明年底前有抛售资产引发风险可能 调控不可能放松

焦点北京站 2017-11-15 07:27
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未来3年,也就是2020之前,楼市都不会再出现,像2015这样的行情。

大会之后,房价还会涨么?

这个问题,如果再深入一些,其实还可以延伸成:

未来这几年,房价还会出现15年,16年这样的快速上涨么?

如果近期才去买房,还有没有机会像15年买房那样,短期升值50%,甚至2-3年就能翻倍?

很难,希望朋友们在这几年,对房价不要有太多幻想。

未来3年,也就是2020之前,楼市都不会再出现,像2015这样的行情。

要知道15年这一轮房价的上涨,是天时地利人和三位一体,才造就了延续至今的一轮牛市,而这样的外部条件,未来几年轻易不会再有。

(2020是一个非常重要的时间点,我们在以后的文章中再做详细解答)

本轮房价上涨之谜

我们先来看看引爆15-16年房价上涨的3大原因:

货币持续宽松,甚至出现超发

2010年到2016年之间,M2的增速都保持在11%以上。甚至15年和16年这两年,在GDP增速持续放缓的前提下,M2还反向提升。宽松的货币政策成为这一轮房价上涨的主要原因之一。

2.外汇突然下跌,房地产临危受命,成为资金蓄水池般的宏观调控工具。

我国的外汇储备,过去几十年一直处于稳步增长状态,直到2014年7月,突然出现了首次,且持续性的下跌,这是相当危急的时刻!

为了保住外汇,留住资金,防止资本大量外逃,14年8月楼市临危受命,开始冷启动。

8月2日,合肥取消限购。

8月4日,太原取消限购。

8月9日,郑州取消限购。

8月11日,昆明取消限购。

8月16日,哈尔滨取消限购。

8月29日,杭州取消限购。

8月30日,无锡取消限购。

8月结束后,原本46个发布过限购令的城市,已有35个解除了限购。

在当时,也许大家都很疑惑,为什么要在那个时间点解除限购,启动楼市。我们现在再来看,可以说是一目了然。

外汇下跌是因,启动楼市是果。而推动房价上涨,不过是快速吸引资金的手段。什么解除限购,降息降准,首付20%,7折利率,都是为了尽快启动楼市而运用的小技巧罢了,不是楼市上涨的最根本原因,只能算是表象。

而且,在外汇下跌第二个月,就立刻解除限购,启动楼市这一步,绝对称得上是高瞻远瞩。

因为楼市的启动不是一蹴而就的,它需要先解冻,再升温。所以,2015年央行5次降准降息,才最终把楼市的热度给燃起来。

16年3月,在楼市全面上涨,资金大量流入房地产的情况下,外汇储备下降趋势逐渐放缓,持续了一年半的下滑总算得到了有效的控制。

但是,就在这短短的一年半中间,原有的4万亿美元外储,生生的逼近了3万亿红线,减少了近1万亿之多。

如果当初14年8月,对于是否解除限购再犹豫一下,楼市再晚启动半年,后果不堪设想!

启动楼市,保住外汇,是15年楼市上涨的主要原因之二。

3.棚改的货币化安置去库存

棚改从2004年开始就一直在进行,只不过在2014年以前,一直是实物为主,货币化安置为辅,大多数只给房,20%左右给钱。

但是,从2015年开始,棚改进入攻坚阶段,货币化安置比例快速提升,从29.9%提升至48.5%,相当于一半的拆迁改造都直接折现给钱,让你自己去买房子。(其实细细想来,这里面依然有保外汇的影子)

