文/研究员 谢夏成 许昭洋 虞棋栋

01

 一周要闻：经济继续平稳增长，九部委通知“加快发展住房租赁”

【经济金融】

【1】二季度经济平稳：二季度GDP增长6.9%，环比增长1.7%。生产端，6月规模以上工业增长7.6%，较上月上升1.1个百分点，发电量增长5.2%；需求端，6月全国固定资产投资增长8.6%，较上月上升0.7个百分点，消费总额增速为11%，较上月上升0.3个百分点。

观点：总体而言，我国经济稳中向好格局更加稳固，预计下半年将持续该态势发展。就全国固定资产投资而言，同比虽然增长，但增速比一季度回落0.6个百分点。而且，其中第二产业投资仅增长4.0%，制造业投资也仅增长5.5%，均低于GDP增速，虽然增速连续两个月回升，但尚未企稳。

【2】资金面：央行共进行了7100亿元逆回购操作，净投放5100亿元，创下自1月22日的单周净投放新高，并结束连续四周净回笼。R001下行至2.5928%，较上周下降22.16BP，R007下行至2.7019%，下降14.83BP。

观点：7月整月资金面有所紧缩，本周净投放虽然创新高，但主要是为应对对冲税期、政府债券发行缴款和央行逆回购、MLF到期等因素将会对银行体系流动性的影响；另一方面，R001、R007利率近几周有所下降，但仍处于低位波动上升。总体而言，央行始终贯彻稳健中性偏紧操作，资金面仍将面临着紧平衡。

【3】汇率：周二，离岸、在岸人民币汇率先后涨破6.75关口，在岸人民币汇率至6.7478，离岸人民币汇率至6.7469。周三，人民币汇率中间价上调160个基点，报6.7451，创下自2016年10月20日以来较高值。

观点：美国通胀、零售疲软，特朗普已改遭否，导致美元指数进一步下跌，破95关口，创新低，致使非美货币出现集体拉升。因此短期来看，人民币升值属于正常情况，长期来看，虽然汇率中间报价引入逆周期调整因子，但美联储加息和缩表压力仍在，预期下半年央行将引导人民币汇率合理预期，并逐步趋稳。

【房地产调控】

【1】租赁：九部委：近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。《通知》提出，加快发展住房租赁市场的四点具体举措：培育机构化、规模化住房租赁企业，建设住房租房交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制。广州：加快构建租购并举的住房体系，推动住房租赁市场快速发展。同时对于“商改住”问题，《通知》明确指出“允许”，且“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”。但同时规定“其土地使用年限不变”，改建后的租赁住房，不得销售”。佛山：市召开全国住房租赁试点工作动员会议，动员会上，传达了住建部工作会议精神，解读了佛山市加快培育和发展住房租赁市场实施方案并部署了重点工作。6月举办了佛山市专业化住房租赁平台首批房源发布暨媒体见面会。目前，首批房源开始招租，将以摇珠方式分配，计划8月底入住。

观点：目前，无论是论是“租购同权"还是“增加租赁住房”，一方面，还是基于解决房子是用来住的大问题，但另一方面也反映大城市人才抢夺站就此拉开序幕，广州租售同权更多的意义在于留住人才。

【2】销售监管：上海：开发商需要在新房开盘至少10日前，向相关公证机构申请选购房屋的摇号排序公证，并在开盘日前，在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单；《意见》要求，开发商必须使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构全程现场监督公证，摇号排序结果当场公示。成都：房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格，不得虚高申报，也不得以精装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格。

观点：限价等举措致房源供应少，促使开发商在开盘销售采取多种不公平销售举措。上海、成都政府要求统一摇号、不得变相提高价格，目的是以降低开发商另外收取费用的可能性，相当于是限购的配套政策。

【3】土地：成都：成都市规划管理局近日发布《成都市“中优”规划优化方案》征求稿，拟对主要以五环路为界形成“中优”规划范围内的建筑项目等进行规划调整。其中包括降低住宅容积率，调整商业容积率。

观点：调整后，未来成都的住宅容积率或将大幅下降，对城市拥挤、交通拥堵有一定的帮助。但同时，在容积率连续降低的情形下，成都未来的地价或将持续“走高”。

【4】行业宏观数据：销售：1-6月份，全国商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1-5月份提高1.8个百分点。投资：上半年全国房地产开发投资50610亿元，同比增长8.5%，增速比一季度回落0.6个百分点；其中，住宅投资增长10.2%。房价：6月，15个城市新建商品住宅价格同比均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。其中，回落幅度较大的城市是合肥。8个城市新建商品住宅价格环比下降或持平；7个城市上涨，但涨幅均在0.5%以内。上涨的城市分别是南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉和深圳。70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。

