土拍大战又起?房企抢地透露什么市场信号

楼市相对论 2019-04-10 21:08:54
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土拍市场“疯狂”了?

近日,楼市讨论火爆的话题除了“小阳春”之外,还有土地市场“回暖”。

新消息传来,3月28日重庆一天拍出两宗破万住宅地块,楼面价(楼面价=土地总价÷规划建筑面积)分别为10596元/㎡、10662元/㎡。然而,此时重庆主城商品住宅销售均价为为12826元/㎡。这二者仅差2000元/㎡。

楼盘总销售额构成比例图(图片来源:网络)

从上图看来,购地成本约占总销售额40%,那么10000元/㎡左右的楼面价,意味着在未来2年内,这批住房售价将达到25000/㎡!

虽然楼面价高不意味着房价一定高,比如限价楼盘,但是房价=土地价格+建筑物价格,楼面价和房价成正比例关系。高溢价率的土地(面粉),意味着房价(面包)也不会低到哪里去。

重庆近三年住宅用地成交楼面价及溢价率情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

(图片来源:网络)

同时,合肥出现了两宗溢价率超过100%的地块,南京市栖霞区拍出了3月最高总价53.2亿的地块,溢价率达28.8%,昆明市也拍出溢价率132.6的高价地。

1. 土地市场似乎随着日渐变暖的气温,逐渐热了起来,真相是什么?

据统计,全国住宅地块,3月下旬来合计成交55宗,其中,溢价率低于20%的只有17宗,有5宗地块溢价率超过100%,合计19宗溢价率超过40%。

图片来源:中原地产研究中心

克尔瑞报告显示,2019年以来土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市,地块成交数量最多的城市为郑州,高达81块。

图片来源:克尔瑞地产研究

由此看来,3月份各地的土拍市场是有一定升温的,且大多集中在二线城市,也就是全面放开落户条件的人口数为300-500万的I型大城市。

图片来源:中指研究院

未来这些二线城市人口规模会随着都市圈的发展而升级。因此,开发商跟随着人口和政策的脚步,在二线城市放开了拿地的节奏。

不可忽视的是,土拍市场一季度整体成交规模位于低位, 50大热点城市卖地合计7747.5亿,同比2018年同期下调了14.5%。二线城市与强三线城市地价同比、环比涨幅明显。

一季度50大土地热点城市卖地前30名 

图片来源:中原地产研究中心

土地市场是趋于理性的。从一季度全国热点城市的土地市场溢价率情况看,同比有35个城市溢价率下调。刚刚谢幕的香港内房股年报季,世贸房地产副主席许世坛和融信地产主席欧宗洪等闵系房企大佬认为:“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险”。

2. 即便如此,三月“疯狂”的土地市场背后,房企有哪些资本逻辑?

土地储备被视为房企未来发展立足之本,同时土地储备的规模和布局也暗示了这个企业的实力和战略选择。规模性发展,从来都是房企的追求。去年大量房企去杠杆、降负债的潮流中,土地市场一度沉寂,今年随着补仓需要,房企在土地市场上又活跃起来。

我们也注意到,房企在选择土地投资时更加审慎,地价优势、人口支撑面和城市发展预期,仍是主要考虑因素。

恒大研究院任泽平讲:“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。”“买买买”的背后还是房企有钱了!3月40家典型上市房企完成融资总额突破了1000亿大关,创出16个月新高!

图片来源:同策研究院

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示:“从去年11月开始,开发企业融资尤其是发债确实是宽松很多,近几个月的融资额度较高,也使开发商资金面得到缓解。”经历了去年多次降准,银行的钱多了,开发商融资局部也放松了。

此外,3月楼市部分地区销售火爆,成交上涨,加上部分城市调控松动,也让开发商有了更好的市场预期。

然而,土地市场的火热,溢价率的攀升,让人不禁忧心房价的继续上涨,自去年的严控以来,逐步稳定的房地产市场会再起波澜。

同时,高溢价抢地房企也担心着随着房价上涨,带来强调控政策再度落地,若限价大棒一落,可能面临的是薄利甚至负利润的结果。

因此,此刻“疯狂”的土地市场是战战兢兢、如履薄冰的繁荣。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。