2017年第二季度全国主要城市地价监测报告

中国土地勘测规划院 2017-07-17 16:42
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2017年第二季度全国主要城市 地价监测报告 在宏观经济持续向好、区域发展政策提升城市价值的背景下,市场对经济总体预期乐观,支撑了第二季度全国地价总体水平持续温和上行。

2017年第二季度全国主要城市

地价监测报告

      在宏观经济持续向好、区域发展政策提升城市价值的背景下,市场对经济总体预期乐观,支撑了第二季度全国地价总体水平持续温和上行。

总体情况

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全国地价总体水平保持温和上行,住宅地价环比、同比增速上升;仅商服地价环比增速放缓

       2017年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3946元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米。(图1)

      全国主要监测城市商服地价环比增速为1.01%,比上一季度放缓0.15个百分点;综合、住宅、工业地价环比增速依次为1.70%、2.65%、0.73%,较上一季度分别上升了0.30、0.59、0.11个百分点。总体来看,本季度住宅地价仍属较快增长,综合、商服地价增速温和,工业地价变化平稳。(图2)

      全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为6.19%、4.16%、9.44%、2.74%,较上一季度分别上升0.42、0.40、0.72、0.01个百分点。其中,住宅地价增长较快,综合地价保持低速增长,商服地价增速温和,工业地价平稳波动。(图3)

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三大重点区域住宅地价环比增速均有所上升;同比仍处高位运行

      三大重点区域住宅地价环比增速均有所上升;同比仍处高位运行。2017年第二季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,整体呈上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为5704元/平方米、7010元/平方米、4236元/平方米。

      从环比增速看,珠江三角洲地区综合地价增长较快,增速为2.83%,比上一季度上升0.16个百分点;长江三角洲和环渤海地区综合地价仍低速增长,增速分别为1.52%、1.85%,较上一季度分别上升0.52、0.19个百分点。

      分用途看,长江三角洲地区商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.54%、2.83%、0.64%,其中,住宅地价增速较上一季度上升1.15个百分点,回升至较快增长区间;商服、工业地价增速较上一季度分别上升0.08、0.07个百分点。珠江三角洲地区住宅、工业地价环比增速均高于其他两大区域平均水平,依次为4.12%和2.10%,商服地价增速较上一季度下降0.47个百分点,住宅地价增速仍处于高位运行,且增速上升0.44个百分点。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为1.38%、2.84%、0.80%,商服、工业地价增速较上一季度分别变化-0.15、0.18个百分点,住宅地价增速上升0.29个百分点,回升至较快增长区间。三大重点区域中,上海市、宁波市、苏州市、嘉兴市、广州市、佛山市顺德、中山市、北京市、天津市、唐山市、秦皇岛市、廊坊市等12个城市的住宅地价增速均超过3%,处于高位运行。

      从同比增速看,长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为5.99%、11.35%、7.59%,较上一季度分别变化-0.33、0.47、0.40个百分点。珠江三角洲平均增速仍保持高位运行,环渤海地区平均增速持续较高位运行,长江三角洲地区仍保持低速增长。

      分用途看,环渤海地区的各用途地价同比增速均呈上升态势。长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速依次为1.83%、11.34%、2.49%,与上一季度相比,住宅地价增速下降0.72个百分点,但仍处于高位运行,商服和工业分别上升0.38和下降0.23个百分点,属平稳波动。珠江三角洲地区商服、住宅、工业地价同比增速较上一季度分别变化-0.13、1.19、-0.14个百分点,依次为6.87%、15.69%、8.20%,住宅地价增速仍处于高位运行,除深圳及东莞,其他城市均超过10.0%,中山市高达25.26%。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为5.92%、11.63%、3.24%,较上一季度分别上升0.25、0.73、0.05个百分点。

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东部地区住宅地价环比、同比增速均处于高位,西部地区(除工业同比外)各用途地价环比、同比增速上升

      2017年第二季度,全国重点城市中,东部、中部、西部地区平均地价水平呈东高、西次、中低的布局。西部地区仅工业地价平均水平略低于中部地区。

      从环比增速看,东部地区仅商服地价增速较上一季度略有放缓,综合、住宅及工业地价增速则略有上升,住宅地价增速回升至快速增长区间,增速为3.17%;中部地区仅工业地价增速微升,商服及住宅分别回落1.09、0.99个百分点,住宅地价增速回落至较快增长区间;西部地区各用途地价增速均较上一季度呈现上升态势,住宅地价增速上升明显,增加了1.07个百分点,上升至较高位运行。

      从同比增速看,东、中、西部地区商服地价增速仍呈上升态势,增速依次为6.41%、7.99%、2.57%,较上一季度分别变化-0.04、1.15、0.69个百分点;东、西部地区住宅地价增速变化明显,增速依次为13.91%、5.73%,较上一季度分别变化-1.06、1.99个百分点。东部、中部地区住宅地价增速仍处于高位运行;西部地区商服及工业地价增速保持平稳,住宅地价增速温和上行。

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各线城市住宅地价环比增速均有所上升,一线城市住宅地价同比增幅收窄。

      2017年第二季度,主要监测城市中,一线城市综合、住宅及工业地价环比增速上升,各用途同比增速均有所放缓;二线城市除商服地价环比微幅收窄,其他各用途环比、同比增速均呈上升态势;三线城市除商服环比持平,各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。就住宅地价而言,一线城市、环京及珠三角部分城市的地价增速仍处于高位运行,二三线城市的地价增速处于较快增长,三线城市上升态势较为明显。

