上个星期，『地产营销人』写了一篇《下半年东西南北四个方位，买限竞房的攻略》，很快就引来朋友们的反馈，普遍提出的问题是：为何西、南、北三个区域都有足够的项目选择，而东部却只有一个台湖？

是的，对于东部购房者来说，台湖是不多的选择。为何下此结论？这就要对当下市场有个清醒的认识。

其实，自去年限竞房大批入市之后，我们发现，先是南部市场（房山、大兴）供应暴增，紧接着是北部（昌平），今年转到了西部（丰台、石景山、海淀），唯独东部缺少新项目。

当然，有人提到朝阳孙河。如果勉强算东部，孙河的问题是以改善产品为主，不限面积的高总价别墅居多，这种产品定位显然对刚需置业者并不友好。

除此之外，东部朝阳剩余在售的零星项目都是纯商品房豪宅，均价没有低于8万/㎡的，已远离大众需求。排除这部分之后，较后就看通州了。

通州区域很大，板块分散，但要论离城区较近的，就是距东五环不远的台湖。如果从国贸CBD驱车到台湖，大概约20分钟即达，因此算是东部不多拥有“五环概念”的置业板块。

台湖板块的发展可追溯到6年前，万科、泰禾、阳光城等知名房企从无到有让一个新兴板块快速崛起。时至今日，台湖早期项目皆已入住，公园、商业等生活配套初具规模，活力动感的氛围营造出独特格调，一个崭新的城市界面已徐徐打开画卷。

环渤海高端总部基地效果图

不过，近两年台湖住宅供应不多，没有新盘入市，刚需刚改产品出现少有，这种局面直到今年下半年才有所改观。

进入8月，继万科推出东望之后，金茂紧随其上，于上周召开台湖金茂悦发布盛典，台湖板块在短短一个月之内，成为楼市关注度较高的焦点之地。

这次即将迎来的台湖供应小高潮，不仅对缓解东部购房需求有实际作用，同时也是借势整体城市副中心的规划红利和各项基础设施的快速完善，优质产品和区域板块齐头并进，合力造就的价值井喷。

两站一街规划示意图

如今台湖，已成为国贸CBD、城市副中心、亦庄新城三大黄金区域交汇之地，尽享产业、政策、规划多重利好叠加，正在形成较理想的复合居住区。包括：连接三大区域的“两站一街”，世界上较大的环球影城，地铁、高速构建的交通网络，规划中的大规模湿地公园，以及将进驻的景山学校等。

在建中的通州环球影城

可以说，台湖已被当做产城融合、职住平衡、城市与自然、和谐共生的都市新样本为其他区域所艳羡，这种树立起来的形象和信心为台湖金茂悦的入市营造了较佳条件。

不过，为外界所关注的是，这次台湖金茂悦的推出，有什么新看点，与之前的悦系产品有什么显著不同？

『地产营销人』从头到尾完整听完了全场发布会，有两点突出的感受：

一、研发时间虽短，但准备极为充分

金茂北京京东片区总经理马浩用“横空出世”来形容台湖金茂悦的亮相。

确实，在此之前，业内丝毫没有金茂哪怕丁点消息，保密工作相当到位，发布会一刻才让人恍然大悟，确有平地惊雷的效果。

金茂北京京东片区总经理马浩（发布会现场图）

从拿地到发布，六个月时间，金茂在为台湖项目准备什么？

据金茂北京营销中心总经理张程在发布会的透露，金茂设计团队早在今年年初，就发起了一个“悦系”研讨的全民运动，而且这是一个在集团强大智囊团支持下的研发行动。

这个针对悦系升级的团队中，涵盖了营销、设计、成本、招材、物业等多部门精英，做了大量详尽的工作，走访了16座城市，16个金茂悦社区，收集了约2000份调查问卷，并开展300多次深访，与业主、客户做了充分的沟通交流。

工作之细，甚至扩大了访谈客户的范围和行业，比如：金茂团队采访过出版社编辑、教育机构的老师、健身房的教练，时尚杂志的记者等。这种看似不相关的工作，其实蕴含着巨大价值。

金茂想获得的是，悦系客户真正关注的生活各方面和居住痛点，只有各行各业的专业人士才充分了解，足够重视他们的意见，听取其中有启发的建议，对满足客户细微的需求，打造适合他们的悦系产品，有巨大帮助。

