往日不堪回首。曾经抛弃一线城市、重点布局二三四线城市的世茂房地产（00813.HK）的这次战略摇摆险些让它脱离一线地产阵营。

度过三年的发展迷茫期，重回一线城市的世茂房地产2017年销售额首次突破千亿大关，并在2018年继续销售保持高速增长。

2019年1月3日，世茂房地产发布2018年全年营运数据：2018年公司累计合约销售金额1761.5亿元，同比上升75%，累计合约销售面积1068.7万平方米，同比上升76%。销售金额放量增加，业绩排名稳步向前，增速先进行业。

此前，公司预计2018年销售目标为1400亿元。从较后完成情况看，实际完成率达126%，增长率为75%，创历史新高。其中，12月单月签约金额210.2亿元，创全年单月签约金额新高。

与此同时，在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，世茂房地产以72.5的综合得分，位列第8位。

毛利率回升，去化加速

2014年，世茂房地产排名中国十大房企第八位。当年房地产市场出现转折，销售环境下行，整个市场实现了从黄金时代到白银时代的转换。自2015年起，世茂的销售额下降且停滞不前，世茂开始了长达两年的调整期。

2015年至2016年，处于调整期的世茂房地产业绩增速放缓。其中，营业收入分别同比增加2.9%和2.7%，而营业成本则同比分别增加了9.1%和4.0%，已售物业成本的增加导致毛利率下降。

2017年世茂将战略调整为规模与利润并重，“比之规模，更看重回款率；比之降价促销，更看重毛利率。”2017年实现销售回款率80%，回款额807亿元较2016年600亿元提升35%。毛利率由2016年的27.58%上升至2017年的30.43%。

2018年上半年，世茂实现销售收入425.71亿元，较去年同期358.22亿元增加18.8%，其中物业销售收入增加19.04%。毛利率持续上升至31.02%，同比增加4.9%。

世茂房地产自2015年开始调整企业经营策略：在三四线城市实行严格的“以销定产”控制开工，避免低毛利高风险的库存，将供货重心转向一二线城市。将90%以上投资放在一二线城市，同时采取果断措施处置三四线低效土储。

因为三四线城市的低去化，2015年世茂房地产的可销售资源去化率仅为55%。2016年去化率达到60%，较2015年增加5个百分点。2017年整体可售货值去化率再提升5个百分点至65%，新供、库存去化率较2016年均大幅提升，其中，新供货去化率提升1个百分点至76%，期初去化率提升3个百分点至49%，两年以上长期库存大幅去化。

2018年上半年，世茂房地产可售货源整体去化率为62%，较去年同期增长两个百分点，超过1年期以上库存占比32%，较年初下降22个百分点。库存结构持续优化，库存货源占比下降，为提升现金回收比例及行业竞争力奠定了基础。

净负债率首破60%，持续拓宽融资渠道

截至2017年，世茂房地产的净负债率已经连续6年维持在60%以下，2018年上半年突破60%，创出近五年的较高值60.27%，较年初增加4个百分点。略高于行业1/4分位数57.69%。

其中，2018年上半年短期借款291.6亿元，较年初182亿元增加60.28%，这也是造成净负债率上升的主要原因。半年报显示，净负债率上升是为了支持本集团的高质量发展及获取更多优质土储。

随着国内资本市场的变化，房地产融资环境、监管政策和流动资金政策持续收紧，房企普遍面临融资难的问题。不过凭借稳定的财务状况，世茂房地产仍然完成了债务结构的优化，持续探索多元化融资渠道，降低金融风险，保持低息成本优势。

2017年9月13日成功发行中国上海世茂国际广场资产支持票据，为中国首单不动产公募资产支持票据注册金额65亿元，平均利率4.8%，为同期整个行业较低；2018年3月及6月，发行利率均为5.75%的点心债，金额分别为9.5亿元及12亿元，市场对此反映强烈。

同时，世茂还通过创新融资降低融资成本。2017年4月成为首批获准发行熊猫中票的民营房地产企业；2018年7月，成功发行国内首单住房租赁储架式ABS（世茂—华能—开源住房租赁信托受益权ABS）。

世茂房地产的平均融资成本从2015年的6.9%，降至2017年的5.3%，连续两年下降。2018年世茂的平均融资成本为5.6%，较2017年增加0.3个百分点，但依旧低于同类型房企平均水平。

现金充足，长期偿债能力持续走低

世茂房地产调整后的速动比率在2014年达到近五年的较低值后一直呈上升趋势。调整后的速动比率持续上升得益于流动资产及预收账款稳步增加。

2018年上半年，世茂房地产调整后的速动比率为0.93，较年初的0.89有所提高，但指标低于标准值“1”，公司短期偿债能力有待提高。

从长期债务来看，公司全部债务的偿还主要依赖于资产的逐步变现，因此可以用“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”这一指标来衡量企业的长期偿债能力。

自2015年起，世茂房地产该指标一直呈下降趋势。2018年上半年该指标为0.76较年初下降0.03个百分点，位于行业中位数0.67和3/4分位数之间。长期偿债能力逐年下降是公司为扩大规模而不断增加的负债所导致。

2018年上半年世茂房地产实现销售回款550亿元，回款率为76%，同比大幅增长52.8%。销售回款增加，公司的资金额度十分充裕，截至6月底，现金及现金等价物的账面余额为310.24亿元，未动用的银行贷款额度约200亿元。

土地储备创新高，拿地成本3年首降

2018年上半年世茂房地产累计土地储备面积5162万平方米，新增土地储备面积773万平方米，同比增加70.64%。

世茂房地产的土地储备分布于全国84个城市，213个项目，总货值超过8800亿元。其中长三角、粤港澳大湾区及福建地区超过2000亿元。

值得注意的是，世茂在福建地区货值较年初上升500亿元，占比较大。了解世茂的人都知道，世茂集团创始人、董事局主席许荣茂就是福建石狮人，世茂在福建省内一直有口皆碑，营销上几乎都不需要怎么打广告。由此看来，重仓福建也是情有可原。

2017年起，世茂调整布局战略，布局一二线的同时，也关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市。目前来看，世茂已经在全国热点区域均已拥有充足的资源储备。土地储备倍数11.45位于标准排名统计的行业中位数10.78之上，土地储备比较充足。

从拿地区域来看，世茂在三四线城市的拿地面积继续增加，上半年三四线城市新增土地储备面积443.8万平方米，较2017年世茂在三四线城市全年拿地398万平方米增加14.1%，占新增土地储备面积的58%。

从拿地成本来看，世茂从2015年至今的拿地价格与销售价格的比值分别为0.72、0.79、0.65、0.37。2015至2017年的拿地成本一直处于较高水平。

2018年上半年新增土地楼面均价为5966元/平方米，同比下降25.64%。半年报显示，今年新增土地储备中底价招拍挂、收购、合作占比约为40%。

从2017年开始，世茂房地产开始蜕变，一手抓管理、一手抓产品，通过管理提升进行组织赋能，助推企业发展。2018年，凭借1761.5亿元的销售业绩以及75%的增长速度，世茂房地产离重回地产10强也仅是一步之遥。