北京楼市白皮书

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土地篇

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房企篇

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调查篇

400电话篇

2013年北京土地总出让金破1800亿历史大关,其中宅地总出让金达1209亿元。本年度共出让土地214宗,其中宅地71宗,值得注意的是,这里面包含21宗自住型商品房地块,占宅地28.6%,并且其占比仍在不断提高。 本年度土地总体出让情况值得关注,在房企方面,恒大、泰禾的突然杀入,让北京市场始料未及;在单价方面,北京土地市场一方面出现了7.3万元/平方米的天价地,而另一方面又出现“限房价”的自住型商品住房;在区域方面,北京楼市继续向外扩张,继长阳之后,拱辰街道组团、理工大学地块组团成为房山新的亮点;与此同时,亦庄以低密地块诱惑了诸多土豪级房企,不断将亦庄地块推热,楼面价一度达到5万元/平方米。

总出让金创新高 地王频出

    2013年度土地出让金额达到历史新高1821亿元,甚至超越2010年的1641亿元,与此同时,住宅用地总出让金也达到1209亿元,创历史新高,土地出让金额的高企再一次证明了本年度土地市场的火热。不仅在总出让金方面,本年度地王频出、楼面价高企也是土地市场的重要特点之一。
2009年—2013年北京住宅用地出让情况汇总
年份 规划建筑面积(万平米) 楼面地价(元/㎡) 成交宗数(块)
2013 1236.8 9359.5 71
2012 648.2 6530 40
2011 465.2 4869 50
2010 1452.5 7320 82
2009 1234.2 5724 77

2013年度土地市场“5宗最”

总价最高TOP10

58.66亿、住总融创联合体!继农展馆地王之后,孙宏斌再出手,联合国企住总以总价58.66亿拿下门头沟自住型商品房地块。盖完了纯高端又涉足政策房,融创能否利益与口碑兼收?仅次于58.66亿,首次打入一线城市的恒大豪掷北京土地市场,以51.35亿总价拿下朝阳东坝南区地块,纯商品住宅楼面价达5万元/平方米。恒大不仅要做政策房赚口碑,也要做高端赢市场。
  紧随其后的分别是47亿元总价的昌平东小口镇地块及海淀玉渊潭地块,均被京投置地拿下。

2013年度总价最高住宅地块TOP10
宗地名称 宗地位置 成交价(亿元) 拿地企业
北京市门头沟区门头沟新城MC16-073地块 门头沟区永定镇 58.66 住总、融创和骏洋联合体
北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地 朝阳区东坝南区,五环路七棵树以东、坝河以南 51.35 天津金碧投资有限公司(恒大)
北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地 昌平区东小口镇 47 京投置地和市基投资联合体
海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地 海淀区玉渊潭乡 46.5 市基投资和京投置地联合体
北京市朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块 朝阳区豆各庄乡黄厂村 40.4 恒大地产
北京市石景山区五里坨南宫住宅小区(A、B地块) “南宫地块”:石景山区五里坨地区;“京西(西区)地块”:石景山区古城路 38.1201 金融街和实兴腾飞联合体
昌平区沙河镇(沙河高教园二期(一)地块)R2二类居住用地 昌平区沙河镇 35.6 恒大地产
北京市石景山区五里坨建设组团02号地B地块/td> “五里坨地块”:石景山区五里坨地区;“京西(东区)地块”:石景山区老古城 33 北京建工地产
北京市顺义区高丽营镇于庄03-38等地块 顺义区高丽营镇于庄 33 万科与华雨鸿咨询联合体
北京市丰台区王佐镇魏各庄村A01、A02地块 丰台区王佐镇魏各庄村 25.1 国开和青龙湖国际联合体

单价最高TOP5

2013年度土地市场最为惹人注目的现象之一就是“地王频出”。相比高总价带给业内的震撼,高企的楼面价才是真正关乎房地产行业健康运转及合理房价的最关键因素。而在今年火热的土地市场中,“面粉高过面包”的地价一波接着一波,在看客惊呼土地市场疯狂的同时,“天价地”也有规模的入市。剔除配建的医院用地,农展馆纯商品住宅楼面价高达7.3万元/平方米,这一数字甚至超越京城在售豪宅的单价,何其疯狂!就连位列TOP5中最后一位的夏家胡同地块,其楼面价也已经4.2万元/平方米,业内预计,该地块房源日后入市销售价或达8万元/平方米。

