每年的9月是开学季，也是地产圈的大考季。

“金九银十”是所有地产人较重视的两个月。下半年的市场怎么样，甚至全年的收成怎么样，都要看此时的表现。但今年十分特殊，一个月后还有“大会”要开，调控力度不减，长效机制频出，就怕市场一翘尾巴就被泼冷水。

不过紧箍咒不能总戴，较近楼市确实有让人喘息的空档，趁此机会所有地产营销人们应该加倍努力。

北京市场的活跃，往往很快会传导至环京。时刻保持对环京的关注，才能全面把握市场的行情走势。

众多“卫星城”片片相连构成了环京区域，这一年也算经历了大起大落，如今被同业形容为“冰封”状态，含蓄的说是因“封”而“冰”，很多项目取不到证，卖不了，也就无从谈房价的波动。

『地产营销人』认为，这是一个暂时的周期，北京可能需要长效机制，但环京远没到这个地步，难道京津冀城市圈也要白茫茫一片大地真干净？不可能，也没必要。

所以，对环京楼市存在的机会还是要时刻留心的。

那么，这些京津的卫星城哪些有价值？尚有多大的发展潜力？我们今天就来聊聊这个话题。

卫星城作为一种积极的城市规划理论出现，较早是由美国学者泰勒在1915年提出的。它是现代化大城市发展到一定阶段的产物，它可以分担中心城市的一部分功能，是中心城市职能的延伸，与中心城市密切相关，又具有相对独立性。

作为一个有发展前景的卫星城，应该满足以下几点。

1、距离要适中、规模趋合理

卫星城之所以存在，首先是为了疏解核心城市过剩的人口，所以城市不能太小。

规模太小，难以有效发挥疏解主城人口和功能的作用；过大的城市体量又会带来布局上的困难。一般能容纳30-50万人口城市为佳。

卫星城与主城的距离要适中。太近容易与主城相连，难以保证足够的生态空间，较终形成“摊大饼”式发展；太远难以与主城形成紧密、便捷的联系，难以接受主城的辐射带动。卫星城就失去了效率和吸引力。

依国外的发展经验，一般30—70公里范围较好，既能有效疏解主城的人口和城市功能，也便于主城与卫星城建立友好的交通关系，留下了足够的生态和产业发展空间。

2、快速市郊铁路应相连

卫星城作为与主城依存又独立的存在，能满足一部分人的就业需求，但是还有另外一部分要到主城去上班，这就要求交通效率要高，方式选择要多。较可行的方案就是快速铁路系统和高速公路的双向保障。

有人问：地铁连接算不算？其实和高铁想比还是有差距。

地铁站点多、车速慢，如果再是跨区域乘坐，到达城市核心基本都要一个多小时的时间，比如现在的北京地铁15号线，从顺义城区（顺义站）到清华东路西口途径18个站点，列车运行需要60分钟，这个效率还真不如有的环京地域的高铁方便。

再以日本东京为例，东京椭圆形地铁线JR山手线环绕市中心，串联起新宿、池袋等几大副中心，再以各副中心为起点，建设众多呈放射状、向近郊或邻近城市延伸的高铁，这种方案就明显更加科学。

3、公共服务配套要齐全

作为一个有发展前景的卫星城，留得住人是关键，不然谈何发展。

而要想留的住人就必须拥有丰富的公共配套，诸如医院、教育等，还要有商场、超市等齐全的生活设施，只有这样才能吸引人来聚居。

记着前一段『地产营销人』引用的李忠先生的观点吗？“城—人—产”模式的精髓就是先建出好城市，再吸引好人才，较后自然生成产业聚集。同时，让资源分散化布局，城镇之间各有特色，从而形成共融的城市圈效应。

在环京区域当中，天津武清倒是一个符合各方面条件的标准卫星城，其城市基础和楼市潜力都有待挖掘。

“通武廊”战略合作，京津冀黄金三角

天津武清与通州、廊坊相邻，位于京、津两大直辖市的中心点，素有“京津走廊”、“京津明珠”美誉，是京津冀三省市的交汇点，是国家“京津冀一体化”战略的重要核心区和桥头堡。

