原标题：楼市金九不见踪影：房企计提跌价几十亿，房价未来预期已改变？

2018年中秋小长假，各地楼市平淡如常，“金九”并未发力。中原地产研究中心统计数据显示，小长假前两日，北京市新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。较2016年同期的422套和280套，分别同比下调57%和78%。

实际上，北京的新房市场已经越来越难卖。就在这个中秋小长假，位于西大望路的鸿坤花语墅项目悄悄调低了价格，以低于周边二手房市场的8.5万/平方米的价格，紧急销售30套现房。开发商还打出了“可分期付款”的旗号，按照推销人员所说，项目虽然要求必须全款，但购房人首次只需拿出约总价40%的房款，其余房款在11月底补齐即可。

除了北京以外，其他城市房地产市场也表现平平。小长假前两日深圳新建住宅签约分别为70套与76套，与此前市场相比基本维持平稳；广州方面，小长假前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。上海9月楼市整体也较为低迷，在供应明显增加的前提下，楼盘平均去化率却开始下滑。以9月14日到9月20日为例，当周内上海新房供应量达14.3203万平方米，环比增长34.18%；成交量达14.5089万平方米，较前一周微降0.94%。

楼市降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。根据58安居客房产研究院8月购房者和经纪人信心指数显示，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%；经纪人信心指数为105.3，环比下降6.3%。

2018年中秋各地楼市平淡如常，“金九”并未发力。那么，今年楼市降温的原因到底是什么呢？其中主要原因是，随着房地产调控的多重利空，居民对楼市未来预期可能发生改变。

随着去库存进入尾声，对布局三四线城市的房企来说，存货减值更是一把悬着的利刃。尽管上半年的房企财报表现靓丽，但隐藏的问题也不少。一个突出的问题是，受一二线城市限价、限签、限售等政策影响，许多房企在上半年计提了存货跌价减值准备，对未来的市场下滑做出预判。

其中，万科、绿地等龙头房企，出于会计处理的审慎，计提存货跌价准备超过10亿。在前20标杆房企中，存货跌价准备较高的是绿地。财报显示，绿地上半年期末存货跌价准备约26.26亿元，期初约19.79亿元。一向稳健经营的万科，其2018年中报计提存货跌价准备为15.37亿元，虽较2017年底的16.13亿元有所下降，但仍在行业中居高不下。

“千亿俱乐部”里的房企也有不少计提了存货跌价准备。如保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾、阳光城的期末存货跌价准备分别达2.27亿元、4.34亿元、1.81亿元、1.99亿元、2.89亿元、1.07亿元。下半年调控力度有增无减，楼市进入下行周期的预期已经形成，行业调整已至。

厦门大学教授、世界华人不动产协会理事戴亦一也表示，今年楼市“金九”并未再现的原因主要是投资者的预期开始发生改变。房地产具有投资属性，所有人买房都是希望房价涨，而不是希望房价跌。特别是15年下半年以来，随着棚改货币化和一些刺激政策的推进，各地房价普遍翻倍，一二线城市又有很严格的限购、限价，所以投资者对楼市未来的预期感到悲观。而且，房地产属于资金消耗型的投资，普通人要攒钱很多年才能买一套房。当前实体经济发展的不确定性增强，中小民企作为买房的主力，购买力下降严重，再加上银行的限贷政策，居民负债率上升，都进一步导致了购买力下降。

第二大利空是取消预售制。中秋假期，市场围绕“是否会取消商品房预售制度”展开热议。9月25日，A股早间未能延续中秋节前的强劲反弹趋势，地产股重挫带动大盘下跌，上证综指低开22.42点，房地产指数跌幅较大。没有了预售资金，房企将减少大约33%的资金来源，而楼市也很可能减少33%的住房供应。如果，在本已供不应求大城市全面推广现房销售，显然会加剧这些城市的供不应求。

广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

第三大利空是房地产税悬而未决。不久前，《人民日报》公布了十三届全国人大常委会立法规划，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相排名前列类项目，拟在本届人大常委会任期内提请审议。后来有法工委副主任解释，5年内将有116件法律草案列入规划，将在任期内或者条件成熟时提请审议，其中就包括房地产税法。于是就有了房地产税5年内提请审议的说法。

房地产税足够重要，影响足够大，稍有风吹草动就会产生各种解读。毕竟房子在过去很多年里都是财富的象征，而一旦在持有环节开始征税，甚至对多套房使用惩罚性税率，势必对房地产惯有的购买、持有思维产生巨大冲击。返回搜狐，查看更多

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