限竞房一周年:土地供应多元化 库存积压去化难

搜狐焦点北京站 2019-07-26 15:41:16
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​随着2018年6月首批限竞房入市,北京新房市场逐渐步入限竞房时代。有数据显示,截止目前北京新房市场共有55个限竞房项目取得预售证,累计供应房源3.78万套,占北京商品住宅总供应的64%,限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

随着2018年6月首批限竞房入市,北京新房市场逐渐步入限竞房时代。有数据显示,截止目前北京新房市场共有55个限竞房项目取得预售证,累计供应房源3.78万套,占北京商品住宅总供应的64%,限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

在2018年土拍中成交的42宗纯商品房用地中,仅一宗冬奥会用地不限价,其余均为限竞房;而在2019年已成交的21宗纯商品房用地上,有9宗不限价地块,占比达40%以上,可预见,北京未来的土地市场,不限价商品房将逐渐回到舞台中央。

北京土地市场正在朝着多元化供给结构发展

5月28日,孙河地块以楼面价69542元/㎡的价格出让,成为业界瞩目的焦点。据了解,该宗土地是近三年第一宗主城区不限价商品房住宅用地,同时100%自持。

此前孙河区域拍卖多宗限竞地块,在价格上抑制了孙河区域房价的涨幅。此次出让的2902-31地块,起始楼面价则已经达到了56000元/平米。

在近两年限竞房、共有产权房大批入市的形势下,这种不限价商品房住宅用地到底意味着什么?

有业界人士认为,经过两年的房地产调控,目前北京市的房地产市场已基本稳定,所以就没必要用政策继续干预市场产品分配。

那么,纯商品房供地越来越多 ,“限竞房”会退出吗?

对此,中原地产首席分析师张大伟表示, “从周期来看,可以确定起码还有1年到2年时间是限竞房供应高峰期。北京预计有近100个限竞房项目,但目前刚刚入市一半。2019年限竞房供应量有望超过6万套。”

值得一提的是,7月26日,北京公开挂牌3宗用地,其中一宗商业用地、二宗住宅综合用地,分别位于亦庄、东坝和顺义新城。东坝地块为共有产权房用地,顺义新城为限竞房用地。

可以看到,北京土地市场正在朝着多元化供给结构发展。在未来,围绕“房住不炒”,北京还将继续保持土地供应增量,灵活多元供地,做到购租并举、满足多层次住房需求,多措并举保障供地计划落实。

限竞房库存达历史最高值,去化难度加大

作为北京新房市场的主力军,限竞房的销售情况并未如大家所预期的那么乐观,反而在持续加大的供应下,面临着去化难的问题。

中原地产研究中心统计数据显示:2019年上半年,限竞房网签合计9283套,叠加2018年完成的网签,合计限竞房签约13790套;但在供应3.78万套下,限竞房库存高达2.4万套的历史最高值。

据悉,北京从2018年6月开始,合计入市限竞房项目达到了55个项目,合计81期,供应住宅套数达到了37851套,而网签数据合计13790套。平均网签均价为48867元/㎡,网签完成144万㎡,按照面积计算网签完成率只有32%。

对于库存积压、去化难的原因,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,目前限竞房的价格优势并不十分明显。限竞房的本质还是商品房,优势却不明显,不少项目区位偏远。目前上市的限竞房大都处于房山、大兴等区域,在北京二手房降温明显的现状下,有房票人群的购房选择更为理性,同时限竞房的集中上市也造成短期内供应增量明显,更不利于整体快速去化。

而谈及限竞房未来的发展情况,他表示,2019年限竞房“小年”预计还将延续,一方面2018年至今大部分项目去化不佳导致大量限竞房待售面积明显增加,另一方面2019年是保障性住房的供应“大年”。2019年限竞房除了产品同质化所导致的同类项目之间竞争外,还将面临众多共有产权房入市对其形成的客源争夺。

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