公司名义购房攻略
扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友
今天给大家看一下,公司名义购房全攻略哦:
1、公司购房的适用人群
不具备“家庭”购房资格:
北京户籍家庭名下已拥有两套以上住房
在北京纳税或缴纳社保已满5年以上的非北京户籍家庭名下已拥有一套住房
在北京纳税或缴纳社保不满5年以上的非北京户籍家庭
拥有私人公司:
单一股东的私人公司比较合适
购买力较强,可承受一次性付款
2、购房手续及贷款问题
购房流程:基本与个人购房流程一致。
购房需准备的资料:
公司营业执照副本复印件加盖公章
组织机构代码证复印件加盖公章
税务登记证副本及公司公章
公司开具法人身份证明加盖公章(如用组织机构代码证购买则无需提供)
公司法人身份证复印件
公司法人如非本市户籍要同时出具暂住证
如公司法人不能亲自到场签字,需要做委托公证;同时提供受托人的身份证复印件。
3、贷款
以公司名义购房(住宅)不能做按揭贷款,只能一次性付款。
4、税费分析
客户对于采用公司购房的较大犹豫之处在于担心税费过高,增加购房成本。通过仔细分析,采用公司购房不见得必然增加税费,在某些方面较个人购房更加优惠。
在购买过程、持有过程及转让过程中,公司购房与个人购房的税费差异见下表:
案例分析
案例一:公司购房后销售给其他人(投资行为)
假设某客户以公司名义购买一套面积200平米,单价3万元/平米,总价600万的房屋;该客户持有房屋4年后销售给其他人,则其所交的税费包括:
购买环节:
公司购买契税:600万×3%=18万
个人购买契税:由于所买房屋面积为200平米,属于非普通住宅,其契税标准为3%,也是18万。
因此,购买环节的税费是完全一样的(契税)。
持有环节:
房产税:每年600万×0.84%=5.04万
房产计提折旧抵扣企业所得税:假设按照10%的房屋余值,以直线折旧法折旧20年,每年的折旧额为27万元,可节省企业所得税6.75万元,大于每年所交的房产税。
因此公司购房,在房屋持有期间,可为公司节省税费,而不是增加税费。未来,若北京也开征房产税,大于200平米的非普通住宅将很有可能每年缴纳0.84%的房产税,与公司购房一样。而公司购房缴纳房产税能抵扣成本,计提折旧,其避税效果将更加明显。
转让环节:假设持有4年后公司将该房产出售,出售价格为4万元/平米,总价为800万元。
营业税
公司购房:按照房款差额缴纳5.5%的营业税=(800-600)×5.5%=11万元。
个人购房:由于为非普通住宅,且购房不满5年,营业税按照房款全额征税=800×5.5%=44万元。
因此,公司购房较个人购房在营业税方面能节省33万元。
土地增值税
公司购房:房屋增值额为800-600=200万元,增值比例为200/600=33%。增值比例<50%,其土地增值税的适用税率为30%。土增税的扣除项目=房屋原值+营业税=611万元。土地增值税=(转让价-扣除项)×适用税率=(800-611)×30%=56.7万元。
公司购房较个人购房其土地增值税要多缴纳56.7万元。
企业/个人所得税
公司购房:企业所得税=(800-600-11-56.70)×25%=33万元
个人购房:(800-600)*0.2=40万元。
公司购房较个人购房其所得税要多缴纳33-8=25万元(或者33-40=负7万)。
综合计算:
公司:营业税+土地增值税+企业所得税=11+56.7+33=106.7万
个人:情况一:营业税+个人所得税=44+40=84万
综述:每年的成本节约和较终销售,对于公司来说,可以承担。
案例二:公司购房后转让给股东(自住行为)
假设某客户成立一个私人公司,购买一套200平米的房屋,总价600万元。购房后1年内注销该公司,房屋转让给股东。其所交的税费包括:
购买环节:3%的契税,约18万元,与个人购房相同。
持有环节:由于持有时间不够1年,房产税忽略不计。
注销/清算环节:公司清算,因无其他债务及收入,房屋按照市场评估价转让给股东。假设评估价为600万,则无需缴纳营业税、土增税和企业所得税。对于股东个人,由于购买该公司房产,需缴纳3%契税,约18万元。
所以,若以成立公司再注销公司的形式买房,个人所多支付的税费仅为契税。
声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。