“北京住建委统计，北京只有500万套房子，要应对2000多万人口。但从卫星来看，很多地方是模糊的，北京究竟有多少房子，搞不清楚，搞不清楚才有玩头，才有预期。但是我可以告诉大家，北京好房子太少。全国大部分城市里面房价上涨较大的是北京，但是烂的地方也是北京。北京你要去买一套好房子真的非常难。我一直讲，一个城市的好房子差房子比重是2：8，但是北京连1：9都不到。”

——经济学家、民建经济委员会副主任、央视财经评论员马光远

过去30年，中国房地产发展属于典型的粗放经营，野蛮生长。住建部前副部长仇保兴曾说“我国是每年新建建筑量较大的国家，却平均只能持续25~30年。”不仅是建筑寿命，不合理的楼间距、烂户型、楼歪歪、偷工减料等低品质现象也一直层出不穷。随着房地产下半场的来临，未来的地产产品营造将会向哪种方向发展？著名经济学家马光远做客龙湖，解读了中国房地产的过去、现在和未来。

告别野蛮生长，品质时代回归

马光远表示，过去很多年，制造少有是中国房地产市场的主旋律，结果导致好房子和烂房子价格差距不大，开发商做品质的动力不足。而当告别极度短缺以后，未来人们再购房选择时，将更为注重产品品质。未来，“房子不是用来炒的，而是用来住的”。

随着居民生活水平的提高，改善居住需求也愈发强烈。中国财富人士对城市的认识也正在改变，住在城市核心区并不代表高品质的生活，大家越来越缺的不是钱而是好房子，未来整个房地产的红利里边，品质红利比地段红利要大很多。一场房地产界的“品质革命”正悄然而至。

环线红利消失，北京迈入“品质为王”时代

在一线城市房地产市场中，已经率先进入品质分化的年代。尤其是北京这样的全球性城市，只有高品质的房子才符合城市圈层定位，全豪宅现象越来越明显。以环线来划分价格的观念已经显得落伍，“品质为王”的时代已经来临。置业购房应该根据北京市的未来发展方向和宜居属性去做判断。马光远说：“北京环线差别已不大，四环内的房子品质远不如五环，现在的有钱人都住五环”。

改善市场供应少有，高品质成当下置业瞩目对象

马光远透露，在一线房地产市场中，高品质房源极为少有，北京好房子与差房子的比例只有1:9。而改善型房源更加少有，2017年五环内可售住宅仅4.39万平，其中近85%的地块又受到70/90政策限制。这意味着改善型住宅供应将远远不够，未来或将出现无房可售的局面。随着改善产品的持续递减，供应严重不足，改善市场价格五年以内翻番的概率仍然存在，高品质是当下资产配置的较好选择。