观点：从数据来看，销售、投资、房价等指标增速都有一定的收窄，这说明调控起到一定的作用。不过更重要的是，在实行分类指导、因城施策之下，区域楼市呈现出分化，而且也要关注二手房市场的表现。

【5】城市数据：北京：上半年完成房地产开发投资1563.8亿元，同比下降6.4%。其中，住宅投资完成724亿元，同比下降7.2%；写字楼投资完成318.5亿元，下降2.1%；商业、非公益用房及其他投资完成521.3亿元，下降7.7%。6月，北京市银行业金融机构发放个人住房贷款158.46亿元，比上月减少59.69亿元，环比下降27.36%，创“317新政”以来新低。上海：上半年，全上海市房地产业增加值709.79亿元，同比下降17.5%。全市房地产开发投资1753.81亿元，比去年同期增长4.1%，增速同比回落4.6个百分点。

观点：北京、上海除了调控政策较严格以外，上半年两城在土地出让方面也做出了较大的调整，成交地块多以自住房、限价房、自持性住房等属性居多，开发投资数据的下降也在意料之中。与此同时，投资热点向部分外溢城市以及重点二三线城市转移。

【房企投融资】 

【1】万达/融创/富力：万达、融创、富力在北京召开合作发布会，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金637.5亿元。与7月10日万达商业和融创集团协议相比，增加富力地产作为交易方，但交易标的和交易总金额和早前公布的632亿元基本一致。

观点：在整个交易结构中，富力地产的意外入局引发关注。对于富力地产而言，并购酒店产业不仅符合其战略布局，且富力去年年底与万达达成合作，双方每年合作开发5个商业综合体，此次收购万达酒店其实是在此前基础之上再次深化。

【2】发改委：就宏观经济运行情况，举行新闻发布会。新闻发言人严鹏程于会上表示：“尤其支持企业投资和经营‘一带一路’建设及国际产能合作项目。同时，有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向，防范对外投资风险，建议有关企业审慎决策。”

观点：政府将不断完善对外投资管理体制机制，在推进对外投资便利化的同时，有效防范对外投资风险，建议有关企业审慎决策对外投资。

【3】复星：公司于7月17日成功完成2017年度第二期超短期融资券的簿记建档。此次超短期融资券发行规模20亿元，期限270天，发行票面利率年化4.8%。复星续称，本次债券融资所得款项将全部用于集团置换原有债务，公司总债务规模不会因此而增加。

观点：在楼市“去杠杆”的背景下，公司债和再融资均受限，房企资源来源渠道收窄，资金链多多少少受到影响。除了复星，还有很多房企也在新债换旧债。

02

地交易：成交量继续回落，溢价率及楼面均价双双回升

1、土地成交

30周16城共成交规划建设面积161.53万平，环比下降45%。溢价率及成交楼面均价方面均有所上升，环比分别上升36%及60%。主要由于出让地块建筑面积较小，总成交面积有所下滑，但成交结构中重点一二线城市占比大，尤其北京、杭州成交价格及溢价率较高，因而溢价率及楼面均价双双回升。

其中北京、上海、杭州、苏州、长春等9城有土地成交。其中杭州成交面积居首，成交2宗宅地，6宗商业，共成交建面约52.74万平米，占整体成交建面的33%。其次，北京、上海、长春成交建面占比均在10%以上。

2017年第21-30周监测16城1地块成交2一览表

（单位：宗，万平米，元/平，%，亿元）

24数据来源：CREIS、Q房网新房研究院

注1：上海、南京、济南、无锡、长春、苏州、东莞、深圳、常州、青岛、杭州、福州、北京、惠州、广州、武汉

2、重点地块

16城土拍杭州、北京、上海、青岛等城土拍引发市场较高的关注。

7月21日，杭州集中出让8宗地。尽管此次土拍仍沿用溢价率达到50%需现房销售的规则，但似乎并不影响房企抢地的热情，现场依然有18房企到场。其中不多的2宗宅地可谓攒足了看点，溢价率均为70%，超过50%，故需现房销售，牛田单元R21-05地块是该单元首次出让的宅地，板块内存量大，预计未来该地块将面临较大的竞争压力。

7月18日，北京竞拍丰台、房山和大兴三宗“双限地”，单日吸金112.7亿，10个竞买体，20家房企“组团”抢地拼自持。其中其中丰台区西铁营村地块位置较佳，规划建筑体量逾19万平，限价8万/平。值得参考的是，地块周边部分二手房已达10万/平，而附近的某项目获批价接近7.95万元/平方米，未能突破8万/平的隐形管控红线。房山周口店镇纯住宅地块则在开拍前获得12次报价，关注热度不容小觑。地块周边目前处于价格洼地，随着燕房线轨道交通的开通，相信项目入市会对该区域业态及市场价格产生一定影响。

