楼市再现维稳!“降价未遂”的房企们还降价吗?

楼市相对论 2018-11-30 10:46:23
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房子价格降下来是调控下市场规律的结果,为什么地方政府要如此大加干预呢?

前不久,安徽某地开发商打折促销遭到地方约谈,房价旋即回涨,火了“降价未遂”这一新词。

昨日,消息爆出杭州市萧山区发布 “成立蜀山街道房地产维稳工作领导小组”的通知。通知引发舆论关注后被删除。

即使通知被删,这样的消息一出也无可避免地反映了当地开发商面对楼市寒冬时,为回笼资金,打折降价销售楼盘的事实。

房子价格降下来是调控下市场规律的结果,为什么地方政府要如此大加干预呢?

壹| 地产寒冬VS 土地财政

一边是房企纷纷转型,大喊“活下去”,一边是被土地财政绑架的地方政府号令着 “不准降”。严控之后,原本开发商和政府携手双赢的局面转向矛盾冲突。

当前房地产企业正面临着一轮洗牌,大房企会渡过寒冬,小房企或面临破产。较先打出“活下去”的万科早早地降价卖房,回笼了资金,掌握了充裕的现金流,逆市抄底。接盘项目,低价购地,为未来储备粮草。

楼市冰封期,谁掌握的现金流多,谁就能获得市场的主动权。对于中小房企,尤其是那些杠杆过高,负债过高的企业来说,可能无法过冬。房企融资的环境已不如前,项目如不能及时回款,那么很多企业不得不面临资金链断裂破产的局面。

这样的情况下,降价售楼,加速回款是房企们求生之道。为何地方政府要跳出来加以干预呢?

原因大致有三点:

一是老业主“只准涨不能跌”的“维权”行为。这种行为具体表现为退房,围攻售楼处,拉横幅喊口号骂开发商。房产投资同股市投资一样,有涨有跌,有的人在投资这种带金融属性的不动产时,却只能看涨不能跌。

这也反映了房产占据了中国大部分人财富的主要部分,因此房价一降就引来维权潮。房地产吸纳了太多社会资源,占据了太多社会资金了,这是调控政策出台的源头之一。

二是地方政府深受土地财政束缚,一时难以摆脱房地产拉动经济模式。房价降低,意味着土地市场转冷,土地降价,流拍,。地方政府掌握着定地价、定房价、定购房资格等一系列权力,过低的房价显然是不能卖出高价地的,卖不出地也是拉动不了当地经济的。这也是奇奇怪怪的干预政策出台的背后原因。

三是楼市房价稳定的要求,既不能大涨也不能大跌。例如,11月23日,深圳出台“房价涨跌停板新规。”:要求房价调整超过15%的,须在调价之前进行备案变更。

合理引导市场预期,给开发商一定降价空间,让他们能回笼资金,减少市场风险是明智的。在防范系统性金融风险中,稳定了大房企的资金链也就是稳稳控住了风险,调控也就不会出现松口。

贰| 中小房企的退场

在这样的寒冬之中,有些高杠杆的中小房企不可避免地迎来破产潮。

2018年前10月,已有10家房企因资金链断裂宣告破产,其中,重庆4家、安徽2家、广州1家。

图片来源:蓝鲸房产

还有的企业选择逃离房地产。今年大概有7家房企因转型或重组而“消失”在房地产行业的排行榜中,如宝能、银亿正在转型汽车制造业。

图片来源:蓝鲸房产

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷表示,“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”弱肉强食的资本市场中,中小房企未来要么和龙头房企合作开发要么被并购继续生存,或在这样的一个寒冬之中黯然离场。

年底将至,冰封的楼市并没有回暖的迹象,未来限价的新房,可能倒逼二手房降价。市场规律主导的降价潮中,如若某些地方政府仍沉醉于土地财政,无视经济规律横加干预,对于一些小房企来说无疑是灭顶之灾。

冬天到了,春天还会远吗?

我国宏观经济正在逐步降杠杆,也就是房企的不依赖着高负债疯狂掠地发展,房地产行业占用的社会资源比例降低,居民因为房产背负的贷款不用还上半辈子。这样的房地产才是健康的,这样房地产这部分的杠杆才降下去,房地产的春天才会又一次来临。

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