2013年度纯商品住宅楼面价最高TOP5
宗地名称 纯商品住宅楼面价(万元) 拿地企业
北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目 7.3 北京融创恒基地产有限公司
北京经济技术开发区河西区X13R2地块二类居住用地建设用地 5.8 北京首都开发股份有限公司和北京住总房地产开发有限责任公司联合体
北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地(配建限价商品住房) 5 天津金碧投资有限公司(恒大)
北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地 4.8 中粮地产(北京)有限公司
北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”) 4.2 北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体

最大黑马:泰禾、懋源、恒大

2013年度黑马房企---泰禾
拿地地块

·朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地 / 地价18.5亿元 / 拿地时间2013/1/24

·北京市通州区台湖镇地块 / 地价19.3亿元 / 拿地时间2013/4/11

·北京市通州区台湖镇B-03地块 / 地价11.25亿元 / 拿地时间2013/5/2

上榜理由

原本只是偏安福建一隅的房企,却在2013年的北京土地市场掀起头一波浪潮。先是在年初以高总价拿下沉寂已久的中央别墅区孙河地块,打响头炮;再借着中央别墅区的二次崛起为企业品牌做了一次完美的免费公关;紧接着,泰禾接连拿地,无论是住宅地块还是商业地块,泰禾的频繁动作终于让北京市场对它的关注达到了峰值。2013年度,泰禾可谓是北京市场上最耀眼的一匹黑马。

2013年度黑马房企---恒大
拿地地块

·昌平区沙河镇R2二类居住用地项目 / 地价35.6亿元 / 拿地时间2013/7/3

·北京市朝阳区东坝南区地块 / 地价51.35亿元 / 拿地时间2013/9/4

·北京市朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块 / 地价40.4亿元 / 拿地时间2013/9/4

上榜理由

一家知名品牌房企,靠着过硬的软实力,在二、三线城市如鱼得水,2013年首度进京。就在媒体纷纷猜测恒大将以什么样的姿态走进京城混战的市场中时,7月3日,恒大浓墨重彩的以高总价35.6亿,拿下了沙河高教园自住型商品房地块,即园区安置房;紧接着又以“地王价”40.4亿,拿下朝阳豆各庄自住型商品房地块;年末,恒大再出手,以总价51.35亿拿下朝阳东坝自住型商品房地块,总价创年内最高,成为名符其实的“地王”。而恒大也被称作“地主”,一时间,“不差钱”、“政策房先行”等帽子都扣在了恒大头上。恒大是毫无争议的黑马,并且是“余粮”最多、姿态最高的那一匹。

2013年度黑马房企---懋源
拿地地块

·北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目 / 地价17.7亿元 / 拿地时间2013/7/3

上榜理由

7月3日,懋源以总价17.7亿元拿下丰台夏家胡同地块,折合纯商品住宅楼面价4.2万元/平方米。这一单价打破之前万柳地块4.1万元/平方米的楼面价,业内轰动一时。夏家胡同地处南三环,被业内誉为“绝版地块”,竞拍当日吸引了包括中粮、九龙仓、融创、泰禾、保利首开联合体、恒大等在内的14家房企。而懋源在当时能叫得上名的项目只有北四环的一个红玺台,跟上述名企不可同日而语。与此同时,4.2万元/平方米的楼面价大大高于周边房源价格,再次走到“面粉高于面包”的路上。种种原因,懋源名噪一时。

最火政策:自住型商品房

最火月份:2月、11月

2013年度北京土地市场打破多个历史记录,而从单月来看,2月及11月为成交地块最多月份,住宅及商业类用地分别为22块和19块。

从2月份土地出让人特点来看,地块出让集中于房山及远郊区县,诸如密云、门头沟。在22总地块里,仅房山一个区域就占了9块,比例高达40.9%。而这一趋势也集中反应了2013年度房山区域热度不减的事实,可以预测,在未来一到两年内,房山仍然会不断出现新的热点区域。2月份土地出让的特征从一个侧面反映了2013年上半年北京土地市场的基本情况:出让多集中于五环至六环区域;房山、亦庄等热点区域还将继续延续火热景象。

