共有产权住房+租购同权：北京房地产长效机制轮廓初显！

房地产长效机制，到底是什么模样？

继8月3日北京市住建委会同发展改革委、财政局、规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，拟推共有产权住房之后，8月17日北京市住建委会同发展改革委、教委、公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》开始征求意见，一些具体措施和细节陆续披露。通过共有产权房、“租购同权”等市场化手段，北京建立住房保障长效机制的雏形已经呈现。北京这一动向，未来将有可能被一二线城市看齐。

先看共产产权住房。

按照《北京市共有产权住房管理暂行办法》的描述，共有产权房是指由政府提供政策支持，建设单位开发建设，销售价参照（或略低于）同期、同地段、同品质普通商品住房价格，限定使用和处分权利，实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。

微信公众号“侠客岛”为此作了解读：共产产权住房就是个人可以“跟政府一起合伙买房子”，个人占大头，政府（或者政府的代持机构）占小头（比如这个房子，你占70%产权，政府占30%）。这房子有5年的锁定期，五年之内你要卖，只能卖给政府；超出五年，房子可以流通，你可以选择把你的70%卖给政府，也可以选择把那30%从政府手里买回来成为完全商品房。这个期间，你也可以出租，所获得收益，跟政府按比例分成。而从今年8月3日起，北京的自住型商品房也会自动转为共有产权房。

因此，北京的共有产权住房，已经不是严格意义上的“保障性住房”了，而是比较另类的“商品房”。因此，它的供地方式，是以“限房价、竞地价”、“综合招标”为主，属于市场竞价。同时，北京版并不限制购房人的户籍、收入、现状等。

为何北京要让共有产权住房替代自住型商品房？

原因是自住型商品房规模太小。从2013年推出至今，北京累计销售自住型商品房近6万套，年均不到2万套，供应规模总体较小。而根据北京于今年一季度发布的计划，未来5年里，将推出25万套共有产权房（年均5万套），这是过去自住房的2.5倍。

2016年北京市成交的住宅，新房和二手房总共是36万套。如果真的每年供应5万套共有产权房，在流通市场上的占比就能达到14%。对于传统的商品房市场来说，这将会是不小的一笔分流。

“侠客岛”认为，如果按照自住型商品房的标准，外地户籍人士（非工作居住证）排位最末，是基本没有希望申请到的。但共有产权房首次明确了这30%的底线分配额度，有可能把部分外地户籍人士从低总价二手房市场拽回来。而在实施过程中，由于政府管控力度小，自住型商品房很容易成为套利工具。但共有产权住房，可以充分体现按份共有，全程处于政府管控之中。

当然，“侠客岛”承认，总体来看，共有产权房不太可能对北京房地产市场产生颠覆性影响，但对遏制房价过快上涨或起到一些积极作用。

不过，这一设计依然存在隐忧。比如在土地供应端，共有产权房的大量出现，地方政府的土地出让收入势必降低，会不会忍不住又把未获得的收益转嫁到纯商品房土地上。如此一来，纯商品房的地价再创新高，从而背离长效机制的初衷？

再看北京版“租购同权”。

根据北京发布的征求意见稿，承租公共租赁住房和直管公房的，如果有北京市户籍，可根据住房租赁监管平台登记的信息依法申请办理户口登记和迁移手续；承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

因此，一些北京集体户口的公租房家庭，就可以把户口落到公租房上。在入学方面，住房租赁新政策予以承租者一定赋权，符合条件者租房即可入学。

但根据征求意见稿，在北京西城区租房上学并不意味着可以上西城名校，只是说可以在西城区内调配，这里的“区”非“学区”概念。这要看西城区的学位情况，如果学位满了，会协调到其他学区，具体办法由各区制定。北京的“租购同权”实际上回答了前段时间广州推出“租购同权”时所谓“租房也能上名校”的问题。

根据征求意见稿，北京市住建委将设立“统一的监管平台”，租赁监管平台对租赁行为进行备案服务，将租赁双方纳入信用体系，类似于房屋交易环节的“网签”。未来随着租房新政策的落地，北京市将实现租房合同网上签约。同时，该租赁监管平台上的信息可作为落户、入学等的凭证。

这意味着什么呢？际北京将建立一个全市性的房屋租赁管理局，有关“租购同权”的权益，由这一平台进行落实。今后在实施“租购同权”的城市中，都有可能设立这样一个机构。这相当于把租赁市场统一管理起来。

在纯商品房市场，北京也在增加土地供应以满足市场需求。根据《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房（即共有产权住房）将供地1020公顷、拟建25万套房。2017年北京的住宅供地计划也相应调增，达到1200公顷，以保障30万套住房建设需求。

作为首都，北京同时在大力疏解非首都功能，严格控制和疏解相应人口，以此对需求端进行调控。以上种种，构成了北京建立房地产长效机制的大模样。