陈云峰:商业地产发展将有无限潜能

优铺网 2019-05-17 10:10:33
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2019年1月10日上午9点,由中国房地产经纪同业联盟(简称中房经联)主办的以“活出精彩”为主题的“第五届中国房地产经纪行业峰会暨2019中房经联年会”于杭州万豪酒店大宴会厅隆重举行。 中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰先生在现场发表了主题演讲。 中经联盟秘书长 优铺董事长 陈云峰 以下为陈云峰演讲实

2019年1月10日上午9点,由中国房地产经纪同业联盟(简称中房经联)主办的以“活出精彩”为主题的“第五届中国房地产经纪行业峰会暨2019中房经联年会”于杭州万豪酒店大宴会厅隆重举行。

中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰先生在现场发表了主题演讲。

中经联盟秘书长

优铺董事长

陈云峰

以下为陈云峰演讲实录:

昨天中央开始给中小企业真正减税了,降了一半,这都是整个行业的呼声。所以看一下我们的经历也特别好,我是从地产商转过来的,地产行业在发生什么呢,为什么今天会这么多人在这里开会?

我经历过三个像今天这么热闹的行业会议,排名前列个行业就是当时我在管国美的时候我们零售业在20年前就是这样的,一开会全坐满,大家都不走,行业发展特别快,自己都搞不清楚为什么这么快,当时一个店一天能卖一千台电视,搞不懂怎么这么多人买电视。第二个在十年前,也是这么热闹,我们房地产商开会,十年前一开会就满,全是地产商,为什么?不明白为什么一天能卖一千多套房。我在操盘的国美排名前列城六千套房子开了六次盘,一天一千套,我也搞不懂,很多老百姓都骂,说排队都是假的,其实真是真的。第三次就是房地产经纪行业开会,证明现在开发商这儿不灵了,房地产经纪公司又火了。这个会议是在时代背景下开的,我给大家说几个数字,就是我们这次开会的意义。

2018年中国有31个开发商销售额过了一千亿,较大的是碧桂园7千亿,第二是万科6千亿,第三恒大5千亿,然后下来是两个4千亿的,应该是保利和绿地,大概是这么一个局势。再往下才是这种十强,所以我们今天为什么坐在这里开会?这个行业的春天是不是来了?确认来了,但是可能没你事了。你只要是不尽快上船,三年以后开会肯定没你什么事,这个就是残酷性。所以大家现在都跑到这里上船来了,这是我经历过几个企业大概的经历,我觉得每个会议都是行业大背景下的产物,在这里插播一个广告,我们是中房经联商业地产专业委员会的,我是中房经联商业地产专业委员会的主任,我在这里招收我们的同行企业加入,大家记住在住宅迅速变成红海之后,现在住宅是红海了,竞争非常激烈,下一波的行情就是仓库。所以我们觉得我们应该早布局,在这一方面我就做了一些工作,比如,我加入了很多的组织,实际大多是商业地产的组织,因为我本身是做零售出来的。

我要做一件什么事呢,就是把商铺这件事也要互联网化。我们的目标很远大,要做一个全国首席的商铺租售的O2O平台。商业地产在售卖的时候仿佛跟住宅没有什么不一样,但实际商户比住宅复杂多了,我这个产业链就是一个商业地产的产业链。住宅只涉及到三方,就是开发商、小业主跟物业公司,但是上面一条线是商业的产业链,下面这一条就是住宅的产业链,可以说在商业的操作上住宅的专业度跟商铺确实差很多,我们业内是这么说的,住宅是标准化产品,特简单,几居室。写字楼是半标准化产品,商铺是非标产品,是需要定制的。所以它就带来了这个行业的复杂性。所以你看我们很少有人会去做商业,商业地产涉及到六方主体,包括开发商、小业主、品牌商业,还有金融、消费者顾客,当中是一个资产管理公司,实际上优铺是定位资产运营管理的平台,我们一个大的定位就是商业地产+互联网+金融的体系,我们未来的业务模式是什么呢?大家都知道链家现在已经做了自如,实际上收的就是民宅,然后装修之后出租,但是大家有没有发现实际上商铺的二房东的平台和大公司还没有,我们将来要做商铺的二房东。

我看了一下我们这有很多的企业是从线下的经纪公司+互联网,比如说链家+互联网以后现在变成贝壳了,14年链家开了八千家店,这是去年之前,把贝壳平台推出之后半年开了2万家,贝壳找你的人太简单了,不找你找谁,就干掉你,所以这个太凶狠了。我们刚才有些人挺抵触,但是你没有办法,你是游击队,你是孤岛,他是一个正规军,现在他昂首挺胸成为中国排名前列大企业,左晖是超过郁亮,万科跟碧桂园就是七千亿,但是链家早就过了七千亿了,贝壳的变化就发生在我们身边,很多人不服,你不服不行。

我们有一个中房经联的老总就指责左晖,说你们太不道德了,当时我清楚的记得左晖的原话,左晖说是我抢了你的人吗,错了,是这个时代,是你的无能,你给不了人家翻倍的待遇,我能给他,我左晖还能跑过来跟你们中房经联这些年当面道歉,阿里能给你道歉吗,京东能给你道歉吗,你怎么这么不懂礼貌?所以真的不能怨政府,这是左晖上次我们中房经联会给我的记忆非常深刻,他真的在那儿解释了两个多小时,心是很诚的,就像今天也是一样的,他讲共生共荣,但是到了某一个城市都会有一些竞争,所以我们是想在整个的商业地产领域做一个垂直的平台。你看房天下跟58是互联网下来的,链家都是往上走,我们是走一个垂直的路子,这个也是有成功的案例的。

