禁售70年!全民买房将变成全民租房?

新超先声 2017-07-16 22:52
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提示点击上方↑"新超先声"免费关注本刊 禁售70年!全民买房将变成全民租房? 作者:齐俊杰看财经ID:qijunjie82 未来,租房能替代买房吗? 最近,无论是上海和北京,开发商100%自持物业,70年不许卖的地块是越来越多,很明显这就是要大力发展租房市场的信号,在北京也

禁售70年!全民买房将变成全民租房?

作者:齐俊杰看财经ID:qijunjie82

未来,租房能替代买房吗?

最近,无论是上海和北京,开发商100%自持物业,70年不许卖的地块是越来越多,很明显这就是要大力发展租房市场的信号,在北京也已经多次给出明确表示,鼓励机构进入租赁市场,未来就是要用租赁市场缓解炒房的预期,让住房确实回到居住属性上来。

但是,很多人提出了明显的质疑,说这是纯扯淡,很明显租房的痛点无法解决。那么我们就来具体看看,究竟能不能通过一个有效的C2B2C的租房市场解决租户的痛点问题。

首先,户口问题,最近任先生也提出来,租房最大的痛点就是不能上户口,而买房还有可能上户口,所以在极度稀缺的情况下,概率也很值钱。

当然大城市的户口意味着什么,大家都很清楚,那就是在这个城市的福利,但这有个逻辑问题,比较的样本出问题了。你不能拿买房的跟租房的比上户口的问题,因为买房本身就有很高的门槛。换句话说能够让你买房了,你就已经接近了城市户口,所以我们比较的,应该是具备买房资格的人,他买房还是租房有什么不一样?结果就很明显了,买房,你的房子是自己的,当然可以办理居住证,或者上户口给子女教育,而如果租房,则不一定!

如果你跟房东租房,那么你和房东就是排他关系,也就是说你的户口上在这个房子里,他就没法上了,你的子女通过这个房子上学,他的子女或者他亲戚的子女就不能用了。所以他通常是不配合。这就是痛点。但如果我们引入开发商当房东,引入B端企业当房东,这个房子的管理服务问题,将得到极大的缓解。

企业自己也不能上户口,他也没子女要上学,所以他跟你并不是竞争关系,而只是服务关系,帮你上户口,解决子女教育,本就是他服务的内容,那么你找企业端租房,最后能不能上户口,能不能办居住证,只会跟你本人的资格有关。

也就是说具备买房资格的人,或者已经积分落户的人,又或者本地人,通过未来的租房市场建设,完全可以替代买房,所获得房子背后的福利,当然如果您不具备买房资格,那么想通过租房获得城市户口待遇,这在北京上海这样的特大城市肯定不可能,北京上海最重要的任务就是控制人口,甚至比降房价更重要,所以这么类比是完全不科学的。

其次,预期问题,所谓买房还贷款,跟付房租其实没什么本质区别,现在同样一套房子,买房还贷款的数量比房租应该能多出去3倍,也就是说如果你只花1万块钱就能租来的房子,你买房3成首付,月还款可能是3万。

而这样的日子你要过30年。有人说了,不对啊,租房你是要涨房租的,未来的租房市场建设一个重点就是长租房,也就是在你租房的时候就给你约定好了,未来房租的递增,以及3-10年的租期。那么我们不妨算下,2年房租增长10%,需要12次调租,才相当于房租的3倍,换句话说你租这套房24年后,租金才会跟还贷款的数量持平。

而实际上从去年开始,北京上海的房租都是下降的,像青岛,重庆,成都这些地方的房租更是便宜的很,至于三亚,海口这样的旅游城市,房子多的根本租不出去。所以建立长租房,将租金增长固化下来,这完全可以改变大家的预期,我租一套房20年,还没有贷款付出的利息多,显然租房要划算的多。

20年后中国的人口结果将发生重大变化,人口将急速下降几亿,老龄化社会严重,到时候房子应该极度过剩。

第三,价差问题,很多人有个思想,再苦再难的还房贷,房子还是自己的,租房的话,钱都给房东了,自己最后什么都没落下,这是典型的思维误区,所谓落下什么,需要以现金或者现金等价物为衡量,你落下一套房子,如果这套房子不能变现了,那么他就一文不值。只不过是纸面财富。

而你去交房租,按照现在的租售比,实际上是房东在补贴房客。否则他把房子卖了随随便便做点理财,能够拿到每月3倍的房租,他的机会成本比收益高三倍,难道这还不是真爱吗?当租房市场越来越规范,更多的开发商以及专业的中介公司进入这个市场之后,大家会越来越习惯于租房,而届时房屋买卖将变得极其困难,特别是地理位置一般,楼龄长的房子,放不放开限购,估计都卖不掉了。

第四,税费,房产税不管怎么样,都肯定是要出台的,只是早2年和晚2年的问题,房东不要妄图把房产税转嫁到租客身上,租客的负担能力,是跟收入有关,而不跟房东的成本有关。按刚才我们算的房价租售比,房东已经是亏本在租房了,所以不是他不想涨房租,而是涨不动,你涨租,人家就不租了。

除非全国的房东说好了,按照同一比率涨房租,不能出现一个叛徒,这是完全不可能的事情。OPEC就那么几个国家搞个限产还搞不定,更何况是几亿房东同时协调了。

所以综合来看,租房市场将在未来几年取得巨大发展,人们的习惯将就此改变,当租房完全可以替代买房,付出的成本相差3-5倍,傻子才会买房呢。

更何况现在的买房也就是40年的长租而已,因为中国的房子建筑结构都是按照50年设计的,40年之后基本就成了危房。所以房子折旧也就是30-40年,而用70年折旧是完全错误的。除非你买别墅,还得是独栋别墅,以后很有可能给你土地产权,你可以整修翻盖,但到时候这类房子的房产税应该很贵。

北京明确楼市调控目标将影响全国!

