北京楼市白皮书

政策篇

土地篇

区域篇

房企篇

成交篇

别墅篇

调查篇

400电话篇

2013年上半年,“国五条”宣告北京房地产限购政策进一步趋紧,对楼市投资投机需求的抑制再度升级。但是尽管房价环比涨幅有所收窄,房价上涨的趋势却并没有改变。从年中“地王”效应带动房价“追涨”情绪激增,到2013年前十个月北京房价领涨全国,新政“京七条”终于在10月底落地。随着 “低端有保障、中端有支持、高端有市场”的政策目标形成;加之限购、限贷政策进一步收紧;新一届政府对于房地产市场调控的思路终于在保障房、土地制度改革的转型工作中日趋清晰。2013年十八届三中全会的召开,我们隐隐看到了“政策”在走远,“市场”在回归。去行政化的“变革”能否真正实现,市场的“回归”又能否真的使楼市走向理性?在2013北京房地产市场辞旧迎新之即,搜狐焦点独家策划2013年北京房地产年终盘点,回顾2013年北京房地产政策大事件,展望2014年政策走向。

2013年北京房地产政策大事记

新国五条旨在严控房价上涨

2月20日,国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施。3月1日,国务院正式发布“国五条”细则,要求各地坚持房地产调控,对限购进行升级。对于房价上涨过快的城市提高二套房首付比例和利率,出售住宅按规定征收20%个人所得税,加快中小套型项目审批,禁止团地、炒地、哄抬房价的开发商拿地。

点评:“国五条”各地调控力度并不相同。除了北京细则较细、力度较强外,多个城市落实细则内容并不“实在”。

落实新国五条 京十九条出台

3月30日,北京市地税局正式发布“国五条”细则的落地政策,也被称为“京十九条”。该细则首次将二手房市场纳入调控体系,并按个人转让住房所得的20%征收所得税,出售五年以上唯一住房免征个税。除此之外,禁止京籍单身人士购买二套房。新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。

点评:到目前为止,并无数据表明限购、限贷等政策能够实现控制房价的目标,它的实际效果往往是抑制供应,需求不会被消灭,只会被延后。

“京七条”自住商品房入市

10月23日,北京市住房建委员出台了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》的文件,加强对北京自住型商品住房的调控。2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地,北京自住商品房售价低3成,5年内不得转让等等被称为“京七条”。

点评:自住商品住房政策的推出和自住型商品房土地的加推吸引了部分首次刚需人群的购房积极性,但由于目前自住商品房入市较少政策对后市的影响尚不明朗。

公积金新政 强调认房又认贷

4月7日,北京住房公积金管理中心发布《通知》,购买第二套住房的贷款的首付款比例不得低于70%、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。对于“无房有贷”申请者,仍执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策。

点评:这是北京市此次针对二套房需求者实施的差异化贷款新政。目的是进一步抑制投资性需求,同时,保护刚需及改善型需求,从而影响市场预期。

关键词 新国五条 具体政策内容
房价 完善稳定房价工作责任制 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
限购 坚决抑制投机投资性购房 严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
土地 增加普通商品住房及用地供应 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
保障房 加快保障性安居工程规划建设 全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
市场监管 加强市场监管 加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。

