——再评国务院促进房地产业健康发展的措施

韩世同

国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，我昨天在新浪网上看到这个信息马上就写了一篇短评，放到新浪的博客上。当时也没有时间仔细分析和研究，只是谈了些感慨和看法。今天一早收到北师大博导董藩教授的评论文章，读后感到他分析的十分细致和到位。现将其主要观点摘录如下：

董教授认为：就房地产宏观调控而言，这次会议对前期的宏观调控效果给出了评价，评价比较坦诚、客观，不回避问题，能让各方接受，再次显示出新一届中央政府的执政理念。他认为，这次国六条新政从宗旨和内容上看有如下几点值得关注：其一，强调与前期政策的承接。国六条继续强调调整住房供应结构，继续强调加强税收、信贷、土地政策的调节作用，继续强调增加经济适用房和廉租房供应的意义，继续强调整顿和规范房地产市场秩序，继续强调加强市场监测，完善市场信息披露制度等，这些都是与前期政策承接的体现。其二，承接中体现出调控思路和措施的适度转变。可以从两个方面看出这种转变：一是思路已经发生适度变化。过去的调控主要思路是控制土地，压缩投资；现在强调增加供给与抑制需求同时进行，强调重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。科学确定房地产开发土地供应规模，强调合理控制城市房屋拆迁规模和进度，强调引导和调节住房需求，发展住房二级市场和租赁市场、减缓被动性住房需求过快增长。二是在调控措施上也有一些变化。强调中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房所占比例要进一步上升，也即意味着对结构供应调控的加强；强调有区别地适度调整信贷政策，这意味着信贷政策将进行调整，试图保护中低收入家庭和首次购房者、小户型购买者的需求，抑制高贷款者、多次置业者和大户型购买者的需求。强调加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，表明现在更强调尽快解决最低收入者甚至无收入者的住房问题。其三，宗旨是梳理思路，强化调控，完善措施，但仍留有遗憾：一是对调控思路和调控措施转变的表述不甚直白，不利于调控精神和政策的贯彻落实；二是完善住房转让环节税收政策对住房需求的抑制作用不很明显，容易转化为交易的成本从而进一步推升房价；三是要不要继续搞城镇廉租房和经济适用房建设。如果实施货币补助，许多问题迎刃而解。四是囤积房源和哄抬房价行为归根结底是供给不足造成的，只要增加供给、压缩需求，问题很快就会解决。如果采用一些行政措施去解决，情况不好认定，监管成本高，同时也管不好，还容易造成很多冲突。市场的问题尽量用市场的办法解决，不但效果好，成本也低。

对董教授上述观点和看法，我基本赞同，甚至认为有些看法十分深刻、准确和到位，只是对他关于用货币补助来代替经济实用房和廉租房建设的建议持不同意见和看法。我觉得国务院去年的国八条、新八条，方向、原则、意愿都不错，但方法却是在控制土地、资金闸门，控制房地产的开发规模的基础和前提下来实施，结果措施和效果南辕北辙。房价稳定不了，中低档住房和中小户型住房建设也不能落到实处。

如果逐条分析，国六条也还存在许多有待落实和解决的问题，如：第一条地方政府如果不重点发展中低价位、中小套型商品房，也不发展经济实用房和廉租房，中央政府如何监管和查处；第二条如何发挥好政府各部门有形之手和市场无形之手的作用，是各部门政策、措施的政策效应不要相互抵消，最后让市场无形之手打赢政府有形之手；第三条广州的情形刚好相反，因为政府不让发展商插手城区危房改造，被动性住房需求并不大，反而政府应当检讨目前城市改造和发展的模式与市场需求之间的脱节和矛盾；第四条整顿规范市场秩序，广州似乎对囤积房源、哄抬楼价、制止认购认筹、不公布售房价格等熟视无睹、听之任之，也没有制定出有效的管理办法，使人感到政府在治理方面十分无能、无效，甚至好像有意放纵和表面一套、背后一套，发展商在囤积土地、囤积房源和抬高楼价方面基本上是有恃无恐的；第五条廉租房、经济适用房建设方面广州市政府一直没有实际行动和措施，更没有具体规划和步骤，仅仅是拿以前的积压的安居房和套用经济适用房政策为拆迁户解决住房问题的新社区来应付；第六条完善房地产统计和信息披露制度，广州原本还做的不错，但最近出现极为反常现象，一是市国土房管局从2月起停止公布房地产成交数据，到今日为止还没有公布2、3、4月每月成交数据，仅仅是5月1日在阳光家缘网上公布1-4月成交的综合数据。二是阳光家缘网站原先每天公布楼盘成交情况，5月1日起也被取消了。更有甚者国土房管局甚至发布误导民众的信息，广州日报2006年4月30日A3版报道，广州国土房管局负责人表示：“房价水平上涨有回补历史下跌缺口的因素。新建商品住宅均价的历史高位在1993年，从1999年的4787元/平方米，到2005年的5821元/平方米，用六年时间从历史低位回升了21.6%，年累进升幅不足4%，价位在正常合理区间。”显然有误导和糊弄民众的嫌疑，因为广州住宅价格的历史低位并不在1999年，而是在2003年；最低的价位也并不是4787元/平方米，而是3888元/平方米。与今年一季度广州十区住宅成交均价5842元/平方米相比上涨了50.26%，如与2006年3月十区住宅成交均价5997元/平方米相比，则上涨幅度为54.24%。

所以稳定房价不是国务院发布几条措施就能解决问题的，根本问题在于整体思路和方法是否可行，以及地方政府是否落实执行

              2006年5月18日