很多人都在问,楼市调控后价格能怎么样,会跌吗?会跌多少,我肯定是无法回答的,因为市场价格可预测的只有趋势,而不可能具体到点位。但在调控者看来,起码要设定个目标。

比如北京,最近北京住建委就发布了2017年白皮书,明确了,北京市将严格商品住房预售、现售的价格引导,对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的,一律暂缓批准预售许可,或办理现房销售备案,确保2017年房价环比不增长;

在土地供应上,会同相关部门进一步调整用地供应结构,提高住宅用地比例,完善“限房价、控地价”土地供应工作机制,加大自住房用地供应和中小套型住房供应比例。 《白皮书》强调,北京市2017年将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,以建立购租并举的住房制度为主要方向,继续坚定不移加强和完善房地产市场调控,“确保2017年房价环比不增长”。

短短两段话,两次强调了2017年房价环比不增长的目标,什么叫做环比不增长,也就是用2016年底的价格做比较基数,2017年的价格不能比2016年底的价格高,那么现在什么情况呢,今年以来,北京的楼市虽然成交量大幅低迷,流动性下降了6成,但房价仍然在环比攀升,上半年环比涨了12.3%。所以也就意味着,如果要完成环比不增长的目标,下半年北京的新房价格一定会跌。

有人说,新房均价根本不具备代表性,价格都是做好的,高价房不让卖,或者故意多卖远郊区县的,新房均价就下来了。那么我们再看另一个新闻,7月13日,北京顺义后沙峪地块38.5亿起拍,最后中铁5亿拿下,楼面价18400元,商品房销售带装修限价23000元,顺义现在可不算是远郊区县,甚至是中央别墅区所在地,已经是一个富人区。

这块二手房价格也基本上奔5万了,那么在这样的地方明年入市的这个楼盘将以低于周边近一半的价格带来2000套房源。北京的限购,限贷,限地价房价,已经玩出了新的高度,很可能会成为全国楼市调控的风向标。

可以说新领导上任以来,北京在楼市调控上做的已经大大超出了市场预期,增加土地供给,限制土地价格,增加小户型供应,限制贷款,打击商住房炒作。进行教育改革打击学区房闹剧。

能做的都在做,目前还在不遗余力的监督执行,让政策落实到位,就在7月5日,北京还召开会议,警示约谈石景山和大兴2个区的领导,以及下属8镇的土地违约行为,6月27日,北京住建委,发的243号文件,列出了北京拿地未开工的项目161个,开工未入市的项目228个,督促这2000多万平方米近20万套房源,尽快入市。以缓解房源紧张问题,改变楼市预期。

所以,从方方面面,北京调控楼市的决心是十分坚决的,连任先生指出的北京楼市死穴,也就是土地供给问题,我们也在竭尽全力的解决。今年到现在供地已经是去年的3倍。所以现在可以完全肯定,因为因城施策,因为领导变更,北京的态度已经坚决改变,从317新政开始,北京就已经成了全国楼市新的风向标。现在北京楼市能否下降,已经不是方向问题,而是时间问题。可以想见明年20万套房源入市,比周边低一半的房源入市,大量租赁住房入市。北京的高房价问题将得到明显的改善和缓解。

再叠加限制贷款和加息周期,二手房抛售将变得十分困难。现在老齐有个朋友,在西城区核心位置有三套房子,每周每套以总价10万元的速度在下跌。用他的话说,平均每月损失超百万,但挂上去2个月了,连个看房的都没有。一闭眼就全是人民币在燃烧,不吃安眠药根本睡不着。

有朋友会说,北京跌了,但我们这可是实实在在的在涨价,跟我有毛关系。你可以想想,前几年北上深涨价的时候,您那里涨了吗?所以人无头不行,这些地方之所以补涨就是看到了一线城市巨大的房价红利,他们是反复在炒房中得到好处的,所以本能认为在哪炒都能赚钱。

另外,大家也在看,一旦北京把高房价问题解决了,趟出了一个模式出来,很可能会全国跟进推广,届时本就供给过剩的三四线城市,可能将遇到流动性断崖。

炒房就真得炒成房东了,一旦卖不掉,就只能靠租金收回购房款,乐观一点可能现在得等上80年。你的房子塌了,人不在了,购房款可能还没收完呢。如果要是悲观一点,可能根本就租不出去。现在要承担物业供暖费,到时候还得承担房产税。

这时候你觉得房子到底是个资产还是个负债呢?

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