在这样子的背景下,货币购房需求快速扩大,供不应求的市场行情推动了房价的快速上涨。

在另一方面,由于去库存这一根本方针的存在,16年国庆限购并没有太多的控制三四线城市,而是变成了分城施政的长效调控,让三四线有机会借着房价上涨的机会快速的去库存。

因此,这一轮从15年开始的牛市,之所以能延续至今,很大一部分是因为有去库存的存在,也让几乎所有的三四线及以上城市都享受到了红利。

这是15年楼市上涨的主要原因之三。

正是以上这三大原因集中在一起,才造就了这一轮疯狂的行情。

但是,这昔日引爆楼市行情的三大要素,如今却都已不复存在。

楼市动力枯竭,再无大涨可能

我们对应上面的三大要素一个一个来看当下的情况。

持续收紧的货币政策

17年8月,M2增速首次打破9%的下限,创造历史新低。

17年9月,全国首套房贷款利率迎来9连涨。

在533家银行中,有485家不再提供优惠利率,占比高达91.0%。

甚至有36家银行分行因额度等原因暂停受理房贷业务。

更有甚者,在北京的某些银行,如果有未还清的消费贷或信用贷,将直接影响

你的按揭贷款的审批额度,直至不能通过审批!

消费贷与信用贷严审,还跟买房完全挂钩,这在过去,都是闻所未闻的事情。

在这样持续收紧的货币与信贷政策之下,对于楼市来说无疑是一种利空。

2.外汇保住以后,楼市会被更加严格的管控

2016年3月开始,外汇储备的下降速度就已经开始放缓。

2016年10月,随着外汇管制的进一步加深,外储甚至有了明显的提升。

2017年7月1日,最严外汇管制开始施行,基本能够保证外储稳定在3万亿红线之上。

在这一过程中,房地产已经完成了它的使命,做为宏观调控工具,它的表现非常出色。

但是,虽然3万亿红线保住了,但是过多的资金涌入,也增大了楼市的风险,所以未来这段时间,调控依然会持续收紧,不可能放松。

这么巨量的资金池,好不容易蓄水完毕,一旦开个口子,冲击力会有多大,想想都觉得可怕。所以解除限购这种事情,短期内可能性不大,甚至为了锁死流动性,会继续加深调控政策。

比如限售,就是锁死交易的一大绝招。

3.棚改,去库存都已进入后期

按照官方数据,18-20年是棚改的攻坚收尾阶段,推进速度会适当降低,每年的开工量也不会再像16,17年那么巨大。

而且,当下棚改的对象主要集中在三四线城市,对于本就熄火的一二线并没有太多的升温作用,只能是对于去库存即将结束的三四线,再添上最后的一把火。

而对于坐拥分城施政,没有被限购的三四线城市,好日子也不长了。

数据显示,11个主要三线城市的去化周期,平均已下降了一半,保持在10个月以内,这已经属于合理的库存范围。

对于这些基本上不存在高库存的三四线城市,在享受完房价增值红利后,也将加入到限购限贷的队伍当中。而最明显的征兆就是,从9月22日新一轮的调控来看,限购已经有向三四线蔓延的趋势。

这一轮的三四线热潮,更像是一锤子买卖,去完库存之后会是什么样,不知道有没有人想过。

本来就没人买的开发商们的房子,靠着去库存,逐渐到了消费者手中,那未来呢?

下一波接手的人在哪?要知道就算能出现下一波的去库存,优先去的还是开发商的增量房,对于你手中的二手房,是没有人在意的。

以上这三个,燃起楼市热度的最主要因素,只剩下最后一个还有点余热,那未来这几年,又要靠什么来推动房价的快速上涨呢?

当然,不会快速上涨,并不代表着房价就此横盘,或者一蹶不振,而是要具体城市具体分析。一些有潜力的城市,依然会因为大量的人口涌入,和持续增加的GDP增量,而获得非常巨大的投资潜力。

未来3年内的最佳购房时机

18年下半年

根据同策研究院的数据显示,核心一二线城市未来3年内最佳的购房时机,在18年下半年,那个时候,将迎来整体房价的最低谷。

下面我把数据放上来,朋友们可以做个参考。

未来1-2年市场成交面积趋势预测

(点击可看大图)

2.未来1-2年市场成交均价趋势

预测

(以上数据均来源于同策研究院)

从这个预测中可以看出,如果按照周期论来算,17年下半年到18年底都属于楼市下行周期,存在抛售资产引发风险的可能,所以调控不可能放松。

而且根据这个报告的预测,对于大多数核心城市来说,18年的下半年,其实比现在更适合买房。

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