近期，“限竞房”、“限价房”、“共有产权”、“100%产权房”等一系列词在圈内特别热，上周部分限价房转共有产权也是在行业引起了广泛的讨论。拿“限竞房”来说，这应该是北京市场特有的房地产词汇。可以说，它的出现对北京的改善市场尤其是改善别墅产品的影响？未来，北京别墅将朝着什么方向发展？

景粼原著，2017年朝阳别墅销冠项目、北京TOP4，2018年依旧冠销朝阳，近年来项目致力于打造更好的别墅居住体验。在此别墅换代之际，于2018年5月16日举办辋川夜话活动，邀请地产行业资深专家：新京报传媒执行总裁——张学冬、攸克地产/豪宅1号出品人——殷苏峰、基准方中北京公司董事长——李迅涛、资深操盘手——胡明月等（下图从右至左），共话了北京别墅的昨天、今天与明天，对鉴定北京真别墅的几大标准做了探讨。

资源标准：排名前列居所别墅，占据城市少有资源

真别墅，不仅得是纯商品房，更需是占据少有资源的排名前列居所别墅。攸克地产/豪宅1号出品人——殷苏峰谈到：纵览北京市场现状，在2017年加大的土地供应中，几乎没有纯商品放用地，大多为共有产权房和限价房。据了解，这其中接近一半多都是共有产权与出租房，有完全产权的限价商品房住宅面积为239万平米，占比大约只有35%。未来100%产权的商品房尤其是别墅产品会越来越少。

而对于真别墅的要求，不止于100%产权房的少有，更在于对城市少有资源的占有。如孙河区域，不仅占有朝阳区域、与望京CBD对望、国际化配套的城市地脉资源；更占有44平方公里亚洲较大湿地公园及板块中央10万方湖景的自然资源优势；还有便捷的交通优势，一条京密快速路，建成后10多分钟直达主城区。目前而言，朝阳孙河无疑集众少有资源与一身，是当下北京较火的排名前列居所别墅区，且板块内的纯商品房别墅楼盘更是备受关注。

纯粹标准：纯粹别墅定位，纯粹区域属性

真别墅，不仅在纯粹别墅的定位，更需看别墅所在区域规划是否纯粹。

资深操盘手——胡明月谈到：北京的别墅市场发展到现在，逐渐形成了燕西别墅区、奥北别墅区、中央别墅区、孙河壹号别墅区、亦庄别墅区等十大别墅区。论区域价值和板块规划，这几年备受关注的就是朝阳孙河壹号别墅区。

对于这一问题，新京报传媒执行总裁——张学冬说道：评价区域价值的标准有两个词：一是成熟度，一个后发力。成熟度，这个区域现有区域环境、交通、配套、产业、区域人口的结构。后发力，从可持续发展以及区域政策指导走向。朝阳孙河板块成熟度已经从半熟向全熟迈进。其后发力与其纯粹的区域地块属性分不开：作为北京少有且罕见的先规划后建设纯墅区板块，孙河壹号别墅区，以其1.0的低密属性，仅规划11块住宅用地，不含保障房、回迁房，由政府全盘规划、避免随意性发展、保证真正均质高端圈层的纯粹别墅区。所以，无论是别墅产品定位，还是板块的纯粹性，孙河壹号别墅区都是现在少有的真别墅板块。

空间标准：地上>地下，实现地上面积较大化

真别墅，应该有天有地有花园，地上空间为主，充分满足生活居住需求。

关于别墅空间向上和向下，基准方中北京公司董事长——李迅涛谈到：今天，限价、70/90等土地政策下，开发商是要去算土地指标的。举一个例子，一块别墅用地，若较高均价限价6万8，上限价7万出头，如果再加上70/90限制，很难在地上要空间。

在今天的市场、政策条件下，开发商获利的选择就是向地下要空间，并且需要将地下面积较大化。真正的把地上面积做大的项目，现在是越来越少有的。朝阳孙河壹号别墅区内景粼原著项目，差不多可以算得上是地上产品时代的代表作品。景粼原著独院，地上三层，满足一家三代各自生活空间，又设计首层庭院、二层大、三层小实现随意互动，地下空间优质采光，6.75米大挑高。较大化地上空间，从地上标准看该项目将是目前乃至未来市场罕见的真别墅。

产品标准：更高量级产品业态，更佳的产品设计

真别墅，产品设计应该具备优越性，具备更高、更宜居的设计形态。

北京别墅市场上，很几种产品类型：独栋、双拼、联排、合院、独院。

产品研发方面的专家李总认为：理想的业态无疑是独栋，但现在市场上几乎没有独栋产品。双拼则是独栋后备受青睐的产品。联排因其私密性差已经逐渐被市场迭代。

目前市场上常见的是合院和独院为主，合院和独院较大的区别在于院子和房子的排布上。合院由联排进化而来，院子内聚、左右花园连接在一起，私密性差，且合院是前后户相连，采光和南北通透性是一大难题。独院，2016年景粼原著推出的产品，将独院类双拼化，创新L型设计，南北暖巷、东西入户、南北通透的高业态规划，交通核单侧排布、更方正，采光上采用大面宽短进深的空间规划。目前北京别墅市场上，这类创新的独院产品更能满足中国的舒适人居，备受客户和业界认可。

景粼原著项目，位于朝阳孙河低密纯粹板块核心位置，100%产权别墅住宅，占据湿地公园、湖景等少有自然资源的城市排名前列居所别墅，实现了真别墅的几大重要标准。项目自2016年入市以来，好评如潮！2017年连续12个月荣膺朝阳别墅销冠！2018年1-4月以特别优势占据朝阳住宅销售额榜首，可谓北京豪宅市场的传奇楼盘。

本月，将全新升级推出更私密、更纯粹的独院产品——景粼原著“肆拾壹栋”！以中国别墅始祖“辋川别业”为蓝本，从景观园林到产品设计，全面打造更私密高端、更自然低密的纯粹独院。朝阳乃至北京罕见的真别墅，谨41席珍藏升级独院，敬献层峰人士！