所以做一个专业的公司就是有前途的,刚才几位老师都讲了,包括大家看一看今天的题目,全都是在讲品牌化专业化,还有一个连锁化,连锁通过互联网。我们经常讨论要跟政府提建议,那个就代表政府。很多的建议你看他在讲的时候就是这么在讲的。比如说我们不适应大家喊口号,因为我们地产公司不喊口号,但是经纪公司都是喊口号的,但是大家知道不知道我们现在是国家整顿的对象,这个行业不能高调,就像十年前地产商不敢高调了,谁高调就骂死谁,因为他认为房价高就是你的责任,实际不是,现在中介公司或者经纪行业还是要总体保持低调,尽管我们的春天来了,但是还是要保持低调,你在整个社会地位当中我们仍然很低,现在大家穿西装只有两个企业,一个是银行,还有一个就是中介公司。代表着你们服务属性非常强,为什么要穿上统一的服装,洗脑喊口号,必须要这么做。贝壳明确的说,2018年26个城市存量已经超过了增量,所以优铺也做增量也做存量,增量就是现在,我们也搞一些代理公司的活动,卖房子,卖商铺,招商。另外同时有一个租铺网,做二手房商铺的升值,谁想开店就找你们我们给你提供商铺,特别便宜。58就是从较苦逼的地方赚小钱起来的,二手房、二手车和保姆。较苦逼的地方才有竞争的门槛。所以我们突出运营理念,一手二手并重,租售组合,因为柴强博士是中国评估协会,我们也想做一个互联网的产品直接能够给任何一个商铺的租金和售价做评估,58都做到了,房天下也做到了,贝壳也做到了,我们在商铺方面想直接切进去,把评估这件事变成很简单的一个事儿。

我们的口号特好,租铺卖铺找优铺,我们一开始就是用一个互联网的模式,要做商业地产的闭环,我们将来的产品有选址的租铺宝,卖铺宝,还有招商宝,这些商铺有关的产品,我们不碰写字楼和住宅。这是我们的一个互联网,我们都有APP,回头大家可以下载一下。这个也是报备、到访、认购签约的过程,这是一个众包软件,做分销管理也没有问题,那是一个很简单的事儿。另外较重要的大家意识到商铺的不同了吗,比如说住宅你就用楼盘字典就可以了,但是我们建的是商圈字典,我们需要把这个商铺的物理属性标注以后还需要有市场的数据,比如说客单价,还有各个业态的占比,另外还要有人口数据,这个是区域三公里之内住了多少人,有多少人是本科生,有多少人是老人,有多少人是孩子,这些数据将来体现在每一个商铺上,这个就是在帮助把商铺的两边的信息做对称。

当然了我们跟房多多说的一样,我们是一家技术公司,我们主要是输出品牌,另外就是输出技术,因为商业的特点必须是当地人来做,我们也是要找线下的合作伙伴,包括原来是做商业的,还有就是你现在是在做住宅很累,你在这个城市没有任何的优势,你就听我的赶紧从良做商铺。三年以后就是商铺的天下了,当然商铺的贷款是很赚钱的,现在商铺贷不了款,商铺的贷款这个产品推出来非常受欢迎,抵押贷或者按揭贷我们可以做全国化的产品,甚至和典当行合作,就是利率高一点,所以金融产品特别重要。另外就是我们怎么去做包销,我给你招商,我给你开业,你把商铺的销售权给我,你们现在很多的公司都不具备包销的能力,包销也要压一两千万块钱,我基本上不用,我把这个商业街弄三四百万招商完成,我就可以换一个很大的销售的特别代理权,所以我做得是头部资源。在现在北京通州只允许一个项目有40%是可销售的,其他必须设计成商业,这是我们的品牌资源,几万家。这是我们的招商,就是各个品牌,我不光是要整合商铺,还要整合品牌,直接可以拨打品牌的电话,包括也可以异地销售。包括支持文旅这些都可以。这个是我们租铺的一个逻辑,我们实际上是把每个城市所有的街铺全要搜集齐以后核实,我们也是在做这个,将来在租铺宝方面谁跟我们合作你就是当地较大的经纪公司,但是卖商铺还是一个代理公司。我们现在28天就能帮你租一个店,需要有十几万套商铺的资源,靠大数据。文旅海外写字都可以,但是我们以商业为主,我们目标很远大,要做商铺的排名前列品牌。这是我们全国战略,我们今年要在一百个城市落地商铺,特别快,我问了问房多多他也大概一百个城市,我们今年要在一百个城市落地,我们也做了一个优铺商业,就是代理公司的,这就是我们的中经联盟联盟,现在我做了两个社区,一个是开发商的联盟叫中经联盟,还有一个是代理公司,今天特别高兴我们中房经联是经纪公司。我们拍的电影,我们出的书,我们开的年会。

较后想说的就是18年特别困难,为什么胡主席说18年不困难了,18年他在调整期,没有为企业的经营操心,18年非常困难,18年是改革开放40年除了08年较困难的一年,日子特别难过,但是我们觉得19年应该是一个分水岭,就是今年一定是一个新的政策的分水岭,还有一个房地产的销售今年会陆续放一些政策,所以今年会成为一个大周期的一个起点,市场是不错的。所以我特别喜欢“连接比拥有更重要,协同比共享更重要”,这是互联网的词,所以我们对今年新的一年真的是充满了期待。

谢谢大家!

来源:优铺网

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