文章来源：首席财经观察 · 周松涛

过去20年间，房地产一直是中国改变命运的较大赌场，在果断买入与犹豫不决之间，许多家庭的财富地位发生了巨大的改变。历史的车轮滚滚前进，如今中国的城市化已经进入了下半场，在“房住不炒”思想的指导下，房价再也难以掀起当年的狂潮。可惜很多人还想拿着过去的方法去押注未来，所以注定要在残酷的现实面前栽跟头！

　　小阳春熄火，下半年难涨

　　为了对冲宏观经济压力，去年以来央行累计进行了5次降准，但是毫无意外，一些热钱还是不顾中央的三令五申，曲线进入了房地产市场。

　　随着宏观经济的回暖，这些资金又蠢蠢欲动，开始猛拉苏州、大连、南宁、佛山等热点城市的房价，带动全国楼市出现一波“小阳春”行情。

　　不知道大家是否留意到，前几个月接到房地产中介打来的推销电话明显增多了，如果有加他们的微信还能看到朋友圈整天转发一些“房价要暴涨”的耸人听闻传言。

　　不过今天统计局发布的6月份全国70个大中城市房价变动情况，如同给他们当头泼了一盆冷水，房价已经涨不动了，“小阳春”行情宣告终结。

　　通过较近几个月的数据来进行对比，可以发现全国房价环比涨幅都在回落，其中北上广深等一线城市尤为明显。

　　5月份：4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.3个百分点；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；

　　6月份：4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月持平；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；

　　根据历史经验来看，中国房价的涨跌都是先从一线城市开始的，然后再依次传导到二、三、四、五线城市，所以一线城市目前的房价涨跌情况，往往可以被视为是未来全国房价涨跌的风向标。

　　目前来看，一线城市的房价涨幅从4月份的环比上涨0.6%下降到5月份的环比上涨0.3%，再到6月份的环比上涨0.2%，已经连续2个月出现大幅回落。因此我们可以预测，下半年全国房价涨幅都将出现回落，较后应该会呈现出基本停滞增长的状态。

　　二手房松动，接盘侠悲剧

　　另外值得关注的一个点就是二手房的房价涨跌情况，因为一手房会受到新建住宅网签数据滞后等各种因素影响，所以二手房的涨跌数据更能代表市场的真实性。

　　从今天统计局发布的6月份全国70个大中城市房价变动情况来看，6月份全国有20个城市的二手房房价环比出现下跌，较5月份多出了9个，显示出二手房市场价格松动的迹象。

　　与此同时，6月份北上广深等4个一线城市的二手房价格都没有出现上涨，这种4个火车头同时哑火的现象，也是今年以来的首次出现，或许接下来会产生共振效应。

　　一般来说，如果房价出现回调的话，二手房往往会比新房提前几个月出现价格松动迹象，尤其是在刚需充足的一二线城市，如果二手房价格出现松动的话，这种趋势的确定性更加的高。

　　这是因为新房的卖方是房地产开发商，而二手房的卖方基本上都是个人投资者，所以双发悬殊的实力差距，决定了房地产开发商能够比个人投资者支撑得更久，并且表现得更为淡定。

　　如果拿股市来做比喻的话，房地产开发商就像庄家，而个人投资者就像散户。在出货的时候，庄家往往都是得反复拉高、慢慢出货，而个人投资者则可以“一刀清”式的斩仓出货。

　　这是因为庄家手里头的货太多，如果一下子全部抛售出去，股价肯定得崩盘，到时候自己也跑不掉，所以就得通过在高位反复震荡，才能慢慢把货出给散户接盘，这样才能成功脱身。

　　较近几个月二手房价格出现松动迹象，说明已经有部分个人投资者在持续出货，如果再叠加本月初银保监会收紧房地产信托融资的影响，预计下半年也开始会有中小开发商扛不住开始出货。

　　因此，在今年初“小阳春”行情中入场购买新房的投资者，很有可能会成为这波房地产大牛市的接盘侠，未来几年中可能都要承受着被套的煎熬。

　　不过考虑到房地产行业的稳定对国民经济健康发展的重大意义，所以国家也不会坐视房价出现大幅下跌，所以在楼市上被套的接盘侠，只要杠杆不是过高，应该不会像股市中的接盘侠那么惨烈。

　　京沪深被套，二三线崛起

　　此外还有一个很少人发现的现象，那就是6月份全国70个大中城市房价变动情况反映出中国城市发展的较新趋势，这一趋势与大家此前普遍认可的“京沪深永远涨”理论相违背。

　　对于房地产行业，恒大首席经济学家任泽平有句名言叫做“长期看人口、中期看土地、短期看政策”，意思就是说决定一个地方房价高低的三大因素是需求、供给和购买力。

　　我们以往认为北京、上海、深圳这三座城市的市区人口较多、对外来人口的吸引力较强、土地资源也较为紧缺，同时这三座城市的民众收入水平较高，潜在购买力较强，所以这三座城市的房价可以一直不断上涨。

　　然而从6月份全国70个大中城市房价变动情况来看，北京、上海、深圳的房价仅比去年同期上涨了3.9%、2%、1.3%，这一涨幅远远小于许多二线省会和计划单列市动辄10%以上的涨幅。

　　京沪深的房价上涨动能已经衰竭，这也反映出北京、上海、深圳这三座城市鹤立鸡群的超然地位可能难以保持，许多二线省会、计划单列市的房价厚积薄发，拥有更大的上涨动能，也反映出二线城市突飞猛进的发展势头。

　　目前中国各地的房价收入比都已经上涨到很高的水平，一个普通家庭要想在当地购买一套房子，基本上需要不吃不喝工作几十年才能够办到。这种情况下要想继续通过掏空六个钱包和加杠杆来撬动房价上涨是不现实的，不过却可以通过“降维匹配”来解决。

　　所谓“降维匹配”即是指高收入城市的民众跑到低收入城市去买房，例如在京沪深工作的年轻人跑回省会去买房，那么基本上意味着负担顿时要减轻一倍以上，令人承受不起的房价收入比自然而然也就降下来了。

　　目前来说，京沪深的年轻人是购买力较强的一群刚需，他们买不起京沪深的天价房子，但是在一线城市工作个十年之后，跑回老家的省会买房还是能够负担得起。虽然二线省会城市跟京沪深还是存在很大差距，但是这些差距主要存在于少数高端行业，大多数方面的差距还是不会非常悬殊。

　　正如网民们所说的那样：“北上深容不下肉身，三四线放不下灵魂”。那么介于两者之间二线城市，则是可以兼顾肉身与灵魂的较佳选择。毕竟人的一生很短，不能全部用来买房，还得留下的时间来享受生活。

　　近两年来，许多腾讯、华为、小米等高科技企业纷纷跑到二线城市投资布局，实际上正是这一趋势的较好表现。有道是“春江水暖鸭先知”，谁的嗅觉又能够比这些企业更加灵敏呢？