边地区转移,比如向郊区转移,全世界都经历过这个过程。为什么?他的资源可以随着财富向边缘移动的时候同时移动。所以,德国一个30万人的小城镇里面有最好的大学,我们就可以因为移动把公共资源带出去,特别是别墅。去过洛杉矶的人都知道,洛杉矶的人都知道是在浅山区建楼,不是平地,去过温哥华的人都知道,最好的住宅在山上。而中国因为不准盖别墅,所以断了。所以,很多人因为农村土地是不能自由买卖的,所以也断了,没有办法从市中心向周边地区转移,等于我们第三个阶段过不去了。所以,我们大部分像北京所有的浅山区几乎没有用,都浪费了,而这些浅山区绝不是粮田,甚至不能种果树,但是如果盖别墅就可以,我们很多地方都很好,不让建别墅,还有农村土地的性质,导致无法转让。这样就无法实现围绕中心城市形成的城市圈,德国柏林周边没有,因为过去是东柏林和西柏林,所以周边没有小城市,社会主义制度国家的一般都是这样。但是,原来西德那部分,一个中心城市周边一大堆小城市,中国现在唯一的问题就在这里,他形成不了小城市群。如果我们的发展只能停留在第二阶段的话,房价一定是持续暴涨。但是,如果能进入第三和第四阶段的话,未必。

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