撰文 | 优秀来源 | 选址960本文共1460字，阅读约需4分钟2019年北京产办市场创下多项纪录：甲级写字楼市场供应量达90万平方米，创十年新高；在大量供应的刺激下，空置率推升至13.8%，达到2011年以来较高水平；世邦魏理仕（CBRE）较新数据显示，北京大宗交易市场成交额为866亿元，力压上海，在全国各大城市中居首位。一方面甲级写字楼空置率上升，另一方面大宗交易异常活跃，有人评价说「2019年北京市场极不平凡」。作为与写字楼相辅相成的产业载体，北京商务园区的市场又如何？产业园新增供应超90万方2020年1月8日，世邦魏理仕（CBRE）发布《2019年北京商业地产市场回顾及2020年市场展望》，报告显示：北京商务园区在2019年新增供应量为57.2万平方米，创近六年新高，仅次于2013年的历史高峰。其中，70%来自亦庄，19%来自丰台科技园。数据来源：世邦魏理仕（CBRE）受TMT行业退租影响，2019年北京商务园区净吸纳量较2018年缩减四分之一，为25.7万平方米。北清路、亦庄、丰台科技园三个新兴子市场需求表现突出，而中关村软件园、上地、电子城三个传统子市场全年均出现负吸纳。商务园区新增供应与净吸纳量表现2019年TMT行业仍是商务园区的需求主力，占比达44%，AI、大数据、互联网教育等企业积极扩张。北清路、亦庄的新园区为企业提供了充足的搬迁升级、新租、扩租空间。

金融类企业成为商务园区的另一支主力大军，2019年新租贡献达到18%，来自银行、保险的传统金融需求在商务园区诞生多笔大面积成交。生物医药企业占比12%，为第三位需求。值得注意的是，北京商务园区64%的交易量是超过1万平米的大面积成交。预计2020年北京商务园区新增供应将达到历史峰值，超过90万平方米，空置率将大幅提升，租金仍有下行风险。园区人普遍反映2019年招商难，或许经历过2020年的天量供应，才会知道什么是「难上加难」。世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽建议：「2020年商务园市场面临更大的挑战，园区应尽快调整租赁策略，紧扣产业鼓励和支持政策，提供更多附加值的服务以应对未来的不稳定市场和竞争压力。」大宗交易成全球顶流在刚刚过去的2019年，北京物业投资大宗交易量逆势而上，世邦魏理仕（CBRE）数据显示，境内外投资者轮番登场，共同完成了866亿元成交额，北京首次成为全国总成交额较高的城市。这两项新纪录标志着北京进入物业投资市场的新纪元，已正式成为全球「顶流」的商业地产投资目的地之一。北京大宗交易额夺冠

从买家来看，境外投资者是北京市场较为活跃的买家类型，投资额占比达到31%，并在近两年保持上升势头。第二位是自用型买家，投资额占比达26%，2019年收购的写字楼遍布朝阳、海淀、丰台、通州等区域。世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚介绍，在外资和自用型买家不断加码的同时，相比2016年中资基金、开发商在大宗交易市场占比不断缩减，但中铁建广场（首创钜大与盛煦地产）、安贞华联（华联与远洋资本）等大宗交易说明他们正在寻找新的机会与空间。纪刚认为，境外投资者表现活跃，原因有三：一是金融领域的开放，降低外资准入门槛；二是外资对于北京办公市场基本面保持乐观；三是境外投资者正在从短期的机会型投资向成熟核心市场靠拢。从物业类型看，写字楼始终是投资者关注的重点，且在零售物业和酒店项目的交易中，商改办、酒改办项目的投资额占比近半。2019年也是另类投资正式入场元年，共完成两个数据中心和一个停车场资产包的交易，使得北京的投资选择更趋多元化。从区位来看，超六成的交易发生在非核心区域。随着金融领域的进一步开放和大宗交易市场化程度的提升，纪纲预期境内外投资者将继续积极地在北京挖掘价值投资的机会，并为整个商业地产市场注入新的活力。