焦点区域报告——“码农之家”回龙观:昌平区最贵的板块

搜狐焦点北京站 2019-04-12 19:59:28
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我们熟悉回龙观,又觉得陌生。回龙观到底是什么样的,它的基础配套设施是否完善,区域内的房价又是怎么样的,本期搜狐焦点区域报告就将深入走进昌平区回龙观板块,细话回龙观楼市看点。

出品:搜狐焦点北京站

策划:搜狐焦点北京新闻中心 

撰文/摄影:武亚光 丁婧

设计:陈文海

提及回龙观,人们最先想到的是“睡城”,继而人们会想起,这是中关村的后宫,甚至很多人认为,中关村的腾飞离不开回龙观贡献的不尽其数的房间和隔断。每一盏在深夜12点还亮着的灯,都是中关村前进的一小步。

当然,也有很多人能想到回龙观糟糕的交通,想到在龙泽地铁站排队10分钟才勉强前进的队伍和车厢里让人窒息的空气;也有人会想到回龙观落后的基础设施建设,每次北京下大雨,在回龙观都能看到水漫京城的壮观景象,也会有身手敏捷的小哥哥跳上垃圾桶或者站在高处等待“救援”。

我们熟悉回龙观,又觉得陌生。回龙观到底是什么样的,它的基础配套设施是否完善,区域内的房价又是怎么样的,本期搜狐焦点区域报告就将深入走进昌平区回龙观板块,细话回龙观楼市看点。

壹· 回龙观印象

回龙观位于昌平区东南部。东起黄土南店,西北至二拨子;南为海淀区东北旺乡上地村。以观得名。

回龙观作为北京著名的大型居住社区,是京北高学历人才的聚集地,但面临严重的职住失衡、公共服务滞后、高端商业设施欠缺的问题,多年来被称为“睡城”、“堵城”。 但由于离海淀区的码农宇宙中心—上地西二旗只有两站地铁的距离,这里的房价和房租都比上地西二旗便宜很多,所以就成了月入五万的西二旗人安居的首选。

4月初,搜狐焦点记者从回龙观地铁站出发,一步步考察沿途楼市、房价、配套、环境等。

一出地铁站,入目便可看到巨大的华联商厦,涵盖购物、美食、影院、超市等,提供一站式娱乐服务,从此次周边走访来看,这是回龙观区域配套最完善的商场。

交通:通勤主要靠地铁

受到中关村科技园的影响辐射,回龙观尽管只是昌平区的一个镇,但是区域内的轨道交通及其完善,南北向的地铁8号线和昌平线,横穿整个回龙观区域的地铁13号线,将回龙观区域围绕其中。

配套:“城乡结合”气质犹在 生态环境较差

回龙观作为北京知名的“睡城”,早期的职能定位基本是“中关村科技园后院”,导致之前的建筑过多倾向于住宅,致使公共建设不足、商业设施欠缺,很长一段时间内,区域内业主的生活购物局限于小区自带的配套,有大型购物需求甚至要跑到临近的清河甚至更远的中关村。

不过近些年随着回龙观区域建设的完善,越来越多的大型商场逐渐落户回龙观,位于回龙观地铁站对面的华联商厦、位于史各庄街道的永旺购物商城、位于京藏高速旁的昌发展万科广场等大型购物中心,准确分布在回龙观各个区位,丰富了回龙观业主日常生活,带来了生活便利,促进了区域的居住幸福。

教育:

回龙观区域的教育配套可分为两部分,一部分是回龙观区域自带的教育部分,包括回龙观中心小学、回龙观第二小学、华北电力大学附属中学(回龙观中学)、昌平第二中学南校区等昌平本地教育资源。

另一方面,随着回龙观区域的基础建设趋于完善,更多高知人群的汇聚,带动了越来越多的优质资源涌现,首都师范大学附属回龙观育新学校、育翔小学回龙观学校、北京一六一中学回龙观学校等名校分校纷纷落户回龙观,回龙观也成了北京教育的“新高地”之一,在家门口上名校,成了很多孩子的良好选择。

医疗:

2013年之前,回龙观区域的医院两级分化,东边居民可以去三甲医院北京市昌平区中西医结合医院就医;而西边的居民还主要依靠本土医院,北京回龙观医院、昌平北城中医医院等医院是回龙观区域居民的首选,不过在2013年后,随着积水潭医院回龙观院区的建成开业,回龙观拥有了区域内第二家三甲医院,居民的医疗水平得到了极大改善。这在昌平区域各镇中,是独一无二的。

贰·回龙观楼市细观

说完回龙观区域的整体情况,下面来看一下回龙观整体的房价情况。

地铁13号线沿线:

从东直门出发,驶向西直门的地铁13号线,贯穿整个回龙观区域,在回龙观区域里依次留下龙泽、回龙观、霍营三站。

在13号线以北,从西向东,依次是龙泽苑、龙腾苑和龙跃苑三大超级社区,这三个社区很大程度上拥有共同点。建成年份都是2000年左右建设的新房;户型上都以大户型为主,只有龙泽苑小户型较多;目前在二手房市场上的售价,均价也在45000-55000之间。

龙腾苑和龙跃苑是经适房,二手房出售时税费较高,因此单价略低于龙泽苑;而龙泽苑由于有小户型住宅,在单价上也存在一定优势。

当然,尽管三个超级社区周边完善,但是还存在一些问题:1、大部分都是低层板楼,没有电梯,对于老人不是特别方便;2、三个超级社区的停车位都不是很充足,很多私家车都必须停在小区外。

