一半大学城、一半城中村,这个区域却成了置业热门!

购房大学 2019-05-13 18:08:58
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这个区域不仅便宜,而且还临铁。

鲁迅先生曾在《故乡》一书中,说过:“其实地上本没有路,走的人多了,也便成了路。

以前叔对这句话,并没有什么深刻的理解。但自从来了北京,不仅理解了,还能举一反三:“其实车上本没有落脚之地,挤的人多了,也便有了空处。

要问这句话的灵感出处,还要归功于之前的沙河踩盘之旅,地铁挤得叔心肝脾肺肾都不好了。

咳咳!说回正题:

一提到沙河,很多人的第一感觉就是“小产权”“回迁房”,偏僻而又拥挤。但近两年来,随着沙河高教园、TBD等利好的落成,慢慢吸引了不少购房者的关注,租房市场也日渐火爆。

蛋柿!一个区域能获得重视,绝对不仅仅是因为单方面的因素,楼市、房价、配套、环境等方面,都在起着或大或小的作用。

叔今天就之前的踩盘经历,好好跟大家唠一唠,为什么还有那么多人选择在沙河租房或置业?

 壹 ● 沙河印象 

其实在标题里,叔就概括了沙河的特征——一半大学城、一半城中村沙河就是城市和农村完美融合的区域,井然有序的村子和新建的社区整齐排列,罗布在沙河不同的版图里。

繁多的居民给沙河区域带来了足够的“烟火气”,差不多走进任意的村子和街道,都能瞧见琳琅满目的店铺,不过大多数以饭店、商店等日常生活需求店铺为主。

沙河区域向北距离昌平县城超过20公里,远离主城区导致沙河区域的配套并不完善,比较大的购物中心要数位于地铁沙河站对面的隆兴购物广场,更多人会选择多坐两站地铁去生命科学园区域或者到昌平县城购物。

对于居民最关注的医疗和教育问题,近些年则呈现不同趋势。

而随着沙河高教园的落成,北航、北邮、央财等一大批国家重点建设高校的入驻,沙河区域的教育质量得到了极大改善,尤其是沙河高教园区域,一众二手房价水涨船高,成为沙河区域佼佼者。

医疗方面并没有太多改善,更多还是依赖沙河医院等本土医院。

交通方面,尽管昌平线已经开通,但是每天发生在昌平线上的“战争”从未截止。在昌平线进入沙河的第一站沙河高教园站,每天高峰期至少要等两趟才能上车。

这还没完,拼命挤上地铁的人还要在下一站沙河站接受暴挤的洗礼。最后到巩华城站时,整个车厢已经满满当当如同一个沙丁鱼罐头,容不下一个人了。

其实车上本没有落脚之地,挤的人多了,也便有了空处”,这句话就是从这儿来的。

 贰 ● 沙河楼市细观 

要说怎么划分沙河,按地铁站点算,不失为一个好方法。

始于西二旗、一路向北的昌平线,在沙河区域从南向北,依次设有巩华城、沙河、沙河高教园三站,依附三个地铁站修建的,则是沙河老城区、沙河新城区和沙河高教园区。

接下来,叔带大家挨个聊聊:

 一、巩华城站    

遍地拆迁/老破小/配套全沙河最佳/环境脏乱差

巩华城位于沙河镇最南部,是沙河曾经的核心区域,知名的学校沙河中学,较好的医院沙河医院均坐落于此。可惜随着时间的变迁,曾经的繁华逐渐落幕,留给众人的只剩下一片狼藉。

