单盘，量上不去；整体，价上不去，今年的北京楼市，没有金九银十。

01

进入9月，评论君的手机，就没消停过。

五个电话打进来，四个是call客约看房，还有一个是卖理财的，评论君多次明确表示没钱买房，依旧锲而不舍。

搞得我现在看到陌生号码，都不敢接。

评论君一朋友，渠道小哥找他聊天的开场白都变成了：「在吗？给介绍个客户，一套房可以给你返点五万。」

较近，这个数字涨到了十万。北京楼市的去化压力，正在以能感知到的力道增加。

秋意浓啊。

02

实际上，去年北京金九银十也不怎么热，但好在三月之前行情乐观，所以悲凉的氛围不至于那么浓烈。

甚至当时，各家开发商对「限竞房」的销售预判，还相当乐观，记得去房山踩盘时，旭辉城还表示会顶着限价上限出货。

结果，开盘就降了3000元/㎡，只能说形势比人强。

评论君跟很多限竞房一线操盘手聊过，大家的思路出奇地一致，都是快速取证跑量，没有人想等。

原因也很简单：

1、如果说纯商品房拿证慢，还有一点想拿高价的心思在里面，限竞房的价格已经被卡死，跟政府讨价还价，不存在的。

2、政策严卡，北京买房需求相对固定，谁先开盘谁就能有优先收割客户，毕竟韭菜生长需要时间，但开发商的资金链等不起。

3、谁也说不准后面还有什么政策，9月份放出66宗地块的后续供应，以及公积金政策的转向，很难说不是对预期的新一轮打击。

这种操作，不一定会对楼市产生实质的巨大影响，毕竟地块供应还要看具体落地，因为公积金政策调整而放弃买房的，也不会占到大多数。

但却能准确传达出某种暗示，这轮调控不玩虚的，如果预期有反弹迹象，那么政策大礼包可是相当丰富。

03

各方因素，酝酿成一场抢跑。

据统计，从6月份到9月中旬，已有共计18个限竞房项目取得预售，接近1万套房源在4个月的时间内集中入市。

接下来，还有20多个项目准备入市。

评论君整理了已定案名，但尚未开盘的项目明细，大家可以感受下扑面而来的巨量供应，价格大战已不可避免。

部分信息来源于评论君的好基友严肃君，在此感谢

如果说6月份旭辉城低于限价开盘，还有点遮遮掩掩，但进入九月份，低于限价开盘已经成为常态。

禧瑞天著9月5日开盘起价4.8万/㎡，与5.2万/㎡的限价相比低了4000元/㎡，早几天开盘的金地悦风华跟颐璟万和，当天选房也有99折的优惠。

还在宣传期的中海云筑，首期开盘较低售价能到3.6万/㎡，比4.2万/㎡的限价低了整整6000元/㎡。

而据评论君的好基友严肃君透露，万科翡翠西湖东西向的90㎡三居，可能要比限售均价低上8000元/㎡。

开盘必特价，并不专属于恒大，房价打折也并不局限于限竞房。

普通商品房在市场压力下，价格早就开始松动，较近，城建地产又启动了一轮北京范围内的大型促销。

9月15日到10月31日，包括海梓府还内的8个住宅楼盘，将以较低79折起的折扣进行销售，成功推荐客户，还有高额奖励。

04

而之所以如此大动干戈，也是因为前面选手的去化成绩单，有些难堪。

已经开盘的18个限竞房中，只有瀛海府、万科七橡墅，开盘去化接近或完成100%。

不过，在我看来，这也是有特殊原因的：

1、瀛海府能冒着预售公示被撤回的风险，抢先排名前列个开盘，三面宽的88㎡三居户型，到现在为止，依旧是独一份儿。

2、万科七橡墅2.2万/㎡的均价，太有杀伤力，较近石景山片区新出的共有产权房，售价都4万/㎡了。

其他项目，去化率能到50%就算不错，差一些的只能在20%上下徘徊。

项目开盘情况表，仅供参考

被寄予清盘希望的洺悦苑，拿到的数据显示，取证348套，开盘当天去化190套，去化率接近54%，有点意外。

有成功排号但弃选的粉丝，私下聊天时透露，到他选房时，只剩了东西向房源和一些南北向不好的楼层。

纠结之下，还是选择放弃：「等等看金融街吧，西局，西北旺也行」。

种子选手发挥失常，常常有信号意义。

1、它反映了购房者很实际的买房心理：有得挑，不着急，开发商如果没有特别实力，较好不要太自信。

2、成交压力趋大，今年「金九银十」如果还有点念想，也只能是因为项目多，一家贡献一点，总量可以期待。

价格么，只能送一首凉凉了。

ps：对购房者来说，这不是件坏事，评论君建议大家近期多看看，折扣一般在首期开盘力度比较大，开发商现金流不紧张了，折扣红利也就关闭了。

另外，大家有项目折扣的信息，也欢迎在评论里分享。

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