而在13号线以南,比较值得关注的二手房社区,一个是万科金域华府,一个是龙博苑。

万科金域华府是2014年左右的新房,目前二手房在网上的挂牌均价在74000元每平左右。金域华府的优点比较明显,地理位置好,临近地铁龙泽站,周边配套丰富,有金域国际中心、昌发展万科广场等大型商业综合体;但是金域华府大部分都是高层塔楼,居住密度过大,私密性和舒适度可能不是很高。

而位于地铁回龙观站正南的龙博苑社区,则建于2003年左右,目前在网上的挂牌价在51000元每平左右。

地铁8号线沿线:

地铁8号线呈 “上弓字”型将回龙观区域半围绕,沿着地铁线而行,比较知名的社区有国风美唐、公园悦府和云趣园。

公园悦府是目前回龙观区域唯一在售的新房,在售均价58500元每平,户型从86平方米的2居到119平方米的3居。公园悦府最大的特点有两个,一个是清华附中昌平学校坐落在社区里,能给未来业主孩子的教育提供保障;另一个是公园悦府建在“地铁”上,离开家门就是8号线的平西府站,交通便利。

国风美唐是近两年才售罄的新盘,目前二手房在网上的挂牌均价在62000元每平左右。对于国风美唐,距离地铁8号线回龙观东大街站300米;项目周边配套齐全,底商密集,但是没有大型商场;距离三甲医院北京市昌平区中西医结合医院一街之隔;但是笔者觉得国风美唐的户型设计一般,略显拥挤。

云趣园位于积水潭医院回龙观院区东侧,仅一街之隔,目前二手房在网上的挂牌均价在47000元每平左右。该小区是2000年建成的首批经适房,户型基本都是90平以上的大户型,且为6层板楼,没有电梯,对老人很不方便;但是较低的价格对于很多购房人而言,又是不小的实惠。

昌平线:

围绕在昌平线周围的,基本是回龙观的史各庄街道,位于回龙观区域西北,主要轨道站点是昌平线的生命科学园地铁站。

下了地铁,向西走就能瞧见中关村生命科学园,中关村生命科学园是中关村科学园的重要组成部分,是以生命科学研究、生物技术和生物医药相关领域研发创新为主的高科技专业园区。对于产业相对薄弱的昌平区而言,生命科学园的存在无疑是一大利好。

有了生命科学园的加成,史各庄板块周边的房价也相对较高。目前区域内没有新房,比较知名的二手房有去年售罄的领秀慧谷,领秀慧谷由北科建投资建设,最早一期在2011年开盘,尾盘直到2018年才售罄,目前领秀慧谷的二手房价格根据年限不同略有差别,基本维持在5万元每平上下。

在领秀慧谷西边,是永旺国际商城,在回龙观区域内,这是最完善也是最热闹的商城,甚至很多位于昌平县城、沙河等区域的人也会来此购物消费;在领秀慧谷南边,则是北京农学院和华北电力大学两所高校,毗邻高校、人文气息加成,这是其余区域不具备的特色。

叄·区域点评

回龙观:二手房为主,昌平区最贵的板块

作为昌平区最贵的板块,回龙观近年来不断“引领”着其他板块跨越一个一个的价格底线。

2013年之前,这里的新房价格普遍在2万以内,2016年区域内新房价格普遍突破4万,部分楼盘甚至报价奔5万。到了2018年,仅剩的几个区域新盘已经大有突破“6万”之槛的架势。目前,回龙观楼市以二手房为主,4月二手房均价 50960 元/m²;在新房方面,回龙观目前唯一在售新房公园悦府,4月开盘均价达到58500元/㎡。

而昌平其他区域,如南邵和昌平县城的房价都在48000元/平左右,而沙河房价则在41179元/平方米。

作为北京二手房交易量较高的区域,回龙观地区二手房存量大,住宅以低密为主,从早期的经适房龙某苑系列,到后期的一些纯商品房小区,回龙观整体的居住密度较小,而中关村软件园兴起后为回龙观带来的大量购房者和租客,也逐渐推高了回龙观的价格。

码农之家,周边配套日趋完善

回龙观区域被称为北京码农的居住区,该区域是昌平最靠近城区的区域,区域内集中了3条地铁线路——13号线、8号线、昌平线,极大地方便了回龙观、西三旗地区的居民进城,缓解京藏高速的拥堵,同时,地铁5、13号线早晚高峰的压力也得到缓解。

再加上这几年区域商业配套的发展和教育配套的逐渐完善,又靠近海淀高新科技园区,很多在中关村、上地的互联网公司从业人员都选择在这里居住。

2018年,北京市委常委会讨论并通过《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018-2020年)》,计划3年内向该地区投入近200亿元资金,更新提升回龙观区域的各项配套。

此外,2016年拆除完毕的原回龙观城北市场将用于“北四村”回迁楼建设。在居住空间建设方面将建设100万平方米居住空间。配套青年公寓、公租房小学、幼儿园等项目。

正在建设中的回龙观体育文化公园占地19公顷,北部正在进行提升改造,今年将投入使用,这是一个森林式的公园,公园内将穿插建设6块篮球场,4块网球场,一个笼式足球场,一个门球场,一个广场舞区域,还有一条环绕公园的健身路径。公园南部主要有综合文化馆和综合体育馆,计划于明年年底前投入使用。

连接回龙观和上地软件园的自行车专用路将在5月底完工具备试运营条件。自行车专用路起于同城街与文华路交叉口,沿13号线地铁北侧绿地布线,向西经回龙观、龙泽地铁站,跨越京藏高速、龙域东一路,下穿京包铁路,沿龙域环路至西二旗北路,止于后厂村路与上地西路交叉口,与现状自行车系统相衔接。

综合来看,我们相信回龙观未来的发展还是不错的。

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