而11月份的土地出让特征则集中代表了北京土地市场下半年的整体特征:大量推进自住型商品房用地规模。东坝地区三块自住型商品房土地的出让均在11月份,该月出了多个明星地块,诸如顺义新城组团、大兴孙村组团等,均配建自住型商品房。与此同时,该月还出了经济技术开发河西区X13R2地块,楼面价高达5.8万元/平方米。

2013年度明星地块

宗地名称 总价(亿元) 纯商品住宅楼面价(万元) 宗地性质 拿地企业 上榜理由
北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”) 17.7 4.2 居住用地配建公租房、保障房 北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体 2012年的万柳地王仍历历在目之时,2013年的夏家胡同紧接着就给本不平静的土地市场投入了一枚深水弹。17.7亿元的总价、4.2万元/平方米的楼面价,夏家胡同刷新北京土地单价纪录。在人们纷纷惊讶于该地块“面粉”高出“面包”价格将近1万元/平方米之时,业内开始思索,懋源是谁?一个在京城众多龙头中并不显眼的房企,一夜间登上各大媒体头条。凭借着各种话题性,懋源拿下的这块夏家胡同地块,是2013年度当之无愧明星地块。
朝阳区孙河乡西甸村G地块二类居住用地 16.6 2.6 低密居住用地 北京首都开发股份有限公司 十年前的中央别墅区显赫一时,在豪宅市场称霸多年。然而随着土地供应日渐稀缺,中央别墅区组团日渐失色。2012年9月,龙湖拿下孙河组团第一块地,楼面价创新高达2万元/平方米;2013年1月,泰禾豪掷孙河,以楼面价2.86万元/平方米拿下孙河组团西甸村W地块,短短4个月,孙河身价上涨近1万元;2013年2月,首开连夺孙河两地块,楼面价2.6万元/平方米。然而孙河的热闹并未止步于首开,就在龙湖推出其在孙河的作品龙湖双珑原著之际,2013年7月,中粮再拿孙河地块,楼面价4.8万元/平方米,创当时单价地王。
中粮一出手,龙湖、泰禾及首开笑了。这一楼面价甚至超越了在售的双珑原著的单价,不到一年时间,孙河身价翻番,这种晋级级别,怎么能不是明星?
朝阳区孙河乡西甸村F地块二类居住用地 10.6 2.6 低密居住用地 北京首都开发股份有限公司
北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地 23.6 4.8 低密居住用地配建公租房 中粮地产(北京)有限公司
北京市朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地 40.4 1.5 自住型商品房配建公租房 恒大地产集团有限公司 自“京七条”出台以来,自住型商品房地块频繁被挂出,人们从开始好奇观望到“见怪不怪”。但豆各庄地块有些与众不同之处,原因就在于该地块的主人恒大极有效率,2013年11月30号即开始项目摇号网上报名。从拿地到摇号报名,仅3个月的时间,豆各庄地块被舆论和大众广泛关注。而涉及到自住型商品房的摇号规则及火爆场面,更是推高了豆各庄地块的知名度。
北京市海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地项目 18.1 1.85 自住型商品房用地 中国铁建房地产集团有限公司 2013年9月26日,中铁建以总价18.1亿夺得海淀环保科技园地块,楼面价1.85万元/平方米。以上数据并没有特别稀奇之处,无论是总价还是楼面价,对于海淀来说,都是合理价位。海淀环保科技园地块为政府规划的自住型商品房地块,限定未来销售单价为1.9万元/平方米,这一价位引起了市场的热议。楼面价与销售价仅相差500元/平方米,中铁建是否在赔本赚吆喝?一石激起千层浪,媒体对于该地块的关注度瞬间提升到第一等级。然而,业内专家在稍后给出的解释却表示,中铁建不傻。该地块有商业部分,中铁建完全可以用商业项目将居住项目的成本勾回,并非赔本买卖。
北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目 21 7.3 居住用地 北京融创恒基地产有限公司 要说2013年度最受关注的地块,非农展馆8号地莫属。稀缺绝版资源在土地日益稀少的京城市场弥足珍贵,因此农展馆地块辅一问世便受到了多方关注。在经过一次叫停之后,言论更为关注重新入市的农展馆地块能拍出一个什么价位。融创、21亿、7.3万元/平方米的楼面价、未来售价预计在15万元/平方米、开创北京豪宅10万元时代……农展馆地块果然“不负众望”,登上各新闻头条。一时间,融创BOSS孙宏斌的陈年往事及经营观念被重新翻出。孙宏斌的舆论价值及农展馆地块的话题性,双方酝酿发酵,终于一发不可收拾。
北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地(配建限价商品住房) 51.35 4.8 居住用地配建自住型商品房、限价房 天津金碧投资有限公司(恒大) 51.35亿、恒大,就这两个词已经足够上各新闻头条了,再加上2013年连续出让的三块东坝区域地块,使得东坝成为了各方关注的要点。该地块是2013年度总价地王,初入京的恒大大手笔豪掷于北京土地市场,人们一方面惊异于该地块的高总价,一方面也惊异于恒大的意图。