2013年北京房地产政策一览表

部门 日期 政策内容
财政部 1月5日 2013年除了继续提供财政资金支持外,还将通过提供投资补助或贷款贴息、减免相关税收等多项举措确保今年城镇保障性安居工程任务顺利完成。
国务院 2月6日 要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再分配调节机制,加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度,改革完善房地产税,并且研究在适当时期开征遗产税问题等。
国务院 2月20日 楼市调控新"国五条"出台,完善稳定房价工作责任制;严格执行限购、房产税试点扩围;增加用地供应;今年建成470万套保障房;加强商品房预售管理。
国务院 2月20日 国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议上确定具体政策措施,要求严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
国务院 2月26日 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,在(国办发〔2011〕1号)基础上,进一步完善现行住房限购措施。
国务院 2月6日 要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再分配调节机制,加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度,改革完善房地产税,并且研究在适当时期开征遗产税问题等。
国务院 3月1日 3月1日国务院发布新“国五条”细则,重申充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
国务院 3月3日 要求各地加强房地产企业信用管理,研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。
国务院 3月3日 要求加快保障性安居工程规划建设,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
证监会 3月6日 推动住房公积金以及基本养老保险基金入市,在现有的存银行和买国债之外扩大投资渠道,稳妥实现保值增值。
住建部 3月7日 对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
国务院 3月10日 建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度,从制度上加强和创新社会管理,并为预防和惩治腐败夯实基础。
住建部 3月14日 "国五条"一定要严格执行,各个地方可根据自身的情况建设和分配,对于当前社会争议,住建部已经关注到,执行过程中有什么问题再完善。
住建部 3月17日 经适房各个地方可根据自身情况建设和分配,也允许适时取消。
北京住房公积金管理中心 3月25日 北京住房公积金管理中心于2013年3月25日正式开启住房公积金联名卡办理新模式。以后个人办理联名卡允许一人多卡,并且可以直接在银行申领,不再必须通过单位才能办理。
北京市人民政府办公厅 3月30日 北京市人民政府办公厅贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知,共十九条。自3月31日起,禁止京籍单身人士购买二套房。进一步提高二套房贷首付款比例,严格按个人转让住房所得的20%征收所得税,出售五年以上唯一住房免征个税。新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。
国务院 4月1日 2013年4月, 国务院办公厅发布了包括72项改革方案、提出明确时间表的《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》。其中规定2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》。
北京市地税局 4月1日 《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》,明确了5类房屋转让时“原值”如何计算。
北京住房公积金管理中心 4月8日 4月8日起,北京公积金贷款和北京市商业银行将实行新的房贷政策。购房者使用公积金贷款或北京市的商业银行申请贷款二套房时,首付款比例都由原来的6成提高至7成。
市住建委 4月10日 限购升级。4月10日,市住建委主任杨斌表示,新建楼盘在申请预售资格时,开发商报价不能明显高于楼盘此前的成交价格,也不能明显高于周边同类品质楼盘,住建部门会对报价进行引导和指导。如果开发商不接受指导,可能就不发预售许可证,或成交资格备案中不给予备案,确保价格不能过快上涨。对于自住和改善型的普通商品房和保障房,预售门槛不会提高,对高档住宅和商业等非住宅项目,则有可能提高预售门槛。
市住房保障部 4月19日 市住房保障部门发布,北京市保障性住房申请家庭情况核定表。于4月19日,起廉租房、经适房、限价房、公租房正式统一申请审核。各类保障房申请均以家庭为单位。
国土部 4月23日 国土部印发《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》,推进城镇低效用地再开发利用,以优化土地利用结构,促进经济发展方式转变。
住房保障部门 4月23日 从住房保障部门获悉,今后,无论北京人申请各类保障房,还是外省市来京人员申请公租房,均将按统一的申请流程办理。
央行营管部 5月7日 "二套房贷首付调至7成,贷款利率依然为基准利率的1.1倍"——央行营管部公布的二套房贷新政细则,在北京已经开始全面施行。
北京住建委 5月10日 北京住建委主任杨斌上月10日公开表态限价的两条原则,一是不能明显高于上一期项目售价;二是不能高于周边二手房价。
北京住建委 5月11日 北京住建委发布《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》(以下简称《通知》)。2007年后,由市、区政府组织建设收购,并面向符合条件家庭公开配租配售的保障性住房,都将纳入管理范围。
北京住建委 5月14日 《北京市房地产经纪管理办法》拟叫停中介代收代付房租业务,禁止中介隐瞒信息低价买房高价卖。
国务院 5月24日 5月24日,国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确提出,"扩大个人住房房产税改革试点范围"为今年的经济体制改革重点内容之一。
国土资源部 6月3日 6月3日,国土资源部公布了经过修订后的《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》),这是该《办法》从1999年12月实施后,12年来首次修订。
北京国管公积金中心 7月5日 《关于开展个人住房贷款政策性贴息业务的通知》,7月5日后开始实行“公转商”贴息贷款,但发贷银行只能是中国邮政储蓄银行,申请项目也仅限定在期房。
国务院 8月28日 受国务院委托,国家发改委主任徐绍史向全国人大常委会报告。今年以来国民经济和社会发展计划执行情况。目前房价反弹压力较大,下半年将扩大个人住房房产税改革试点范围。徐绍史在报告中提到,"房价反弹压力较大"属于需要切实采取措施认真解决的问题之一。此外,在保障和改善民生领域,将抓好保障性安居工程建设、管理和分配。
国务院 9月13日 国务院下发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出,逐步放宽限制,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域,开展老年人住房反向抵押养老保险试点。具体操作办法和实施计划,有望2014年一季度出台。
中国工会第十六次全国代表大会 10月18日 国务院总理李克强如此形容“简政放权”的重要性:“市场是看不见的手,政府是看得见的手,我们不能让看得见的手成为‘闲不住的手’。”
北京住建委 10月23日 北京住建委发布《完善执行机制,坚定不移稳房价》七条规定。组建限购监督委员会,严打骗购行为;通过预售证审批、严查变相涨价的项目。
北京住建委 10月23日 北京住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,重点解决自住型改善型购房需求,支持刚需,平抑房价。《意见》明确,北京今后将加快发展自住型商品住房。自住型商品住房用地,可采取集中建设或者配建等多种灵活方式,由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。2013年底前,全市将完成2万套自住型商品房供应,明年预计完成5万套供应,将占新增供应的50%以上。
中国人民银行 11月5日 中国人民银行公布第三季度《中国货币政策执行报告》:下阶段重点是创造稳定货币金融环境,促使市场主体形成合理和稳定的预期。要落实好差别化住房信贷政策,支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费,坚决抑制投机投资性购房需求。
市国土局 11月19日 北京市国土局已基本完成集体土地所有权确权:北京已经基本完成了集体土地所有权的确权,明年将开展集体建设用地和宅基地的确权工作。此外,北京已经纳入国土部治理“小产权房”的试点城市。
国务院 11月20日 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,决定整合不动产登记职责:一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。二是建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统,保证不动产交易安全,保护群众合法权益。
国土资源部 11月22日 国土资源部部长姜大明发文《建立城乡统一的建设用地市场》:学习理解中央关于建立城乡统一的建设用地市场的精神,概括起来主要有三个方面:一、扩大权能是基础;二、征地改革是关键;三、城乡统一是方向。
国土资源部 11月22日 国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》:各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求,对在建、在售的“小产权房”坚决叫停,严肃查处,对顶风违法建设、销售,造成恶劣影响的“小产权房”案件,要公开曝光,挂牌督办,严肃查处,坚决拆除一批,教育一片,发挥警示和震慑作用。要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底,结合实际研究提出分类处理的意见,并将结果报两部。要对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的,要严肃处理,该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的,要严厉问责。
北京住建委 11月27 市住建委就《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定(征求意见稿)》,发布七大措施确保自住型商品房销售公开、公平、公正。明文规定开 发企业应当按照摇号确定的选房顺序,组织购房家庭选房。每个申请家庭只能选择一套自住型商品住房。开发企业与购房家庭签订购房合同,购房家庭的成员今后不得再申请购买自住型商品房;属经济适用住房、限价商品房轮候家庭的,自动放弃轮候资格。
住房城乡建设部 12月6日 住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委日前联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,通知提出,从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房。

