文/时代财经    童洁

在经历了一年多的高调扩张后，SOHO 3Q走到了分岔路口。面前有两条路，一条是延续规模扩张道路，另一条则是回头转向利润的天平。难以两全的抉择中，SOHO 3Q选择了后者。

6月20日，SOHO中国董事长潘石屹在SOHO 3Q城市拓展发布会上喊出了SOHO 3Q的转型宣言，“SOHO3Q的发展思想已经与3年前创办时不同，SOHO 3Q现在的定位是做成中国较大的办公楼综合服务商。”

SOHO 3Q突如其来的转型在业内意料之外——过去三年，SOHO 3Q一直与“创业型企业”绑定在一起，潘石屹不止一次在公开场合说过，SOHO 3Q的愿景就是与这些创业型企业共同成长。

如今，潘石屹却一改往日说法，称SOHO3Q要推出定制化服务，服务内容包括满足企业办公室装修、设计、网络信号等全套办公需求，目标客群也随之由员工较少的小型创业企业变为50-300人规模的中型企业。

“这个区间的公司比创业企业更加稳定，淘换率相对较低，但工位需求增长快，能给运营方带来更多的利润。”但转型背后的原因并没有这么简单，行业的变化、市场风向的变道、盈利模式的止步不前，无一不在困扰着SOHO 3Q。

三年前，潘石屹排名前列次对外介绍SOHO 3Q的概念时，联合办公市场尚未进入超速的发展期。彼时，规模即地位，谁先抢占市场先机，就有“肉”吃。因此，潘石屹为SOHO 3Q制定了清晰的扩张路径，在将SOHO中国轻资产化的原则下，SOHO 3Q要采取租赁的“轻资产”方式，强调规模化和可复制性。

根据潘石屹规划的蓝图，SOHO 3Q在3-5年内能够扩张至30-50万个座位。从去年8月开始，SOHO 3Q就开始大规模的扩张，不到一年的时间里，SOHO 3Q进行了四轮城市拓展，跨出北京、上海，完成了在10个城市的布局。截至目前，SOHO3Q项目总计为30个，工位数超过3万个，到今年年底，这一数字将达到5万。

需要注意的是，规模增长的同时，运营的难题也随之而来。潘石屹透露，由于SOHO 3Q的客户群体多为中小型企业，所以流动性较大，基本上半年就换一批，“现在SOHO 3Q的出租率保持在88%左右，走定制化道路，SOHO 3Q的出租率就是100%。”

定制办公在国内已经有了先例。今年4月，WeWork正式启动大企业会员服务项目，以专属大企业会员的个性化定制及运营服务，以此推进中国业务的发展。位于上海的冯氏集团园区是其在中国试水定制办公的排名前列个项目，WeWork为其中一座办公大楼提供个性化上门定制及运营服务和WeWork标准办公空间产品。

显然，联合办公行业的发展速度已经远远超出了市场的预期，在盈利难题尚未解决的情况下，不少联合办公品牌依然选择了冲规模，并逐步陷入“烧钱”到“亏钱”的恶性循环中。

潘石屹或许已经察觉到了市场的变化，谈及不少企业依赖“烧钱”扩张时，他指出，烧钱的生意就像从院子里捡来的一束花，没有根，插到瓶子里过一阵就会蔫。“钱有时候是好事情，有时候是坏事情，如果把钱投给不成熟的行业、企业家，就是坏事情，就是揠苗助长。”

因此，他强调，做生意盈利是排名前列位，规模是第二位，有造血能力的企业才能活下去。但致命的是，过于迅猛的增速让联合办公市场变得鱼龙混杂，想要拿到优质的项目都成了难题。潘石屹坦言，SOHO 3Q在拓展中遇到的较大困难在于：不少地方城市不合法的项目较多，即没有竣工验收备案或没有房产证的项目。

他指出，SOHO 3Q在扩张过程中，删除了80%的不合法项目，“拓展进展没有想象中那么快，是因为SOHO 3Q不愿意承担任何法律风险。”而且，SOHO 3Q已经走到了冲击资本市场的关键节点，在这个时候，潘石屹不愿意也不能踏错步。

今年3月的SOHO中国年度业绩发布会上，SOHO中国首席财务总监唐正茂首次对外透露了SOHO 3Q未来将拆分上市的计划。在被媒体追问上市的时间表时，唐正茂表示，现在都是一些想法而已，具体在哪里上市，什么时候上市，还要看SOHO 3Q发展的速度、发展的规模以及市场的环境。

3个月后，SOHO 3Q的上市时间表就已拟好。“上市就是把一个公司变成开放型的，任何企业在往前发展的时候，都不能把自己封闭起来。”潘石屹称，SOHO 3Q计划在明年上市。