      20个热点城市中,北京、上海、深圳、南京、合肥、厦门、郑州、长沙等8个城市本季度住宅地价环比增速有所回落,其中,北京、上海、南京、合肥、郑州等5个城市住宅地价环比增速连续3个季度收窄。

当前市场形势分析

      整体来看,受前期市场运行惯性、房地产市场分化以及政策效应发挥作用尚需时间等多重因素影响,第二季度,一线城市住宅地价仍处高位盘整,部分热点城市调控政策效应初现,住宅地价同比涨幅收窄,市场热点初现梯度转移,三线城市则有明显上升迹象。在主要城市土地市场中企业拿地需求依然旺盛,带动房地产用地价格增速上扬。

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宏观经济持续向好、区域发展政策提升城市价值,市场对经济总体预期乐观,支撑二季度地价总体水平的持续温和上行

      全球经济延续复苏态势,货币环境整体宽松;国内经济继续向好,区域发展向纵深推进,“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带战略深入推进,雄安新区、粤港湾大湾区规划的提出、国家级新区建设稳步实施,推动了覆盖区域和延伸腹地城市的发展,增加了对城市价值提升的预期和投资信心,主要城市投资价值整体提升,推动全国地价总体水平温和上行。货币政策中性,流动性整体偏紧,融资全面规范,房地产开发投资略有回落,企业到位资金结构调整。在2016年上半年房地产供需两端均经历了一轮加杠杆周期的背景下,2017年上半年房企到位资金同比增长,信贷收紧对企业需求端的抑制作用尚有时滞。在主要城市土地市场中企业拿地需求依然旺盛,带动房地产用地价格增速上扬。

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分类调控持续加码,市场需求梯度转移,三四线城市投资热情回升

      随着中央关于住房居住属性指示精神的落实,全国主要城市调控力度不断加码,稳市场的政策相继出台,包括淮安、临沂、南通、兰州等非热点城市在内,全国共计70余个行政单元出台了相关调控政策。北京、上海进一步规范企业开发和销售行为;北京、上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市上调房贷利率;济南、西安、成都等区域性热点城市限贷政策收紧、限购范围扩大;河北省要求环雄安新区和环京地区继续提高购房门槛、从严限购;珠海、东莞等城市限购区域联动范围持续扩大。此外,多地出台关于商品住房预售价格备案的管控措施,个别城市“双合同”现象有所抬头。

      第二季度,较早收紧调控的一、二线热点城市相对平稳,市场进入观望期,但需求侧管制下的资产价格仍然维持在较高水平。三四线城市作为价值洼地,继续享受鼓励去库存的政策红利,尤其是部分城市得益于交通建设、政策规划等利好,城市预期价值提升,楼市投资性需求增强,成为房地产市场需求梯度转移的承接区域,结构性热点地区域呈现。当前,市场与政府、供给与需求、历史经验与未来预期等,进入了多方博弈的胶着期,房地产供需双方对房地产投资财富效应的预期尚未发生根本性扭转,投资投机性需求仍然存在,在一定程度上影响楼市变化。央行报告显示,第二季度居民购房意愿环比继续上涨,较上季度上涨0.2个百分点。统计局数据显示,4、5月份,国房景气指数依然是2011年8月以来的最高和次高值,显示房地产市场热度不减。

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主要监测城市土地供应环比增加,住宅用地供应同比增幅显著

      第二季度,主要监测城市土地供应总量环比增加,同比下降;住宅用地供应同比增幅显著。截至2017年6月30日,2017年第二季度,全国105个主要监测城市土地供应面积达到3.99万公顷,供应量环比增加8.38%,同比减少11.65%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.26、0.80、1.16、1.77万公顷,环比分别变化-6.66%、-4.53%、13.51%、14.71%,同比变化分别为-17.71%、17.10%、-29.37%、-5.63%。其中,住宅用地是2014年以来同比增幅最大的一个季度。房地产用地供应面积1.06万公顷,同比增加6.20%,环比减少5.06%。保障性住房用地供应面积约为0.10万公顷,环比增加48.23%,同比增加34.22%。

      分城市类型来看,本季度一线城市住宅用地供应量环比下降约15%,同比上涨9.52%;二线城市住宅用地环比下降16.18%,同比增加7.14%;三线城市住宅用地环比增加6.95%,同比增加12.47%。从20个热点城市来看,住宅用地供应环比减少26.53%,同比则连续两个季度增加,本季度上涨12.30%。

后期走势预判及关注要点

      2017年下半年,国内经济增速或将保持总体平稳,结构继续调整。房地产市场方面,在热点城市趋稳、部分中小城市去库存加速的情况下,调控政策向三四线城市蔓延。政策持续深化下,流动性严格监管和紧缩,供需双向预期将进行适应性调整,趋于理性。在上述背景下,下半年热点地区住宅地价增速有望放缓。

      下一步,一方面要注重政策的灵活性和稳定性相结合。提高各类政策之间的协调配合,避免政策过度“叠加”或“冲减”。热点城市的调控政策要继续保持稳中微调,增强定力,着眼未来,避免后市反弹;要综合权衡稳预期、去库存、去杠杆等政策,避免三四线城市的风险集聚。另一方面要关注热点板块轮动现象,关注区域之间产业和投资热点的转移扩散效应,避免市场非理性炒作。

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