2014年北京房地产政策大猜想——调控政策趋向“市场化”

1
2
3
4
5
6
7
  • 新型城镇化改革

    新型城镇化被认为是拉动我国内需的最大动力。十八届三中全会渐进,城镇化进程中农民工市民化等问题成为关注焦点。[详细]

  • 房产税开征

    针对房地产市场,任兴洲表示,征收房产税的试点应该尽早扩大,而且要选择在矛盾突出的地方扩大试点,这样更有助于在试点中发现问题,从而进行更完善的制度设计。[详细]

  • 小产权房转正

    如果十八届三中全会能够有力地推进土地流转改革,那么小产权房的‘转正’流通是平抑房价的有效手段,但是小产权房的‘转正’只是存量上的盘活,而非增量上的增加,所以未来仍需要通过增加供给来平抑高企的房价。[详细]

  • 土地制度改革

    从长远来看,对于土地制度的改革重点,将是农村集体建设用地的流转,而且这项改革很可能融入到城镇化改革进程之中。但是,在改革的路径选择上,渐进的可能性更大。[详细]

  • 推进保障房建设

    推进住宅产业化将是未来房地产调控长效机制中的重要内容,可能在保障房建设领域先行试水,最快或在明年以地方试点的形式推出。[详细]

  • 以房养老

    “以房养老”方案或下月出台。在日前举办的2013中国老龄事业发展高层论坛上,“以房养老”首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏表示,“以房养老”拟首选失独老人。[详细]

  • 棚户区改造

    期待“住有所居”即将展开的全面深化改革有一系列宏大高远的目标,但中国老百姓可能更关心“住得起房”。从2008年至2012年,全国五年内开工改造各类棚户区1260万户,今后五年中国将再改造各类棚户区1000万户。[详细]

深度解读:房地产政策走势

着重建立房地产调控长效机制

房地产调控十年,限价、限贷、限购等行政调控手段被用到了极致,但是调控效果并没有达到预期。2013年,房地产调控目标显现出从政策化严控向市场化“放手”的苗头,因此,政策调控也着重以宏观为主基调,着重加紧中长期政策的制定,建立房地产调控长效机制。其中,房产税扩围以及个人住房信息全国联网是实现长效机制显现出的两个最明显的特征。从2013年全年进度来看,个人住宅信息全国联网以及房产税的扩围仍有较大难度,长效机制的建立也束手缚脚。