武清距北京市区71公里，天津市区25公里，北京首都国际机场90公里，北京新国际机场45公里。得天独厚的地理条件，使其在京津冀一体化的发展中占据重要位置。

今年2月4日，通武廊三地在通州签署了《推进通武廊战略合作发展框架协议》，着力于三地的联合发展，武清迎来莫大的发展机遇。

半小时交通圈，双城卫星城

京津城际铁路作为连接北京和天津两大城市的重要交通干线，纵贯武清区。武清站是京津城际铁路天津段的不多经停站，从这里乘车到北京只需19分钟，到天津市区只需11分钟。

由此使武清融入了京津的“半小时交通圈”，实现了同城化，成为京津两地的“双城卫星城”。

此外还有京津城际、京沪、京山、津蓟铁路过境；103国道、京津高速、京津塘高速、京沪高速等高级交通干线遍布全区，构建武清域内“九横九纵”的通达路网。

华北1小时购物休闲集中地

临近京津城际武清站出口是武清知名的购物休闲地，佛罗伦萨小镇（奥特莱斯），这里集购物、美食于一体，设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色主题区，由159家品牌门店组成。

总建面约30万平米的瑞安威尼都是“京津意式食尚购乐园”，时尚购物、饕餮美食、休闲娱乐、儿童亲子、浪漫婚庆、优雅家居六大板块为武清人提供了一个购物休闲、家庭聚餐的好去处。

此外还有凯旋王国游乐场、全球排名前列NBA中心、天际线国际赛车场、全球商品博览会等大型综合商业体，形成华北地区1小时购物休闲集中地。

高端产业聚集，打造新经济

作为双城卫星城，武清3年来累计引进首都项目5351个、引资到位额436亿元，中铁二十局二公司、中铁二十二局四公司等央企国企二三级总部实现整建制入驻，新增总部项目50个。

如：京东商城、酒仙网等众多北京电商巨头纷纷落户成立华北运营总部，形成高端制造研发和现代服务业聚集区。

2016年，武清实现地区生产总值1145亿元，除滨海新区外在天津各区中排名排名前列。凭借优质的综合服务环境，武清在京津冀产业转移和升级中发挥了重要作用。

作为一个交通便捷，配套完善，经济发展日新月异的卫星城，区域价值无需多言，未来也自然会有越来越多的高端人才择居此地。

全国龙头房企恒大更是看重武清的价值，在这里倾力打造恒大山水城项目，满足了北京、天津和武清高端人群的宜居所需。

恒大山水城位于龙凤新城，是武清区四个重点开发的项目之一，天津市重点建设项目。到2020年，龙凤新城将建成一座生态宜居小镇，是武清新城的次中心。

项目享有五维路网，京津高速、京津塘高速、京津城际、103国道汇集，交通便利。20分钟城际、30分钟高速可直达北京，畅享20分钟京津生活圈。

得天独厚的区位环境，自然生态环境优异。东临京杭大运河，北有龙凤新河，西有龙凤河故道，中间镶嵌着美丽的天鹅湖，还有大黄堡湿地、万亩森林公园环绕，整个区内绿化率达高40%以上，空气和水质优于国家标准。

6年醇熟积淀，成一期之美，所见即所享，项目承载京津精华资源，购物中心、金融银行、儿童乐园等醇熟配套，尽享便捷生活。

不仅如此，恒大山水城继续延续自己品牌房企的实力，给整个社区打造了30000㎡的超大中央湖景，20万㎡的欧陆园林，3000㎡的铂金会所和5000㎡的商业中心，只为给自己的业主带来独享尊贵的无忧居住体验。

恒大山水城此次推出的产品有高层、洋房和别墅全系产品，采用恒大的9A精装体系，配套智能家居和新风净化系统。

近日据悉，该项目精装三居首付只要15万起！无论对于自住，还是投资的购房者，都是宝贵的入市机会。

别管市场怎么变，北京疏解，环京承接，这个逻辑没毛病。短期波动赐予你的只是时机的挑选，但长期趋势是无法撼动的。