租房贷、持续亏损、破产不断,上市救不了长租公寓

楼市相对论 2019-10-31 11:02:33
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赴美IPO,获得大笔融资,才能让持续亏损的长租公寓继续活下去,活更好。

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魔幻的长租公寓市场,一边在暴雷,一边在上市。

8月,乐伽公寓倒闭后,坑了上万租客的租金。近日消息传来,长租公寓达人寓跑路了,总部人去楼空,剩下租客维权,房东赶客,纷争不休。

黑猫投诉平台上关于达人寓的投诉

另一面,头部长租公寓青客、自如、蛋壳近来都传出赴美上市的消息。

美国东部时间10月7日,青客公寓向美国证券交易所递交了IPO招股书,争做长租公寓赴美上市排名前列家。

蛋壳公寓 图片来源:蛋壳公寓官网

10月29日,蛋壳公寓向美国证券交易委员会递交招股书,计划在纽交所上市,股票代码"DNK"。坊间传言,自如会在2020年赴美上市。

02

长租公寓暴雷或上市,根源都是——缺钱

长租公寓赚钱主要有两个渠道:

一是租金差,扮演了二房东的角色,较低价格收房,较高价格出租。

二是服务费,扮演了租房中介的角色,相当于中介费,某长租公寓的服务费就是月租金的百分之十。

这其中,刨开房屋装修和折旧等因素,长租公寓能获取的利润并不高。据克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。

这时候,所谓的“金融创新”租金贷,拯救了需要现金流扩张的长租公寓。

租金贷通常以“月付”和“押一付一”为诱饵,让租客签下了租赁贷款业务。实际上,租客从第三方金融机构贷了12个月的房租款,每个月付的房租是在还贷。从第三方金融机构贷款的这笔钱,不会给租客,也没有全付给房东,而是进入了长租公寓的资金池,成为了继续扩张规模的资本。

这一度成了长租公寓的融资来源。

如果租客源源不断地增加,长租公寓的现金池也可以不断扩大,去获取新的房源。

图片来源:佳爷房谈长租公寓致命点就在此——失控的现金池。当扩张的成本,大于现有的资金池,资金链就会断裂。

图片来源:大伟看楼市

更何况,还有各种疯狂的经营策略和不怀好意的职务侵占,甚至诈骗。比如,乐伽公寓为扩张市场,采用了高价收房,低价出租的模式,扩张的资金源是一次性收取租客半年或一年的租金。这种高进低出的模式,最终毁灭了自己,害苦了大批房东和租客。

03

长租公寓的大洗牌还在继续。

业内普遍认同“房源即一切”,规模为王。2018年,自如和蛋壳为争抢房源,抢占市场,互相给房东竞价,哄抬房租,引发了社会广泛批评。

野蛮生长的长租公寓,如今像共享单车一样,经历了混乱的市场份额大战,走向强者越强,弱者淘汰的结局。

自如、蛋壳和青客这样的头部长租公寓,还尚未走出亏损。中小长租公寓暴雷潮大概率还不会停,尤其是在涉房贷款紧缩之时。

青客公寓成立7年以来,累积亏损额为人民币20.286亿元(截至2019年6月30日),资产负债率高达133%。

据蛋壳公寓财务报表,招股书显示,在营收不断增长的同时,其净亏损也在不断扩大。蛋壳公寓在2019年前三季度营收为人民币49.997亿元,同比增长199%;净亏损为人民币25.16亿元,2018年同期为净亏损人民币8.13亿元。

这些资金主要花在了规模持续增长上。

据悉,蛋壳公寓截止今年9月底,在中国13个城市建立了运营机构,公寓数量40.67万个,公寓入住率87%,用户续签率52%。

蛋壳公寓在招股书中表示,此次IPO募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模,二是将加强在技术方面的实力,三是用于一般性营运资金用途。

这样看来,赴美IPO,获得大笔融资,才能让亏损的他们继续活下去,活更好。

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长租公寓,难道是常亏公寓?

其实不然,长租公寓行业平均利润水平低,不代表没有盈利点和盈利者。

从蛋壳公寓的公开资料看,蛋壳今年前三季度的营收同比翻番,亏损的主要原因来源业务规模增长。

据报道,我爱我家旗下已经实现盈利,去年上半年资管(长租业务)毛利率达到33.07%。

在腥风血雨的市场搏杀中,能活到今天的头部长租公寓,早建立了自己成熟的体系。尽管不会像小规模的长租公寓一样轻易暴雷,租金贷、虚假房源、甲醛房等问题,可能是埋在前路的不定时炸弹。

其实,长租公寓盈利也好,亏损也罢,惟愿给他们套上监管的紧箍咒,不要用他们犯的错误,让租客和房东买单。

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