包括设计师为研究悦系客户生活习惯，在金茂悦小区租住三个月的故事，让其沉浸社区不断发现、优化可改善的空间、景观及设施，为台湖金茂悦作品的超越倾注了全部心血。

金茂北京营销中心总经理张程女士（发布会现场图）

当发布会把产品诞生之前的故事披露出来时，你会意识到台湖金茂悦不是流水线产品，不是原有悦系复制照搬，更不是低于府系的降级之作，而是针对特定客群特定生活场景的个性化打造。

适合的才是较好的，金茂深谙此道。

二、悦系还是悦系，但悦系不是悦系

因此在扎实的调研基础上，金茂团队通过排名前列手资料的获取，打破了固有惯性认知。

比如说，悦系客户对于建筑风格的偏好，不是新古典、新中式，而是明快的现代简约风格排在首位；对金茂擅长的科技系统配置上，悦系客户对可感知的科技更加敏感，对健康和安全的关注排在前列，并对生活中智能化的应用有更强烈的诉求。

有了对悦系客户需求的查漏补缺和与时俱进的产品研发，据悉在金茂内部，较终形成了适合新标准、内容充实完备的产品指导手册。手册中所有的研究结果都在台湖金茂悦项目中实现了落地。

归纳起来，体现为台湖金茂悦作为超级悦系的六大价值释放——

1、城长：基于城市发展的潜力升级，特别是前文提及的台湖未来前景，中国金茂以城市运营商的视角择址通州，助力新城市快速发展。

2、规划：基于豪宅基因的规划升级，牺牲景观楼王溢价空间，打造围合式规划，倡导资源平等与均质共享。通过双公园环抱，围合社区，点式楼栋布局，让每户都能享受景观较大化，感受绿色生态健康社区的美好。

项目中心的全龄中央公园，拥有健康运动跑道、多种全龄运动设施，为业主提供运动健康宜居生活方式。

3、空间：基于改善专家的产品升级，生活经验大数据带来的悦系户型设计、精装细节升级，提前关注到未来家庭的每一个成员。

80-132㎡两至四居的产品规划，所有户型均为全明、方正、通透的设计，满足全家庭空间布局；全品牌精装，保证品质；注重精细化设计，厨房、卫生间、家政间、衣帽间等功能性、专业性收纳，超越客户期待。

值得一提的是，台湖金茂悦在产品设计上，在充分尊重家庭成员生活空间之外，还保障了所有房间的尺度，相信在样板间开放时可一窥究竟。

4、智慧：基于金茂科技内核的功能升级，传承了金茂绿色、健康、低碳的科技系统基因，开发了全新金茂悦系十二大智慧舒居体系，通过对新风、温控、净水、节能、降噪、遮阳、灯光、同排、居家安全、社区安防、智慧园区、5G社区的全维实现，让业主步入新的智慧时代下的绿色健康生活。

发布会上，金茂北京营销中心总经理张程特别提到，台湖金茂悦是北京首批采用“智能管家”的住宅项目。

通过一套中控系统，智能操控新风系统和中央空调系统，无需人工操控，通过大数据环境信息采集和家庭生活行为习惯，智能操控新风和空调的运行，时刻保持户内空气的质量和温度的适宜，真正进入到了智慧家居3.0的时代。

5、情感：基于情感理念的场景升级，从室内交流与陪伴（餐厨客一体）到社区的交流、陪伴与互动（围合园林），在空间尺度适宜前提下，增进家庭情亲陪伴同时，也尊重个人的隐私与舒适，同时在圈层邻里方面，也力争成为有温度的品质社区。

6、友邻：金茂三大服务体系——“金葵花”五好社区服务、“悦邻+”八大生活驿站；“金茂荟”品质生活服务体系；“金茂U+”六大服务，以朋友的态度为业主提供服务。

金茂北京U+中心负责人石乔女士（发布会现场图）

发布会上，金茂北京U+中心负责人石乔从服务层面畅想了未来台湖金茂悦的美好生活，金茂U+将以更低的连接成本和更优质的资源合作条件，使业主能够以更低的价格享受更好的服务。

由此看到，台湖金茂悦在城市战略布局、社区景观规划、居室空间设计、智慧舒居系统、家庭情感交流、友邻服务体系的六个方面，全维度打造出“全家庭、全空间、全改善”的悦系升级之作，这对金茂而言，也是少有的标准。

东五环终于普照限竞房阳光，台湖再次涌上风口浪尖，未来金茂府在北部大热之后，金茂在东部又会创造什么奇迹？

等8月24日示范区开放，我们再论！