醒醒吧，房产税和房价风马牛不相及

       这两天，充斥于报刊媒体的大事，除了特朗普总统访华之外，恐怕就要属房产税的征收新闻了。两天前，财政部部长肖捷撰文指出了房产税征收迫在眉睫，真是一石激起千层浪，大家从对房产税犹抱琵琶半遮面的管窥蠡测，终于有了尘埃落定板上钉钉的感觉。一时间几家欢喜几家愁，大城市的有产者不禁心忡忡，生怕自己辛辛苦苦几十年的含辛茹苦换来的房子一夜变成解放前，而那些徘徊于楼市之外的中低收入百姓则是喜上眉梢，对房产税热烈鼓掌，期盼楼市降温，让自己得以挤入有产阶级。

      诚然，房产税对有房者的心理打击还是蛮大的，虽然征收机制和细节还没有出台，但是根据网上热炒的甘肃宁夏两省出台的征收草案，大概就是按照房屋价格的70%为基础，征收1.5%的税率。也许对于三四线城市的房子不会造成伤筋动骨的影响，但是对一二线城市动不动几百万的房子来讲，就非常可观了。以我的家乡北京为例，一套两居室的均价也在400万左右，则每年会征收四万二，大概是一个中层白领两个多月的工资左右了。而对于拥有多处房产的富豪们来说，更是晴天霹雳，我在澳洲有一位挚友，他粗粗计算一下，征收房产税之后，他们家一年要上缴几千万的赋税，颇有釜底抽薪背水一战之感啊。

     不过在研究了财政部的草案之后，大家基本得出了一个结论，就是自住房暂不征收房产税，只是会对名下的第二套房或投资方开始征收，如果房产税真的这样“仁慈”的话，那么学过经济学的人都会一针见血的指出：房产税和房产价格毫无关系，房产税只会影响投资方的房租价格，富人会把成本直接转嫁给穷人，造成更大规模的贫富分化。

     为什么说房产税完全不会影响房价？本人只是“道听途说经济学”的爱好者，近几日同世界名校卡内基梅隆的高材生对谈，颇有心得，名校近来专门开辟了中国经济专题，我也只是“知识的搬运工”而已，所以若是读者不同意该观点，可不要向我身上拍砖，直接怒砸卡内基梅隆就好了。

     排名前列：房产对于中国人来说是较大程度的刚需，几乎没有转移替代（Alternative）的备选。这一条其实在网上充斥着大量论述，我就不在此赘述。中国传统文化从来都是内向民族，安土重迁，对于房子的需求实在是大过于天，即使单纯的认为，房产税导致了买房成本的上涨，那么在吃糠咽菜和丈母娘的威逼之下，仍然会从牙缝里挤出一套房来。中国人的买房从来不是个人荣辱，而是家族战略，恐怕都会有几代人轮番助阵的情况，房产税转嫁给这么多人的头上，则会稀释了很多。并且重中之重的是，房产税多半会加诸给投资房的头上，对排名前列套自住房毫无关系，所以可想而知，很多人都会“逃离大劫”，房产税的能量被再次被稀释很多。不过可以论断的是，房产税会导致更多的家庭“妻离子散”，夫妻会以“假离婚”的方法将家庭房产分拆，从而规避房产税。房产税俨然成了破坏家庭和谐的利刃，对构建“社会主义和谐社会”相当不利。

      第二：如今房地产还拥有着中国较高的投资回报率，即便加上房产税，也远比其他产业的投资回报率高出许多。根据国家统计局公布的一二线城市的投资回报率图表来看，租赁回报率和转售回报率同时作用之后，十大城市房产的投资回报率都在10%以上，即便加上了房产税，会扣除1.5%*70%也就是1.05%的回报率，也会将近9%的投资回报率。试问中国现阶段哪一个实体经济产业会拥有高达9%的投资回报率，所以买房者还是会趋之若鹜，不会对买方市场造成大规模的混乱，对房价也只能杯水车薪了。

      第三：房产税造成的买房成本，是后续成本（afterwards cost）而不是固定成本（Fixed cost）,也就是说，房产税并不是在你买房的当下体现出来，而是要一年以后（自然年？）才会浮现，这就会给买房者一个很好的心理预期（Expectations），所以房产税对买房者的影响是一年以后的，按照常理，如果你预期到一年之后会经受某种打击，那么一年之内就会为此做好万全的心理准备，一年之后打击力度就会大打折扣，因此房产税对买房者的打击也是如此，房产税的经过“投资房、刚需、超高的投资回报率和后续成本”几大因素的联手下，被稀释的真的不足为虑了。

