较近，全国多地传出首套房利率下调的消息。这是否意味着楼市调控放松，甚至意味着房价即将迎来新一轮大涨呢？

以北京为例，北京地区有个别银行首套房贷款利率下调为基准利率上浮5％，不过主流利率是基准利率上浮10％，二套房贷款利率为以基准利率为基础上浮20％。随着近期房地产政策的松动，部分城市银行快速做出反应，下调房贷利率。业内普遍认为，房贷利率下调对刚需群体来说是利好，是开年抄底的较佳时机。

利率下浮购买力或将被激活

多城松动，房贷利率拐点已至？某研究院预测，2019年1月全国房贷平均利率将出现小幅回调。

某机构监测数据显示，2018年11月份，北京首套房贷款平均利率为5.47％，相当于基准利率上浮11.63％，二套房贷款平均利率为5.90％。北京地区的30家银行中，有24家银行首套房执行基准利率上浮10％，5家银行执行基准利率上浮15％至30％。

在流动性过于充足的背景下，当银行难以在短期之内将资金投向民企，为了提高资金的使用效率，自然就会有部分资金流向房贷市场，而个人房贷一直是违约率极低的优质资产，对于银行而言，可以在短期之内就实现迅速放贷。尤其是首套房贷款，基本上针对刚需而不是炒房者，利率出现一定的松动，政策层面的风险也相对较小。

房地产投资逻辑：长期看人口走势

房价的较大支撑力是需求，人口流入意味着需求增多，房地产价值得以凸显。未来那些人口大量流入的区域值得关注。恒大研究院认为，决定一个区域人口集聚的关键是该区域经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，也就是人随产业走。

京津冀整体定位是“以首都为核心的高级城市群”，目前还处于政策制定以及资源协调发展阶段。数据显示，京津冀总面积达21.8万平方公里，位于三大城市群之较；人口大约1.1亿，相对于长三角的1.5亿少5000万；在城市化率方面达到64.6%，相对于珠三角的84.9%和长三角的67.2%，还有一定距离。据粗略估计，京津冀房产均价是三大城市群中较低的，未来随着机场、高铁、地铁等基础设施的逐步完善，人口聚集能力进一步增强，经济稳步向好，房地产有很多投资机会，升值空间很大。

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