巩华城周边的业主,如今一半已经拆迁,一半在等待拆迁,在周边村落骑行,目之所及的除了拆迁留下的断壁残垣,就是写在墙上的大大的“拆”字。

据住在附近的居民说,目前巩华城周边的几个村子处于拆迁停滞阶段,部分待拆迁村民仍在等待拆迁的下一步举措。

而巩华城周边的商品房,大部分是单位福利房,包括首钢一线材厂小区、百货宿舍楼等,这些上世纪的老旧小区,目前价格在36000元每平左右,不过很少有房子在网上挂牌。

究其原因,这些商品房据说也在拆迁的范围内,之后的拆迁比例为1:1.5,换言之,100平米的商品房在拆迁后能得到150平米的居住面积。

 二、沙河站   

拥堵/回迁房/小产权房/商铺林立

沙河站周边的房屋产品,算得上一部房屋产品小百科,从自建房到回迁房,到二手房再到新房,在这里都能找到,而且每种类型的房子,优点和缺点都格外突出。

1、自建房

自建房多半在地铁站两边的村子里,按照中介的说辞,这些房子都是村里出地,开发商承建的,周边最大的自建社区是于辛家园,位于于辛庄内,在售二手房的均价在1万元每平左右。

这类房子最大的优点是便宜,相比周边二手房动辄3万左右的均价,1万的单价相当于一种恩赐。但是,低廉的价格并不能遮盖房子自身存在的劣势。

由于不是商品房,房屋没有房本产权,购房后只能得到和村委会、上一任业主三方签订的协议,而且房子的产权仅有50年,产权到期后房子的归属目前还无消息;其次,房子的水电皆为商业用水用电,价格高于普通商品房。

当然最重要的是,这类房子由于无产权,购房者未来无法办理落户,相对应的孩子上学等问题也就没办法解决。

中介对于这类没产权的房子的作用,给出了回答:投资。这里的投资不包括日后房子本身的价值,大部分在于房租带来的附加收益。

热心的中介给算了一笔账,购买一套60平左右的二居室需要差不多60万,房子出租每个月能带来3000元左右的收益,而房租会随着时间增加,因此差不多15年左右能收回成本。

2、回迁房和二手房

沙河地铁站外,两边林立着一片回迁房,地铁线以西,是以巩华家园为主的回迁房,大多数都是近两年的新房,还没有房本,市场上几乎没有挂出的二手房;而地铁线以东,则是以兆丰家园为主的老旧回迁房,目前有二手房挂牌价在25000元每平左右。

从周边配套来看,兆丰家园由于年岁较长远,周边配套比较完善,在小区周围,有大量底商建设,从超市到饭馆,能满足业主的基本需求,同时在兆丰家园侧面,还有一个较大的菜市场。

和兆丰家园隔街相望的巩华家园,尽管建成年岁不长,但是得益于之前中海尚湖世家等小区的提前入驻,因此周边的配套也很完善。在街道两边,超市、宠物店等日常生活用店都能找到。

而相比对面的兆丰家园,巩华家园还有的优势,在于紧邻昌平区巩华学校,之后孩子上学的问题能得到妥善解决。

综合评价,无论巩华家园和兆丰家园,临近地铁站,基础设施完善,都很适合居住,但是目前两个小区又存在极大的隐患,就是两个小区的业主都没有拿到房本,交易的时候仅能先签合同,这对于购房人而言,绝对不是个好消息。