      还有一点，许多经济学家指出，房产税的立法还是很难的，以及对全国范围内的房屋估值成本还是很高的，所以也是个“力气活”，贸然开征，准备不足，并且各大城市经济规模和房产规模完全迥异，如果全国“一刀切”的征收，对中小城市的杀伤力远比大城市巨大，而若是“因地制宜”的征收，又会造成“转移效应”(Transfer effect)，让房地产市场更加混乱，所以对于政策制定者，也是一个艰巨的考验，一时半会儿不会出台。

        房价暴涨的较大因素，是货币政策，以及通过那些豪富阶级的炒房推高价格，民众对房产税之所以热衷，根本原因在于把降房价的希望寄托在房产税上。特别是，每一次房价暴涨的周期，总能听到民间对房产税加快立法的期待和呼吁，专家们也不时的站出来预测房产税什么时候落地。对于房产税能否降房价，今天必须要给大家冷水泼头，从过去房地产的价格规律看，影响房价较大的因素是房地产政策，包括货币政策和土地政策，而不是税费。为了抑制价格，房地产领域的税费已经到了登峰造极的程度，一旦房地产政策变化，价格该暴涨，还得暴涨。区区1%、2%的房产税不能抑制房价，这是基本常识。特别是，这点微不足道的房产税，对于高净值人士和炒房者，以及相对于房价上涨的收益，根本就是九牛一毛，所以房产税对导致房价上涨的推手们都束手无策，房价该涨还得涨。

   那么房产税会让那些人“吃瓜捞儿”，答案无非是——租房者。因为现阶段房产税基本会对投资方征收，而投资房的施动者就是房客，房主基本不会通过卖房来规避房产税，因为通过上文的分析，房地产市场的价格不会暴跌，所以规避房产税只能透过租金上涨来体现，那么受害者必然就是租客了。并且租金的上涨，会是全国范围内的统一上涨，因为房产税打击的是所有房东，大家绝不会“牙掉了吞进肚子里”，所以买不起房的租客的日子，只能雪上加霜，想“翻身农奴把歌唱”，一跃而成房东的计划恐怕又会难上一层，

   很多专家都会争论，中国的房屋空置率很高，所以征收房产税之后，房东会尽量将房屋租出去，不过纵观十年来的风吹草动，国家三令五申，地房地产政策几次调整，都没有造成房屋空置率的明显下降，对于中产阶级来讲，即使有了二套三套房，必然会挤破头的租出去，让自己的日子更加富裕，而对于造成房屋空置的主体——买房静等升值的炒房者来说，基本都是豪富阶级，上文也论述过，豪富阶级对房地产政策是基本免疫，所以房产税完全不会造成房屋空置率的下降，这把利刃还是会戳进穷人的胸膛。

   美国2008年的次贷危机，就是非常典型的反面例子。08年之后，二线城市巴尔的摩的房屋均价从100万直跌到30多万，但是租金价格丝毫没有改变，因为巴尔的摩政府（City council）规定，城市房产税不会随着房屋价格的变化而变化这就可以反观其面，造成房价下跌的因素主要是货币政策，而租金市场却同房产税挂钩。

   综上所述，房产税只不过是国家财政需要钱财，向老百姓拔毛而已，但是被拔毛的还是无房底层，房产税势必造成贫富分化的加剧，绝非一个上上之策。如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费不进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房地产综合税赋不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，占房价的比例保守估计在40%以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。

    从世界上有房产税的国家的立法目的看，征收房产税主要目的是为了地产财政收入，而不是为了抑制房价。众所周知，西方国家有房产税，但房价经常经历快速上涨的周期，比如笔者生活的澳洲，房地产仍然处于上涨之中。站在一个制度框架体系的角度而言，房产税在整个房地产制度体系中是可以起到稳定房价的作用的，但这不是房产税立法的主要目的。房产税的排名前列目的就是为政府增加收入，没有比这个目的更重要的目的了。所以，当你对高房价万般绝望，把较后的希望寄托在房产税上的时候，你较终一定会明白，这是这么天真幼稚的想法。我在谈及房地产的时候，基本不谈房产税，主要原因不外乎，一是房产税降不了房价，二是房产税立法近期不可能出台，三是让大家理性思考，不要幻想，伤害的只是无产阶级。

————2017年11月10日晨于澳洲清雅山庄