房地产调控930新政以来土地市场的发展态势

看地网 2017-10-21 06:59:00
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2016年的9月30日,北京市住房城乡建设委等部门发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。 这个通知提出了稳定房地产市场的八大措施,其中前三条都是针对土地供应的。 前三条具体是: 1.加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构。

2016年的9月30日,北京市住房城乡建设委等部门发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。

这个通知提出了稳定房地产市场的八大措施,其中前三条都是针对土地供应的。

前三条具体是:

1.加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构。

2.加快自住型商品住房用地供应。

3.强化“控地价、限房价”的交易方式。

930之后土地市场的发展演变呈现以下特点:

一、“一限两竞”已成新常态

930政策实施以来,北京市普遍推行了住宅用地“限房价、竞地价,竞商品住房自持比例”的交易方式。据统计,一年内共成交住宅用地约300公顷,可建住宅规模约400万平方米,竞自持面积约130万平方米,占供应住宅建筑规模的32%。

930之后首批执行“一限两竞”政策的就有四宗地块,经过激烈争抢,这四宗地块由万科等多家大型开发商联合体100%自持,只租不售,开发商的角色变身成了大房东。

在此背景下,少有的纯住宅地块争抢更加激烈。就在10月11日,海淀区四道口地区I地块F1住宅混合公建用地成交。该地块土地面积约1公顷,总建筑规模约3.1万平方米。居住用地均建设普通商品住房,销售均价不超过85373元/平方米,较高销售单价不得超过89642元/平方米。该宗地执行“9070”政策。此外,竞得人需向原集体经济组织和被拆迁人分别提供5945平方米地上商业用房和16套回迁安置房。较终北京天恒以16.5亿元竞得,居住用途建筑面积的36%自持,溢价率为33%,成交楼面价为52763元/平方米。

总体来看,竞自持的比例由较初的100%,逐渐下降为30%多,开发商在激烈的抢地大战中既积极进取,同时又逐渐冷静,越来越理性地分析自身的经营管理能力和对风险的把控能力。

二、“共有产权房”登上历史舞台

2017年9月30日《北京市共有产权住房管理暂行办法》开始实施。共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式。当日,北京土地市场就集中供应了4宗共有产权住房用地。

10月11日,北京市又成交了一宗共有产权住房用地,销售价格为20000元/平方米(含全装修费用)。此外,竞得人须对该商业部分整体持有,并长期经营20年。该宗地较终由北京德俊、房地置业、新奥集团和首开联合体以12.5亿元竞得,溢价率为40%,成交楼面价为12858元/平方米。

三、“只租不售”的租赁住房用地比例将大幅度增加

2017年7月18日,住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应……。

依据北京发布的住宅用地供应计划,2017年全市住房建设30万套,其中产权类住房20万套,租赁住房10万套。产权类住房计划供地973公顷,租赁住房计划供地227公顷,其中,公租房用地27公顷,集体土地建租赁房用地200公顷。与往年相比,前五年,北京市的租赁房建设约8万套,2017年将建设10万套。

在深圳,首次采用了住房全年期只租不售的办法以挂牌方式出让居住用地。10月11日,公开挂牌出让的一块地,自持年限为70年。

上海同样将加大租赁住房土地供应。目前已公告15宗租赁住房用地。此外,还有13幅地块,完成规划调整后,将以租赁住宅用地出让。

四、“集体土地租赁房”扩大试点

8月,国土资源部和住房城乡建设部共同发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。确定排名前列批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。消息发布之后,甚至一度引起了股票市场的炒作,一些租售同权概念股大幅度上涨乃至涨停。

实际上,北京市试点集体土地租赁房可以追溯到2011年,是全国排名前列个开展试点城市。2017年,北京全市计划供应住宅用地1200公顷,其中集体建设用地200公顷。

五、“限”时代高压政策持续

2017年迄今,各地出台的房地产相关政策已经接近180次。目前,全国执行房地产限售政策的城市已扩大到50个。各城市规定的限售时间都是取得不动产证后2到5年不等,假设居民从买房签约首付到拿到不动产证的时间是2年,则意味着买房大致需要4-7年才可以出售。楼市流动性在长时间内冻结,冲击投机和投资需求,大大降低房地产的投资属性,毫无疑问将导致开发商销售回款困难。

回顾930这一年,各大城市从常规的“限购、限价、限贷”这三限,到“限售、限商”,楼市开启“五限”时代。如果加上“限离”----对离婚的特殊限制规定,则是“六限”。

十九大报告提出:“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”从目前形势来看,对地产市场交易的限制政策还将持续很长一段时间。

六、“督查风暴”促进市场管理更加严格规范

这几年持续开展的土地督察,以及近期国土部在房地产热点城市开展住宅用地出让合同执行情况新一轮大检查,旨在推动房地产开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。

对于那些在热点城市高价拿地的开发企业来说,面临着两难困境。一方面,管理部门严格限价,新盘销售价被严格封死,利润空间被严重挤压。另一方面,自上而下,全面铺开的出让土地大检查,封堵了开发商囤地捂盘、延迟开工、拖延地价款的后路。

七、“减量发展”引领城市规划建设

9月27日,中共中央国务院发布关于对《北京城市总体规划(2016年-2035年)》的批复。“新版”总体规划提出:严控城市规模,到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右,2035年减少到2760平方公里左右。要严守人口总量上限、生态控制线、城市开发边界三条红线。

北京新总规是全国排名前列个减量规划,排名前列次正式提出城市建设由“增量”规划转为“减量”规划。和北京类似,上海、深圳等特大城市规划建设的趋势也是减量发展。按照新的规划建设指导思想,今后北京等大城市将长期处在一个土地供应紧约束的状态。一方面,政府要加大土地供应力度,尤其是居住用地的供应,另一方面,又要受到城市开发边界的约束。这不仅将考验城市执政者的治理能力,也会加剧土地市场竞争的激烈程度。

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