从土地供应集中区域看明年购房热点区域

2013年度土地供应区域继续向外扩张,昌平、顺义、房山、亦庄,以上四大区域成为今年土地供应的热门。不仅是纯商品住房,自“京七条”颁布后,这些区域更成为了“自住型商品住房”的集中地。从下面的表格中能清楚的看到,这些区域已经成为或必将成为未来一年房源供应的集中地。

昌平
顺义新城
亦庄
房山
昌平
宗地名称 总价(亿元) 拿地企业
北京市昌平区北七家镇公建混合住宅用地(配建公共租赁住房) 10.508 北京科技商务区建设有限责任公司和绿地控股集团有限公司联合体
北京市昌平区小汤山镇B-04、B-05、B-07地块公建混合住宅用地(配建限价商品住房) 11.88 绿地控股集团有限公司
昌平区沙河镇(沙河高教园二期(一)地块)R2二类居住用地项目(配建公共租赁住房) 35.6 恒大地产集团有限公司
昌平区北七家镇(平西府组团土地一级开发项目(北区)地块)二类居住 、商业金融、托幼用地项目(配建限价商品住房) 15.48 北京世纪鸿城置业有限公司
北京市昌平区东小口镇G05-1、G05-3、G08-1地块R22居住小区级配套公建项目用地 9.45 北京首都开发股份有限公司
北京市昌平区东小口镇G06-2、G06-4、G09-1地块C2商业金融用地、R22居住小区级配套公建项目用地 8.55 北京首都开发股份有限公司
北京市昌平区沙河镇C-X06、C-X07、C-X10地块二类居住、公建混合住宅、托幼用地项目(配建“人才公共租赁住房”) 21.6 北京龙湖兴顺置业有限公司

一面是高楼面价 一面是限价房

高楼面价 宗地名称 纯商品住宅楼面价(万元) 拿地企业 限价房(代表地块) 宗地名称 入市售价(万元) 拿地企业
北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目 7.3 北京融创恒基地产有限公司 北京市朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地 2.2 恒大地产集团有限公司
北京经济技术开发区河西区X13R2地块二类居住用地建设用地 5.8 北京首都开发股份有限公司和北京住总房地产开发有限责任公司联合体 北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地(配建限价商品住房) 待定 北京首城置业有限公司
北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地(配建限价商品住房) 5 天津金碧投资有限公司(恒大) 北京市海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地项目 1.9 中国铁建房地产集团有限公司
北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地 4.8 中粮地产(北京)有限公司 昌平区沙河镇(沙河高教园二期(一)地块)R2二类居住用地项目(配建公共租赁住房) 1.4 恒大地产集团有限公司
北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”) 4.2 北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体 北京市通州区于家务乡A-06等地块居住用地、A-11地块托幼用地、A-27地块社会停车场库地、A-28地块商业金融用地(配建经济适用住房) 1 北京紫峰房地产开发有限公司

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