“近两年北京实施长效机制的可能性很小,应该会先从个别城市逐一推进到全国。”在2013年博鳌房地产论坛上,中国房地产协会副会长朱中一向搜狐焦点透露说,个人住宅信息联网是实施房产税的依据,因此完善个人住宅信息联网进程是保证未来房地产健康发展的前提。然而从今年个人住宅信息联网开展的情况来看,市场还需要一个适应过程,只能逐一的开展,再扩大至全国。

房地产调控长效机制  

【一方面:土地方面包括土地出让制度改革与土地二元结构改革】

    土地方面包括土地出让制度改革与土地二元结构改革。现阶段土地出让大多数仍为价高者得,土地出让金一次性付清,部分开发商囤地以待升值。因此,建立土地出让长效机制,对土地类别与作用划分更加细化,供地可选年租形式收取土地价款。另外,由于我国的土地二元结构,农村集体建设用地不能自由入市交易,在土地资源稀缺的背景下,应改变土地供应模式,减少用地闲置,增加土地有效供应。 【详细】

房地产调控长效机制  

【二方面:金融政策方面,应改变房地产企业融资模式】

    金融政策方面,应改变房地产企业融资模式,加大企业直接融资比重。"我国还没有真正意义上的房地产金融,世界通行做法是房地产企业进行直接融资,而我国房企主要依靠银行贷款进行间接融资。"直接融资与间接融资的条件、融资成本、便利性都不一样。房企直接融资是风险自担的,风险性和金融活动、资金成本相关,企业需要根据自身情况,选择短期、中期、长期的不同类型、不同融资成本的资金组合,从而使银行风险降低。【详细】

房地产调控长效机制  

【三方面:在财税方面,逐步扩大房产税试点】

    在财税方面,上述人士称,改变现阶段以卖地为主要收入来源的地方财政体系,逐步扩大房产税试点。住建部政策研究中心原副主任王珏林在接受《经济参考报》记者采访时表示,房价越高、矛盾越突出,越是出台房地产调控长效机制的好时机。应加快研究出台长效机制,逐步解决房地产市场长期面临的问题,确保房地产市场稳定健康发展。【详细】

房产税

个人住房信息全国联网

以房养老

观念之困:“靠儿不靠房”仍是主流观念
这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但记者采访发现,不少人对这一新型养老方式心存疑虑。有房族的广州市民钟女士还有几年就要退休,她以“儿女有出息,不会让父母卖房养老;儿女没出息,不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。

观念之困:九成老人选择留房给子女

“靠儿不靠房”仍是主流观念

 

保障之困:养老机构“一床难求”
民政部的数据显示,我国城乡养老机构养老床位365万张,平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万,“养老前景不明朗,没有老人愿意拿着养老钱冒险。”

保障之困:养老机构“一床难求”

即便有钱会否无处养老?


操作之困:老人“担心”机构“畏难”
“以房养老”无规可依、风险顾虑,及业务各自为营是最大障碍。住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权,而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决,银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险,本质上也是个反向抵押贷款,而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。

操作之困:金融保险业务割裂

老人“担心”机构“畏难”

政策之困:70年产权到期后归谁
对金融机构而言,当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限大都已经不多,一旦房价波动下行,保险公司或银行的给付能力有限,风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回,根据“房随地走”的原则,建造在土地上的房屋不属于个人,那么双方当事人都会受到很大损失。

政策之困:70年有限房屋产权

房屋权属变更怎么办?

专家论道北京房地产政策 (头像可以小一点,3-5排专家观点,要看起来密密麻麻的效果)

朱中一
新型城镇化与
房地产的平衡健康发展

樊纲
世界与中国
量化宽松淡出与去杠杆化

刘晓光
小城镇之梦
打造"最完美的城镇生态圈"

任志强
论当前房地
产的形势与市场

何剑波
新型城镇化
时代下房地产的发展选择

陈国强
明确自住型商品房
定位及可持续性

陈宝存
自住型商品房
无法遏制房价上涨

陈云峰
自住型商品房
政策就怕实施变味

陈志
政府加订自住型商品房
分配制度 优先两类人群

叶檀
北京自住型商品房
是升级版经适房

郎咸平
取消各种税费
房价立刻跌70%

贾康
指望房产税
降房价不现实

廖成军
房价
明年下半年会降

曹建海
北京细则具“欺骗性“
无法抑制房价上涨

舒可心
有产者不怕纳税
希望房价平稳下降

免责声明 - 电子邮件realbjhouse@sohu.com - 爱家热线:400-099-0099

Copyright © 2018 Sohu.com Inc. All rights reserved. 搜狐公司 版权所有

增值电信业务经营许可证B2-20040144 京ICP证140737号 互联网新闻信息服务许可证