环京楼市遭遇史上最强冷空气袭击,刚需族何去何从

环京楼市观察 2017-07-17 09:20
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3月下旬开始环京区域连续遭受楼市调控的冷空气袭击,受调控影响,大量的“投资客”退潮,同时大量刚需客户也持观望态度。环京楼市观察认为,本次调控已经在短时间内使环京楼市迅速降温,未来6个月内,楼市将逐渐恢复平稳,抑制楼市的需求程度将逐渐增加,区域价值的分化也将逐步露出真面目。 1 楼市气温跌破冰点,误杀

3月下旬开始环京区域连续遭受楼市调控的冷空气袭击,受调控影响,大量的“投资客”退潮,同时大量刚需客户也持观望态度。环京楼市观察认为,本次调控已经在短时间内使环京楼市迅速降温,未来6个月内,楼市将逐渐恢复平稳,抑制楼市的需求程度将逐渐增加,区域价值的分化也将逐步露出真面目。

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楼市气温跌破冰点,误杀了大量刚需

时下的环京楼市,成交量腰斩、房价暴跌和崩盘等热词似乎成了媒体报道中网红。比如燕郊降幅超过30%,一平米跌了8000元,环京成交量下跌80%等媒体吸引眼球式的报道,让更多的人以为楼市气温将跌破冰点,且再无回暖之日。

但是,近日央行发布的购房意愿数据让人大跌眼镜:在强调控下,居民的购房意愿反而创出新高。

不到10%的人预期房价下降,具体来说,央行公布的数据显示,23.1%的民众将在未来3个月准备增加购房方面的支出,这是近五个季度以来的最高值。

对于第三季度房价走向:

31.2%的居民预期「上涨」

46.1%的居民预期「基本不变」

9.6%的居民预期「下降」

13.1%的居民「看不准」

相比而言,只有不到10%的人预期第三季度房价会下降,近77%的人预期第三季度房价稳中趋涨。

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抑制需求政策调控,将会让需求变得难以珍贵

以环京为例,购房的需求并没有锐减,随着,北京市政府10月搬迁通州副中心启动,徐尹路潮白河大桥年底即将通车,到了2020年从燕郊北部穿过的北京地铁平谷线也将开通,环京市郊铁路提上了规划日程等一个个利好消息兑现,北三县的发展无疑变得更加美好,也更诱人。

楼市资本论认为在政策的强烈干预下,房地产市场已经扭曲了。或者说如此的量价大跌,已经有不少楼盘的价值与价格背离,即所谓的笋盘已经在成片出现。但是,苦于没有资格,想买的人尤其是“北漂刚需”,买不了。或者说政府不让买。

总之,

稀缺的才是珍贵的,珍贵的东西肯定不会满足所有人,总归有横梁的标准!

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北京人口磁吸效应发酵,环京承接外溢红利

未来,北京的人口磁吸效应将会进一步发酵。人口密度数据显示,从国际横向对比来说,中国仍然缺乏大型城市。虽然中国目前已经有4~5个人口可能超过2000万人的特大城市,但只有23%的人生活在人口超过100万的大城市中,而在美国和日本这一比例分别达到45%和65%。同时,中国仅有11%的人生活在人口超过500万的超大城市中,明显低于美国的21%和日本的57%。

因此,在城市化的过程中,像北京这样的大城市,人口集聚程度将会显著上升。业内人士预计,即便在整体城市化率企稳后,大城市的人口集聚程度,还会继续上升。这样的背景下,环京楼市将成为需求的承接者。

在北京人口磁吸效应的凸显之下,将会催生庞大的外溢需求。北京人口不断上涨下,政策上控制北京人口总量;房价方面,高企的房价正在将不少外来年轻人挤向环京圈。同时,类似于首尔首都圈规划的京津冀一体化下,交通一体化强力推进,也将使人口外溢成为可能。

与此同时,随着环京区域建设的不断推进,交通、教育、医疗等配套资源正在逐步完善,也将进一步增强区域人口的吸附作用。业内人士表示:“在城市化初期,环京诸多价值区域人口的主要来源将是北京上班族。伴随着当地产业地兴建,当地就业人群这类接盘者的占比才会逐渐上升,区域粘性也将进一步抬升。”对于据守区域的优质项目而言,也将会形成更加坚实的价值支撑。

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土地限制开发,北漂购房难于上青天

环首都的三河、香河、大厂、固安等重点地区要大力推进土地集约节约利用,严控增量建设用地规模。人口不断增长,土地资源越来越稀缺。

2017年4月17日,廊坊规划局目前已确定了北三县的城市开发边界,那便是北三县需“限定城镇建设用地规模,按照辖区面积30%城乡建设用地控制规模,防止北三县贴北京“围城式”发展,特别说明下,“按照辖区面积30%城乡建设用地控制规模”包括住宅用地、工业用地等各种城乡建设用地。

这意味着后期北三县各地政府后期可供出让的住宅用地将极其稀缺,从而也意味着住宅用地正式成为稀缺品,而住宅用地规模的受限,必然从供求层面上加大了北三县楼市的中长期供求紧张关系,从而助涨中长期房价,北漂购房将难于上青天。

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没有银两,别谈房子

国家最近一直在强调,让房产回归居住属性,强调房子是用来住的不是用来炒的,一系列政策也足以说明国家对房地产行业的把控,比如最近的廊坊地区的限购政策,其中说到要让环京几个区县楼市回归到16年10月份的水平,很多人说去年十月份?开玩笑的吧,去年十月份已基本是这些地区历史最高点位的时候,年初还降了点呢,怎么要求回到去年十月份呢?其实,大家只看到房产市场价格,而调控中也包含库存量、供与需比例等等,其实环京这样敏感的地区,只要政策把控到位,不会无休止的降或者涨下去,大家愿意看到是健康发展,国家当然也是。

房子是用来住,不是用来炒的。因而可实现居住生活在环京,工作在北京,其通勤北京的能力就是未来房价回升的核心价值。刚需们,准备好银两,择机上车吧!

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