从本月初开始，北京市场上能够上市交易的“二手房”范围将有细微变化。根据市住建委发布的《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》中的规定，新通过审核的经适房申请家庭如果购买经适房，将不得上市交易，确需转让的也将由住保部门回购。

    去年12月10日，二手房交易最低计税价上调的新政也开始施行。根据北京中原市场研究部本月6日发布的信息显示，由于新政实施再加上双节集中，上月本市二手住宅成交量大幅萎缩，预计本月热度将有所回升。尽管对于二手房交易许多购房者目前仍存观望态度，但及时了解二手房相关的政策调整讯息和注意事项，仍然是买卖双方需要做足的功课。

    在楼市低迷的情况下，对于准备购买二手房的消费者来说，要警惕中介公司在销售上设置的“陷阱”。现在不少中介公司在向购房者介绍房源时，对房屋的楼层、面积等都介绍得非常详细，但对房屋本身的年龄却一笔带过，有的甚至还尽量把房屋的年龄说得更加“年轻”些。

    案例：虚假“房龄”致办理贷款遇阻

    因虚报房龄而产生的纠纷，今年来在法院也不断出现。市民张先生经中介公司介绍，选中了一套老小区里的房子。中介称该房屋建造时间为上世纪80年代。按房屋年限，购买该房后的贷款年限及月供数额在张先生可以承受的范围内，张先生便与卖房人签订了买卖合同，并约定张先生支付5万元中介费。

    但在办理贷款时张先生却遇到了障碍，原来该房屋实际是70年代建成，而不是80年代，由于房龄较老，导致张先生的贷款年限比当初预计的短，每月的月供数额也大幅提高。

    张先生认为凭自己的积蓄和收入情况无法顺利地进行贷款和还贷，与卖房人协商后解除了买卖合同，并赔偿了卖房人部分损失。同时张先生认为自己的损失是因为中介公司的谎报房龄造成的，拒绝支付中介费用，中介公司便将张先生起诉至法院。

    法院审理后认为，中介公司未如实告知房屋房龄存在过错，但张先生未全面了解房屋情况也存在过错，法院最终判决张先生支付中介公司9000元的代理费。

    潜规：警惕中介虚报房龄

    现在不少中介公司在向购房者介绍房源时，对房屋的楼层、面积等都介绍得非常详细，但对房屋本身的年龄却一笔带过，有的甚至还尽量把房屋的年龄说得更加“年轻”些。

    有业内人士称，年轻的二手房更有卖相，销售起来更加容易，价格也更容易让客户接受，即使在即将交易时客户知道了房屋的真实年龄，但客户在看房过程中对房屋本身有了极大认可，还可以向客户再做工作进行解释，但在第一印象中让客户知道了房屋的真实年龄，往往客户就会立即拒    二手房曾流行“年轻人买环境、中年人买教育、老年人买地段”的观点，随着二手房市场的发展，如今却出现了“年轻人、投资者买房龄，中年人买配套，老年人买环境”的新现象。但在实际交易中，不少中介却虚报房龄，给购房者带来了不必要的麻烦。

    提示：多方查验规避风险

    法官提示：房龄直接影响购房人贷款的年限和利率问题。现实中有些房屋由于建成年代较长或手续留存备案不完整等原因，使得房龄难以确认。而一些中介公司故意或者过失告知买房人不准确房龄，最终导致买房人贷款不利。

    所以购房者在购买二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的三方合同中明确注明房屋的“房龄”。在签订合同后如发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实“房龄”，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有存在恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》第五十四条的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

    当然，走上法律程序无论如何也不是件愉快的事情。业内专家提示，判断二手房真实“年龄”的简单方法还有两种：一是可以去房管局查询，或者直接看产权证，通过产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可以由产权办理时间向前推两三年，商品房一般则推一两年时间；二是观察房屋装修以及楼道情况，了解情况或向邻居、居委会、物业公司打听。

    新规：本市首次明确经适房不得上市

    本月1日，北京市住建委发布《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》。意见指出，将严格经适房上市交易管理。建立经适房封闭运行机制，新购买的经适房确需转让的，由经适房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购，具体施行时间和办法另行规定。对于经适房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的应当退出，原经适房由家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。

    解读：三类经适房新老不同政策不同

    “封闭管理的目的就是杜绝经适房的牟利行为。”市住保办相关负责人透露，随后北京将出台新政策，并以政策发布之日为界限，发布之日后签订购房合同的经适房，将不得上市交易。如果交易，只能由政府回购。具体的回购方式和价格还将制定细则。

    该负责人表示，新政策实施后，将实行“新房新办法、老房老办法”。届时，经适房上市交易将分三种情况，2008年4月8日前的、2008年4月8日后至封闭政策公布前，以及封闭政策公布后的。前两种“老房”都将按各自“老办法”执行。

    1998年，北京推出经适房，随着近年市场房价的迅速上涨，用经适房牟利的问题多次被提出。2008年4月，北京出台了已购经适房上市出售的新规。新政策以当年4月8日为“分水岭”，之前的“老房”和之后的“新房”，采用不同的政策。满5年后上市交易的，补交价款则是按照原来的规定执行，即按上市成交价的10%补交土地收益等价款。但部分房主在出售经适房时，仍用“阴阳合同”等方式牟利。

    反应：典当融资仅限老经适房

    北京中原市场研究部分析认为，这是北京首次明确规定保障房不得在市场出售。本市是继深圳后少数几个出台这一规定的城市。业内人士表示，本市明文规定保障房不得在市场出售，如出售由政府回购，也使得保障房可封闭运行，避免保障房小区内出现商品房的现象。保障房不得在市场出售，有利于规范北京的保障房市场。

    记者从北京部分典当行了解到，目前能在典当行进行典当融资的经适房仅限于2008年4月8日前的“老经适房”，对于2008年4月8日之后的、适用新政策的“新经适房”，典当行不予受理。不过，虽然“老经适房”不受新规影响，可以进行典当融资，但其典当价格评估却明显低于普通商品房。“对于符合规定可以典当的经济适用房，其评估价会比周边商品房低20%左右，折当率会在60%至65%，比普通商品房普遍低5%。”一家典当行的负责人表示。