7月19日，上海宝山顾村出让一商业地块，出让面积2.4万㎡，较终经过50轮竞价，以16811元/㎡的楼面价成交，溢价率为68%。现场虽只有3家房企竞争，但毫不相让，出价速度很快。主要由于该地块周边住宅较多，居住氛围浓厚，待项目将来入市，市场前景比较乐观。

2017年第30周监测16城重点地块成交一览表（单位：万平米、亿元、元/平，%）

数据来源：CREIS、Q房网新房研究院

上周土拍成交量继续下降，溢价率及成交楼面价方面均回升明显，主要由于一、二线城市有所放量，楼市虽冷，但土地市场热度依旧，多以高溢价及楼面价成交。7月以来北京、上海、广州一线城市纷纷加大土地供应，南京、福州等二线城市也不甘落后，开始密集推地，引来众多房企酣战，可见扩大规模依旧是房企业绩竞赛的主旋律，通过大规模拿地或并购，房企土储规模重新洗牌。

03

新房成交：整体成交继续回落，南京环比降幅多达8成

30周，16城商品房整体成交面积继续回落，环比减少4.4%，其中住宅成交整体下降5.4%，非住宅类整体下降0.7%。政策效应的逐渐释放将引导全国楼市步入平稳阶段，7月以来市场交易总体表现为稳中有跌。

一线城市涨幅明显，除深圳出现下滑外，北京、上海、广州均环比上升，广州超出近五周均值，其中北京环比涨幅较为明显，环比上涨近五成，广州环比上涨也在10%以上。二三线城市中多半呈下降态势，只有杭州、惠州、青岛、福州出现环比上升，其余城市均出现不同程度的下降。

第30周监测16城新房成交一览表（单位：万平米）

数据来源：WIND、Q房网新房研究院

 关注点1：南京成交陡降

上周南京迎来7月以来首次成交大幅下行。上周，南京商品房7.06万方，环比大降80%，其中住宅占比近70%，环比大降86%。据统计，上周南京共有10盘新推，共推出房源1457套，其中，城东的奥克斯钟山府、江北高新区的亚泰山语湖，推出的房源当天售罄，其余8盘都没有卖完，包括周五公证摇号的江北纯新盘三金鑫宁府。由此可看出，购房者已经出于理性，但开发商仍在抓紧跑盘，除了那些被严格限价的楼盘，多数楼盘都仍在排队等销许。目前，南京有购房资格且还有购房实力的买房人已经消化得差不多了，那些非热点板块的非品牌楼盘，价格也没有什么优势，接下来会越来越艰难。而就在上周，南京成为了全国排名前列批租赁试点城市之一，楼市新风口已经打开，对于未来楼市的影响尚待观察。

近五周南京新房成交情况（单位：万平米）

数据来源：WIND、Q房网新房研究院

关注点2：杭州成交涨幅领跑16城

杭州商品房成交迎来7月首次大幅飞升。上周，杭州商品房成交47.42万方，环比大升73%，其中住宅共成交40.04万方，占比近85%，环比飞升94%。杭州新房市场上周供应大放量，共12盘领出预售证，约3000套房源。其中6盘获证即开盘，总计入市房源量达到空前的2545套，主要分布于市中心、城北、武林新城、之江、长皋和滨江区，像位于市心和奥体热门板块的楼盘，都是毫无悬念的售罄。可见经过一定时间的供应沉寂期，开发商跑盘意愿强烈，杭州需求释放明显。

近五周杭州新房成交情况（单位：万平米）

数据来源：WIND、Q房网新房研究院

关注点3：北京低位成交但有所上升

北京上周商品房共计成交11.84万方，环比上涨48%，其中住宅成交8.36万方，环比上升72%；而非住宅成交3.48万平，环比上涨12%。相其他三个一线城市，北京商品房、住宅成交面积环比增速当属排名前列。不过，对于北京自身而言，上周新房成交虽有上升，但依然处于低位。在我们可以看到上周成交量不及6月底的27周成交量的一半。除了新房市场低迷以外，北京二手房市场也出现大幅回落，据统计7月中旬北京二手房成交环比下滑近3成左右。加之，在环京楼市集体趋冷之下，北京楼市也难掩成交疲态。

近五周北京新房成交情况（单位：万平米）

数据来源：WIND、Q房网新房研究院

04 

市场预判：拐点已现，房地产销售高增长时代或将结束

目前，在全国大部分热点城市加码调控之下，房地产行业各项指标（销售、房价指数、行业投资增、个人住房贷款余额）增长势头均出现回落，调控效果继续显现。增速虽有下滑，但依然在维持着正增长，加之二季度房地产开发的增速有所回升，说明当下楼市依然维持着相当热度。不过，上周，政府继续出台促进租赁市场发展的政策文件，有意发展租赁市场来满足城市住房需求，不难看出，房地产销售高速增长的时代或将面临结束。