除了几处规模较大的回迁房,沙河地铁站周边的二手房多是上个世纪建设的新房,由于后期物业管理不当,加上年岁久远,已成为业主口口相传的“老破小”。

这类房子的缺点的是肉眼可见的:极少清洁的小区环境,随意出入的行人,和墙上贴满了的各类小广告但是优点也是可见的,最实在的优点是价格

位于巩华家园附近的民园小区,建于1998年,是标准的沙河“老破小”。目前74㎡的二居室,在网上最低挂牌价280万。

中介给我们算了一笔账,哪怕按照不划算的商贷模式,基本上110万可以买下一所有学校有周边配套的正规商品房,至于后期会如何面对小区破败的环境,则是仁者见仁了。

3、新房

沙河区域的新房主要坐落在沙河地铁站东南,于辛庄南部,集中代表为中海丽春湖墅北科建泰禾丽春湖院子

中海丽春湖墅是中海地产打造的限价商品房,距离沙河地铁站600米,目前在售户型以89平方米三居为主,最低价466万起。

值得一提的是,在限竞房市场整体低迷的北京楼市,丽春湖墅算得上一股清流,2018年7月底开盘,首日销售额超20亿,可见购房人对中海丽春湖墅的认可率还是很高的。

而北科建泰禾丽春湖院子则是泰禾集团“院子系”产品的代表性作品,项目在售440平米独院,均价2500万/套起。

 三、沙河高教园站   

大学城/道路宽敞/环境好/别墅区

地铁沙河高教园站周边,是沙河的核心区域,这里坐落着北京第二大的高校聚集群——沙河高教园,北航、央财、北邮、外交学院等一大批国内一流大学均坐落于此。

高等院校的落成,一方面给沙河区域带来了浓厚的生活氛围,高校引进的完善周边,让高教园区域实现了弯道超车,成为整个沙河最宜居的区域

另一方面,则带动了周边的二手房价。沙河高教园周边的二手房,主要分布在昌平线以西,矿业大学和北航的北面,以北街家园和恒大城为主的两大区域。其中,北街家园建于2009年,恒大城则是近几年的新房。

初入北街家园,最深的印象就是“大”,北街家园目前有1区、5区、6区、7区、8区和C区,在沙河区域围成了一座小城,供养着北街家园数十万的业主。

多年的耕耘,留给北街家园完善的配套,从基本的生活用品超市,到社区医院,到幼儿园学校,这里一应俱全,每周四周六,还会有集市在6区门前开摊,烟火气十足,很适合居住。

北街家园的缺点也很明显,一个是人流量过大带来的社区较混乱,尽管每个小区都配有门卫,但是外卖车、快件员和普通行人,仍旧可以在小区里任意穿梭往来,安全程度并不是很高;

另一方面,北街家园的业主可以享受沙河高教园带来的教育福利,北师大附属学校是标准配备的学区。不过在走访的过程中,叔也了解到北师大附属学校的对口小区仅有5区、8区和C区。

目前网上可查到的,北街家园小区报价几乎在5万每平上下浮动

和北街家园隔街相望的,是新入住不久的恒大城。相比北街家园,恒大城周边配套略显落后,但是恒大城的社区管理更完善,对业主的出入控制也更加严格。

目前网上没有恒大城小区的报价,不过根据楼龄推算,恒大城的均价应该不会低于北街家园。

 叁 ● 区域点评 

1、沙河区域新房源稀缺 区域仍属价值洼地

沙河目前新房资源稀缺,多以二手房为主。相比发展较为成熟的昌平回龙观区域来说,沙河板块楼市仍属价值洼地。区域内,4月房均价41179元/平方米,相比三月环比上涨了0.14%,同比去年同期上涨了35.96%。

而回龙观房价在57250元/平左右,昌平其他区域,如南邵和昌平县城,房价都在48000元/平左右。与这两个区域相比,沙河板块不仅具有距离市区近的优势,也是值得考虑的价格洼地。

2、交通优势明显 目前区域配套是短板

区域内有京新高速、京藏高速等主干道通过,另有昌平线的开通大大缩短了与西二旗、中关村等热门商圈的距离,吸引了中关村从事IT、教育的中端收入群体,主要以刚性需求为主

配套方面,目前区域内配套有待完善,随着昌平高教园区的逐步发展,园区内高校已经逐步进驻,区内的商业和生活配套正在逐步完善,未来该区域的高端配套可期。

区域将会逐步发展成为集高校、住宅、商业与一体的综合园区。

3、昌平区内拿地热门 大牌项目争相夺地

从2018年北京市土地供应情况看,成交地块主要分布在昌平、顺义、大兴等近郊新城区,尤其昌平区,供应的土地以居住用地为主,且多是限房价、竞地价模式,即未来全部建设成限房价项目。

回顾2018年北京土拍情况,沙河一直是各家房企争相热抢的热门区域:

首开+华润+建工以69亿拍下沙河镇七里渠地块;中海54.5亿拿下的丽春湖地块;华润+小米以26.57亿拿下的七里渠南北村公建混合住宅用地;好未来13.2亿拿下的七里渠南北村地块。

由此可见,沙河是有野心的,不然也不会吸引大牌项目争相夺地。

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